嶺南圓桌會(huì)議
時(shí)間:2008年8月9日19：30～22：00
地點(diǎn):中山大學(xué)嶺南(大學(xué))學(xué)院嶺南堂三樓
議題: (1)信貸緊縮政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)
(2)下半年，廣州及華南地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及突圍策略
嶺南夜話(huà)：下半年房地產(chǎn)之路（二）
王敏：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商門(mén)檻應(yīng)該提高
陳洪志：好，謝謝吳老師，兩位專(zhuān)家學(xué)者給我們闡述了房地產(chǎn)信貸緊縮政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系以后，我下面一個(gè)問(wèn)題想問(wèn)廣東銀監(jiān)局的辦公室主任王敏先生，之前我跟境外的金融投資者在聊天的時(shí)候，聊到當(dāng)前的房地產(chǎn)，我問(wèn)他們說(shuō)，如果我們用一天24個(gè)小時(shí)來(lái)比喻，您認(rèn)為今天的中國(guó)房地產(chǎn)，是處于哪一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上？這位投資者很明確的跟我說(shuō)，大概是晚上8、9點(diǎn)吧。也就是說(shuō)我們過(guò)去講中國(guó)的年輕人，毛主席說(shuō)是早上7、8點(diǎn)的太陽(yáng)，我們境外的投資者跟我說(shuō)現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)處在晚上8、9點(diǎn)鐘，我想問(wèn)一下王主任，國(guó)內(nèi)的銀行怎么看待今年的房地產(chǎn)行業(yè)，下面有請(qǐng)王先生。
王敏：這次來(lái)參加這個(gè)嶺南圓桌論壇，是抱著向房地產(chǎn)業(yè)界學(xué)習(xí)的目的來(lái)的，沒(méi)有做發(fā)言的準(zhǔn)備。因?yàn)樯矸莸脑颍緛?lái)我不想發(fā)言的，但是被點(diǎn)到了，我只好以個(gè)人的角度談一下我的看法吧，不代表所在單位意見(jiàn)。
剛才徐教授和吳院長(zhǎng)等專(zhuān)家都談了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的看法，我想從另外一個(gè)角度談一下我對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)的看法。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)中存在一個(gè)奇怪的現(xiàn)象，一方面是流動(dòng)性過(guò)剩，嚴(yán)重過(guò)剩，另一方面股市下跌，房地產(chǎn)下跌，通貨膨脹，這是很難解釋的一個(gè)矛盾，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)學(xué)還是從金融學(xué)角度。貨幣發(fā)行過(guò)多，中國(guó)居民在沒(méi)有更多投資渠道的情況下，股市、樓市應(yīng)該上漲而不是下跌，這是2006年到2007年上半年樓市、股市飛漲的一個(gè)合理的解釋。但是從去年10月份之后房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，我想這里有幾個(gè)方面的原因。
第一個(gè)是政策思路上做了調(diào)整。剛才也說(shuō)了2005年就開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，為什么調(diào)整了3年房?jī)r(jià)沒(méi)控制住，仍在直線(xiàn)上升，這里有各種原因，其中一個(gè)主要原因是我們國(guó)家的房地產(chǎn)監(jiān)管思路上有問(wèn)題，可以說(shuō)一直沒(méi)有找到一個(gè)合適的路徑。去年8月份國(guó)務(wù)院召開(kāi)了研究房地產(chǎn)問(wèn)題的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，在這次會(huì)議后，國(guó)家在房地產(chǎn)政策和管理思路上做了調(diào)整。主要有兩個(gè)方面，一個(gè)是提高了房地產(chǎn)信貸的首付，一個(gè)是提出了建設(shè)廉租房的思路。
“927”房地產(chǎn)信貸新政，主要是從資金上遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作勢(shì)頭，我們這個(gè)政策思路是在政策上把它分成兩個(gè)方面去控制和管理，一個(gè)是居民自住性的保障性的住房需求，比如老百姓的第一套和第二套住房，第一套房是居民自住性質(zhì)的，我們應(yīng)該滿(mǎn)足的，所以我們沒(méi)有提高第一套房的按揭貸款首付比例，仍然20%，如果把第一套住房也提高到40%的話(huà)，老百姓就買(mǎi)不起房子，這是一個(gè)原因。第二套房我認(rèn)為是有一定合理需求的，又有一定支付能力的。比如說(shuō)我在異地工作，我老家原來(lái)可能有一套房，我還想重新買(mǎi)一套，或者說(shuō)我自己的住房太小，我想給父母買(mǎi)一套房，這個(gè)我覺(jué)得也是合理的。但是你要付出一定的合理的成本，因?yàn)槟愕谝惶椎淖》恳呀?jīng)保障了，第二套是合理的但要適當(dāng)提高按揭貸款首付比例，首付適當(dāng)提高到30%、40%。但是對(duì)于第三套、第四套房和第五套房，就是一種以投機(jī)或投資為目的住房需求，要使不合理的房?jī)r(jià)降下來(lái)，關(guān)鍵是怎么打擊第三套、第四套房和第五套房，這是一種投機(jī)性的市場(chǎng)需求，并且具有一定的信貸風(fēng)險(xiǎn)，所以我建議從第三套房開(kāi)始，大幅提高首付比例以打擊投機(jī)，這樣會(huì)從資金流上遏制它，抑制投機(jī)炒作，這是我們當(dāng)時(shí)的最主要的政策思路，但是我們最后政策的制定和實(shí)施都是以第二套房作為一個(gè)界限來(lái)劃分的，這一點(diǎn)，我個(gè)人現(xiàn)在還有異議，這可能是當(dāng)時(shí)的形勢(shì)所逼，也不能怪政府。第二套房的信貸政策，我們要求銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行，這也許是房地產(chǎn)需求急劇萎縮的一個(gè)原因。假如不是以第二套房作為政策調(diào)整的出發(fā)點(diǎn)，而是第三套房的話(huà)，現(xiàn)在會(huì)有怎么樣的局面？
另一個(gè)重要的調(diào)整是提出了建設(shè)廉租房來(lái)解決低收入階層的住房需求，這個(gè)思路轉(zhuǎn)變具有里程碑的歷史意義。政府在管理思維上做了調(diào)整，重新定位政府的管理目標(biāo)和職責(zé)，將有消費(fèi)能力的商品房市場(chǎng)與低收入居民住房保障分開(kāi)管理，對(duì)于高收入階層的市場(chǎng)，商品房的開(kāi)發(fā)，商品房的銷(xiāo)售，我個(gè)人覺(jué)得政府不應(yīng)該再管了，完全可以讓市場(chǎng)去解決。另一方面相當(dāng)一部分低收入的社會(huì)階層，老百姓的最基本的住房需求，不能靠市場(chǎng)自發(fā)地解決，即使降低了首付也解決不了高房?jī)r(jià)問(wèn)題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們的購(gòu)買(mǎi)力，老百姓買(mǎi)不起，怎么辦？政府提出走建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的思路。這部分需求的解決不是完全的市場(chǎng)行為，其中就有政府的責(zé)任。政府在管理上將這兩部分分開(kāi)了，說(shuō)明我們思路上走對(duì)了，吃一塹長(zhǎng)一智，因?yàn)槲覀兦皫啄攴康禺a(chǎn)調(diào)控沒(méi)這么區(qū)分過(guò)，這個(gè)是我們房地產(chǎn)監(jiān)管思路上的一個(gè)重大的轉(zhuǎn)變，我在去年8月就政府的房地產(chǎn)監(jiān)管思路轉(zhuǎn)變發(fā)表了專(zhuān)門(mén)文章，我認(rèn)為這是有質(zhì)的轉(zhuǎn)變。
我認(rèn)為這兩個(gè)政策思路的調(diào)整，從房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩個(gè)方面進(jìn)行了有效地調(diào)控。因此房?jī)r(jià)很快降下來(lái)了。以前大家都走獨(dú)木橋，只能買(mǎi)商品房，現(xiàn)在有部分人不用走了，因?yàn)橛幸徊糠秩艘ベI(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，但是問(wèn)題是怎么去開(kāi)發(fā)和管理廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，我覺(jué)得現(xiàn)在我們還沒(méi)有找到合適的路子，所以我提出來(lái)，我們要學(xué)習(xí)香港，學(xué)習(xí)新加坡，就是要走成片開(kāi)發(fā)、集中管理的廉租房建設(shè)路子，這樣建設(shè)公共配套設(shè)施比較齊全，香港、新加坡都這么做的，但這需要財(cái)政上的支持。很可惜這方面我們的投入得很少。我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管思路的轉(zhuǎn)變我覺(jué)得很對(duì)頭，但要達(dá)到目的要解決問(wèn)題，還需要時(shí)間。
當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，還有其他一些方面原因。
比如，土地管理政策。從去年年底到今年年初，我們國(guó)家的土地管理政策一步步從嚴(yán)，國(guó)務(wù)院專(zhuān)門(mén)下文件，以后你們的土地不能囤積了。一方面我們?cè)诜康禺a(chǎn)信貸方面控制了，打擊囤積，一方面今年年初出臺(tái)的國(guó)務(wù)院文件已經(jīng)很明確了，土地兩年不開(kāi)發(fā)就無(wú)償收回。在土地管理方面也限制了。
再比如，美國(guó)次貸危機(jī)的影響。美國(guó)次貸危機(jī)出現(xiàn)之后，大家都擔(dān)心中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫也會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似美國(guó)的問(wèn)題，在心理和投資信心上有了調(diào)整的需求。還有一個(gè)問(wèn)題就是股市泡沫的破裂。去年9、10月份我們?cè)?000多點(diǎn)的時(shí)候，很多的學(xué)者說(shuō)股市出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫，整個(gè)形勢(shì)隨著美國(guó)次貸危機(jī)的出現(xiàn)開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，到了頂部就開(kāi)始調(diào)頭了。但是這個(gè)下降的速度太快了，太快之后就把資金套牢了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)和股市都有一個(gè)財(cái)富效應(yīng)，現(xiàn)在變成了財(cái)富負(fù)效應(yīng)，而不是財(cái)富效應(yīng)，這樣大家的資金財(cái)富都被蒸發(fā)掉了。沒(méi)有了財(cái)富，也就沒(méi)有了購(gòu)買(mǎi)力，房子銷(xiāo)售自然就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。
去年底許多媒體在討論是不是拐點(diǎn)出現(xiàn)了，記者也采訪了我，我當(dāng)時(shí)是不同意這個(gè)觀點(diǎn)的，但是現(xiàn)在看這個(gè)問(wèn)題就很難講了。為什么這么說(shuō)？因?yàn)殡S著調(diào)控力度的逐步加強(qiáng)，土地和稅收政策的調(diào)整、貨幣信貸的規(guī)?？刂啤⑸鲜腥谫Y難度加大等等，加上股市暴跌，多方面政策的疊加效應(yīng)造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是個(gè)資金密集型行業(yè)，但是現(xiàn)在資金在哪里？第一個(gè)是銀行融資，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)向銀行融資很困難，先不用說(shuō)融資成本的問(wèn)題，如果說(shuō)你房地產(chǎn)企業(yè)還能在銀行融到資金，那已經(jīng)算你有本事了。這是一個(gè)問(wèn)題，第二個(gè)路徑是股市融資，股市融資也很困難，我們廣東也有一些很大的房地產(chǎn)公司，在境外上市融資也出現(xiàn)了很大的阻力，我想這也是很難的。剛才徐教授也說(shuō)了可以向社會(huì)融資，但從現(xiàn)在的形勢(shì)來(lái)講，向社會(huì)融資的可行性并不高，因?yàn)榇蠹叶贾滥惴康禺a(chǎn)在走下坡路，誰(shuí)愿意給你錢(qián)冒風(fēng)險(xiǎn)。
還有一個(gè)就是銷(xiāo)售這一塊，銷(xiāo)售這一塊我們現(xiàn)在是量?jī)r(jià)齊跌，銷(xiāo)售回款也出現(xiàn)問(wèn)題。如果再加上房地產(chǎn)公司的土地儲(chǔ)備占款，就更成問(wèn)題。我們很多的土地高價(jià)買(mǎi)來(lái)之后，短期內(nèi)沒(méi)辦法開(kāi)發(fā)也沒(méi)辦法轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑹o(wú)法出售也等于被套牢了。此外，外資投資房地產(chǎn)也受到限制，這樣以來(lái)，我對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)判斷就很不樂(lè)觀。我們的銀行一直在做壓力測(cè)試。雖然壓力測(cè)試的結(jié)果似乎很樂(lè)觀，但是我個(gè)人并不這么看，一些因素并未考慮在內(nèi)，問(wèn)題可能還未暴露，總的來(lái)說(shuō)，我個(gè)人還是比較擔(dān)憂(yōu)的。我認(rèn)為冬天快到了，剛才你也說(shuō)到，現(xiàn)在是晚上8、9點(diǎn)鐘的時(shí)光。
我想這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始。本來(lái)我不應(yīng)該說(shuō)這些話(huà)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)太敏感了，所以?xún)H僅代表我個(gè)人。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整得過(guò)深，調(diào)整過(guò)度了，就會(huì)造成大起大落，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、可持續(xù)發(fā)展非常不利。宏觀調(diào)控就是要避免經(jīng)濟(jì)的大起大落，調(diào)整應(yīng)該是大魚(yú)吃小魚(yú)，或者說(shuō)適者生存。不過(guò)我現(xiàn)在擔(dān)心的是，如果繼續(xù)如此嚴(yán)厲的調(diào)控下去，不單單是小魚(yú)死掉了，大魚(yú)也會(huì)一起死掉。
