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黎文江：資金緊張價格還會下調(diào)

　　陳洪志：為了迎合曹總，我們換一個角度，我們房地產(chǎn)并不是很缺錢，我想對大部分的企業(yè)來說，現(xiàn)在面臨的困境，基本上馬上要死，如果不借錢是等死，借錢是早死。唯一的突破點就是銷售，阿嬌在艷照門講，她“很傻很天真”，我們所有的營銷人員都說，現(xiàn)在是“很慘很無奈”，媒體說整個上半年都是量價齊跌，所有的開發(fā)商都說5、6月份開始回落，黎老師，您是我們房地產(chǎn)的計算器，也是我們數(shù)學(xué)老師，您怎么看今年上半年廣州住宅市場的真實情況，有請黎老師。

　　黎文江：因為上半年也是有一點下行，因為我們國家從53年到現(xiàn)在，經(jīng)歷過十次的GDP的半周期，在十次里面，改革開發(fā)之前它是一個大起大落，改革開放30年，也經(jīng)過了5個經(jīng)濟(jì)周期，但是并不是大起大落。剛才我們吳院長說房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)周期是密切相關(guān)的，以前是有一點滯后，現(xiàn)在這段時間突然間同步，我覺得同步不是它本身正常的規(guī)律，同步是因為有二次房貸，讓開發(fā)商的資金突然間斷了，因為在927房貸新政里面明確規(guī)定，開發(fā)商拿地的錢不能還貸，不能貸款，有圈地的有其他行為的不能貸款，這兩條是在9月27號明確規(guī)定的，大家可能只注意到二次放貸，但是對開發(fā)商致命的是這兩條，所以接踵而來的是土地淡市，事實上全國40塊土地流拍，其他大量都在底價成交，所以說進(jìn)一步投資的房地產(chǎn)就下行了。

　　所以我覺得今年上半年剛剛也公布了我們的國民經(jīng)濟(jì)GDP增長10.4%，去年是11.9%，下調(diào)了。房地產(chǎn)也跟著下行這是肯定的。廣州來說按照中央臺說交量齊跌，但是廣州在2、3月份的時候已經(jīng)下跌了，從5、6月份開始有回升的情況，但是從現(xiàn)在開始，我覺得不能夠把房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)周期斷裂開來，還是會下行，雖然5、6月份有回升，但是整個經(jīng)濟(jì)還在下行的話，還是跟著下半年還會下行。中央的財經(jīng)辦說今年的下半年明年上半年是最困難的，全球經(jīng)濟(jì)是最困難的，挺過這一年來說，全國的經(jīng)濟(jì)就會發(fā)育到新的高點，我們要有一年的準(zhǔn)備，做思想，我們應(yīng)該有一個開源節(jié)流兩種準(zhǔn)備。

　　陳洪志：黎老師，其實我們看今年廣州房地產(chǎn)市場，1月份到6月份的數(shù)據(jù)，1月份大概是35萬，2月份23萬，3月份是37萬，4月份到了39萬，5月份39，6月份66萬，這個數(shù)據(jù)說明從5、6月份開始市場的信心開始回暖，但是您剛才說到了下半年，如果重新回到30、40萬的成交量呢？

　　黎文江：這個不會回到30多萬，我覺得還是會保持在50、60萬的水平，當(dāng)然這個跟以前也是差很遠(yuǎn)的。剛才我們徐教授也說了這個問題，為什么我們企業(yè)的自有資金達(dá)不到35%，但是廣東就達(dá)到了36%，去年上半年是26%，從來沒有超過35%以上，但是今年上半年超過了36%的自有資金，剛才銀行的貸款是二三次保值分期的差不多。但是下來的就是定金和預(yù)售款，從去年的36%下降到28%，也就是說我們的資金從預(yù)售款那邊回收的差不多差了10多個百分點，這很嚴(yán)重。只有他有資金去找錢了。在這種情況下，下半年還有6萬多套預(yù)計會上市，供大于求。另外還有一到兩萬套經(jīng)濟(jì)適用房推出來，還有限價房推出來，這個是不樂觀的。所以在這種供大于求的情況下，價格還有可能會下調(diào)，資金緊張的情況下，價格還會下調(diào)。這是一個可以預(yù)見到的，所以我們做好了過冬的準(zhǔn)備。

