王韶 不謀萬(wàn)世者，不足以謀一時(shí)；不謀全局者，不足以謀一域！

面對(duì)百年未有之大變局，二十屆四中全會(huì)高瞻遠(yuǎn)矚，審議通過(guò)《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》（簡(jiǎn)稱“十五五規(guī)劃建議”），擲地有聲地提出“要推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

這一決策不僅打破了房地產(chǎn)作為單一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)工具的傳統(tǒng)認(rèn)知，更標(biāo)志著行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量提升”、從“經(jīng)濟(jì)刺激工具”向“民生穩(wěn)定基石”的根本性轉(zhuǎn)型，為未來(lái)五年乃至更長(zhǎng)時(shí)期的房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。

一、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向：從“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)器”到“民生保障穩(wěn)定器”的深刻變革

過(guò)去20余年，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市建設(shè)貢獻(xiàn)顯著，但“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”的粗放模式已積累諸多風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)加劇、資源消耗嚴(yán)重、金融風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)、社會(huì)公平矛盾突出。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變和“房住不炒”調(diào)控深化，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率明顯回落，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用已不如往昔。

“十五五規(guī)劃建議”的劃時(shí)代意義在于將房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展系統(tǒng)性嵌入民生保障、新發(fā)展格局、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和國(guó)家安全等核心章節(jié)，使其從“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)器”逐漸向“民生保障穩(wěn)定器”轉(zhuǎn)變。

相較于“十四五”的“增加供給”“平穩(wěn)發(fā)展”，“十五五”房地產(chǎn)核心政策已轉(zhuǎn)向“以人民為中心”“優(yōu)化供給”“高質(zhì)量發(fā)展”“新發(fā)展模式”，其意義深遠(yuǎn)：

于經(jīng)濟(jì)：是穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大局、構(gòu)建新發(fā)展格局的重要組成；

于民生：是扎實(shí)推進(jìn)共同富裕的必然要求，通過(guò)完善住房供應(yīng)體系解決群眾急難愁盼問(wèn)題，提升人民群眾的獲得感、幸福感、安全感；

于行業(yè)：推動(dòng)行業(yè)穿越周期，從規(guī)模導(dǎo)向邁向質(zhì)量驅(qū)動(dòng)，走向更具韌性的新發(fā)展階段；

于城市：現(xiàn)代化人民城市建設(shè)的核心載體，通過(guò)空間品質(zhì)提升與服務(wù)場(chǎng)景創(chuàng)新，打造“創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”的現(xiàn)代化人民城市。

房地產(chǎn)內(nèi)涵已超越單一住宅開(kāi)發(fā)，延伸至城市空間開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)全鏈條，不再是簡(jiǎn)單的“建房賣房”，而是支撐城市可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)工程。

二、核心邏輯：兼顧“經(jīng)濟(jì)賬”與“民生賬”的四維平衡

房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展需要實(shí)現(xiàn)“增長(zhǎng)穩(wěn)定、發(fā)展均衡、環(huán)境可持續(xù)、社會(huì)公平”的四維統(tǒng)一，平衡短期穩(wěn)定與長(zhǎng)期健康，錨定現(xiàn)代化人民城市建設(shè)目標(biāo)。

穩(wěn)定是底線、均衡是基礎(chǔ)、可持續(xù)是關(guān)鍵、公平是目標(biāo)。

（一）增長(zhǎng)的穩(wěn)定性：防范風(fēng)險(xiǎn)，保障經(jīng)濟(jì)“軟著陸”

增長(zhǎng)的穩(wěn)定性要體現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)期平衡，既要防止過(guò)熱使規(guī)模和房?jī)r(jià)大起大落，引發(fā)泡沫，也要避免過(guò)冷導(dǎo)致市場(chǎng)硬著陸，引發(fā)市場(chǎng)信心缺失。

（二）發(fā)展的均衡性：優(yōu)化資源配置，破解錯(cuò)配失衡

過(guò)去“攤大餅”式的城市開(kāi)發(fā)導(dǎo)致職住分離、“鬼城”和“城市病”現(xiàn)象頻發(fā)。房地產(chǎn)均衡性發(fā)展有利于破解區(qū)域、供需和產(chǎn)品錯(cuò)配，城市城鎮(zhèn)協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)區(qū)域均衡，資源高效利用。

（三）環(huán)境的可持續(xù)性：從“高消耗”向“綠色低碳”轉(zhuǎn)型

可持續(xù)是房地產(chǎn)“長(zhǎng)期主義”的必然選擇，與生態(tài)承載力匹配，向綠色低碳發(fā)展，減少對(duì)資源能源的過(guò)度消耗。