這次調(diào)整不僅房地產(chǎn)企業(yè)要付出血的代價(jià)，政府作為管理者，也有許多教訓(xùn)值得總結(jié)。比如，房地產(chǎn)是不是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)？這么大的一個(gè)行業(yè)，需要一個(gè)戰(zhàn)略的思考，相關(guān)政策的制定和政策的連續(xù)性是非常重要的問(wèn)題，如果中央現(xiàn)在還把房地產(chǎn)作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)去看待，那就沒(méi)問(wèn)題。第二個(gè)問(wèn)題是我們國(guó)家現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多過(guò)濫，門(mén)檻太低，基本上幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)就開(kāi)一個(gè)房地產(chǎn)公司，太容易了，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要靠銀行融資，所以風(fēng)險(xiǎn)較大，這是我們的一個(gè)教訓(xùn)，香港的房地產(chǎn)公司都是很大的，很有實(shí)力的，即使97年?yáng)|南亞出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)大的危機(jī)，沒(méi)有出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象，你看我們現(xiàn)在到處都是。還有一個(gè)問(wèn)題是地方政府的角色問(wèn)題，地方政府的職能應(yīng)該重新定位，現(xiàn)在地方政府可以從賣(mài)地中受益，有自己的利益在里面，自己是一個(gè)受益方，所以在房地產(chǎn)政策執(zhí)行上，跟中央是有沖突的，是利益博弈的雙方，這樣的話(huà)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難做到真正的規(guī)范和健康的發(fā)展。我覺(jué)得應(yīng)該將賣(mài)地的收入納入到財(cái)政預(yù)算內(nèi)來(lái)統(tǒng)一管理，這樣的話(huà)，政府才能從利益相關(guān)方、受益者變成監(jiān)管者，以后它的職責(zé)主要是通過(guò)財(cái)政的資金來(lái)扶助廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，去解決基層百姓的住房需求。如果這樣走下去的話(huà)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)更健康地發(fā)展。
最后，我認(rèn)為房地產(chǎn)是一個(gè)很重要的支柱產(chǎn)業(yè)，一定不能讓它垮掉，這不單單是從金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，大家也知道，股市和房地產(chǎn)價(jià)格一但暴跌，它的影響面是很大的，股市暴跌，關(guān)鍵是一個(gè)信心問(wèn)題，房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊跌也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心問(wèn)題，但是如果房地產(chǎn)跌到一定的程度，資金鏈斷掉，出現(xiàn)了斷供潮的話(huà)，對(duì)整個(gè)社會(huì)的影響和危害就會(huì)很大。我非常強(qiáng)調(diào)社會(huì)公眾預(yù)期的重要性，通貨膨脹是個(gè)貨幣問(wèn)題，也是一個(gè)公眾預(yù)期問(wèn)題，房地產(chǎn)同樣也是這樣，社會(huì)公眾預(yù)期很重要，如果大家都覺(jué)得房地產(chǎn)在跌，房地產(chǎn)企業(yè)要倒閉的話(huà)，那房子誰(shuí)來(lái)買(mǎi)，沒(méi)有市場(chǎng)需求的話(huà)，內(nèi)需拉動(dòng)和消費(fèi)就有問(wèn)題了，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)下滑，到時(shí)候就很可怕。因此，我把房地產(chǎn)價(jià)格這個(gè)指標(biāo)看作是公眾信心的重要指標(biāo)來(lái)看待，如果中央能夠意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的話(huà)，我想我們房地產(chǎn)還有的救。就像美國(guó)一樣，美國(guó)次貸危機(jī)也是房地產(chǎn)泡沫惹的禍，出現(xiàn)那么大的損失，出現(xiàn)了很多的道德風(fēng)險(xiǎn)，但是美國(guó)次貸危機(jī)導(dǎo)致了很多的行業(yè)都出現(xiàn)問(wèn)題，美國(guó)政府就必須要救。目前，美國(guó)政府不惜用通貨膨脹、美元貶值的代價(jià)去救，為什么？主要是怕整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)垮掉，使得整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的基本面垮掉，所以我覺(jué)得美國(guó)的政策思路是對(duì)的，不惜一切代價(jià)，中國(guó)在關(guān)鍵的時(shí)候也應(yīng)該這么做，房地產(chǎn)市場(chǎng)如何洗牌，怎么去規(guī)范它，這是下一步的問(wèn)題。至少對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是有保有壓的政策，應(yīng)該讓一部分大的有實(shí)力的管理好的房地產(chǎn)企業(yè)存活下來(lái)，一些比較小的、決策有失誤的、項(xiàng)目品質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰掉，這是形勢(shì)所逼。這是我對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)的看法。
方勁松：房地產(chǎn)信貸屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
陳洪志：好的，非常感謝王先生，王主任剛才給我們闡述了個(gè)人信貸政策出臺(tái)的背景、個(gè)人信貸的思路和它存在的問(wèn)題，或者它對(duì)以后房地產(chǎn)的發(fā)展各個(gè)部門(mén)所處的角色給出一個(gè)建議。下面我們想進(jìn)行得更具體，我想請(qǐng)中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理方勁松先生。在問(wèn)你問(wèn)題之前，我給你三個(gè)指標(biāo)去考慮，我問(wèn)的問(wèn)題一樣是個(gè)人住房信貸。我們現(xiàn)在在銀行里面，我不知道怎么評(píng)價(jià)它是怎么評(píng)價(jià)個(gè)人信貸的，但是從我們首先看到的所有的一切的指標(biāo)，個(gè)人信貸依然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，絕大多數(shù)銀行不良率都低于1%，我們?nèi)タ匆幌抡猩蹄y行07年的公報(bào)，個(gè)人房貸的不良率只有0.26%，而整個(gè)在上海，在07年個(gè)人不良貸款也不到0.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于平均值1.54%，同時(shí)銀行還有很多延伸的收費(fèi)，這是第一個(gè)情況。
第二個(gè)情況也就是說(shuō)在早期，今年3、4月份，深圳的4大國(guó)有銀行，私下放寬了個(gè)貸的政策這樣的一個(gè)案例。
第三個(gè)同樣打一個(gè)比方，在我們國(guó)內(nèi)，對(duì)香煙的買(mǎi)賣(mài)是有規(guī)定的，所有的商店包括士多是不允許給18歲以下的人售賣(mài)香煙的，但是我們所有的士多都發(fā)現(xiàn)沒(méi)有在執(zhí)行這個(gè)政策，因?yàn)槲覀兯械氖慷嗨械纳痰瓴还苁菄?guó)有的還是民營(yíng)的，不管是大的還是小的，它是盈利的，他處于一個(gè)商業(yè)目的的。而任何一個(gè)小孩來(lái)買(mǎi)香煙，我相信在座的各位沒(méi)有發(fā)現(xiàn)任何一個(gè)小孩去買(mǎi)香煙買(mǎi)不到香煙，因?yàn)樯痰甑臉I(yè)主一定有各種理由說(shuō)是給他爸爸買(mǎi)的，給他叔叔買(mǎi)的，不是他抽，有各種各樣的理由去讓他買(mǎi)到香煙。我想通過(guò)三個(gè)事情，聽(tīng)聽(tīng)方總的意見(jiàn)。您認(rèn)為，目前的銀行怎么去看待房地產(chǎn)的個(gè)人信貸？您怎么看待深圳四大國(guó)有銀行私下放寬個(gè)人信貸這樣的一個(gè)案例。當(dāng)然，我們今天在座的一切嘉賓的發(fā)言都是個(gè)人的觀點(diǎn)，謝謝！請(qǐng)方總。
方勁松：首先感謝會(huì)議主辦方邀請(qǐng)我們來(lái)參與這個(gè)活動(dòng)，我們本來(lái)是抱著像各位專(zhuān)家和業(yè)界學(xué)習(xí)的心態(tài)參加這個(gè)會(huì)議的，因?yàn)榇蠹叶贾溃ㄐ杏幸粋€(gè)響亮的品牌，“要買(mǎi)房，到建行”，建行是最早加入這個(gè)行業(yè)的，來(lái)做住房的金融服務(wù)，這方面我們也非常關(guān)注整個(gè)房地產(chǎn)，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在作為上市的公眾公司，現(xiàn)在是在我們業(yè)界內(nèi)是最公開(kāi)的。讓我發(fā)言的話(huà)，我只是代表我個(gè)人的觀點(diǎn)。
第二個(gè)來(lái)講的話(huà)，有一些數(shù)據(jù)方面不方便多說(shuō)。
剛才問(wèn)了幾個(gè)問(wèn)題，就是說(shuō)大家應(yīng)該都非常關(guān)心的，銀行在房地產(chǎn)整個(gè)宏觀調(diào)控當(dāng)中，前面幾位專(zhuān)家都發(fā)表了非常精彩的觀點(diǎn)。從我個(gè)人角度來(lái)講，也是像前面幾位專(zhuān)家所講的，這一次房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)波動(dòng)，大家覺(jué)得是信貸政策的變化，應(yīng)該是多方面的因素，包括前面的多種調(diào)控措施，只是一個(gè)表象，是一個(gè)導(dǎo)火索。而且大家從數(shù)據(jù)上也可以看到，上半年房地產(chǎn)的資金里面，銀行信貸這一塊還沒(méi)有太大的變化，還是在2%、3%這樣的，所以從這個(gè)角度來(lái)講的話(huà)，并沒(méi)有說(shuō)非常的好，持續(xù)下去政策的效應(yīng)慢慢的顯現(xiàn)。從銀行經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)講，信貸這一塊，還是比較優(yōu)質(zhì)的。我們?cè)谶@方面，跟客戶(hù)的選擇來(lái)講，國(guó)內(nèi)能買(mǎi)得起房的，在這個(gè)社會(huì)階層里面，還是屬于中上以上的，真正低端的并沒(méi)有太多的購(gòu)買(mǎi)需求。這跟美國(guó)有很大的區(qū)別，美國(guó)的次貸跟我們是不一樣的。我們覺(jué)得當(dāng)前的局勢(shì)還是大于發(fā)展個(gè)人信貸的業(yè)務(wù)。從目前來(lái)講的話(huà)，大家都看到，這是一個(gè)信心的問(wèn)題。實(shí)際上信貸政策的調(diào)整，剛才王主任介紹了信貸出臺(tái)的背景。主要是前幾年的走勢(shì)使這種價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)的偏離，本身來(lái)講，它這種政策的出臺(tái)，剛好這在一點(diǎn)上，它是在投機(jī)炒作這一塊。
陳洪志：方總，作為房地產(chǎn)的從業(yè)認(rèn)識(shí)我更想問(wèn)的是，作為銀行來(lái)說(shuō)，面臨兩難的局面，一個(gè)是中央政府宏觀調(diào)控政策要求對(duì)個(gè)人政策進(jìn)行緊縮的，特別是剛才王主任講的第二套房就開(kāi)始緊縮了，這是一個(gè)方面。另外一個(gè)方面其實(shí)也不想說(shuō)，個(gè)人放貸是一個(gè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，而銀行作為一個(gè)商業(yè)銀行，它處于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的目的，他也是需要賺錢(qián)的，也就是說(shuō)他跟士多店的老板是一樣的，他沒(méi)有主動(dòng)的迫切的急切的堅(jiān)定的意志和愿望不賣(mài)煙給小孩，除非他是沒(méi)錢(qián)賺，所以我說(shuō)像在所有的銀行，它面臨所有的房貸，在這樣一個(gè)敏感的問(wèn)題上，他怎么看待個(gè)人房貸的？
方勁松：從我們的自身來(lái)講的話(huà)，合法合規(guī)經(jīng)營(yíng)這是基本的要求，我是覺(jué)得至少深圳的情況當(dāng)時(shí)中央臺(tái)報(bào)道了，我想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，有一些機(jī)構(gòu)它會(huì)處于擦邊球之類(lèi)的做法，王主任在這里可以見(jiàn)證，我想在廣州市場(chǎng)是非常規(guī)范的，我們行業(yè)之間大家都有交流。在二套房政策上，我們是比較嚴(yán)格的執(zhí)行的。
陳洪志：從我們國(guó)內(nèi)的情況看，您還是認(rèn)同房地產(chǎn)信貸屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。第二，在我們國(guó)內(nèi)購(gòu)房的群還是在中上以上，他們是有能力消費(fèi)的，和美國(guó)的次貸危機(jī)是相同的，這兩個(gè)判斷您是同意的？
方勁松：對(duì)。
曹志偉：中國(guó)不缺錢(qián)，缺的是人才
“我說(shuō)做房地產(chǎn)就像農(nóng)民一樣，要經(jīng)得起誘惑，耐得住寂寞。幸虧我見(jiàn)美女見(jiàn)多了。”
陳洪志：好的，下面我想問(wèn)一下曹總，曹總也是我們業(yè)內(nèi)的好朋友，屬于發(fā)言比較耿直的，我想問(wèn)你一個(gè)問(wèn)題，我記得我們?cè)谌ツ陞⒓舆^(guò)一個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)做的一個(gè)論壇，當(dāng)時(shí)嘉賓出了一個(gè)題目，要求在座的7個(gè)企業(yè)的老總，在人才、項(xiàng)目和錢(qián)中選擇一個(gè)你認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)鍵的因素，7個(gè)人里面，只有中海地產(chǎn)選擇了錢(qián)，包括曹總和我在內(nèi)，都是選人才，走到今天你還是選人才嗎？不選錢(qián)嗎？這是第一個(gè)問(wèn)題；第二個(gè)問(wèn)題，換一個(gè)角度，潘石屹曾經(jīng)說(shuō)中國(guó)面臨的狀態(tài)不是地震，而只是一個(gè)堰塞湖，言下之意就是說(shuō)只要信貸放寬，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一切都好做，您怎么看待這個(gè)問(wèn)題呢？
曹志偉：首先我今天發(fā)言不代表發(fā)展商的身份代言，因?yàn)楝F(xiàn)在輿論不太理智，我只是作為一個(gè)房地產(chǎn)的從業(yè)研究人員的身份去講，因?yàn)槲以谙愀劭拼笞x書(shū)也好，和在美國(guó)進(jìn)修也好，我一直關(guān)注研究的經(jīng)濟(jì)課題也是中國(guó)的房地產(chǎn)，在座還有不少嶺院的EMBA同學(xué)，我給大家出三個(gè)問(wèn)題，這個(gè)會(huì)開(kāi)了之后去想一想，互相研討一下。第一，打倒發(fā)展商能不能解決住房問(wèn)題？第二，打倒發(fā)展商能不能降低房?jī)r(jià)？第三，降低房?jī)r(jià)能否解決住房問(wèn)題？這三個(gè)問(wèn)題你們回去想，我讀書(shū)的時(shí)候教授經(jīng)常布置作業(yè)，不過(guò)我們?cè)趪?guó)外教學(xué)經(jīng)常是可以討論問(wèn)題的，在國(guó)內(nèi)會(huì)相對(duì)少一點(diǎn)。
剛才陳總所說(shuō)的問(wèn)題，說(shuō)到人才，我到今天為止還是選人才，因?yàn)橹袊?guó)不缺錢(qián)，缺的是人才，無(wú)論哪一個(gè)環(huán)節(jié)都缺乏人才，我講得不客氣一下，就算高校最缺的也是優(yōu)秀的教授，所以我覺(jué)得還是人才。