　　陳洪志：您認(rèn)為在下半年供需矛盾還會加劇？

　　黎文江：非常之嚴(yán)重。

韓世同：開發(fā)商的突圍之策是降價

　　陳洪志：謝謝黎老師，下面我想問一下韓老師，我們房地產(chǎn)行業(yè)面對的銷售的困境已經(jīng)是一天嚴(yán)峻過一天了，我們所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在探索怎么度過這個冬天，我們現(xiàn)在在市場上出現(xiàn)了一二手聯(lián)動的新的現(xiàn)象或方法，作為業(yè)內(nèi)人士您是怎么看待一二手聯(lián)動呢？它是一個長期的靈丹妙藥還是短期的效果，未來的毒藥呢？

　　韓世同：一二手聯(lián)動隊伍也相當(dāng)?shù)亩?，我們在十年?dāng)中也看到有過這樣的案例，但是它的適用性不是很廣泛，其實做一手和二手有很大的本質(zhì)上的差異，現(xiàn)在能做一手的中介商沒有幾家，合富是一家，中地和經(jīng)緯，中原能做一些，但是做的并不多，做二手的就相當(dāng)多，一二手又做，而且這兩個業(yè)務(wù)，其實合富是分裂的，因為他們的運(yùn)作模式完全不一樣，現(xiàn)在他們遇到問題了，希望通過二手的渠道，把二手的買家收攏回來，當(dāng)然可以收到明顯的效果，但是容易把這個行業(yè)的管理界限搞混亂。

　　陳洪志：也就是說客觀上，目前銷售確實遇到了很大的困難，幾乎開發(fā)商把能想到的所有的方法都在想了，包括一二手聯(lián)動，一二手我們都知道它是短期的，對長期的發(fā)展它是一個巨大的傷害，但是確實在短期內(nèi)，收到的效果是成交，所以我想問一下您是怎么看待這個看法的？

　　韓世同：我不是太反對，但是我覺得如果要干嘛的話，必須要從一個行業(yè)監(jiān)管角度上界定，什么情況下，它的管理怎么有效性，它帶來的負(fù)面影響很大，將來行業(yè)的資質(zhì)的問題，包括一手在內(nèi)，中介商和開發(fā)商都不是一個平等的關(guān)系，開發(fā)商經(jīng)常因為傭金的問題去討論，如果二手在介入的話，一二手不同行的話，問題很多。在這個方面，要為企業(yè)找到一些營銷的方法，也不要一下子馬上設(shè)置了很高的障礙，但是監(jiān)管部門應(yīng)該及時出臺一些指引，避免一些負(fù)面的影響會更大。

　　陳洪志：如果一二手聯(lián)動，我們把它形容為“急病亂投醫(yī)，所尋非良醫(yī)”我們這樣去判斷的話，您認(rèn)為在當(dāng)前的房地產(chǎn)的形式下，面臨的缺錢銷售無法突破的情況下，房地產(chǎn)公司，開發(fā)商有什么很好的突圍法呢？

　　韓世同：其實現(xiàn)在的開發(fā)商不是很樂意降價而已，其實開發(fā)商他本來的成本和突然地完全足以支持大幅度降價的，尤其像萬科去年在市區(qū)里面大幅度的降價，還是高利潤的收益。廣州經(jīng)過一輪調(diào)整，這半年是在一個穩(wěn)定的層面上的，沒有深度的下探。這種情況我覺得是已經(jīng)是良好的，廣州的開發(fā)商是對過去的調(diào)控，相對明智的，它很及時的調(diào)控了一下?，F(xiàn)在調(diào)整到位的，經(jīng)常日光談?wù)f排隊去買房的還是存在。這個情況我覺得主要是你價格的策略和把握的機(jī)會。有一種說法，如果老虎來了你跑得快還能活，但是洪水來了可能就不行，如果真的洪水來了的話，你就要跑到高坡去。我覺得萬科最近我們知道他說要降價，馬上要更正，我覺得這個其實也值得大家去思考，為什么出現(xiàn)這樣的情況，所以我們也可以看到，富力和合生，北京報道他們樓盤要降價，打七折，然后馬上他們又更正，我覺得這些現(xiàn)象都值得思考，到底為什么會這樣子，到底是媒體有意去陷害他們呢，還是什么樣的情況，因為我很想了解一下這樣的情況。

　　陳洪志：您認(rèn)為開發(fā)商的突圍之策就是降價？

　　韓世同：對，有效的降價，等到你跑到后面了沒什么戲了，到后面你跟得太晚了來不及了。