嶺南夜話——何去何從的下半年房地產(chǎn)之路

 　　時間：2008年8月9日19：30-22：00

　　地點：中山大學(xué)嶺南（大學(xué)）學(xué)院嶺南堂三樓

　　議題：

　　（1）信貸緊縮政策與房地產(chǎn)市場

　?。?）下半年，廣州地產(chǎn)市場的供需矛盾及下半年廣州住宅市場走勢

　?。?）華南地產(chǎn)突圍策略

 　　相關(guān)鏈接：“2008嶺南夜話”現(xiàn)場圖集

　　主持人：尊敬的各位來賓、女士們先生們，大家晚上好！歡迎大家參與今天由我們觀點機構(gòu)和嶺南學(xué)院EMBA中心聯(lián)合主辦的嶺南圓桌系列論壇的演講，我是觀點機構(gòu)的賈樹方，非常高興能主持今天晚上的活動，首先請允許我向各位介紹一下我們今天到場的嘉賓，他們是：

　　加拿大西安大略大學(xué)終身教授徐滇慶教授；

　　中山大學(xué)嶺學(xué)院院長吳立范院長；

　　觀點機構(gòu)董事總經(jīng)理陳詩濤女士；

　　廣東銀監(jiān)局辦公室副主任王敏先生；

　　中國建設(shè)銀行廣東省分行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理方勁松先生；

　　中國建設(shè)銀行廣州天河支行副行長劉軍先生；

　　廣州新城市投資控股集團董事長曹志偉先生；

　　廣州地產(chǎn)資深人士莫嶸先生；

　　廣州市光大地產(chǎn)副總經(jīng)理陳洪志先生；

　　保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金先生；

　　頤和集團營銷總監(jiān)廖效東先生；

　　廣州云星地產(chǎn)集團副總裁歐陽維洲；

　　廣州合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司首席分析黎文江先生；

　　恒基投資有限公司營銷總監(jiān)黃明雅先生；

　　廣州寒桐顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生；

　　深圳宏發(fā)投資副總經(jīng)理熊志偉先生；

　　廣州風(fēng)神汽車房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事總經(jīng)理石桂祥先生；

　　廣州奧晨地產(chǎn)有限公司總銷總監(jiān)王健先生；

　　歡迎各位嘉賓的到來，接下來我們請主辦方單位對我們的活動致詞，下面有請陳詩濤女士為我們致辭：

　　陳詩濤：各位來賓大家晚上好，今天是奧運開賽的第一天，這個時候又是周末，大家應(yīng)該是心情比較輕松的來參加我們今天晚上的嶺南圓桌，差不多兩個月前，就是6月13號的時候，在我們主辦的2008博鰲房地產(chǎn)論壇的時候，全國各地的開發(fā)商及金融行業(yè)的專家接近600人，我記得當(dāng)時在場有很多來自湖南、湖北，甚至內(nèi)蒙古西南地區(qū)的開發(fā)商很多的老總來找我，問了一個問題說，我長期在廣州，華南的開發(fā)商市場現(xiàn)在好不好過，參加了那么多年的博鰲房地產(chǎn)論壇，今年的心情是非常重的一年，聽課也是最認真，使我們感覺到現(xiàn)在的日子不好過了，差不多兩個月過去了，可能這種心態(tài)現(xiàn)在蔓延到了全國，而且主要在深圳和廣州，這種心態(tài)現(xiàn)在在輿論上也形成了一種喧囂，作為行業(yè)的一個新媒體，觀點網(wǎng)和《觀點》雜志，我們覺得在這個時候，有責(zé)任站出來找尋并發(fā)現(xiàn)這些心態(tài)，或者我們悲觀的輿論后面的真實原因，更好的促進我們房地產(chǎn)的持續(xù)健康的發(fā)展。

　　今天我們聯(lián)合了嶺南EMBA，做這一期的嶺南圓桌，希望搭一個小小的平臺，借我們在座的各位專家，我們徐教授，吳院長，還有企業(yè)的嘉賓一起來對話兩個小時，共同探討一下目前緊迫的形勢及商討一些對策，相信我們今天晚上的討論可以給整個行業(yè)及業(yè)內(nèi)人士一份啟迪和更好的信心，特別是今年的房地產(chǎn)更需要一份信心，謝謝大家！