陳洪志：換一個(gè)角度說(shuō)，我記得在07年房地產(chǎn)興起非常好的時(shí)候，我們業(yè)內(nèi)老板去招工，老板說(shuō)了一句話(huà)“現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展那么好，要你也沒(méi)用”。到了今年這個(gè)時(shí)間，形勢(shì)非常不好按，他又跟老板說(shuō)，老板說(shuō)，“現(xiàn)在形勢(shì)那么差，要你也沒(méi)什么用”。這是第一個(gè)。第二個(gè)現(xiàn)在所有的企業(yè)，說(shuō)心里話(huà)，真的缺錢(qián)，所以我不知道，下一次有機(jī)會(huì)做其他的媒體活動(dòng)的時(shí)候，我還想把這個(gè)實(shí)驗(yàn)再試一下，看一下在今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這三個(gè)選項(xiàng)里面，人才、項(xiàng)目、錢(qián)，還有多少人選人才，因?yàn)楫?dāng)時(shí)只有朱總選的是錢(qián)，而且當(dāng)時(shí)大家闡述觀點(diǎn)的時(shí)候是洋洋灑灑幾千字，非得要主持人打斷才行，非常有道理，人才太重要了，錢(qián)有沒(méi)有無(wú)所謂，只要有人才，項(xiàng)目就來(lái)，錢(qián)也會(huì)來(lái)，但是今天真的好像招人容易，拿錢(qián)難。
曹志偉：我的觀點(diǎn)恰恰相反，用什么證明？上個(gè)月我們公司還在招人，今年我安排了5個(gè)員工在中大讀MBA，有3個(gè)在華工讀MBA，另準(zhǔn)備安排同事在國(guó)外讀，其實(shí)中國(guó)真的缺人才。剛才你們批評(píng)的那些現(xiàn)象，其實(shí)都是人搞出來(lái)的，但不是人才搞出來(lái)的，包括很多政策。我記得在05年，大家都覺(jué)得是房地產(chǎn)的冬天，我一直在會(huì)議上講，我怎么不覺(jué)得是冬天？因?yàn)槿瞬?，我首先是人才，同時(shí)公司里聚了一批人才，所以我不覺(jué)得是冬天。在廣州來(lái)看，整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)如果這次算在內(nèi)，由92年起經(jīng)歷過(guò)三次起跌，現(xiàn)在來(lái)講，目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)比以前任何調(diào)整都要強(qiáng)得多，好得多，作為有十幾年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的我，有什么大風(fēng)大浪都見(jiàn)過(guò)，就像農(nóng)民面對(duì)今年的雪災(zāi)。
陳洪志：我再換一個(gè)角度，廣州房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)三次大起大落，我們說(shuō)房地產(chǎn)說(shuō)20年，我們看看20年內(nèi)，我們有三個(gè)不同時(shí)期的大十大開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在第一個(gè)時(shí)期的十大開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不存在了，第二時(shí)期的剩下兩三家，我們今天會(huì)議結(jié)束之后，走過(guò)去五年，可能今年的十大開(kāi)發(fā)商，可能又會(huì)消失。
曹志偉：這是行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果，何況，第一代開(kāi)發(fā)商中最大的，按照規(guī)模來(lái)講，還不如現(xiàn)在前50名，第二代最大的十大，還不如現(xiàn)在的第10名，所以我們無(wú)需擔(dān)心任何風(fēng)浪，也無(wú)需去模仿十大發(fā)展商的經(jīng)營(yíng)方式，而且說(shuō)實(shí)話(huà)，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有小企業(yè)，動(dòng)輒都是幾億的投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不以大小論好壞，而是以強(qiáng)弱論英雄，有一些開(kāi)發(fā)商的大是吹大的，幾億買(mǎi)下的地，準(zhǔn)備在香港上市，通過(guò)評(píng)估就可以虛長(zhǎng)十?dāng)?shù)倍。我和陳總在惠州開(kāi)峰會(huì)的時(shí)候，就有些投行基金公司大談高息借款購(gòu)地，包裝上市融資一事。許多人都附和著，很少人敢提出異議，因?yàn)槟菚r(shí)候的不少開(kāi)發(fā)商都怕沒(méi)錢(qián)，要投其所好。我不認(rèn)同他們的觀點(diǎn)，“做房地產(chǎn)應(yīng)該首先是做實(shí)業(yè)，要對(duì)購(gòu)房者，對(duì)投資者負(fù)責(zé)?！鄙鲜姓T惑很大啊，他們開(kāi)玩笑說(shuō)“曹總啊，你上市之后就不是上金融版了，是上娛樂(lè)版了，在香港上市后很多女明星就圍著你轉(zhuǎn)了”。我只是一笑置之，所以我說(shuō)做房地產(chǎn)就像農(nóng)民一樣，要經(jīng)得起誘惑，耐得住寂寞，一分耕耘一分收獲，每家公司都有各自活法。
陳總講的堰塞湖，可以這個(gè)樂(lè)觀地看，我們九寨溝那些海子其實(shí)是地震的杰作，堰塞湖之后未嘗不是一個(gè)自然的美，所以我不覺(jué)得有什么大問(wèn)題。前一段時(shí)間有媒體跟我說(shuō)救市，我在網(wǎng)上說(shuō)，救市還不如求是！如果當(dāng)初沒(méi)有破壞這個(gè)市場(chǎng)就沒(méi)有必要去救，其實(shí)目前這次調(diào)整到底是市場(chǎng)調(diào)整還是政策調(diào)整呢？我認(rèn)為房地產(chǎn)現(xiàn)在不算寒冬，即使冬天又何妨，只要身體好，何懼冬天？應(yīng)死的就死吧，活下來(lái)的都是好樣的。說(shuō)老實(shí)話(huà)，我做這行這么久，不覺(jué)得有什么特別壓力，我記得我在我們公司的年終總結(jié)上說(shuō)“手中有錢(qián)心不慌，腳下著地自從容”。經(jīng)營(yíng)企業(yè)就是要“做對(duì)能做的事”。
老農(nóng)民種地，為什么不怕今年的雪災(zāi)？因?yàn)檗r(nóng)民知道瑞雪兆豐年的道理，災(zāi)后把腐爛的菜拔掉，地還是他的，只要認(rèn)真耕耘就能迎來(lái)現(xiàn)在高昂的菜價(jià)收益。當(dāng)然，若你這個(gè)地是借錢(qián)租回來(lái)的，種子是賒回來(lái)的，然后自己還不會(huì)種地，請(qǐng)別人干的，這場(chǎng)雪災(zāi)之后，不要說(shuō)交地租了，連人工費(fèi)都給不了，這樣還能讓他繼續(xù)去種地？早該收檔了。所以我覺(jué)得任何一場(chǎng)什么風(fēng)暴都好，讓這個(gè)行業(yè)經(jīng)過(guò)一次洗禮，會(huì)讓行業(yè)更健康。要不然什么行業(yè)都轉(zhuǎn)行做房地產(chǎn)了，個(gè)別企業(yè)偷雞摸狗的弄壞了這個(gè)行業(yè)的名聲。
陳洪志：我們曹總在另外一個(gè)論壇上舉一個(gè)例子，有一次公交車(chē)超車(chē)切錢(qián)撞了曹總的車(chē)，本來(lái)是你有道理的，但是你不敢當(dāng)街和他爭(zhēng)論，因?yàn)槟闩碌诙斓菆?bào)紙說(shuō)，“開(kāi)XX車(chē)的無(wú)良開(kāi)發(fā)商，欺負(fù)貧困的公交車(chē)司機(jī)”。
曹志偉：哈哈，社會(huì)是講法制的，交給交警處理就行了。你看前一段時(shí)間公交車(chē)碰的寶馬，一不理智就麻煩了，有理變無(wú)理了。所以有時(shí)候做事業(yè)要學(xué)會(huì)夾著尾巴做人，這在國(guó)內(nèi)一定要這樣的。
陳洪志：謝謝曹總，不管怎么說(shuō)，曹總對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是充滿(mǎn)了信心，對(duì)目前所處的現(xiàn)狀也是充滿(mǎn)了信心，但是我們換一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，確確實(shí)實(shí)我們房地產(chǎn)目前所面臨的最大的困境就是缺錢(qián)，那么我們今天晚上兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間，我們花了一個(gè)半小時(shí)講為什么缺錢(qián)，我們?cè)儆冒雮€(gè)小時(shí)來(lái)講怎么來(lái)找錢(qián)，我想問(wèn)一下黎文江黎老師。
曹志偉：按照前面幾位教授和院長(zhǎng)講的話(huà)，現(xiàn)在還是錢(qián)惹的禍，中國(guó)缺的是一種有前瞻性的長(zhǎng)期穩(wěn)定政策，缺乏人才去制訂政策。05年，我在電視直播節(jié)目上也講過(guò)這個(gè)問(wèn)題，目前缺的是穩(wěn)定有前瞻性的政策，缺能制訂政策的人才。在中國(guó)目前，錢(qián)、地都不缺，缺的是能管好人民血汗錢(qián)的人才，缺的是能在寶貴土地上建出傳世之作的人才，所以，中國(guó)的教育家任重道遠(yuǎn)。
黎文江：資金緊張價(jià)格還會(huì)下調(diào)
陳洪志：為了迎合曹總，我們換一個(gè)角度，我們房地產(chǎn)并不是很缺錢(qián)，我想對(duì)大部分的企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在面臨的困境，基本上馬上要死，如果不借錢(qián)是等死，借錢(qián)是早死。唯一的突破點(diǎn)就是銷(xiāo)售，阿嬌在艷照門(mén)講，她“很傻很天真”，我們所有的營(yíng)銷(xiāo)人員都說(shuō)，現(xiàn)在是“很慘很無(wú)奈”，媒體說(shuō)整個(gè)上半年都是量?jī)r(jià)齊跌，所有的開(kāi)發(fā)商都說(shuō)5、6月份開(kāi)始回落，黎老師，您是我們房地產(chǎn)的計(jì)算器，也是我們數(shù)學(xué)老師，您怎么看今年上半年廣州住宅市場(chǎng)的真實(shí)情況，有請(qǐng)黎老師。
黎文江：因?yàn)樯习肽暌彩怯幸稽c(diǎn)下行，因?yàn)槲覀儑?guó)家從53年到現(xiàn)在，經(jīng)歷過(guò)十次的GDP的半周期，在十次里面，改革開(kāi)發(fā)之前它是一個(gè)大起大落，改革開(kāi)放30年，也經(jīng)過(guò)了5個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，但是并不是大起大落。剛才我們吳院長(zhǎng)說(shuō)房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)周期是密切相關(guān)的，以前是有一點(diǎn)滯后，現(xiàn)在這段時(shí)間突然間同步，我覺(jué)得同步不是它本身正常的規(guī)律，同步是因?yàn)橛卸畏抠J，讓開(kāi)發(fā)商的資金突然間斷了，因?yàn)樵?27房貸新政里面明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商拿地的錢(qián)不能還貸，不能貸款，有圈地的有其他行為的不能貸款，這兩條是在9月27號(hào)明確規(guī)定的，大家可能只注意到二次放貸，但是對(duì)開(kāi)發(fā)商致命的是這兩條，所以接踵而來(lái)的是土地淡市，事實(shí)上全國(guó)40塊土地流拍，其他大量都在底價(jià)成交，所以說(shuō)進(jìn)一步投資的房地產(chǎn)就下行了。
所以我覺(jué)得今年上半年剛剛也公布了我們的國(guó)民經(jīng)濟(jì)GDP增長(zhǎng)10.4%，去年是11.9%，下調(diào)了。房地產(chǎn)也跟著下行這是肯定的。廣州來(lái)說(shuō)按照中央臺(tái)說(shuō)交量齊跌，但是廣州在2、3月份的時(shí)候已經(jīng)下跌了，從5、6月份開(kāi)始有回升的情況，但是從現(xiàn)在開(kāi)始，我覺(jué)得不能夠把房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)周期斷裂開(kāi)來(lái)，還是會(huì)下行，雖然5、6月份有回升，但是整個(gè)經(jīng)濟(jì)還在下行的話(huà)，還是跟著下半年還會(huì)下行。中央的財(cái)經(jīng)辦說(shuō)今年的下半年明年上半年是最困難的，全球經(jīng)濟(jì)是最困難的，挺過(guò)這一年來(lái)說(shuō)，全國(guó)的經(jīng)濟(jì)就會(huì)發(fā)育到新的高點(diǎn)，我們要有一年的準(zhǔn)備，做思想，我們應(yīng)該有一個(gè)開(kāi)源節(jié)流兩種準(zhǔn)備。
陳洪志：黎老師，其實(shí)我們看今年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，1月份到6月份的數(shù)據(jù)，1月份大概是35萬(wàn)，2月份23萬(wàn)，3月份是37萬(wàn)，4月份到了39萬(wàn)，5月份39，6月份66萬(wàn)，這個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)明從5、6月份開(kāi)始市場(chǎng)的信心開(kāi)始回暖，但是您剛才說(shuō)到了下半年，如果重新回到30、40萬(wàn)的成交量呢？
黎文江：這個(gè)不會(huì)回到30多萬(wàn)，我覺(jué)得還是會(huì)保持在50、60萬(wàn)的水平，當(dāng)然這個(gè)跟以前也是差很遠(yuǎn)的。剛才我們徐教授也說(shuō)了這個(gè)問(wèn)題，為什么我們企業(yè)的自有資金達(dá)不到35%，但是廣東就達(dá)到了36%，去年上半年是26%，從來(lái)沒(méi)有超過(guò)35%以上，但是今年上半年超過(guò)了36%的自有資金，剛才銀行的貸款是二三次保值分期的差不多。但是下來(lái)的就是定金和預(yù)售款，從去年的36%下降到28%，也就是說(shuō)我們的資金從預(yù)售款那邊回收的差不多差了10多個(gè)百分點(diǎn)，這很?chē)?yán)重。只有他有資金去找錢(qián)了。在這種情況下，下半年還有6萬(wàn)多套預(yù)計(jì)會(huì)上市，供大于求。另外還有一到兩萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房推出來(lái)，還有限價(jià)房推出來(lái)，這個(gè)是不樂(lè)觀的。所以在這種供大于求的情況下，價(jià)格還有可能會(huì)下調(diào)，資金緊張的情況下，價(jià)格還會(huì)下調(diào)。這是一個(gè)可以預(yù)見(jiàn)到的，所以我們做好了過(guò)冬的準(zhǔn)備。
陳洪志：您認(rèn)為在下半年供需矛盾還會(huì)加??？
黎文江：非常之嚴(yán)重。
韓世同：開(kāi)發(fā)商的突圍之策是降價(jià)
陳洪志：謝謝黎老師，下面我想問(wèn)一下韓老師，我們房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的銷(xiāo)售的困境已經(jīng)是一天嚴(yán)峻過(guò)一天了，我們所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在探索怎么度過(guò)這個(gè)冬天，我們現(xiàn)在在市場(chǎng)上出現(xiàn)了一二手聯(lián)動(dòng)的新的現(xiàn)象或方法，作為業(yè)內(nèi)人士您是怎么看待一二手聯(lián)動(dòng)呢？它是一個(gè)長(zhǎng)期的靈丹妙藥還是短期的效果，未來(lái)的毒藥呢？
韓世同：一二手聯(lián)動(dòng)隊(duì)伍也相當(dāng)?shù)亩?，我們?cè)谑戤?dāng)中也看到有過(guò)這樣的案例，但是它的適用性不是很廣泛，其實(shí)做一手和二手有很大的本質(zhì)上的差異，現(xiàn)在能做一手的中介商沒(méi)有幾家，合富是一家，中地和經(jīng)緯，中原能做一些，但是做的并不多，做二手的就相當(dāng)多，一二手又做，而且這兩個(gè)業(yè)務(wù)，其實(shí)合富是分裂的，因?yàn)樗麄兊倪\(yùn)作模式完全不一樣，現(xiàn)在他們遇到問(wèn)題了，希望通過(guò)二手的渠道，把二手的買(mǎi)家收攏回來(lái)，當(dāng)然可以收到明顯的效果，但是容易把這個(gè)行業(yè)的管理界限搞混亂。
陳洪志：也就是說(shuō)客觀上，目前銷(xiāo)售確實(shí)遇到了很大的困難，幾乎開(kāi)發(fā)商把能想到的所有的方法都在想了，包括一二手聯(lián)動(dòng)，一二手我們都知道它是短期的，對(duì)長(zhǎng)期的發(fā)展它是一個(gè)巨大的傷害，但是確實(shí)在短期內(nèi)，收到的效果是成交，所以我想問(wèn)一下您是怎么看待這個(gè)看法的？
