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　　在08年的各項(xiàng)政策措施中，對房地產(chǎn)市場影響較大的措施主要有：100天之內(nèi)的五次降息、二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的減免，這兩項(xiàng)措施對深圳房地產(chǎn)市場的回暖起到至關(guān)重要的作用，進(jìn)入08年10月份，在利好新政的刺激下，深圳新房市場一路飄紅，成交量大幅上揚(yáng)。營業(yè)稅減免新政于09年1月1日執(zhí)行之后，二手房交易量迅速放大，雖然前3季度新房、二手房市場都表現(xiàn)平平，但歲末的放量，仍為08全年的成交帶來了喜人的成績。

　　政策的救市作用是顯而易見的，但在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)局勢不斷惡化的大環(huán)境下，價(jià)格依舊是影響置業(yè)者的最關(guān)鍵因素，08年第四季度樓市的回暖，價(jià)格是主導(dǎo)因素，發(fā)展商紛紛舉起“平價(jià)”大旗，與置業(yè)者取得雙贏。

　　第六部分：2009年深圳樓市走勢預(yù)測

　　2008年是深圳樓市的調(diào)整年，由2007的門庭若市變成2008門可羅雀，這種火與冰的交替，這種高潮到冷淡轉(zhuǎn)換，折磨著樓市的每一根神經(jīng)，對于習(xí)慣房價(jià)每年上漲50%的炒房者，對于習(xí)慣開盤即售罄的開發(fā)商，對于習(xí)慣每月成交2000多套的中介公司，2008是失落的一年，是痛苦的一年，是無奈的一年，大勢如此，似乎除了被動(dòng)等待轉(zhuǎn)機(jī)之外，沒有更多的選擇。在熬到第三季度后，終于等來了政策暖風(fēng)，并且一陣比一陣暖熱，大有不融掉樓市堅(jiān)冰不罷休之勢。樓市迎著政策暖風(fēng)在歲末上演了一出精彩的、激動(dòng)人心的絕地反擊，強(qiáng)勢扭轉(zhuǎn)頹勢。樓市能否在2009徹底告別熊市，走進(jìn)上升通道？我們認(rèn)為，這種樂觀的局面受多重因素影響，有可能在2009年第四季度到來。

　　首先，受金融風(fēng)暴的影響，2009年的國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然悲觀，增長放緩甚至出現(xiàn)了負(fù)增加，中國則定下了“保八”的目標(biāo)，明顯小于之前兩位數(shù)的增長率，深圳的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也不容樂觀，市長許宗衡表示：“今年可能是深圳最困難的一年”，在大環(huán)境欠佳的背景下，房地產(chǎn)不太可能一枝獨(dú)秀，不過，隨著經(jīng)濟(jì)體對金融危機(jī)的消化和各項(xiàng)救市政策的陸續(xù)施行到位，預(yù)計(jì)在2009年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)可能觸底反彈。

　　第二，供過于求，銷售壓力巨大。2008年新房的積壓量較大，2009年新增供應(yīng)量也較大，整個(gè)2009新房的供應(yīng)量預(yù)計(jì)在1100萬平方米左右，再加上保障性住房，因此，供應(yīng)量非常大，樓盤的銷售壓力依然存在。

　　第三，降價(jià)預(yù)期依然存在。雖然深圳的房價(jià)在2008年有較明顯的下跌，但仍然沒有調(diào)整至市場的心理價(jià)位，降價(jià)預(yù)期依然存在。

　　第四，政策利好可期。在“保八”的壓力下，2009年的政策面將會(huì)保持寬松，利率也有下調(diào)的壓力和空間，屆時(shí)，供房壓力將進(jìn)一步減輕，有利于刺激住房消費(fèi)。

　　第五，2008年第四季度出臺(tái)的救市組合拳，重塑樓市的生態(tài)環(huán)境，一定程度上提振了樓市的信心，打消了部分觀望情緒，交易旺盛，這為2009年的樓市奠定了一個(gè)良好的基礎(chǔ)和環(huán)境。