　　主持人：接下來我們將進入我們今天晚上的正式討論環(huán)節(jié)，下面我要邀請我們廣州地產(chǎn)屆的資深人士，來自光大地產(chǎn)的副總經(jīng)理陳洪志先生，擔(dān)任我們的對話主持，有請陳總！

嶺南圓桌現(xiàn)場

　　陳洪志：尊敬的吳立范院長，尊敬的徐滇慶教授，以及我們廣州房地產(chǎn)行業(yè)的同仁們，以及中大嶺南學(xué)院的學(xué)員們，我想今天晚上在座的各位和我一樣，都還還沉浸在昨晚的氣勢磅礴，美輪美奐的奧運會開幕式當(dāng)中，就像我們張藝謀導(dǎo)演所講的一樣，他會用一種盡可能現(xiàn)代的手段去展現(xiàn)5000年的古老文化，我們很多人也沉浸在今天早上廣東選手勇得首金，以及我們的杜麗失去了奪金的機會的奧運會現(xiàn)場。但是我想昨天晚上到今天的賽場中，都會聽到最多的話，就是"中國，加油！"

　　其實我們回想一下，我覺得我們的房地產(chǎn)業(yè)更需要加油，而且更糟糕的是，我們對于中國的房地產(chǎn)，到今天我們不知道應(yīng)該加什么了，除了加油之外，不知道還是加什么，所以我想非常感謝中大嶺南學(xué)院和觀點機構(gòu)，有機會邀請到各位專家、學(xué)者，和我們共同商討在目前房地產(chǎn)業(yè)的問題，可能今天給了我們兩個小時的時間，不一定能完全解答行業(yè)中的難題，我希望從不同的角度去理解，去把握，去分析現(xiàn)在房地產(chǎn)中存在的問題，那么我想問的第一個問題，我就想請出我們的徐滇慶徐教授，我們回憶一下從05年中國開始做房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，三年過去了，特別是到07年9月份，我們的政策才得到了體現(xiàn)，這個從我們業(yè)內(nèi)人士來說我們經(jīng)常講到的，2007年9月底中央出臺了一個359號文，也就是對于第二套住房貸款的新政，以及進入08年以來，對開發(fā)貸款的控制，使整個房地產(chǎn)業(yè)才真正的走向一種調(diào)控的市場，那么想問一下徐教授，您怎么去理解這樣一個信貸的新政與房地產(chǎn)的關(guān)系呢？

　　徐滇慶：我們現(xiàn)在在討論房地產(chǎn)的問題，實際上要看清房地產(chǎn)在目前所處的困境，就不得不把眼光放得更寬一些，剛才說了我們是在2007年的9、10月份，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些逆轉(zhuǎn)，大家想一想，中國的股市在什么時候開始逆轉(zhuǎn)呢？也就在這個時候。股指從6000多點一直跌，跌到現(xiàn)在的2600多點，奧運開幕了，還跌100多點，什么問題呢？房地產(chǎn)市場交易量在各個大城市跌了一半多，什么問題？這些就和我們整個的宏觀調(diào)控所面臨的外部環(huán)境和宏觀調(diào)控政策的選擇有關(guān)。它不是一個簡單的單獨的房地產(chǎn)問題，是整個資本市場出了問題。

　　什么問題呢？信心問題，而且這個信心這次的衰退，從8、9、10月份開始，還沒完。9、10月份中國發(fā)生了什么事呢？會造成這么大的信心崩潰，中國什么事都沒發(fā)生，問題在于美國的次貸問題，全球股市低迷下跌，然后按開始波及了我們中國內(nèi)地及香港在內(nèi)股市全線的大跌，一直到現(xiàn)在。在這種情勢之下，國際金融市場風(fēng)雨飄搖，不確定性提高，美元連續(xù)貶值，次貸危機不在一個月之前，NBER和CCER的聯(lián)系會議，EBER是美國國家經(jīng)濟研究局來了12個頂尖的專家，我問他們美國次貸什么時候可以到底，他們解釋說很久，最常用的一個詞，還在發(fā)展。也就是說美國專家自己還不認為美國的次貸能收斂到某一個地方。這個問題很嚴重。劍橋大學(xué)教授跟我談了一下，他最后意見說，從目前來看，我們很多金融學(xué)的基本定義要重新規(guī)范，否則很難解釋目前出現(xiàn)的金融危機。這是一個不折不扣的全球性的金融危機。

