從中長期看，樓市的需求遵循自身規(guī)律，不會(huì)因?yàn)楣墒胁▌?dòng)有實(shí)質(zhì)性的變化。這是第一個(gè)判斷。

龍斌 自6月中旬以來，中國股市暴跌。上證綜合指數(shù)從6月中旬5100點(diǎn)的高位，在短短三周的時(shí)間里最低跌到3400點(diǎn)以下，累計(jì)跌幅超過30%；中小板和創(chuàng)業(yè)板指數(shù)跌幅更大，接近40%；A股市值蒸發(fā)超過30萬億元。短時(shí)間如此巨大的跌幅在中國證券歷史上前所未有，一時(shí)間社會(huì)公眾對“股災(zāi)”的擔(dān)憂與恐慌情緒蔓延，也引發(fā)決策層動(dòng)用一切力量來救市。

最近深圳等地傳來一些個(gè)案，因?yàn)楣墒写蟮?，不少投資人股票被套，財(cái)富縮水，先前定購的房子無法交齊首付款，提出緩交房款或退房。盡管這些是個(gè)案，但提出了一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題：近期股市大跌對樓市有什么影響？會(huì)不會(huì)對購房需求產(chǎn)生較大的負(fù)面影響？股市大幅度波動(dòng)接下來會(huì)影響到樓市復(fù)蘇回暖的步伐？

我們知道，從投資的角度看，樓市和股市是居民資金進(jìn)入的最主要的兩個(gè)主渠道。

從過往這么多年的歷史看，中國股市熊市長牛市短，而且基本都是大漲大跌的走勢。以長周期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，股票市場每一輪大幅度的波動(dòng)，投資者基本是“一贏兩平七虧”，幾乎成為定律。反觀房地產(chǎn)市場，從2000年開始，房價(jià)除了個(gè)別年份如2003年非典、2008年金融海嘯、2011年下半年、2014年等出現(xiàn)小幅度回調(diào)之外，幾乎都是穩(wěn)步向上運(yùn)行的。

數(shù)據(jù)顯示，2001年的時(shí)候，中國平均房價(jià)是2170元/平方米，而到2014年中國平均房價(jià)為6323元/平方米，漲幅為191%；而以一線城市廣州計(jì)算，2001年廣州(十區(qū))平均房價(jià)為4220元/平方米，到2014年平均房價(jià)為17596元/平方米，漲幅為317%，中心城區(qū)的房價(jià)漲幅更大。過往買房沒有虧的。

雖然現(xiàn)在房價(jià)的漲幅較過往明顯放緩，但在快速城市化的環(huán)境下，超大城市、中心城市的房價(jià)不僅不會(huì)掉頭向下，很長時(shí)間都還會(huì)運(yùn)行在上升通道。所以從樓市資產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定性來看，股市無法與樓市匹敵。不僅如此，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，它首先具有居住屬性，每個(gè)居民家庭不可缺少，其需求產(chǎn)生和變化規(guī)律受城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口紅利影響，與股市波動(dòng)無直接關(guān)系。從不動(dòng)產(chǎn)其他資產(chǎn)功能看，它可出租獲取穩(wěn)定收益，可以抵押物等，對于想穩(wěn)健配置資產(chǎn)的居民而言，樓市這些優(yōu)勢獨(dú)一無二。

所以，從中長期看，樓市的需求遵循自身規(guī)律，不會(huì)因?yàn)楣墒胁▌?dòng)有實(shí)質(zhì)性的變化。這是第一個(gè)判斷。

短期內(nèi)，由于股市大跌導(dǎo)致股民財(cái)富縮水，會(huì)不會(huì)帶來樓市購買力的減弱？這個(gè)可能性是存在的。當(dāng)前有些樓盤出現(xiàn)退房個(gè)案，盡管不多，也不能直接判斷是否與炒股有關(guān)，但是股票被深套，應(yīng)該會(huì)影響一些投資性購房、帶有投資目的的大宗資金購買需求。而通常來說，自住性購房需求(包括換房)受股市下跌影響不大。一般自住購房反而會(huì)因?yàn)楣墒胁▌?dòng)太大，風(fēng)險(xiǎn)太高而徹底離開股市，除非他的購房資金直接在股市被套，這部分購房者比例極小。

