什么樣的模式是符合未來發(fā)展的模式？中國尚未有學(xué)則和開發(fā)商能夠解決這個問題。一個符合各方利益需求房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)顯然是受歡迎的，這個模型是什么？　　

　　2009年初在和部分開發(fā)商接觸的時候，發(fā)現(xiàn)一個巨大的困惑圍繞在部分房地產(chǎn)企業(yè)的新一年布局當(dāng)中。

　　首先當(dāng)然是對當(dāng)前市場不確定性的游移，在此基礎(chǔ)上，部分房地產(chǎn)企業(yè)在做2009年規(guī)劃的時候不得不考慮更多的人事調(diào)整。保守起見，部分項目開始增設(shè)專職高級管理人員。在與開發(fā)商的談話當(dāng)中了解到，這增設(shè)管理人員的目的是通過專人管理而保證項目項目的盈利能力，甚至是保證項目不虧損，而部分可能出現(xiàn)虧損的項目則通過專人負(fù)責(zé)進行項目調(diào)整，而一些過多的項目執(zhí)行人員和基層人員則被裁員。

　　另一方面，部分房地產(chǎn)開發(fā)商在2009年開始堅決的對旗下的業(yè)務(wù)進行重組或預(yù)備進行重組，一些可能出現(xiàn)虧損的項目公司和公司的重組進程正在計劃或進行當(dāng)中，部分將出現(xiàn)虧損抑或是可能出現(xiàn)虧損的項目可能會被出售、拋棄抑或是擱置。

　　但更多的開發(fā)商表示這種調(diào)整本身是保守，其目的是預(yù)防更為可怕的情況發(fā)生，首要目的是為了保證項目的正常運行以及避免虧損。而更多的開發(fā)商在談及2009年的形式的時候，一個基本的態(tài)度是走一步看一步。

　　我們很難想象，中國許多優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)家會在今天對市場喪失了自信。這種來自開發(fā)商內(nèi)部的信心的危機與市場本身的信心危機不同，這是行業(yè)從業(yè)者對自身從事的行業(yè)的懷疑。他們開始切實的擔(dān)憂自己的生存。我們發(fā)現(xiàn)許多從業(yè)多年具有極強能力的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人在從業(yè)經(jīng)歷當(dāng)中從未有過這樣迷惘。

　　也許這才是2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的最大的挑戰(zhàn)。

　　很多人理解當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的不夠自信是因為不斷變化的政策，及中央對待房地產(chǎn)行業(yè)本身的態(tài)度。迄今房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)依然有許多人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整是因為政策，是因為中國市場經(jīng)濟本身的艱難環(huán)境。

　　這種理解并非有錯，房地產(chǎn)作為一個市場化相對徹底的行業(yè)，其發(fā)展規(guī)律與發(fā)展環(huán)境必然要求一個更為寬松的市場環(huán)境。

　　但換個角度來理解，是否寬松的市場環(huán)境當(dāng)中，抑或說一個完全自由的市場競爭與選擇的機制當(dāng)中，中國的房地產(chǎn)行業(yè)是否可以回避周期調(diào)整，而中國的房地產(chǎn)企業(yè)本身可以具有抗風(fēng)險意識與抗風(fēng)險能力?事實上，在自由市場當(dāng)中，經(jīng)濟調(diào)整的未知性往往更強。此次美國金融危機便是例子。因而市場化本身并非理由。

　　很大程度上，今日的中國房地產(chǎn)開發(fā)商喜歡用“市場化”來作為其期望政策導(dǎo)向的理由是因為他們認(rèn)為政策的變化不定遠不如市場自行資源配置，因為這樣具有規(guī)律性。

　　但顯然這種認(rèn)知與理解是有誤區(qū)的，因為雷曼這樣的百年投行對市場經(jīng)濟的規(guī)律性的認(rèn)知顯然比大多數(shù)中國房地產(chǎn)企業(yè)要強得多。

　　而從另外一個層面而言，中國本身在適應(yīng)市場經(jīng)濟的過程當(dāng)中，決策層的適應(yīng)過程與決策層對市場經(jīng)濟本身的認(rèn)知與理解未必不如我們的房地產(chǎn)開發(fā)商，因而，需要考慮的是決策層制定政策的基點與目的。

　　這本身是一種非常矛盾的悖論，我們總是錯誤的理解我們的決策層。但相反的例子我們亦可看到，例如說在此一輪救市政策當(dāng)中，對于汽車行業(yè)的救市政策顯然起到了積極的作用，但房地產(chǎn)行業(yè)則完全相反。

　　為什么會這樣？

　　我們必須看到中國房地產(chǎn)行業(yè)到底處在一個什么樣的位置。首先，無論是中國房地產(chǎn)行業(yè)還是相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈并未有中石油這樣的絕對的國有壟斷企業(yè)？

　　汽車業(yè)不同，航空業(yè)也不同。你很難想象在汽車產(chǎn)業(yè)受到嚴(yán)厲沖擊的時候，中央會讓油價進一步下跌從而導(dǎo)致中石油這樣的公司陷入困境。

　　但房地產(chǎn)行業(yè)則不盡相同，即便相同，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈也有可替代產(chǎn)業(yè)來轉(zhuǎn)移這種危機，例如說基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　因而，中央在審視房地產(chǎn)行業(yè)本身的時候，房地產(chǎn)企業(yè)絕對不是第一基點，而行業(yè)是第一基點，也即是說，在行業(yè)不崩盤的情況之下，國家經(jīng)濟未必會受到太大影響，至于企業(yè)的生死，可由市場決定。