　　我們目前中國已經(jīng)不在是一個封閉的經(jīng)濟體，我們和全球的聯(lián)系越來越廣泛，所以這一次全球的金融危機，必然波及中國，首先我們遇到的挫折就是信心的喪失，直到現(xiàn)在。

　　那么宏觀調(diào)控政策在里面是怎么考慮的呢？我們?yōu)槭裁匆暧^調(diào)控，就是要防范危機，如果沒有危機，就不需要去調(diào)控，正常的波動交給市場去管，市場要比政府做得好，但是有了危機就不得不管了。首先我們要討論危機在哪里。中國主要的危機主要的危機第一個是銀行危機，金融危機，我們的銀行體制非常脆弱，改革30年的成本都沉浸在銀行里了。所以我們要記住，如果我們中國出現(xiàn)了什么大的波動，導(dǎo)致這種逆轉(zhuǎn)原因很有可能是金融危機，我們必須戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的防范這個危機。

　　第二個是社會危機，貧富差距很大，而且繼續(xù)在擴大。認識到兩個危機之后，我們現(xiàn)在有三個指數(shù)，第一個是CPI物價指數(shù)，第二個股指，第三個房價指數(shù)，三個指數(shù)如果是正常波動，我們叫市場取管，用不著我們?nèi)フ{(diào)控，只有大起大落的時候，要考慮他會不會導(dǎo)致危機，相應(yīng)的導(dǎo)出我們的政策。這三個指數(shù)無非是物價暴漲物價暴跌，房價暴漲房價暴跌，股指暴漲估價暴跌。我們要分別來研究看待什么是最危險的，首先，物價暴漲這是非常危險的事情，而且壓力越來越大，兩個原因，第一個我們的流動性過剩太厲害了，我們一直流動性過剩，這是票子印得太多，而現(xiàn)在全球的金融不確定性很高，大量海外資金流入中國，2008年第一季度，流入中國850億美元，相當(dāng)于6000多億人民幣，4月份一個月就流進770億和5000億左右人民幣，這么多錢擁進來，我們就不能不印人民幣，短期之內(nèi)就印了兩三萬億人民幣來沖銷流入中國的外匯。這兩三萬億流到了社會，給我們的貨幣政策帶來的壓力就很大很大。大家都知道供求關(guān)系都不變，只要貨幣一增加，通貨膨脹的壓力就增加，什么都不變，多印一倍票子，物價絕對不只漲一倍，這個問題是現(xiàn)實存在的。

　　第二，海外現(xiàn)在一邊漲風(fēng)，輸入性的通貨膨脹給我們的壓力越來越大。上百年的數(shù)字都出來，研究經(jīng)濟的人都嚇了一跳。2007年我們?nèi)珖M口石油1.4億噸，折合半年就是7000萬，2008年上半年，我們進口了9060萬，多出了2000萬來，而石油在這一段時間之內(nèi)，從不到80美元上升到了120，最高峰達到了148，從80到120，漲了50%，我們這一次6月份的調(diào)整，只調(diào)了不到10%。。

　　第三，鐵礦砂，2007年一年我們才進了3.7億噸，我們今年上半年進了2.3億噸，而鐵礦砂漲了88%，我們價格擋得住嗎？在這種沖擊之下，我們確實面臨了很大很大的通貨膨脹壓力。如果通貨膨脹上了兩位數(shù)，第一我們的低收入群體會受到嚴重的沖擊，本來貧富差距就大，通貨膨脹一來，窮人糟糕，他們的恩格爾系數(shù)很高。第二，我們的銀行系統(tǒng)大量資金要從銀行里面流出來，那么對我們的銀行存款結(jié)構(gòu)會產(chǎn)生很大的沖擊。所以通貨膨脹壓力是不能出事的，一出事，我們的金融和貧富差距都要出事，所以這是第一要務(wù)。