韓世同：我不是太反對(duì)，但是我覺(jué)得如果要干嘛的話(huà)，必須要從一個(gè)行業(yè)監(jiān)管角度上界定，什么情況下，它的管理怎么有效性，它帶來(lái)的負(fù)面影響很大，將來(lái)行業(yè)的資質(zhì)的問(wèn)題，包括一手在內(nèi)，中介商和開(kāi)發(fā)商都不是一個(gè)平等的關(guān)系，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常因?yàn)閭蚪鸬膯?wèn)題去討論，如果二手在介入的話(huà)，一二手不同行的話(huà)，問(wèn)題很多。在這個(gè)方面，要為企業(yè)找到一些營(yíng)銷(xiāo)的方法，也不要一下子馬上設(shè)置了很高的障礙，但是監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該及時(shí)出臺(tái)一些指引，避免一些負(fù)面的影響會(huì)更大。
陳洪志：如果一二手聯(lián)動(dòng)，我們把它形容為“急病亂投醫(yī)，所尋非良醫(yī)”我們這樣去判斷的話(huà)，您認(rèn)為在當(dāng)前的房地產(chǎn)的形式下，面臨的缺錢(qián)銷(xiāo)售無(wú)法突破的情況下，房地產(chǎn)公司，開(kāi)發(fā)商有什么很好的突圍法呢？
韓世同：其實(shí)現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商不是很樂(lè)意降價(jià)而已，其實(shí)開(kāi)發(fā)商他本來(lái)的成本和突然地完全足以支持大幅度降價(jià)的，尤其像萬(wàn)科去年在市區(qū)里面大幅度的降價(jià)，還是高利潤(rùn)的收益。廣州經(jīng)過(guò)一輪調(diào)整，這半年是在一個(gè)穩(wěn)定的層面上的，沒(méi)有深度的下探。這種情況我覺(jué)得是已經(jīng)是良好的，廣州的開(kāi)發(fā)商是對(duì)過(guò)去的調(diào)控，相對(duì)明智的，它很及時(shí)的調(diào)控了一下。現(xiàn)在調(diào)整到位的，經(jīng)常日光談?wù)f排隊(duì)去買(mǎi)房的還是存在。這個(gè)情況我覺(jué)得主要是你價(jià)格的策略和把握的機(jī)會(huì)。有一種說(shuō)法，如果老虎來(lái)了你跑得快還能活，但是洪水來(lái)了可能就不行，如果真的洪水來(lái)了的話(huà)，你就要跑到高坡去。我覺(jué)得萬(wàn)科最近我們知道他說(shuō)要降價(jià)，馬上要更正，我覺(jué)得這個(gè)其實(shí)也值得大家去思考，為什么出現(xiàn)這樣的情況，所以我們也可以看到，富力和合生，北京報(bào)道他們樓盤(pán)要降價(jià)，打七折，然后馬上他們又更正，我覺(jué)得這些現(xiàn)象都值得思考，到底為什么會(huì)這樣子，到底是媒體有意去陷害他們呢，還是什么樣的情況，因?yàn)槲液芟肓私庖幌逻@樣的情況。
陳洪志：您認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的突圍之策就是降價(jià)？
韓世同：對(duì)，有效的降價(jià)，等到你跑到后面了沒(méi)什么戲了，到后面你跟得太晚了來(lái)不及了。
陳洪志：謝謝韓老師，莫總，我想問(wèn)一下，其實(shí)剛才黎老師也講過(guò)這個(gè)觀點(diǎn)，其實(shí)我們很多人都認(rèn)為，包括徐老師，吳院長(zhǎng)都認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還有10年20年的美好光陰，但是前提是你必須要活著，別當(dāng)先烈，如果在這個(gè)時(shí)間這個(gè)冬天你你死掉了，你也無(wú)法享受中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)美好的明天了，我想問(wèn)一下莫總，每個(gè)開(kāi)發(fā)商他有什么更好的方法去渡過(guò)這樣的一個(gè)冬天？
莫嶸：我有一個(gè)觀點(diǎn)很同意曹總，冬天來(lái)了，有的人死掉，強(qiáng)者活下來(lái)，這個(gè)是很贊同的。但是有一個(gè)觀點(diǎn)和曹總相左的，最重要的是人才，我覺(jué)得錢(qián)還是很重要的。
房地產(chǎn)的衣食住行幾千年的歷史，幾千年前就有房地產(chǎn)了，模式跟現(xiàn)在大同小異，10、20年絕對(duì)不準(zhǔn)確，一兩千年一兩萬(wàn)年這個(gè)行業(yè)還有可能，活下來(lái)是必然的，方式方法是很多的，每一家都有自己的方式。就像曹總說(shuō)的我就是人才，為什么？因?yàn)樗绣X(qián)，所以說(shuō)有人他就能活下來(lái)。但是有的公司說(shuō)我有人，我缺的是錢(qián)。但有的公司我又有錢(qián)又有人，還是倒閉。所以每個(gè)人的方式不一樣，所以有人人辭官歸故里，有人連夜趕考場(chǎng)，這是一個(gè)很正常的現(xiàn)象，潮起潮落，該死的就死，能活的就活下來(lái)。
陳洪志：我現(xiàn)在跟你討論的不是說(shuō)這個(gè)行業(yè)是不是應(yīng)該生存，是不是有美好的未來(lái)，我已經(jīng)說(shuō)這個(gè)行業(yè)一定有非常美好的未來(lái)，但是現(xiàn)在確確實(shí)實(shí)你也承認(rèn)是冬天，這是我們共同的。除了有人才之外，開(kāi)發(fā)商還怎么渡過(guò)這個(gè)冬天，如果渡不過(guò)的話(huà)，這次是沒(méi)有機(jī)會(huì)看到美好了，我問(wèn)的是這個(gè)。韓老師的方法是降價(jià)，降得越快越好，而且是越快越好。
韓世桐：捷足先登。
莫嶸：我不知道大家知不知道和黃最近在廣州開(kāi)了一個(gè)盤(pán)，一點(diǎn)都不便宜，賣(mài)得很好，韓老師的觀點(diǎn)也不一定是這樣子嘛，和黃賣(mài)了一萬(wàn)五，賣(mài)得很好。當(dāng)然，這是很有效的方法，但是不是唯一的方法，還不一定，就是說(shuō)方法有很多，我知道有一些開(kāi)發(fā)商很有名，就說(shuō)我有錢(qián)我不怕，有錢(qián)，有人有地，我不怕。所以說(shuō)是每個(gè)人的方式不一樣，方式很多種，每家根據(jù)不同的話(huà)，我有一個(gè)開(kāi)發(fā)商進(jìn)去單價(jià)很高，太有賣(mài)，還有一家開(kāi)發(fā)商是百分之百的高利貸去融資，也有，方式很多種。所以說(shuō)你讓我回答一個(gè)東西，有一些東西不好說(shuō)，我說(shuō)融資百分之百報(bào)出來(lái)肯定是不好啦，但是人家真的是百分之百的去融資。
廖效東：要樹(shù)立江湖地位要有不同的策略
陳洪志：謝謝莫總，因?yàn)槲覜](méi)辦法判斷他是不是人才。下面想問(wèn)一下頤和的寥總，其實(shí)我們換一個(gè)角度上說(shuō)，上個(gè)星期四，也就是8月7號(hào)是立秋，按照北方人的習(xí)慣，立秋是不小的節(jié)日，因?yàn)樗麄円燥溩?，搶秋膘，因?yàn)槎祚R上就到了，要冷了，所以吃一些餃子，吃一點(diǎn)肉，讓身上多長(zhǎng)一點(diǎn)膘，就像剛才有的人硬扛，因?yàn)樗慌吕洌驗(yàn)樗旌窳?。上個(gè)星期四在北方就吃餃子的時(shí)候，搶秋膘的時(shí)候，但是在房地產(chǎn)行業(yè)想搶一下秋膘都不容易，我想問(wèn)一下寥總，其實(shí)頤和目前也有一些項(xiàng)目正在推出市場(chǎng)，您在銷(xiāo)售商或者開(kāi)發(fā)商，您覺(jué)得怎么度過(guò)這樣一個(gè)寒冬呢？
廖效東：受到大環(huán)境的影響，剛才幾位專(zhuān)家投資市場(chǎng)也說(shuō)是一塌糊涂，就看每一個(gè)企業(yè)它經(jīng)營(yíng)的總策略是怎么樣的了，如果要樹(shù)立江湖地位，他有他不同的策略，他要快速銷(xiāo)售的，要招工程板，應(yīng)付難為自己的，就降價(jià)，審時(shí)度勢(shì)，還要根據(jù)項(xiàng)目的問(wèn)題，比如說(shuō)如果是非鋼性需求的，好像在花都，它不是第一居所，它是第二居所，很多開(kāi)發(fā)商在那里扎堆的供求失衡的，如果是需方市場(chǎng)的，那就要加強(qiáng)了。如果是一些稀缺市場(chǎng)的，比較差的樓盤(pán)，我就比如說(shuō)我們公司在南夫山上面一個(gè)高爾夫的產(chǎn)權(quán)物業(yè)，相對(duì)的受大環(huán)境的影響就小一點(diǎn)，我們底價(jià)就能扛得住，雖然應(yīng)該也是有明顯的，就比如說(shuō)在上兩年，股市行情好的時(shí)候，我們的銷(xiāo)售人員是開(kāi)寶馬7系，基本上是司空見(jiàn)慣的，真的是豪客比較多，但是這一年，7系比較稀罕了。所以說(shuō)是看它的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和項(xiàng)目的特點(diǎn)。
王世泰：不是所有開(kāi)發(fā)商都希望房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)
陳洪志：我們現(xiàn)場(chǎng)有一位來(lái)自深圳的嘉賓，是我們深圳新業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)的品牌總監(jiān)，王總，其實(shí)新業(yè)地產(chǎn)既從事新業(yè)地產(chǎn)的中介服務(wù)，同樣也是以花樣年的開(kāi)發(fā)，我想問(wèn)一下王總，同樣的問(wèn)題，我換一個(gè)角度去問(wèn)，我們知道深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)比較低的階段，如果說(shuō)我們廣州的房?jī)r(jià)去跟2007年比的話(huà)，我們只是回歸到2007年的5月份到7月份的水平，但是深圳的房?jī)r(jià)，不是說(shuō)回到了解放前，至少可以說(shuō)是回到了之前的一兩年了，我們說(shuō)深圳人的購(gòu)買(mǎi)需求是完全可以支撐目前市場(chǎng)的，我剛才問(wèn)了韓老師，韓老師說(shuō)是降價(jià)，越快越好，但是我們回到深圳來(lái)看，這樣的推論這樣的理論，深圳是失效的，因?yàn)樯钲诓恢皇腔氐搅?7，已經(jīng)回到了05，06年的時(shí)候，而且深圳的經(jīng)濟(jì)的高速的發(fā)展，人們收入的水平持續(xù)的發(fā)展，而且政治穩(wěn)定，在這種情況下，天還是那個(gè)天，地還是那個(gè)地，房還是那個(gè)房，人還是那個(gè)人，但是這個(gè)購(gòu)買(mǎi)需求并沒(méi)有聯(lián)系，也就是說(shuō)，降價(jià)并沒(méi)有多大的效果，您怎么看待這個(gè)問(wèn)題呢？
王世泰：首先我想附和一下曹總的觀點(diǎn)，我希望以獨(dú)立地產(chǎn)品牌人物或者研究人的角度去看，因?yàn)槠ü芍笓]腦袋以后，話(huà)就不好講，所以我今天發(fā)表不代表我公司的立場(chǎng)，是我個(gè)人的觀察，陳總主持非常杰出，但是我提的問(wèn)題我想說(shuō)一下，深圳的房?jī)r(jià)也還沒(méi)有有所回來(lái)調(diào)，因?yàn)樾斓釕c老師他曾經(jīng)用牛刀的豪賭，你知道在這之前，也有非常知名的人士，他就擔(dān)心牛刀還要輸，因?yàn)閺慕y(tǒng)計(jì)局出的數(shù)據(jù)來(lái)講，深圳的房?jī)r(jià)還要高，所以講房?jī)r(jià)某一個(gè)時(shí)候的指標(biāo)還要偏低，跟推出是有關(guān)系的。我現(xiàn)在就我們這一圈的人，大家經(jīng)常在萬(wàn)科說(shuō)，出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象就是兩頭熱，什么兩頭熱呢？就是豪宅價(jià)格穩(wěn)定，銷(xiāo)售少，沒(méi)有什么影響。第二性中小戶(hù)型性?xún)r(jià)比另消費(fèi)者滿(mǎn)意，市場(chǎng)并不冷淡。有一些公司這幾天開(kāi)盤(pán)也能達(dá)到4成、5成，最好的也達(dá)到6成。像深圳這種城市是充滿(mǎn)活力的。自住的需求很大，如果這個(gè)需求釋放出來(lái)，我們?cè)斓姆孔舆€是比較好賣(mài)的，但是我聽(tīng)了大家很長(zhǎng)時(shí)間的討論，都回避了一個(gè)問(wèn)題，都沒(méi)有說(shuō)，從06年到07年的瘋長(zhǎng)的高房?jī)r(jià)，是房地產(chǎn)的禍?zhǔn)?。其?shí)它也是真正的損害了我們的行業(yè)，包括我們開(kāi)發(fā)商的聲音，其實(shí)我們開(kāi)發(fā)商并不希望瘋長(zhǎng)。
陳洪志：您這個(gè)觀點(diǎn)一定要展開(kāi)一下，其實(shí)我們經(jīng)常講房地產(chǎn)行業(yè)有幾個(gè)誤區(qū)，其中有一個(gè)誤區(qū)剛才曹老師也說(shuō)了，打倒了開(kāi)發(fā)商是不是房地產(chǎn)是不是放假就跌了，人民就解放了？這是一個(gè)誤區(qū)，第二個(gè)誤區(qū)就是說(shuō)所有的開(kāi)發(fā)商都希望物價(jià)上漲。
王世泰：所以我在這里幫開(kāi)發(fā)商說(shuō)一句話(huà)，并不是所有的開(kāi)發(fā)商都不希望瘋長(zhǎng)，這種瘋狂的高房?jī)r(jià)，最后會(huì)傷害到行業(yè)，也就是傷害到開(kāi)發(fā)商。從最近國(guó)家統(tǒng)計(jì)及里面出來(lái)的說(shuō)，國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形式，國(guó)家的政治層面和需求層面，都不支持高房?jī)r(jià)。如果我們把這個(gè)結(jié)解開(kāi)了，有一些問(wèn)題就自然而然想通了，所以說(shuō)我們現(xiàn)在討論房?jī)r(jià)的時(shí)候，我們自己有一個(gè)坐標(biāo)系，我是拿2001年來(lái)比房?jī)r(jià)還是2007年比房?jī)r(jià)，現(xiàn)在大家都拿高房?jī)r(jià)的時(shí)候的價(jià)格指數(shù)作為一個(gè)合理的，所以低下來(lái)了之后就出現(xiàn)一片恐慌，我很贊同業(yè)內(nèi)人士說(shuō)的不需要慌。
我想了一句話(huà)“不望金和銀，銅鐵保太平”
什么意思呢？通常說(shuō)9、10月份，就要說(shuō)是房地產(chǎn)的金九銀十，所以從銷(xiāo)售的實(shí)際來(lái)看，今年不要巴望收獲金和銀。第二，過(guò)去利益相關(guān)者，大快稱(chēng)金和稱(chēng)銀的時(shí)代也要告一個(gè)段落的，因?yàn)檫@種暴利時(shí)代的終結(jié)，應(yīng)該是一個(gè)好事情，所以我說(shuō)“不望金和銀”這是上半句，第二句是“銅鐵保太平”，銅在過(guò)去也是送錢(qián)的，十普通的錢(qián)價(jià)格中等的錢(qián)，老外先用的錢(qián)我們不太瞧得起，房子的第一功能還是保證居住和合理的適度投資，所以說(shuō)我們賺一點(diǎn)銅錢(qián)也是好的。還有鐵，過(guò)去是兵器，也可以是劍，高房?jī)r(jià)之劍，已經(jīng)斬去了我們很多普通老百姓的幸福感，這把劍現(xiàn)在要重新回爐，做成更有利。也就是說(shuō)房地產(chǎn)本身還要回到明身保障的責(zé)任。盡管這一塊不是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的，但是聰明的開(kāi)發(fā)商也要包住這個(gè)大氣。所以說(shuō)我講從一個(gè)從業(yè)人員來(lái)的話(huà)，今年的下半年，叫什么都好，我覺(jué)得是丟掉放下，面對(duì)實(shí)體。包括金融這一塊你說(shuō)給放松信貸也好，國(guó)家已經(jīng)放松了，定向的放松。給中小企業(yè)和農(nóng)民，而不是給房地產(chǎn)，所以不要在抱什么希望，所以說(shuō)你降價(jià)，是你這個(gè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人來(lái)決定的，你賣(mài)得好也可以漲啊，但是上帝不掏腰包不買(mǎi)單，你只能干耗著。所以冬天有時(shí)候是自己等來(lái)的，冬天有時(shí)候也是大自然的一種恩賜，我們就看我們?cè)趺纯创?，我希望大家都微笑的渡過(guò)整個(gè)冬天。
石桂祥：房地產(chǎn)業(yè)是公共廁所行業(yè)
陳洪志：謝謝王總，您應(yīng)該心態(tài)最好的。下面我想問(wèn)一下石總，其實(shí)現(xiàn)在不管在座的莫總、曹總對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)都是信心暴漲，我們王總心態(tài)也非常的好。但是客觀上說(shuō)，大部分的企業(yè)都可以感覺(jué)到寒冬，或者嚴(yán)冬，在最近的媒體上也頻繁的出現(xiàn)要求政府救市這樣的一種評(píng)論，您怎么看待救市這個(gè)問(wèn)題，您覺(jué)得應(yīng)該救嗎？有必要救嗎？能救嗎？救得了嗎？謝謝石總。