　　綜上所述，2009年的深圳樓市預(yù)計(jì)是一個(gè)探底企穩(wěn)的過程，隨著泡沫的不斷壓縮，深圳樓市的量價(jià)將會(huì)調(diào)整至一個(gè)相對合理的水平。樓市細(xì)分市場的表現(xiàn)將繼續(xù)出現(xiàn)分化，新房由于具有價(jià)格優(yōu)勢，開發(fā)商又具有營銷的主動(dòng)權(quán)，因此新房市場將繼續(xù)強(qiáng)于二手房，二手房獨(dú)有的放寬征收營業(yè)稅年限利好將繼續(xù)活躍二手房交易。

　　第七部分：小結(jié)

　　■土地流拍現(xiàn)象嚴(yán)重，僅成交9塊居住用地

　　2008年深圳房地產(chǎn)市場延續(xù)了07年底的低迷態(tài)勢，土地市場同樣遭遇尷尬，全年僅成交9塊居住用地，成交用地面積82萬平方米/金額41.8億元，全市僅南山、寶安、龍崗三區(qū)有居住用地成交。

　　■住宅供需比達(dá)1.63：1，供需矛盾加劇

　　2008年住宅市場保持平穩(wěn)的供應(yīng)量，全年供給666.6萬平方米，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)等不利因素的影響，需求量進(jìn)一步萎縮，有效需求僅為408.8萬平方米，市場供需矛盾加劇，供需比達(dá)歷史最高，為1.63：1。

　　■全年成交情況好于預(yù)期，歲末放量是主力

　　2008年共銷售住宅408.8萬平方米/44315套，同比減少18.3%/12.4%，成交均價(jià)12657元/平方米，同比下跌5.3%，量價(jià)齊跌，但整體成交情況好于預(yù)期，歲末成交井噴是主力，11月和12月為全年貢獻(xiàn)了1/3的成交份額。

　　■新政發(fā)力，火熱歲末深圳樓市

　　2008年9月份開始，政府不斷出臺(tái)各種措施刺激樓市，降息、減免營業(yè)稅、降契稅、免征土地增值稅、降首付、房貸利率下限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍等各種新政措施，為房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

　　2008年，深圳樓市在尷尬中度過了前三季度，加之9月份來襲的金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場更是雪上加霜，政府及時(shí)出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控新政，可謂樓市的及時(shí)雨，隨著從9月份開始一系列新政的實(shí)施，樓市面貌煥然一新，新房成交量大幅上升，二手樓市喜氣盈門。仔細(xì)看來，新政等利好措施的出臺(tái)固然為房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)I造了良好的外部環(huán)境，但樓市的成交活躍主要是源于房價(jià)的調(diào)整，在歷時(shí)一年多的低量成交之后，開發(fā)商面臨嚴(yán)峻的生存壓力，同時(shí)也面臨同行的競爭壓力，內(nèi)憂外患之下，多數(shù)開發(fā)商紛紛推出“平價(jià)”盤，以價(jià)換量，房價(jià)降低、供應(yīng)壓力減少使得置業(yè)者陸續(xù)入市，縱觀全年來看，成交業(yè)績較好的樓盤，絕大部分是價(jià)格比較低的樓盤。

　　2008年，深圳樓市在嚴(yán)峻的考驗(yàn)中以歲末回暖而收場，為樓市的進(jìn)一步回暖打下了良好的基礎(chǔ)，2009年初，樓市依舊有良好的表現(xiàn)，新房成交量平穩(wěn)，二手樓市借“減免營業(yè)稅”新政之風(fēng)井噴，1月取得了4724套的成交業(yè)績，但不容忽視的是，經(jīng)濟(jì)形勢依然嚴(yán)峻，樓市的成交主要以中低價(jià)位房為主，樓市能否在2009年持續(xù)走暖，受眾多因素影響，讓我們充滿期待迎接嶄新的2009深圳樓市！