　　可是2008年以來，只是1月份貨幣發(fā)行和貸款總額雙雙突破歷史記錄。貨幣1月份就增大了14000億，這個壓力就很大了，我們之所以在2007年出現(xiàn)通貨膨脹，一部分原因就是2007年一季度，貨幣發(fā)行和貸款總額突破了，2008年一開始有出現(xiàn)了一個大突破，突破的強度比2007年還厲害，為什么？這和我們的經(jīng)濟周期有關(guān)。黨會開完了，就一定過熱，各級政府爭先恐后上項目搞貸款，這個問題沒有克服。所以不能不緊縮。最近開了幾次會，有一些官員主張放松緊縮政策，但是大部分的學(xué)者都認為，目前雖說通貨膨脹率已經(jīng)降到了6.5%，但是這不說明問題，因為我們現(xiàn)在奧運要開。所以各種指標都控制住了。油也沒有怎么漲，鋼也沒有怎么漲，這是靠大量補貼實現(xiàn)的，奧運之后要不要漲，壓力非常的重。

　　在這種情況下我們不能輕易的放松，稍微一放松貨幣政策，通貨膨脹對沖的兩位數(shù)，我們的麻煩就很大，這是大局。至于說房地產(chǎn)市場我的觀點是，房價暴漲肯定不好，但是它是屬于一種投機活動來帶動的去年的房價暴漲。我們對暴漲多少有一些辦法，就是加強管理，增加你的交易稅，可以把它抑制。房價暴跌，現(xiàn)在的問題交易額有了，大家都在觀望不肯出手，這是信心問題。股市暴漲肯定不好，馬上就會出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。所以我們對股市暴漲治理倒有一些對策。股市暴跌，要看資金流的流向，如果股市暴跌，資金外逃，完了，金融危機，泰國式的危機?，F(xiàn)在的問題是股市暴跌，資金還往里面擁。這個問題我請教了很多有名的教授，我問他們，他們說這是世界金融史上沒有發(fā)生過的事情，教科書上都沒有。

　　這是中國經(jīng)濟學(xué)家面臨的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)在我的基本判斷還是比較樂觀的。因為錢沒有走，還在往里走，這說明和世界各國和美國歐洲來比，中國的宏觀環(huán)境是最好。我們自己認為不好，但是外面比我們還要不好。所以這些錢就跑到中國來避難。避難給我們帶來很大的困難。比如說，外面下大雨，很多路人到我們屋檐下避雨，他不是敵人，是朋友，我們只能讓他避雨，但是在屋檐下避雨的人多了，我們就休息不好?，F(xiàn)在大量錢擁入中國，給我們帶來了很大的困擾，貨幣政策空間很小，但是我們還不能把來的錢都當(dāng)敵人看，現(xiàn)在明顯來操作，破壞中國金融穩(wěn)定的資金，還很有限，大量的是來避難的，是因為我們工作的穩(wěn)定而來，不是來破壞的。這么多錢來了之后，我們中國股市和房市就應(yīng)該可以看到在這種形式之下，它會有變化。這些錢我們看得很清楚，2007年的10月底，銀行存款只有16.2萬億，現(xiàn)在突破20萬億，短短的這么一個時間多了4萬多億，其中有1萬居民存款，有1萬是股市撤出來的，有2萬是從海外流出來的，占55%，這些錢流進來，都在銀行里面存著，銀行現(xiàn)在是負利率，金融學(xué)理論告訴我們，負利率是很糟糕的東西，因為在負利率的情況下，銀行的存款是不穩(wěn)定的。