（四）社會(huì)的公平性：住房從“資產(chǎn)屬性”回歸“民生屬性”

社會(huì)的公平性要注意保障全體居民的基本居住權(quán)，只有減少住房金融和投資屬性，才能真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”的民生目標(biāo)，才能避免因“住房分化”加劇貧富差距，縮小住房資源占有差異而形成社會(huì)鴻溝。

三、高質(zhì)量發(fā)展路徑探討：先立后破，全面融入現(xiàn)代化人民城市建設(shè)

房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展不可能一蹴而就，新模式和運(yùn)作邏輯更不會(huì)出現(xiàn)突發(fā)性和顛覆性，需先立后破、穩(wěn)中求進(jìn)、循序漸進(jìn)，分階段推進(jìn)，深度融合高質(zhì)量發(fā)展、好房子建設(shè)與現(xiàn)代化人民城市建設(shè)。

（一）短期目標(biāo)：止跌回穩(wěn)，筑牢基礎(chǔ)

1.“止跌回穩(wěn)”是高質(zhì)量發(fā)展的前提

從企業(yè)端來(lái)說(shuō)，若市場(chǎng)持續(xù)下跌，銷售回款受阻，企業(yè)流動(dòng)性得不到根本性好轉(zhuǎn)，不僅無(wú)力交付、無(wú)力償債，更無(wú)力探索新模式，甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

從消費(fèi)端來(lái)看，房地產(chǎn)“買漲不買跌”，改善性需求更是高度依賴預(yù)期，若觀望情緒蔓延，還將導(dǎo)致市場(chǎng)深陷“量?jī)r(jià)齊跌”的負(fù)反饋循環(huán)。

“止跌回穩(wěn)”為新模式構(gòu)建騰挪空間、爭(zhēng)取時(shí)間，是修復(fù)信心、化解風(fēng)險(xiǎn)的必要階段。只有市場(chǎng)穩(wěn)定，高質(zhì)量發(fā)展才有足夠的緩沖期和支撐力，居民合理需求才能有效釋放，企業(yè)才能重新出發(fā)探索新模式，房地產(chǎn)才能穩(wěn)步融入國(guó)家新發(fā)展格局。

2.政策協(xié)同發(fā)力，激活市場(chǎng)需求

持續(xù)落實(shí)“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，優(yōu)化公積金貸款等政策，全面降低購(gòu)房成本。

推進(jìn)房票安置、以舊換新政府補(bǔ)貼，釋放剛性與改善性需求。用地方專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)化為保障房、人才房等。推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，讓居民自主購(gòu)房，消化庫(kù)存的同時(shí)滿足居住需求。

推出企業(yè)購(gòu)置、租賃商業(yè)或辦公用房首付、利率優(yōu)惠，探索補(bǔ)貼政策，助力商業(yè)物業(yè)去庫(kù)存。鼓勵(lì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位購(gòu)置或租賃符合條件的辦公用房，全面推進(jìn)商業(yè)辦公物業(yè)去庫(kù)存。

3.以好產(chǎn)品、好服務(wù)、好運(yùn)營(yíng)構(gòu)建新核心競(jìng)爭(zhēng)力

“十五五規(guī)劃建議”增加改善性住房供給的要求。以“好房子、好服務(wù)、好運(yùn)營(yíng)”構(gòu)建新核心競(jìng)爭(zhēng)力，滿足人民群眾從“有沒(méi)有”到“好不好”的多樣化居住需求是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。

好房子：房地產(chǎn)新核心競(jìng)爭(zhēng)力的硬件基礎(chǔ)，以“綠色、舒適、智慧、安全”為核心屬性，要求地段優(yōu)質(zhì)且配套齊全便捷，居住空間寬敞舒適、園林環(huán)境生態(tài)優(yōu)美，建筑風(fēng)格兼具個(gè)性和時(shí)代感與在地文化內(nèi)涵，同時(shí)融入安全智慧的科技功能與全流程綠色理念，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地利用到建筑施工、材料采購(gòu)，廣泛應(yīng)用“四新技術(shù)”以降低資源消耗。

“好房子”不僅具備抗風(fēng)險(xiǎn)能力，更兼具實(shí)際使用價(jià)值與長(zhǎng)期持有價(jià)值，是滿足居民從“有沒(méi)有”到“好不好”需求的核心載體。

好服務(wù)：是提升居住幸福感的軟性支撐，以人本關(guān)懷為核心打造有溫度的生活場(chǎng)景。它要求物業(yè)服務(wù)做到人性多元、貼心極致，覆蓋居住全周期的各類需求；同時(shí)聚焦社群運(yùn)營(yíng)，營(yíng)造活躍豐富的社區(qū)文化，通過(guò)多樣化內(nèi)容、有價(jià)值的活動(dòng)與互動(dòng)增強(qiáng)居民的歸屬感與情感連接，引導(dǎo)環(huán)保健康的生活方式。