石桂祥：今天的活動(dòng)主要作為一種學(xué)習(xí)，向大家學(xué)習(xí)，雖然我們也是朋友了，大家都有接觸。剛才提到的問(wèn)題，因?yàn)樵谛炖蠋焹纱紊险n我們都有聽(tīng)，之間也有一些了解，房地產(chǎn)的行業(yè)，從我個(gè)人來(lái)說(shuō)，我們個(gè)人來(lái)說(shuō)是資深從業(yè)人員，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，我個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)掐頭去尾算，或者把之前不是很成熟的，大概是20年的歷史，中間的行業(yè)在以前我們從事這個(gè)行業(yè)也好，我們認(rèn)為從政府的角度來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是公共廁所的功能，是必不可缺的，但是見(jiàn)多了就不好了，就要調(diào)控。
這是在2000年以前，1988年中國(guó)在深圳，還有廣州的其他地方，土地開(kāi)始有償使用，92年之后，當(dāng)時(shí)我們國(guó)家討論汽車(chē)業(yè)還是房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，他們說(shuō)汽車(chē)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是重要的產(chǎn)業(yè)，因?yàn)閹?dòng)的情況不一樣，當(dāng)然最后房地產(chǎn)在整個(gè)中國(guó)的發(fā)展時(shí)間上，都有一些重要性，但是常常忽略到。1998年中國(guó)是全部住房改革，從98年住房變成一個(gè)真正的商品。我的印象是到了2004年，我們國(guó)家才真正的確定我們的土地管理法，這在法律上才明確，我們說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)才是真正的行業(yè)。2004年8月31號(hào)，我們說(shuō)土地的方式，這是在房地產(chǎn)業(yè)的里程碑的日子。全國(guó)的土地都要狀態(tài)化了，也說(shuō)明這個(gè)行業(yè)到04年在國(guó)家的層面上才明確。
另外從法律的角度來(lái)講，07年的7月1號(hào)，我們國(guó)家才公布物權(quán)法，才明確下來(lái)。08年才開(kāi)始實(shí)施，也就是說(shuō)整個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)從土地的問(wèn)題，規(guī)劃的問(wèn)題，一系列的法律問(wèn)題上，到今年才算是一個(gè)明確的行業(yè)，也就是最近20年，不斷的完善，各個(gè)規(guī)劃的層面，這是一個(gè)概念。第二個(gè)就是說(shuō)金融業(yè)高度相關(guān)的行業(yè)，我們從90、92年參與房地產(chǎn)業(yè)，小平南巡了之后，海南系列的房地產(chǎn)沒(méi)搞好，當(dāng)時(shí)還明確規(guī)定上市公司的融資不能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。為了這個(gè)錢(qián)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，我們想了很多的項(xiàng)目。到98年，上海、北京、深圳才開(kāi)始作為主頁(yè)上市，今年2004年2005年以來(lái)，對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)也是很?chē)?yán)格的，到07、08年，整個(gè)金融政策，都是一些嚴(yán)厲管制的，從房地產(chǎn)，我認(rèn)為從80年代開(kāi)始，實(shí)際上整個(gè)國(guó)家一直是在金融這個(gè)角度或者稅收的角度一直是嚴(yán)厲管制的，這個(gè)我想大家都是從業(yè)人員。我個(gè)人的理解就是說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)碰到今天的狀況，不是什么新鮮事，首先行業(yè)發(fā)展20年，整個(gè)國(guó)家的政策方面，都是在不斷的完善的，直到今年才健全，甚至有的還沒(méi)有健全，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展當(dāng)中，無(wú)論從金融方面來(lái)說(shuō)都是嚴(yán)厲管制的。到今年位置，沒(méi)有一個(gè)所謂的房地產(chǎn)投資基金，所以說(shuō)應(yīng)該來(lái)說(shuō)我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)里面生存這么多年，我們感覺(jué)實(shí)際上國(guó)家一直是非常嚴(yán)厲的管制房地產(chǎn)行業(yè)的。
這是我的第一個(gè)感覺(jué)，第二個(gè)就是說(shuō)從這幾年開(kāi)始，房地產(chǎn)的格局發(fā)生一些變化，它有幾個(gè)方面的情況，第一個(gè)我們國(guó)家是市或者縣的政府才有權(quán)出賣(mài)土地的，當(dāng)時(shí)碰到的情況就是說(shuō)總理要賣(mài)地給別人是不同意的，廣州市不可以賣(mài)地的，廣東省是不可以賣(mài)地的，然后按照徐老師也給了我們觀點(diǎn)，我們這么多年搞房地產(chǎn)的策劃來(lái)看，每一個(gè)平方米里面，大致30%到40%都是政府拿走，帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收，這個(gè)30%到40%這么高的利益在，所以政府他會(huì)非常重視房地產(chǎn)行業(yè)。但是這兩年04、05年，一直在這個(gè)問(wèn)題上博弈，我覺(jué)得問(wèn)題是中央政府有中央政府的利益。中國(guó)房地產(chǎn)從改革開(kāi)放以來(lái)，我認(rèn)為有兩件事做，一個(gè)是我們要從完成從社會(huì)經(jīng)濟(jì)向社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。農(nóng)業(yè)向工業(yè)轉(zhuǎn)移。這個(gè)產(chǎn)業(yè)嚴(yán)格來(lái)說(shuō)到今天為止，沒(méi)有得到合適的地位，剛才很多的人也說(shuō)了是不是有人亂搞，我一直不是很同意這個(gè)觀念，它是需要一個(gè)支撐的。
第二個(gè)來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)和金融業(yè)的關(guān)系，銀行經(jīng)常是說(shuō)晴天送傘，雨天送傘，這個(gè)是它的行業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)的手段，這個(gè)是無(wú)可非議的。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過(guò)程和消費(fèi)過(guò)程也是受到信貸的嚴(yán)格控制的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)要想慢慢的生存下去，發(fā)展下去，這些方面都會(huì)受到一些影響。我們房地產(chǎn)業(yè)這一塊，雖然項(xiàng)目多，但是我們堅(jiān)持一個(gè)原則，房地產(chǎn)項(xiàng)目包括實(shí)際上這一塊，香港企業(yè)也是這么做的，房地產(chǎn)企業(yè)每一個(gè)企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目公司之間的資金利用是有防火墻的，就是說(shuō)我的項(xiàng)目不能給你用，所以這樣的話(huà)，就是我們整個(gè)十幾個(gè)項(xiàng)目，有一些沒(méi)有利潤(rùn)賺，但是都沒(méi)有影響到其他的。我主要是房地產(chǎn)有一些集團(tuán)性的管理。但是我們忽略了一個(gè)問(wèn)題，或者說(shuō)沒(méi)有把這個(gè)問(wèn)題很重視，它往往是一個(gè)大方面的，現(xiàn)在可能有十個(gè)項(xiàng)目，二十個(gè)項(xiàng)目，它相互之間是沒(méi)有相互傳導(dǎo)的，因?yàn)橐幌嗷鲗?dǎo)就會(huì)影響到其他的。
第三個(gè)就是說(shuō)發(fā)展商，廣東省委省政府提出了一個(gè)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，改革開(kāi)放排頭兵的這么一個(gè)宣言，我看下來(lái)有一點(diǎn)我認(rèn)為非常適合房地產(chǎn)業(yè)，在里面提出了一個(gè)觀點(diǎn)，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要三歸合一，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的規(guī)劃，土地利用的規(guī)劃，和城鄉(xiāng)發(fā)展的規(guī)劃，如果我們的項(xiàng)目既符合經(jīng)濟(jì)國(guó)家和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的規(guī)劃，也符合土地的規(guī)劃，也符合城鄉(xiāng)發(fā)展的規(guī)劃，我想很多前輩所說(shuō)的，它里面肯定有競(jìng)爭(zhēng)能力，我就說(shuō)這么多，謝謝。
陳洪志：我們回顧一下您講的，您認(rèn)為這個(gè)行業(yè)是一個(gè)公共廁所行業(yè)，大概意思是說(shuō)人人都需要，第二個(gè)他挺臭，第三個(gè)地位不高，能不能換一個(gè)別的形容詞，要不然我們曹總都是屬于公共廁所的從業(yè)人員，正是因?yàn)槟阉?dāng)做公共廁所看，所以你覺(jué)得政府沒(méi)必要救，也不用救，也不可能救，這么一個(gè)觀點(diǎn)？
石桂祥：對(duì)。
歐陽(yáng)維洲：房?jī)r(jià)會(huì)影響整個(gè)社會(huì)
陳洪志：下面我想問(wèn)一下云星集團(tuán)的歐陽(yáng)總，在奧運(yùn)會(huì)前后，我們政治局分別到全國(guó)9個(gè)城市，對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做調(diào)研，把握現(xiàn)在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式的情況，從我們得到的信息四個(gè)基本點(diǎn)。第一，對(duì)農(nóng)業(yè)加大投入，第二對(duì)工業(yè)加大支持，第三，對(duì)外貿(mào)加大優(yōu)惠，第四個(gè)對(duì)房地產(chǎn)加大調(diào)控，也就是說(shuō)我們并沒(méi)有等待來(lái)可能的救市，可能在中央領(lǐng)導(dǎo)的心目中，可能真的像石總所說(shuō)的，真是公共廁所，歐陽(yáng)總，您是怎么看的呢？
歐陽(yáng)維洲：首先，中央對(duì)外農(nóng)業(yè)、工業(yè)和對(duì)外貿(mào)易的支持，這是對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支持，農(nóng)業(yè)是作為國(guó)家的第一產(chǎn)業(yè)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)院來(lái)說(shuō)是第一部落，工業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)，這在我們國(guó)家是非常重要，特別是農(nóng)業(yè)，現(xiàn)在糧價(jià)上漲，食品的上漲，對(duì)國(guó)家和人民也會(huì)構(gòu)成不穩(wěn)定的因素，所以中央常委去視察、調(diào)研也是從改變整個(gè)國(guó)家，特別是對(duì)我們經(jīng)濟(jì)提速發(fā)展，是一個(gè)策略，對(duì)農(nóng)業(yè)的扶持。但長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)業(yè)都是一種比較多要國(guó)家扶持的。工業(yè)也是這樣，我們也是要扶持、支持的，特別是高薪工業(yè)和創(chuàng)新型的工業(yè)，對(duì)外貿(mào)易是我們國(guó)家受?chē)?guó)際政治關(guān)系經(jīng)濟(jì)一體化的影響，現(xiàn)在也是對(duì)外貿(mào)易出口，國(guó)家采取優(yōu)惠的措施的扶持，房地產(chǎn)為什么還要加大調(diào)控，這一點(diǎn)剛才各位學(xué)者也說(shuō)了，從05年到07年，我們房地產(chǎn)出現(xiàn)了中低收入客戶(hù)都說(shuō)買(mǎi)不起房，住不起房，就像剛才說(shuō)的一把劍砍掉了幸福。如果大多數(shù)人都住不起房，就是社會(huì)問(wèn)題，所以國(guó)家采取一系列的政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)，那么房地產(chǎn)在一些地區(qū)，確實(shí)也是出現(xiàn)很多的不非理性的，內(nèi)地一些比如說(shuō)上海房?jī)r(jià)去到兩萬(wàn)多三萬(wàn)多，杭州一些西湖邊的地方，一平方賣(mài)到6、7萬(wàn)，我作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，我去年到了湖州，因?yàn)槿f(wàn)科在那里買(mǎi)了一塊地，那個(gè)是引起很大的振動(dòng)，比原來(lái)的價(jià)錢(qián)高了一倍多，所以一夜之間漲了一千多塊一平方，這種情況我認(rèn)為政府肯定出臺(tái)政策的調(diào)控，因?yàn)榉績(jī)r(jià)會(huì)影響整個(gè)社會(huì)，各個(gè)層次也會(huì)受到影響，它在去年的價(jià)格，我們應(yīng)該說(shuō)是一路高歌，但是現(xiàn)在出臺(tái)政策，對(duì)一些房子影響銷(xiāo)售出現(xiàn)降價(jià)，用各種方式去降價(jià)，這也是整個(gè)市場(chǎng)上出現(xiàn)這種情況而被迫采取的。
陳洪志：您認(rèn)為就像曹總的原理一樣說(shuō)的，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、外貿(mào)都該保，房地產(chǎn)該死，不應(yīng)該保？
歐陽(yáng)維洲：也不是，都應(yīng)該調(diào)到合理的價(jià)格，深圳去年的房?jī)r(jià)買(mǎi)的是1.5萬(wàn)，現(xiàn)在調(diào)控是6、7千，包括廣州，廣州當(dāng)然在城市中心是堅(jiān)挺的，在結(jié)合不部那地方肯定要降，這也是受市場(chǎng)決定的。
熊志偉：缺乏前瞻性人才決定中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展
陳洪志：謝謝歐陽(yáng)總。最后一個(gè)問(wèn)題我想問(wèn)一下來(lái)自深圳的熊總，其實(shí)我只能給你兩分鐘的時(shí)間，因?yàn)槲乙呀?jīng)超時(shí)了，您的問(wèn)題也簡(jiǎn)單也容易，您剛才聽(tīng)了所有嘉賓的發(fā)言，所有的嘉賓也談了怎么來(lái)錢(qián)的問(wèn)題，您談一下您今天最大的體會(huì)，謝謝熊總。
熊志偉：陳總給了我一個(gè)很難的問(wèn)題，我從事房地產(chǎn)30多年的時(shí)間了，第一房地產(chǎn)是自主產(chǎn)業(yè)，而不是像現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)的徘徊來(lái)徘徊去，把它當(dāng)成不重要的產(chǎn)業(yè)來(lái)看，從朱熔基總理認(rèn)為只是產(chǎn)業(yè)，不是自主產(chǎn)業(yè)這就犯了一個(gè)錯(cuò)誤，然后到我們的溫家寶總理把它當(dāng)成一個(gè)自主產(chǎn)業(yè)來(lái)對(duì)待，從2003年開(kāi)始調(diào)控到現(xiàn)在，我非常同意曹總的講話(huà)，就是我們?cè)谡邔用嫔蠜](méi)有一個(gè)人才來(lái)有前瞻性的決定我們中國(guó)自己的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