由于這輪股市的上漲從去年就已經(jīng)開始，漲幅相當(dāng)大，如有的個(gè)股漲了幾倍甚至十多倍，分析一般認(rèn)為，去年就進(jìn)入股市的投資者獲利較為豐厚，今年第二季度之后進(jìn)入市場的投資者本輪下跌損失較大。股市大跌對于前一部分投資者的影響可能只是之前盈利被吃掉，只有新進(jìn)入的投資者損失慘重。理論上看，這部分投資者如果有購房計(jì)劃會(huì)因此受到較大影響。

判斷股市大跌對樓市的短期影響，重點(diǎn)需要分析這輪股市波動(dòng)對于整體經(jīng)濟(jì)影響大不大。假如股票市場徹底走熊，甚至威脅到區(qū)域性或系統(tǒng)性金融安全的底線，那么股市可能成妨礙穩(wěn)增長的雷區(qū)，會(huì)拖累宏觀經(jīng)濟(jì)(有機(jī)構(gòu)分析假如最壞的情況發(fā)生，或許拖累經(jīng)濟(jì)0.7個(gè)百分點(diǎn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)壞賬率上升)，進(jìn)而影響樓市。

由于這輪股市大跌并不是中國經(jīng)濟(jì)基本面出現(xiàn)大的狀況，主要是股市資金杠桿過大、監(jiān)管失誤造成的，且中國股市相對封閉，國際化程度不高，可控性較強(qiáng)。目前國家組織合力全力化解股市走向“崩盤”，采取的一系列組合措施，相信經(jīng)過調(diào)整可以避免出現(xiàn)金融危機(jī)。所以，只要股市沒有徹底危及金融安全，對宏觀經(jīng)濟(jì)影響就不會(huì)太大。

假如股市危及面擴(kuò)大，那么樓市或許會(huì)成為經(jīng)濟(jì)更為重要的穩(wěn)定器。中國的事情其實(shí)很多時(shí)候要從兩面性、辯證思維去看。禍兮福兮，福兮禍兮。

有權(quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，股票在居民金融財(cái)富中所占比重近來雖然有所上升，但仍僅占到20%，最大頭的是存款，占54%。也就是說，股市這部分資產(chǎn)是小頭。研究認(rèn)為，歷年來股市波動(dòng)與消費(fèi)之間的關(guān)聯(lián)性弱，如此前股市大漲，中國消費(fèi)并沒有大的起色。所以股市大跌對居民消費(fèi)的影響估計(jì)較為有限。三駕馬車之一的消費(fèi)看來無需擔(dān)憂。

總體而言，股市大跌對樓市有短期影響，但影響有多大，還取決于國家止跌措施、治理股市存在的問題、激活投資信心是否見效。只要不發(fā)生大的金融危機(jī)，本輪股市大跌的影響可能很快就會(huì)過去。如果股市陷入低迷，或許樓市作為宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器的作用會(huì)更為突出。這是我們第二個(gè)判斷。

股市大跌，對于股票市場投資者的最好啟示還是：見好就收。切不可將身家或者財(cái)富希望全寄托于此。房產(chǎn)無疑是股票投資收益最好的固化所在。

對于房地產(chǎn)市場，因?yàn)楣墒写蠓▌?dòng)的不確定性，所以整個(gè)下半年的房地產(chǎn)市場可能需要降低預(yù)期：該去庫存的，堅(jiān)決去掉；該促銷的應(yīng)該盡快套現(xiàn)，防止因?yàn)檎w金融形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變帶來不利影響，陷于被動(dòng)。對于購房者來說，這或許又是一次非常好的抄底機(jī)會(huì)。

龍斌 合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長

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