好服務(wù)讓“好房子”不再只是物理空間，而是充滿“煙火氣”的生活樂(lè)園，成為連接居民與社區(qū)的情感橋梁。

好運(yùn)營(yíng)：是實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益協(xié)同的關(guān)鍵保障。它貫穿從規(guī)劃設(shè)計(jì)到物業(yè)服務(wù)的全壽命周期，以綠色管理倒逼產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新，催生新質(zhì)生產(chǎn)力；同時(shí)將“好房子”與“好服務(wù)”的價(jià)值轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力，刺激消費(fèi)、帶動(dòng)有效投資；更重要的是探索出現(xiàn)代化人民城市的實(shí)踐路徑，持續(xù)釋放“好房子”的長(zhǎng)期持有價(jià)值，助力房地產(chǎn)回歸民生屬性，成為支撐高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。

4.系統(tǒng)性制度完善修復(fù)，為房地產(chǎn)高質(zhì)量奠定基礎(chǔ)

基礎(chǔ)制度優(yōu)化。推進(jìn)現(xiàn)房銷售、規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，防范交付風(fēng)險(xiǎn)；加快房地產(chǎn)稅、租購(gòu)并舉等長(zhǎng)效機(jī)制落地，構(gòu)建以民生保障為核心的新發(fā)展模式。

全生命周期管理。建立房屋體檢、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)制度，盤活存量資產(chǎn)，延長(zhǎng)建筑壽命，為城市存量更新提供支撐。

住房供給優(yōu)化。構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”的供應(yīng)體系，低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束，實(shí)現(xiàn)住有所居。

此外，“十五五規(guī)劃建議”還要求“盤活用好低效用地、閑置房產(chǎn)；統(tǒng)籌存量和增量綜合供地；完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理住房等消費(fèi)不合理限制性措施；統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；大力實(shí)施城市更新……”這都是既立足于當(dāng)前“止跌回穩(wěn)”、防范和化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，更著眼于房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)”與“進(jìn)”的有機(jī)銜接，助推高質(zhì)量發(fā)展。

（二）中期目標(biāo)：構(gòu)建新發(fā)展模式，支撐現(xiàn)代化人民城市建設(shè)

1．政府層面：構(gòu)建“人、地、房、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以人口需求為導(dǎo)向、土地供應(yīng)為載體、住房供給為核心、資金配置為支撐，統(tǒng)籌土地、住房、資金配置，實(shí)現(xiàn)供需平衡與風(fēng)險(xiǎn)可控，為人民城市建設(shè)提供要素保障。

2．企業(yè)層面：樹(shù)立“新房地產(chǎn)觀”，打破“住宅等同于房地產(chǎn)”局限，轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)＋銷售＋服務(wù)＋運(yùn)營(yíng)”模式，拓展產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、康養(yǎng)、長(zhǎng)租、城市更新等業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)產(chǎn)城融合與職住平衡，成為城市空間運(yùn)營(yíng)商與生活服務(wù)提供者。

（三）終極目標(biāo)：回歸民生屬性，實(shí)現(xiàn)人民城市核心價(jià)值

通過(guò)基礎(chǔ)制度完善與新模式構(gòu)建，推動(dòng)房地產(chǎn)從“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)工具”徹底轉(zhuǎn)向“民生保障穩(wěn)定器”，實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”，重構(gòu)“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、服務(wù)民生、產(chǎn)城融合”模式，讓住房成為滿足人民美好生活需求的空間載體，讓城市空間服務(wù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)發(fā)展，與現(xiàn)代化人民城市建設(shè)終極目標(biāo)高度一致。

大道至簡(jiǎn)，實(shí)干為要；行穩(wěn)致遠(yuǎn)，進(jìn)而有為！

未來(lái)五年，房地產(chǎn)行業(yè)將在陣痛中完成轉(zhuǎn)型升級(jí)，風(fēng)險(xiǎn)可控、供需適配、民生屬性凸顯的新模式逐步形成。高質(zhì)量發(fā)展不僅是行業(yè)生存之道，更是支撐共同富裕與現(xiàn)代化人民城市建設(shè)的重要力量。通過(guò)“好房子”建設(shè)、全產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型、民生屬性回歸，房地產(chǎn)將真正成為人民城市建設(shè)的空間和服務(wù)核心載體，為實(shí)現(xiàn)中國(guó)式現(xiàn)代化提供堅(jiān)實(shí)支撐。

王韶 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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