陳洪志：您的第一個(gè)觀點(diǎn)您認(rèn)同房地產(chǎn)是自主產(chǎn)業(yè)？
熊志偉：對(duì)，第二個(gè)關(guān)于來(lái)錢(qián)的問(wèn)題，我本來(lái)想請(qǐng)問(wèn)徐教授，他在美國(guó)、加拿大呆得比較多，國(guó)外的房地產(chǎn)他們有多少個(gè)經(jīng)營(yíng)工具？而我們中國(guó)有幾個(gè)？我只看到了一個(gè)?，F(xiàn)在中央把民間銀行開(kāi)始啟動(dòng)了，現(xiàn)在在座的有幾位銀行的，實(shí)際上房地產(chǎn)應(yīng)該說(shuō)是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)，在我們國(guó)家的GDP占了31%，為什么要去打擊？為什么還要去調(diào)控，我并沒(méi)有說(shuō)銀行在打，需要一個(gè)非常高層次的人才決定中國(guó)的房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策，再對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行緊縮，后果不堪設(shè)想。所以之前我有講到過(guò)這個(gè)問(wèn)題，關(guān)于兩錢(qián)的問(wèn)題，我們只有一個(gè)金融工具，徐教授今天講到危機(jī)，真正的危機(jī)就是我們國(guó)家的金融改革，跟不上經(jīng)濟(jì)制度的改革，跟不上政治制度的改革。
第三點(diǎn)，關(guān)于住房的問(wèn)題，住房是一個(gè)社會(huì)屬性的或者商品屬性的問(wèn)題，社會(huì)屬性是解決住房的問(wèn)題，這個(gè)應(yīng)該是由政府負(fù)責(zé)的，就是保證居住，現(xiàn)在有企業(yè)來(lái)做，企業(yè)來(lái)進(jìn)行都可以，但是必須是成片開(kāi)發(fā)，絕對(duì)不可以零打碎敲的去做。我們每年有1700萬(wàn)的人從農(nóng)村變成城市人口，城市化要從45%走到65%才能真正走到工業(yè)化國(guó)家，現(xiàn)在我們有20年的路要走，1700萬(wàn)人進(jìn)城市，每年需要4萬(wàn)億的平均住房，35平方米小房水平，我們就算30平方米，也要4萬(wàn)億平方米，要多少錢(qián)呢？要1.4億到1.8億的投資，按照剛才徐教授說(shuō)的5%到10%是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，差多少倍，最少是兩千倍，保證住房靠誰(shuí)來(lái)解決？靠政府來(lái)解決，而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商?，F(xiàn)在就算是再降價(jià)，工薪階級(jí)能買(mǎi)得起房嗎？剛才都講到深圳房?jī)r(jià)并沒(méi)有降價(jià)，深圳房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降，降的只是很爛的樓房，有的甚至漲價(jià)了。我的意思是說(shuō)住房這個(gè)問(wèn)題不是靠房地產(chǎn)降價(jià)來(lái)解決的，它只是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，它解決不了問(wèn)題。謝謝大家！
陳洪志：其實(shí)我感覺(jué)您是比較適合做總結(jié)發(fā)言，不過(guò)今天的總結(jié)發(fā)言還是要交給院長(zhǎng)去做總結(jié)。
吳立范：很高興聽(tīng)到了各界人士討論有關(guān)目前的房地產(chǎn)當(dāng)前的問(wèn)題，以及希望我們找出一些辦法，當(dāng)然大家是各抒己見(jiàn)，有不同的看法，我想提兩點(diǎn)。
第一我想我們對(duì)目前采取哪一些政策，政府是不是應(yīng)該救市，我們是不是應(yīng)該堅(jiān)持調(diào)控，我們是不是降價(jià)或者升，出現(xiàn)這樣的一些分歧，我覺(jué)得基本點(diǎn)是來(lái)自于目前整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的基本形式的判斷，也就是說(shuō)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)是否出現(xiàn)我們講的冬天來(lái)臨，或者出現(xiàn)這樣的一個(gè)簫條，甚至是危機(jī)?；镜姆治鰜?lái)自于這里，我們之所以看成是冬天，不是某一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，而是從去年，剛才我們提到9、10月份整個(gè)的價(jià)格下跌的形勢(shì)，以及們出現(xiàn)的整個(gè)地產(chǎn)的流拍的現(xiàn)象，從整體的形式上來(lái)看，肯定是一個(gè)下跌或者屬于大家說(shuō)的晚上8、9點(diǎn)鐘也好，我覺(jué)得這個(gè)來(lái)說(shuō)是不爭(zhēng)的事實(shí)，面對(duì)這樣的一個(gè)事實(shí)，牽扯到目前這樣的一個(gè)水平，它是一個(gè)從過(guò)去非理性的增長(zhǎng)，瘋狂性的發(fā)展，特別是前兩年，回歸到現(xiàn)在的水平上，這個(gè)水平是一個(gè)合理的水平，還是一個(gè)過(guò)多，下降得過(guò)快，還是一個(gè)下降不到位，我覺(jué)得大家在這個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)分歧。
我們是以2001年還是2007年來(lái)做為一個(gè)尺度標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，我覺(jué)得房地產(chǎn)來(lái)講現(xiàn)在畢竟是一個(gè)發(fā)展，我們現(xiàn)在可能做不出這樣的判斷，如何在今后5個(gè)月或者明年這個(gè)時(shí)期的發(fā)展，它畢竟是在發(fā)展，我們認(rèn)為它是在發(fā)展的眼光去看，究竟下半年形勢(shì)如何，明年形勢(shì)如何，因?yàn)檫^(guò)去的事情到今天為止已經(jīng)是一個(gè)歷史。我講的第二點(diǎn)就是說(shuō)分歧的冬天的看法，不存在是冬天，為什么他們不認(rèn)為不是冬天，主要是他們自己的企業(yè)和自己的狀況而言，房地產(chǎn)既然是一個(gè)市場(chǎng)就要市場(chǎng)操作，市場(chǎng)化的操作不一定實(shí)現(xiàn)一部分的企業(yè)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)壯大，而另一部分通過(guò)市場(chǎng)淘汰，這是一個(gè)自然的規(guī)律，我們現(xiàn)在大家必定要面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)，我覺(jué)得才是重要的。
第二，究竟政府要不要救市，我覺(jué)得當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)是不是應(yīng)該降價(jià)這個(gè)問(wèn)題上，我覺(jué)得在這個(gè)問(wèn)題的看法上，究竟造成我們現(xiàn)在出現(xiàn)這樣的下滑的原因在哪里？從我們講一句話(huà)就是說(shuō)解鈴還需系鈴人，國(guó)外的、世界的我們是無(wú)法控制的，我們只能順應(yīng)，其次我們自己的調(diào)控，不是針對(duì)宏觀，包括利益的變化，通貨膨脹的影響不是房地產(chǎn)本身的經(jīng)濟(jì)。此外還有兩個(gè)原因，就是政府的政策，畢竟房地產(chǎn)發(fā)展到今天，我們很難說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)是完全自語(yǔ)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，政府的作用，地方政府的作用或者中央的作用是相當(dāng)大的，這樣業(yè)帶來(lái)了我們簫條的狀況。是不是應(yīng)該調(diào)整、放松，我們對(duì)個(gè)人信貸是不是應(yīng)該做一些調(diào)整，在二套房、三套房上，我們需要一個(gè)穩(wěn)定的政策。今年的變化我們來(lái)一個(gè)救市，我們現(xiàn)在來(lái)的是一個(gè)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略的一個(gè)穩(wěn)定的政策來(lái)考慮，來(lái)考慮我們目前的形勢(shì)，所以這是政府應(yīng)不應(yīng)該調(diào)的問(wèn)題。
再一個(gè)原因，造成現(xiàn)在這樣的原因，之所以我們出現(xiàn)這樣的下滑，去年房地產(chǎn)商錯(cuò)誤的估計(jì)形式，錯(cuò)誤的估計(jì)到房地產(chǎn)只上不跌，錯(cuò)誤的估計(jì)自己融資的能力，但是他沒(méi)有看到這個(gè)價(jià)格，這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)變化的市場(chǎng)。這些房地產(chǎn)商，在這樣的情況下，你成本如此之高，可能今天你的辦法就有了，很難說(shuō)，就是我們說(shuō)的你降價(jià)也不是辦法，所以這些企業(yè)也將會(huì)淘汰。我覺(jué)得這也不見(jiàn)得是一個(gè)壞事。
剛才王總講的，作為一個(gè)房地產(chǎn)商，怎么保持一個(gè)可持續(xù)的發(fā)展，這個(gè)可持續(xù)的發(fā)展根據(jù)自己的能力，尤其是根據(jù)自己的融資能力，企圖依靠股票市場(chǎng)去掛靠作為自己的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，企圖依靠民間的高利貸來(lái)實(shí)現(xiàn)，這不是辦法?？赡苣悴恍枰臅r(shí)候都在那里，你想馬上就可以拿得到。但是你真正的去抽這個(gè)資金的時(shí)候，包括債權(quán)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這些市場(chǎng)全都反了，全都不存在。所以如何保持一種均衡，出現(xiàn)這樣一個(gè)市場(chǎng)的變化，接受這樣的一個(gè)教訓(xùn)，我覺(jué)得是房地產(chǎn)值得深思的。
最后我代表嶺南學(xué)院，我們今天晚上舉辦嶺南圓桌的論壇，各位專(zhuān)家給的很好的建議和看法，我也對(duì)大家表示非常的歡迎和感謝。
另外我說(shuō)一下，陳總的主持我覺(jué)得非常精彩，非常感謝您的主持，希望今后大家有更多的交流。
主持人：謝謝吳院長(zhǎng)的精彩發(fā)言，也謝謝陳總今晚精彩的主持，那么我們今天的討論就到此結(jié)束了，我希望今天晚上所有的與會(huì)者通過(guò)我們的嶺南圓桌論壇之后，能夠?qū)ξ覀內(nèi)A南房地產(chǎn)市場(chǎng)有更清楚的認(rèn)知，這也是我們主辦單位，無(wú)論是觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)還是嶺南學(xué)院EMBA中心，對(duì)這次活動(dòng)的目的。好的，此次論壇到此結(jié)束，期待下一次的相聚，謝謝現(xiàn)場(chǎng)所有的來(lái)賓，同時(shí)也非常感謝裕凱酒業(yè)對(duì)我們此次論壇的贊助，最后請(qǐng)我們所有的嘉賓留步，我們來(lái)照相留念。謝謝大家！
嶺南夜話(huà)：下半年房地產(chǎn)之路（一）
主持人：尊敬的各位來(lái)賓、女士們先生們，大家晚上好！歡迎大家參與今天由我們觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和嶺南學(xué)院EMBA中心聯(lián)合主辦的嶺南圓桌系列論壇的演講，我是觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的賈樹(shù)方，非常高興能主持今天晚上的活動(dòng)，首先請(qǐng)?jiān)试S我向各位介紹一下我們今天到場(chǎng)的嘉賓，他們是：
加拿大西安大略大學(xué)終身教授徐滇慶教授；
中山大學(xué)嶺學(xué)院院長(zhǎng)吳立范院長(zhǎng)；
觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理陳詩(shī)濤女士；
廣東銀監(jiān)局辦公室副主任王敏先生；
中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理方勁松先生；
中國(guó)建設(shè)銀行廣州天河支行副行長(zhǎng)劉軍先生；
廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉先生；
廣州地產(chǎn)資深人士莫嶸先生；
廣州市光大地產(chǎn)副總經(jīng)理陳洪志先生；
保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金先生；
頤和集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)廖效東先生；
廣州云星地產(chǎn)集團(tuán)副總裁歐陽(yáng)維洲；
廣州合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司首席分析黎文江先生；
恒基（中國(guó)）投資有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)黃銘雅女士；
廣州寒桐顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同先生；
星彥地產(chǎn)品牌總監(jiān)王世泰先生；
深圳宏發(fā)投資副總經(jīng)理熊志偉先生；
廣州風(fēng)神汽車(chē)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事總經(jīng)理石桂祥先生；
廣州奧晨地產(chǎn)有限公司總銷(xiāo)總監(jiān)王健先生；
歡迎各位嘉賓的到來(lái)，接下來(lái)我們請(qǐng)主辦方單位對(duì)我們的活動(dòng)致詞，下面有情陳詩(shī)濤女士為我們致辭：
陳詩(shī)濤：各位來(lái)賓大家晚上好，今天是奧運(yùn)開(kāi)賽的第一天，這個(gè)時(shí)候又是周末，大家應(yīng)該是心情比較輕松的來(lái)參加我們今天晚上的嶺南圓桌，差不多兩個(gè)月前，就是6月13號(hào)的時(shí)候，在我們主辦的2008博鰲房地產(chǎn)論壇的時(shí)候，全國(guó)各地的開(kāi)發(fā)商及金融行業(yè)的專(zhuān)家接近600人，我記得當(dāng)時(shí)在場(chǎng)有很多來(lái)自湖南、湖北，甚至內(nèi)蒙古西南地區(qū)的開(kāi)發(fā)商很多的老總來(lái)找我，問(wèn)了一個(gè)問(wèn)題說(shuō)，我長(zhǎng)期在廣州，華南的開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)現(xiàn)在好不好過(guò)，參加了那么多年的博鰲房地產(chǎn)論壇，今年的心情是非常重的一年，聽(tīng)課也是最認(rèn)真，使我們感覺(jué)到現(xiàn)在的日子不好過(guò)了，差不多兩個(gè)月過(guò)去了，可能這種心態(tài)現(xiàn)在蔓延到了全國(guó)，而且主要在深圳和廣州，這種心態(tài)現(xiàn)在在輿論上也形成了一種喧囂，作為行業(yè)的一個(gè)新媒體，觀點(diǎn)網(wǎng)和《觀點(diǎn)地產(chǎn)》雜志，我們覺(jué)得在這個(gè)時(shí)候，有責(zé)任站出來(lái)找尋并發(fā)現(xiàn)這些心態(tài)，或者我們悲觀的輿論后面的真實(shí)原因，更好的促進(jìn)我們房地產(chǎn)的持續(xù)健康的發(fā)展。
今天我們聯(lián)合了嶺南EMBA，做這一期的嶺南圓桌，希望搭一個(gè)小小的平臺(tái)，借我們?cè)谧母魑粚?zhuān)家，我們徐教授，吳院長(zhǎng)，還有企業(yè)的嘉賓一起來(lái)對(duì)話(huà)兩個(gè)小時(shí)，共同探討一下目前緊迫的形勢(shì)及商討一些對(duì)策，相信我們今天晚上的討論可以給整個(gè)行業(yè)及業(yè)內(nèi)人士一份啟迪和更好的信心，特別是今年的房地產(chǎn)更需要一份信心，謝謝大家！
主持人：接下來(lái)我們將進(jìn)入我們今天晚上的正式討論環(huán)節(jié)，下面我要邀請(qǐng)我們廣州地產(chǎn)屆的資深人士，來(lái)自光大地產(chǎn)的副總經(jīng)理陳洪志先生，擔(dān)任我們的對(duì)話(huà)主持，有請(qǐng)陳總！