　　這是為什么房地產(chǎn)業(yè)往往出輿論明星的原因，因為在大多數(shù)時候，房地產(chǎn)行業(yè)的意見表達往往只能通過公眾輿論。

　　另一個層面的是因素是，在此一輪刺激消費就是政策過程當(dāng)中，決策層有意從基層老百姓的角度出發(fā)。決策層或許希望通過收入分配制度的改革來刺激需求，在此背景之下，以商品房銷售為主的房地產(chǎn)業(yè)的處境就變得異常尷尬。

　　首先，中央解決的是保障性住房問題，而保障性住房問題恰恰會對商品房市場造成沖擊。盡管從某種意義上來說當(dāng)前的商品房市場因為產(chǎn)品等原因依然在與保障性住房的競爭當(dāng)中保持優(yōu)勢，但很顯然，市場產(chǎn)品的多元化選擇會給商品房市場帶來一輪的洗牌，那些產(chǎn)品沒有優(yōu)勢，抑或說產(chǎn)品與保障性住房接近的房地產(chǎn)產(chǎn)品顯然將被淘汰。

　　其次，中央的政策制定的考量并非商品房價格上漲對當(dāng)前的消費的刺激到底有多大的用處。一個顯然的道理是在2007年高房價的基礎(chǔ)上繼續(xù)推高房價的話，那么商品房市場對刺激消費的作用顯然是值得商榷的，相反，有效的刺激商品房市場的成交量的方式恰恰是降價。

　　第三，不同的行政主體本身對待房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策的態(tài)度不同。這個與汽車產(chǎn)業(yè)能在一個基點上迅速達成一致不同，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的振興，振興是以房價為標(biāo)準(zhǔn)還是有成交量為標(biāo)準(zhǔn)，乃至地方政府與中央政政府對待產(chǎn)業(yè)的態(tài)度存在巨大的偏差，這種偏差往往導(dǎo)致政策的產(chǎn)生與執(zhí)行之間存在偏離。

　　此外，汽車成交量的回升也并未證明汽車本身的價格在上漲，而汽車產(chǎn)業(yè)政策中，關(guān)于油、路等成本的消減又比房地產(chǎn)業(yè)稅費的消減來得力度更大。這顯然與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)救市政策相比，作用要明顯得多。從另外一個角度來講，中央對這樣的行業(yè)的支持也堅決得多。加之地方政府與中央政府在對待房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度之間的隔閡，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的出臺及執(zhí)行就變得有些態(tài)度不清。

　　迄今為止，或許大多數(shù)關(guān)乎決策層意見的考量的主要意見是，各方在尋找一個能夠滿足各方利益并且符合當(dāng)前經(jīng)濟形勢，得到社會支持的產(chǎn)業(yè)政策，但是這種政策和其容易得到？

　　開發(fā)商會站在什么樣的角度去考量呢未來政策的走向呢？

　　三個方面：第一，無論是否政策受到影響，目前必須端正的態(tài)度是，無論政策之手是否對市場產(chǎn)生影響，市場規(guī)律均起作用，不過是時間早晚的問題，且中國房地產(chǎn)開發(fā)商自己尚未有到能夠準(zhǔn)確預(yù)知市場周期調(diào)整的能力，或許永遠不會具備這樣的能力。

　　第二，反思開發(fā)商在2004年到2007年之間自己做了什么？是否當(dāng)前所面臨的形式本身就是自己挖下的坑，最終讓自己跳了下去。在市場經(jīng)濟初期，中國地產(chǎn)商人乃至中國所有的商人都在犯一個共同的毛病，盲目擴大規(guī)模，甚至利用政策的空子擴大規(guī)模，這種規(guī)模的膨脹背后必然是膨脹過分后的市場的調(diào)整。

　　第三，房地產(chǎn)開發(fā)商有必要考量未來的發(fā)展模式。誠然發(fā)展模式本身對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言處在某種悖論當(dāng)中，一方面是超前的企業(yè)發(fā)展模式未必適應(yīng)當(dāng)前的中國國情，另一方面則是適應(yīng)中國國情的發(fā)展模式之間的同質(zhì)化競爭必然導(dǎo)致市場的高淘汰率。

　　第四，什么樣的模式是符合未來發(fā)展的模式？中國尚未有學(xué)則和開發(fā)商能夠解決這個問題。一個符合各方利益需求房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)顯然是受歡迎的，這個模型是什么？

　　這是中國房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟環(huán)境下必然經(jīng)歷的痛苦歷程，對于中國房地產(chǎn)業(yè)而言，市場化的道路才剛剛開始。

　　悲觀者前行，在面對悲觀的2009年的時候，恰恰是考驗房地產(chǎn)業(yè)的決策層及中國房地產(chǎn)企業(yè)自身智慧的時候。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)的部分調(diào)整，可能是對當(dāng)前市場不確定性的本能反應(yīng)，但或許我們不應(yīng)該排除這當(dāng)中可能蘊含了更大意義上的變革。

　　在此角度，2009年對于中國房地產(chǎn)業(yè)而言，是異常值得期待的一年。