陳洪志：尊敬的吳立范院長(zhǎng)，尊敬的徐滇慶教授，以及我們廣州房地產(chǎn)行業(yè)的同仁們，以及中大嶺南學(xué)院的學(xué)員們，我想今天晚上在座的各位和我一樣，都還還沉浸在昨晚的氣勢(shì)磅礴，美輪美奐的奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕式當(dāng)中，就像我們張藝謀導(dǎo)演所講的一樣，他會(huì)用一種盡可能現(xiàn)代的手段去展現(xiàn)5000年的古老文化，我們很多人也沉浸在今天早上廣東選手勇得首金，以及我們的杜麗失去了奪金的機(jī)會(huì)的奧運(yùn)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。但是我想昨天晚上到今天的賽場(chǎng)中，都會(huì)聽(tīng)到最多的話(huà)，就是“中國(guó)，加油！”
其實(shí)我們回想一下，我覺(jué)得我們的房地產(chǎn)業(yè)更需要加油，而且更糟糕的是，我們對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)，到今天我們不知道應(yīng)該加什么了，除了加油之外，不知道還是加什么，所以我想非常感謝中大嶺南學(xué)院和觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，有機(jī)會(huì)邀請(qǐng)到各位專(zhuān)家、學(xué)者，和我們共同商討在目前房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，可能今天給了我們兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間，不一定能完全解答行業(yè)中的難題，我希望從不同的角度去理解，去把握，去分析現(xiàn)在房地產(chǎn)中存在的問(wèn)題，那么我想問(wèn)的第一個(gè)問(wèn)題，我就想請(qǐng)出我們的徐滇慶徐教授，我們回憶一下從05年中國(guó)開(kāi)始做房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，三年過(guò)去了，特別是到07年9月份，我們的政策才得到了體現(xiàn)，這個(gè)從我們業(yè)內(nèi)人士來(lái)說(shuō)我們經(jīng)常講到的，2007年9月底中央出臺(tái)了一個(gè)359號(hào)文，也就是對(duì)于第二套住房貸款的新政，以及進(jìn)入08年以來(lái)，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的控制，使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)才真正的走向一種調(diào)控的市場(chǎng)，那么想問(wèn)一下徐教授，您怎么去理解這樣一個(gè)信貸的新政與房地產(chǎn)的關(guān)系呢？
徐滇慶：我們現(xiàn)在在討論房地產(chǎn)的問(wèn)題，實(shí)際上要看清房地產(chǎn)在目前所處的困境，就不得不把眼光放得更寬一些，剛才說(shuō)了我們是在2007年的9、10月份，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些逆轉(zhuǎn)，大家想一想，中國(guó)的股市在什么時(shí)候開(kāi)始逆轉(zhuǎn)呢？也就在這個(gè)時(shí)候。股指從6000多點(diǎn)一直跌，跌到現(xiàn)在的2600多點(diǎn)，奧運(yùn)開(kāi)幕了，還跌100多點(diǎn)，什么問(wèn)題呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量在各個(gè)大城市跌了一半多，什么問(wèn)題？這些就和我們整個(gè)的宏觀調(diào)控所面臨的外部環(huán)境和宏觀調(diào)控政策的選擇有關(guān)。它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的單獨(dú)的房地產(chǎn)問(wèn)題，是整個(gè)資本市場(chǎng)出了問(wèn)題。
什么問(wèn)題呢？信心問(wèn)題，而且這個(gè)信心這次的衰退，從8、9、10月份開(kāi)始，還沒(méi)完。9、10月份中國(guó)發(fā)生了什么事呢？會(huì)造成這么大的信心崩潰，中國(guó)什么事都沒(méi)發(fā)生，問(wèn)題在于美國(guó)的次貸問(wèn)題，全球股市低迷下跌，然后按開(kāi)始波及了我們中國(guó)內(nèi)地及香港在內(nèi)股市全線(xiàn)的大跌，一直到現(xiàn)在。在這種情勢(shì)之下，國(guó)際金融市場(chǎng)風(fēng)雨飄搖，不確定性提高，美元連續(xù)貶值，次貸危機(jī)不在一個(gè)月之前，NBER和CCER的聯(lián)系會(huì)議，EBER是美國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)研究局來(lái)了12個(gè)頂尖的專(zhuān)家，我問(wèn)他們美國(guó)次貸什么時(shí)候可以到底，他們解釋說(shuō)很久，最常用的一個(gè)詞，還在發(fā)展。也就是說(shuō)美國(guó)專(zhuān)家自己還不認(rèn)為美國(guó)的次貸能收斂到某一個(gè)地方。這個(gè)問(wèn)題很?chē)?yán)重。劍橋大學(xué)教授跟我談了一下，他最后意見(jiàn)說(shuō)，從目前來(lái)看，我們很多金融學(xué)的基本定義要重新規(guī)范，否則很難解釋目前出現(xiàn)的金融危機(jī)。這是一個(gè)不折不扣的全球性的金融危機(jī)。
我們目前中國(guó)已經(jīng)不在是一個(gè)封閉的經(jīng)濟(jì)體，我們和全球的聯(lián)系越來(lái)越廣泛，所以這一次全球的金融危機(jī)，必然波及中國(guó)，首先我們遇到的挫折就是信心的喪失，直到現(xiàn)在。
那么宏觀調(diào)控政策在里面是怎么考慮的呢？我們?yōu)槭裁匆暧^調(diào)控，就是要防范危機(jī)，如果沒(méi)有危機(jī)，就不需要去調(diào)控，正常的波動(dòng)交給市場(chǎng)去管，市場(chǎng)要比政府做得好，但是有了危機(jī)就不得不管了。首先我們要討論危機(jī)在哪里。中國(guó)主要的危機(jī)主要的危機(jī)第一個(gè)是銀行危機(jī)，金融危機(jī)，我們的銀行體制非常脆弱，改革30年的成本都沉浸在銀行里了。所以我們要記住，如果我們中國(guó)出現(xiàn)了什么大的波動(dòng)，導(dǎo)致這種逆轉(zhuǎn)原因很有可能是金融危機(jī)，我們必須戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的防范這個(gè)危機(jī)。
第二個(gè)是社會(huì)危機(jī)，貧富差距很大，而且繼續(xù)在擴(kuò)大。認(rèn)識(shí)到兩個(gè)危機(jī)之后，我們現(xiàn)在有三個(gè)指數(shù)，第一個(gè)是CPI物價(jià)指數(shù)，第二個(gè)股指，第三個(gè)房?jī)r(jià)指數(shù)，三個(gè)指數(shù)如果是正常波動(dòng)，我們叫市場(chǎng)取管，用不著我們?nèi)フ{(diào)控，只有大起大落的時(shí)候，要考慮他會(huì)不會(huì)導(dǎo)致危機(jī)，相應(yīng)的導(dǎo)出我們的政策。這三個(gè)指數(shù)無(wú)非是物價(jià)暴漲物價(jià)暴跌，房?jī)r(jià)暴漲房?jī)r(jià)暴跌，股指暴漲估價(jià)暴跌。我們要分別來(lái)研究看待什么是最危險(xiǎn)的，首先，物價(jià)暴漲這是非常危險(xiǎn)的事情，而且壓力越來(lái)越大，兩個(gè)原因，第一個(gè)我們的流動(dòng)性過(guò)剩太厲害了，我們一直流動(dòng)性過(guò)剩，這是票子印得太多，而現(xiàn)在全球的金融不確定性很高，大量海外資金流入中國(guó)，2008年第一季度，流入中國(guó)850億美元，相當(dāng)于6000多億人民幣，4月份一個(gè)月就流進(jìn)770億和5000億左右人民幣，這么多錢(qián)擁進(jìn)來(lái)，我們就不能不印人民幣，短期之內(nèi)就印了兩三萬(wàn)億人民幣來(lái)沖銷(xiāo)流入中國(guó)的外匯。這兩三萬(wàn)億流到了社會(huì)，給我們的貨幣政策帶來(lái)的壓力就很大很大。大家都知道供求關(guān)系都不變，只要貨幣一增加，通貨膨脹的壓力就增加，什么都不變，多印一倍票子，物價(jià)絕對(duì)不只漲一倍，這個(gè)問(wèn)題是現(xiàn)實(shí)存在的。
第二，海外現(xiàn)在一邊漲風(fēng)，輸入性的通貨膨脹給我們的壓力越來(lái)越大。上百年的數(shù)字都出來(lái)，研究經(jīng)濟(jì)的人都嚇了一跳。2007年我們?nèi)珖?guó)進(jìn)口石油1.4億噸，折合半年就是7000萬(wàn)，2008年上半年，我們進(jìn)口了9060萬(wàn)，多出了2000萬(wàn)來(lái)，而石油在這一段時(shí)間之內(nèi)，從不到80美元上升到了120，最高峰達(dá)到了148，從80到120，漲了50%，我們這一次6月份的調(diào)整，只調(diào)了不到10%。。
第三，鐵礦砂，2007年一年我們才進(jìn)了3.7億噸，我們今年上半年進(jìn)了2.3億噸，而鐵礦砂漲了88%，我們價(jià)格擋得住嗎？在這種沖擊之下，我們確實(shí)面臨了很大很大的通貨膨脹壓力。如果通貨膨脹上了兩位數(shù)，第一我們的低收入群體會(huì)受到嚴(yán)重的沖擊，本來(lái)貧富差距就大，通貨膨脹一來(lái)，窮人糟糕，他們的恩格爾系數(shù)很高。第二，我們的銀行系統(tǒng)大量資金要從銀行里面流出來(lái)，那么對(duì)我們的銀行存款結(jié)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生很大的沖擊。所以通貨膨脹壓力是不能出事的，一出事，我們的金融和貧富差距都要出事，所以這是第一要?jiǎng)?wù)。
可是2008年以來(lái)，只是1月份貨幣發(fā)行和貸款總額雙雙突破歷史記錄。貨幣1月份就增大了14000億，這個(gè)壓力就很大了，我們之所以在2007年出現(xiàn)通貨膨脹，一部分原因就是2007年一季度，貨幣發(fā)行和貸款總額突破了，2008年一開(kāi)始有出現(xiàn)了一個(gè)大突破，突破的強(qiáng)度比2007年還厲害，為什么？這和我們的經(jīng)濟(jì)周期有關(guān)。黨會(huì)開(kāi)完了，就一定過(guò)熱，各級(jí)政府爭(zhēng)先恐后上項(xiàng)目搞貸款，這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有克服。所以不能不緊縮。最近開(kāi)了幾次會(huì)，有一些官員主張放松緊縮政策，但是大部分的學(xué)者都認(rèn)為，目前雖說(shuō)通貨膨脹率已經(jīng)降到了6.5%，但是這不說(shuō)明問(wèn)題，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在奧運(yùn)要開(kāi)。所以各種指標(biāo)都控制住了。油也沒(méi)有怎么漲，鋼也沒(méi)有怎么漲，這是靠大量補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)的，奧運(yùn)之后要不要漲，壓力非常的重。
在這種情況下我們不能輕易的放松，稍微一放松貨幣政策，通貨膨脹對(duì)沖的兩位數(shù)，我們的麻煩就很大，這是大局。至于說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)我的觀點(diǎn)是，房?jī)r(jià)暴漲肯定不好，但是它是屬于一種投機(jī)活動(dòng)來(lái)帶動(dòng)的去年的房?jī)r(jià)暴漲。我們對(duì)暴漲多少有一些辦法，就是加強(qiáng)管理，增加你的交易稅，可以把它抑制。房?jī)r(jià)暴跌，現(xiàn)在的問(wèn)題交易額有了，大家都在觀望不肯出手，這是信心問(wèn)題。股市暴漲肯定不好，馬上就會(huì)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以我們對(duì)股市暴漲治理倒有一些對(duì)策。股市暴跌，要看資金流的流向，如果股市暴跌，資金外逃，完了，金融危機(jī)，泰國(guó)式的危機(jī)。現(xiàn)在的問(wèn)題是股市暴跌，資金還往里面擁。這個(gè)問(wèn)題我請(qǐng)教了很多有名的教授，我問(wèn)他們，他們說(shuō)這是世界金融史上沒(méi)有發(fā)生過(guò)的事情，教科書(shū)上都沒(méi)有。
這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家面臨的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)在我的基本判斷還是比較樂(lè)觀的。因?yàn)殄X(qián)沒(méi)有走，還在往里走，這說(shuō)明和世界各國(guó)和美國(guó)歐洲來(lái)比，中國(guó)的宏觀環(huán)境是最好。我們自己認(rèn)為不好，但是外面比我們還要不好。所以這些錢(qián)就跑到中國(guó)來(lái)避難。避難給我們帶來(lái)很大的困難。比如說(shuō)，外面下大雨，很多路人到我們屋檐下避雨，他不是敵人，是朋友，我們只能讓他避雨，但是在屋檐下避雨的人多了，我們就休息不好?，F(xiàn)在大量錢(qián)擁入中國(guó)，給我們帶來(lái)了很大的困擾，貨幣政策空間很小，但是我們還不能把來(lái)的錢(qián)都當(dāng)敵人看，現(xiàn)在明顯來(lái)操作，破壞中國(guó)金融穩(wěn)定的資金，還很有限，大量的是來(lái)避難的，是因?yàn)槲覀児ぷ鞯姆€(wěn)定而來(lái)，不是來(lái)破壞的。這么多錢(qián)來(lái)了之后，我們中國(guó)股市和房市就應(yīng)該可以看到在這種形式之下，它會(huì)有變化。這些錢(qián)我們看得很清楚，2007年的10月底，銀行存款只有16.2萬(wàn)億，現(xiàn)在突破20萬(wàn)億，短短的這么一個(gè)時(shí)間多了4萬(wàn)多億，其中有1萬(wàn)居民存款，有1萬(wàn)是股市撤出來(lái)的，有2萬(wàn)是從海外流出來(lái)的，占55%，這些錢(qián)流進(jìn)來(lái)，都在銀行里面存著，銀行現(xiàn)在是負(fù)利率，金融學(xué)理論告訴我們，負(fù)利率是很糟糕的東西，因?yàn)樵谪?fù)利率的情況下，銀行的存款是不穩(wěn)定的。
那么請(qǐng)問(wèn)如果資本市場(chǎng)的信心在某一天恢復(fù)了，這么多的錢(qián)往哪走，我們不知道信心什么時(shí)候恢復(fù)。但是金融學(xué)教科書(shū)上有這么一段話(huà)，也許不太中聽(tīng)，大家仔細(xì)想一想是什么意思。"某一家人有人去世了，我們?nèi)サ跹洌覀儼言撜f(shuō)的安慰的話(huà)都說(shuō)了就可以走了，至于這家人還要哭三個(gè)小時(shí)還是三天，你控制不了，但是你可以相信，他們哭到一定時(shí)候就不哭了，生活還要繼續(xù)"。這個(gè)案例就告訴我們，金融市場(chǎng)的信心危機(jī)，從來(lái)都不會(huì)無(wú)休止的延續(xù)下去，它是一種餛飩現(xiàn)象，一個(gè)小小的因素的變革，就可能使整個(gè)市場(chǎng)的信心發(fā)生逆轉(zhuǎn)，。發(fā)生逆轉(zhuǎn)的時(shí)間，是我們很難去預(yù)測(cè)的，但是它一定會(huì)發(fā)生?，F(xiàn)在很多的人著急，說(shuō)要救市，我也不愿意看到資本市場(chǎng)墜入今天的狀況，但是我們是否要研究一下，怎么救，現(xiàn)在我打一個(gè)比方，黃河要是發(fā)洪水了大家要防汛。如果黃河斷流了，已經(jīng)斷了好幾次了，環(huán)境保護(hù)沒(méi)搞好，天大汗沒(méi)水了，已經(jīng)沒(méi)水了你怎么辦？端個(gè)臉盆去救黃河？開(kāi)玩笑，如果有一臉盆的水，還是留著自己喝，什么時(shí)候黃河水會(huì)來(lái)？天下雨，水就來(lái)了，什么時(shí)候下雨，你不要問(wèn)我，我不知道，但是它一定會(huì)下。從這個(gè)觀點(diǎn)我認(rèn)為大家不要大驚小怪，只要資金沒(méi)有外逃，肉爛在鍋里，中國(guó)資本市場(chǎng)是有希望的，包股市和房市都有希望，因?yàn)殄X(qián)沒(méi)有丟掉，也沒(méi)有逃走，無(wú)非現(xiàn)在在銀行里面蓄勢(shì)待發(fā)?，F(xiàn)在我們恰恰在反方向上非常擔(dān)心，因?yàn)樵阢y行里面攢的錢(qián)太多了，這么短時(shí)間，上了四萬(wàn)億，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)有多大的容量呢？我們2007年全國(guó)房地產(chǎn)交易量27000億，分到一個(gè)月也不過(guò)是2500億，全國(guó)這么多的城市這么一分，分到北海、上海、深圳、廣州這些大城市，不會(huì)到一半，因?yàn)橹行〕鞘袛?shù)量很大地一辦就是一千億了這些城市一個(gè)月能供給的量無(wú)非這么多，再加一點(diǎn)存量，它是新進(jìn)去的流量最大的資金，如果發(fā)生逆轉(zhuǎn)稍微出來(lái)一點(diǎn)，我們的房市和股市就會(huì)發(fā)生意想不到的變化，資金流入股市，股市大起大落，流入大城市的豪華型主住宅，房市房?jī)r(jià)就可能大漲，流入消費(fèi)市場(chǎng)PCI就可能大漲，我們要必須認(rèn)真對(duì)符合防范。不愿意看到資本市場(chǎng)大起大落的現(xiàn)狀。而現(xiàn)在大家不停的喊救市，信心的問(wèn)題很難弄。
說(shuō)到救市，我們把印花稅從3‰下降到1‰，就起了兩天半的作用，都沒(méi)有三天。它沒(méi)有明顯的關(guān)系。說(shuō)政府表個(gè)態(tài)，新華社寫(xiě)了很多的文章，也沒(méi)見(jiàn)起作用。能做的差不多都做了，大小非說(shuō)到底還是信心的問(wèn)題。誰(shuí)說(shuō)大小非減持了就一定要拋啊，現(xiàn)在采取措施，批發(fā)市場(chǎng)了零售市場(chǎng)分開(kāi)，政府能做的還有什么？大家可以提出來(lái)推動(dòng)政府去做，可以做的差不多都去做了，信心還是不恢復(fù)，那只能等。天上下雨黃河的水就來(lái)了，所以沒(méi)必要過(guò)渡的驚慌失措。
房地產(chǎn)現(xiàn)在在緊縮政策之下，肯定遇到很大的挑戰(zhàn)，很多房地產(chǎn)商的資金鏈要斷，你去年高價(jià)圈地，現(xiàn)在貸款緊縮，拿什么錢(qián)開(kāi)發(fā)，在這種情況之下，我建議股權(quán)融資，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足，全國(guó)平均還只有25多一點(diǎn)，而銀監(jiān)會(huì)要求35，按照金融的原則應(yīng)該是40。從窄口徑來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口3700億，寬口徑8000億，我們社會(huì)上有幾萬(wàn)億的過(guò)剩流動(dòng)性，而房地產(chǎn)企業(yè)居然還有巨大的資金缺口，顯然這是不合理的。說(shuō)得透徹一點(diǎn)，就是房地產(chǎn)企業(yè)資金不到位是把自己的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行，轉(zhuǎn)嫁給了廣大的儲(chǔ)戶(hù)、老百姓。這個(gè)問(wèn)題是要克服的。所以應(yīng)該推動(dòng)房地產(chǎn)股權(quán)融資，把更多的社會(huì)資金細(xì)收進(jìn)來(lái)，當(dāng)然，你的資本回報(bào)率肯定會(huì)下降。但是這就達(dá)到了國(guó)務(wù)院和銀監(jiān)會(huì)的要求，同時(shí)讓我們的金融結(jié)構(gòu)變得穩(wěn)定。
總之我對(duì)于目前的資本市場(chǎng)，既擔(dān)心又樂(lè)觀。擔(dān)心的是我們通貨膨脹率所面臨的挑戰(zhàn)越來(lái)越嚴(yán)峻，我們必須繼續(xù)貫徹緊縮政策，萬(wàn)一通貨膨脹上到兩位數(shù)，講很難治理，88年有一次地94年有一次，都用了四年左右的時(shí)間才實(shí)現(xiàn)軟著陸。一旦出現(xiàn)，我們要付出沉重的代價(jià)，但是另外一方面，我并不悲觀，因?yàn)橘Y金沒(méi)有外逃，還往中國(guó)走，所以資本市場(chǎng)的前景依然看好，謝謝大家！
陳洪志：我們也謝謝徐教授，徐教授從房地產(chǎn)業(yè)說(shuō)出所處的外國(guó)大歡環(huán)境分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的變化，他更多的認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化是因?yàn)橥鈬?guó)市場(chǎng)的變化，他也要求我們?nèi)リP(guān)注銀行的危機(jī)，關(guān)注金融危機(jī)，關(guān)注三個(gè)指數(shù)，CPI、股指、房指，但是不管怎么說(shuō)，徐教授始終對(duì)房市和股市信心?；蛘呷绻覀冇霉俜揭稽c(diǎn)的詞，如果我們說(shuō)叫謹(jǐn)慎的樂(lè)觀，您能接受嗎
徐滇慶：可以。
陳洪志：下面我想請(qǐng)問(wèn)一下吳立范院長(zhǎng)，但是我們徐老師是從房地產(chǎn)行業(yè)所處的外部環(huán)境去分析房?jī)r(jià)，所面臨的問(wèn)題危機(jī)。那么我想換一個(gè)角度從內(nèi)部環(huán)境，因?yàn)槲覄偛潘f(shuō)的，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從05年開(kāi)始，三年了，中央下了很多藥，幾乎這個(gè)行業(yè)的所有的環(huán)節(jié)，都有宏觀調(diào)控測(cè)試，建什么樣的房子，房子的比例是多少，什么賣(mài)，什么時(shí)候應(yīng)該賣(mài)？賣(mài)多少？?jī)r(jià)格等等所有的細(xì)節(jié)，都有宏觀調(diào)控，包括事實(shí)行政，但是這么多年來(lái)，實(shí)際上最好的藥，最靈的藥，也是最有效的藥就是信貸政策，信貸的緊縮政策，這里面包括對(duì)開(kāi)發(fā)商的緊縮，還有對(duì)各種住房信貸以的緊縮，就比如說(shuō)我們老婆管老公的最高境界就是管住他的錢(qián)，只要管住他的錢(qián)恩，你就管住了你的老公，那么換一個(gè)角度說(shuō)，中央管住了信貸政策，也管住了這樣一批像房地產(chǎn)不斷飛馳的野馬，我想請(qǐng)吳院長(zhǎng)從內(nèi)部環(huán)境去分析一下我們房地產(chǎn)信貸調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，有請(qǐng)吳院長(zhǎng)。
吳立范：我想房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，有它自己一個(gè)方面本身的周期，就像其他的行業(yè)包括中國(guó)的股市的發(fā)展，有它的一個(gè)周期一樣，如果我們回顧一下中國(guó)的房地產(chǎn)從過(guò)去的80年代才開(kāi)始，到我們現(xiàn)在也大概十幾年的正規(guī)發(fā)展，不到20年的時(shí)間，我們已經(jīng)經(jīng)歷了這么幾個(gè)大起大落的階段，最近的這一次的發(fā)展，去年大家提到去年9月份中央的銀行的緊縮政策，特別是信貸的緊縮政策，起到了極大的作用，我想這是藥本身在信貸的個(gè)人第二套住房信貸上，以及土地出讓金政策上，自然會(huì)在這個(gè)時(shí)間發(fā)生一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信心，對(duì)整個(gè)的2005年以來(lái)的高漲連續(xù)3年高漲發(fā)展的一個(gè)重要的打擊體現(xiàn)出來(lái)。如果我們看一下從房地產(chǎn)周期來(lái)看，2005、2006年，尤其是2007年，在房地產(chǎn)史上是相當(dāng)瘋狂的，也可以比喻為冰火兩從天。
從這樣的反差現(xiàn)象來(lái)看，徐教授講的國(guó)際的影響是一個(gè)重要原因，股市的影響是一個(gè)重要的原因。把這兩個(gè)加起來(lái)說(shuō)成一個(gè)信心的危機(jī)。大家對(duì)房地產(chǎn)的信心，股市的信心，為什么會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)突然這樣的信心喪失，為什么對(duì)中國(guó)股市更大的意義上喪失，從房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)太快了，增長(zhǎng)太快，增長(zhǎng)過(guò)高。這個(gè)增長(zhǎng)過(guò)快過(guò)高影響人們的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力，和房地產(chǎn)之間的差距越來(lái)越大，這種價(jià)格越來(lái)越大肯定不能持久，肯定不能持續(xù)下去了，在這個(gè)時(shí)候爆發(fā)的現(xiàn)象，我想是美國(guó)次貸的影響，以及我們銀行信貸緊縮政策的影響。
再加上我們?cè)诘胤秸_(kāi)始從去年下半年開(kāi)始增加經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房的政策，在供給上也起到了極大的作用，幾從的打擊之下，整個(gè)本身的價(jià)格過(guò)高的影響下，導(dǎo)致了這樣的一個(gè)信心的危機(jī)。
從一般來(lái)講，房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展實(shí)際上它是和整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展連在一起，和一個(gè)國(guó)家金融市場(chǎng)、股票市場(chǎng)是聯(lián)在一起的，按照通常的規(guī)律，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)業(yè)畢竟不到20年的歷史，我們?cè)谶@20年看出規(guī)律，如果把眼光放寬一點(diǎn)的話(huà)，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，股市的發(fā)展實(shí)際上是有密切的關(guān)系的。他們之間的關(guān)系，在從西方，尤其從美國(guó)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展通常是一個(gè)滯后的關(guān)系，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、股市的發(fā)展通常是優(yōu)先于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為什么呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期比較長(zhǎng)，通常它對(duì)市場(chǎng)的反映程度也相對(duì)的比較緩慢一些，所以當(dāng)這個(gè)經(jīng)濟(jì)走向高峰的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格的反映對(duì)經(jīng)濟(jì)的反映程度相對(duì)的比較緩慢一些。所以經(jīng)濟(jì)開(kāi)始走向高峰，房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有走向高峰，同樣的道理，股市走向下坡的時(shí)候，房地產(chǎn)它的發(fā)展，它有基本的建設(shè)開(kāi)發(fā)到出售這樣的過(guò)程還是繼續(xù)，等到股市下來(lái)之后，實(shí)際上可能是房地產(chǎn)發(fā)展的高峰，如果我們回顧一下從美國(guó)2000年，納斯達(dá)克指數(shù)5000點(diǎn)下降到1000點(diǎn)，那個(gè)時(shí)間房地產(chǎn)并沒(méi)有受到打擊。他們走一個(gè)相反的路，從2002、2003開(kāi)始下跌，但是我們看到房地產(chǎn)業(yè)從2001年逐年上升，其實(shí)從經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，并不是和股市的周期是密切聯(lián)系，但是這一次我們看到的現(xiàn)象就和以往的房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)周期和股票市場(chǎng)的發(fā)展出現(xiàn)了一個(gè)幾乎同步的現(xiàn)象。
這種現(xiàn)象其實(shí)我想如果看一下美國(guó)現(xiàn)在的情況，從2006年下半年開(kāi)始，比較典型是2007年的3月份之后，美國(guó)的股市也開(kāi)始下跌，與此同時(shí)，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始下跌，我們現(xiàn)在看到的次貸危機(jī)的影響，次貸危機(jī)的影響，實(shí)際上和我們現(xiàn)在講到的銀行信貸政策，在美國(guó)的銀行信貸政策尤其是美國(guó)的房地產(chǎn)的融資的二級(jí)市場(chǎng)甚至三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，它們是非常發(fā)達(dá)。整個(gè)的市場(chǎng)的發(fā)展它有一個(gè)本身的內(nèi)在的沖動(dòng)，這個(gè)沖動(dòng)到了一定的程度，從美國(guó)的市場(chǎng)來(lái)看，次貸危機(jī)無(wú)非是把支付不起的住房貸款的這些人提供，讓他們創(chuàng)造了一種需求，通過(guò)這種需求的創(chuàng)造，促進(jìn)提高價(jià)格，只要這個(gè)房地產(chǎn)后面有人去接房子，有人在這個(gè)價(jià)格上買(mǎi)，這樣的周期循環(huán)可以繼續(xù)下去，但是到了最后的高價(jià)沒(méi)有人接這個(gè)位，一旦信心喪失，整個(gè)鏈條就會(huì)起到一個(gè)反轉(zhuǎn)的作用。這種現(xiàn)象我們現(xiàn)在在美國(guó)的次貸危機(jī)我們已經(jīng)明顯的看到。在我們中國(guó)，市場(chǎng)的變化我們也明顯的看到，像一個(gè)帝王的創(chuàng)造，一個(gè)一個(gè)房?jī)r(jià)的提高，在高漲的歡呼聲中，只要有人接最后的一棒，肯定會(huì)延續(xù)下去，肯定是終究在某一個(gè)試點(diǎn)上，一旦鏈條沒(méi)有人接最后一棒，我們房地產(chǎn)資金、鏈條就開(kāi)始出現(xiàn)繃緊，開(kāi)始出現(xiàn)斷裂。
這一次我們出現(xiàn)這樣的股市和房市同時(shí)大跌的情況，在過(guò)去的發(fā)展房產(chǎn)的周期來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)是比較少見(jiàn)的現(xiàn)象，而且激烈如此之大。實(shí)際上這一點(diǎn)來(lái)講也是信貸的變化，美國(guó)的信貸政策是一個(gè)利益政策的變化。2001年房產(chǎn)的提高是聯(lián)儲(chǔ)銀行連續(xù)14次的降息，最終導(dǎo)致大家對(duì)房地產(chǎn)大增，所有的市尺資金從股市上撤出來(lái)到房地產(chǎn)上。我們?nèi)ツ甑男刨J政策和房地產(chǎn)的關(guān)系，剛才也講了這個(gè)銀行的信貸政策其實(shí)只是一方面，但是如果我們把它在寬一點(diǎn)講，實(shí)際上是整個(gè)宏觀緊急政策，尤其是在利益政策上，儲(chǔ)備金政策上太大了。從去年以來(lái)，我們的銀行的利息上調(diào)，連續(xù)上調(diào)6次，我們的銀行存款儲(chǔ)備金達(dá)到15%。這樣高的存款準(zhǔn)備金在世界上是罕見(jiàn)的。
陳洪志：可能從07年的1月份到08年的6月份，存款準(zhǔn)備金提高了8.5個(gè)百分點(diǎn)，也就是到了17.5總共凍結(jié)存款44650。
吳立范：所以這樣的情況來(lái)看的話(huà)，我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策，尤其是貨幣政策的調(diào)整直接的相關(guān)。
陳洪志：您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)目前這樣的困境，表象上是信貸緊縮政策，實(shí)際上是內(nèi)外因素綜合也包括過(guò)往的一系列的宏觀調(diào)控，也包括宏觀大政策？
吳立范：不錯(cuò)，尤其是從去年9月份到今年，如果我們把眼光放遠(yuǎn)一點(diǎn)的話(huà)，它實(shí)際上從房地產(chǎn)從非理性的現(xiàn)象的增長(zhǎng)，但是這個(gè)回歸的速度太快。
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