　　那么請問如果資本市場的信心在某一天恢復(fù)了，這么多的錢往哪走，我們不知道信心什么時候恢復(fù)。但是金融學(xué)教科書上有這么一段話，也許不太中聽，大家仔細想一想是什么意思。"某一家人有人去世了，我們?nèi)サ跹?，我們把該說的安慰的話都說了就可以走了，至于這家人還要哭三個小時還是三天，你控制不了，但是你可以相信，他們哭到一定時候就不哭了，生活還要繼續(xù)"。這個案例就告訴我們，金融市場的信心危機，從來都不會無休止的延續(xù)下去，它是一種餛飩現(xiàn)象，一個小小的因素的變革，就可能使整個市場的信心發(fā)生逆轉(zhuǎn)，。發(fā)生逆轉(zhuǎn)的時間，是我們很難去預(yù)測的，但是它一定會發(fā)生。現(xiàn)在很多的人著急，說要救市，我也不愿意看到資本市場墜入今天的狀況，但是我們是否要研究一下，怎么救，現(xiàn)在我打一個比方，黃河要是發(fā)洪水了大家要防汛。如果黃河斷流了，已經(jīng)斷了好幾次了，環(huán)境保護沒搞好，天大汗沒水了，已經(jīng)沒水了你怎么辦？端個臉盆去救黃河？開玩笑，如果有一臉盆的水，還是留著自己喝，什么時候黃河水會來？天下雨，水就來了，什么時候下雨，你不要問我，我不知道，但是它一定會下。從這個觀點我認為大家不要大驚小怪，只要資金沒有外逃，肉爛在鍋里，中國資本市場是有希望的，包股市和房市都有希望，因為錢沒有丟掉，也沒有逃走，無非現(xiàn)在在銀行里面蓄勢待發(fā)?，F(xiàn)在我們恰恰在反方向上非常擔(dān)心，因為在銀行里面攢的錢太多了，這么短時間，上了四萬億，我們房地產(chǎn)市場有多大的容量呢？我們2007年全國房地產(chǎn)交易量27000億，分到一個月也不過是2500億，全國這么多的城市這么一分，分到北海、上海、深圳、廣州這些大城市，不會到一半，因為中小城市數(shù)量很大地一辦就是一千億了這些城市一個月能供給的量無非這么多，再加一點存量，它是新進去的流量最大的資金，如果發(fā)生逆轉(zhuǎn)稍微出來一點，我們的房市和股市就會發(fā)生意想不到的變化，資金流入股市，股市大起大落，流入大城市的豪華型主住宅，房市房價就可能大漲，流入消費市場PCI就可能大漲，我們要必須認真對符合防范。不愿意看到資本市場大起大落的現(xiàn)狀。而現(xiàn)在大家不停的喊救市，信心的問題很難弄。

　　說到救市，我們把印花稅從3‰下降到1‰，就起了兩天半的作用，都沒有三天。它沒有明顯的關(guān)系。說政府表個態(tài)，新華社寫了很多的文章，也沒見起作用。能做的差不多都做了，大小非說到底還是信心的問題。誰說大小非減持了就一定要拋啊，現(xiàn)在采取措施，批發(fā)市場了零售市場分開，政府能做的還有什么？大家可以提出來推動政府去做，可以做的差不多都去做了，信心還是不恢復(fù)，那只能等。天上下雨黃河的水就來了，所以沒必要過渡的驚慌失措。

　　房地產(chǎn)現(xiàn)在在緊縮政策之下，肯定遇到很大的挑戰(zhàn)，很多房地產(chǎn)商的資金鏈要斷，你去年高價圈地，現(xiàn)在貸款緊縮，拿什么錢開發(fā)，在這種情況之下，我建議股權(quán)融資，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴重不足，全國平均還只有25多一點，而銀監(jiān)會要求35，按照金融的原則應(yīng)該是40。從窄口徑來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口3700億，寬口徑8000億，我們社會上有幾萬億的過剩流動性，而房地產(chǎn)企業(yè)居然還有巨大的資金缺口，顯然這是不合理的。說得透徹一點，就是房地產(chǎn)企業(yè)資金不到位是把自己的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行，轉(zhuǎn)嫁給了廣大的儲戶、老百姓。這個問題是要克服的。所以應(yīng)該推動房地產(chǎn)股權(quán)融資，把更多的社會資金細收進來，當(dāng)然，你的資本回報率肯定會下降。但是這就達到了國務(wù)院和銀監(jiān)會的要求，同時讓我們的金融結(jié)構(gòu)變得穩(wěn)定。

　　總之我對于目前的資本市場，既擔(dān)心又樂觀。擔(dān)心的是我們通貨膨脹率所面臨的挑戰(zhàn)越來越嚴峻，我們必須繼續(xù)貫徹緊縮政策，萬一通貨膨脹上到兩位數(shù)，講很難治理，88年有一次地94年有一次，都用了四年左右的時間才實現(xiàn)軟著陸。一旦出現(xiàn)，我們要付出沉重的代價，但是另外一方面，我并不悲觀，因為資金沒有外逃，還往中國走，所以資本市場的前景依然看好，謝謝大家！

　　陳洪志：我們也謝謝徐教授，徐教授從房地產(chǎn)業(yè)說出所處的外國大歡環(huán)境分析了房地產(chǎn)市場發(fā)生的變化，他更多的認為房地產(chǎn)市場的變化是因為外國市場的變化，他也要求我們?nèi)リP(guān)注銀行的危機，關(guān)注金融危機，關(guān)注三個指數(shù)，CPI、股指、房指，但是不管怎么說，徐教授始終對房市和股市信心?；蛘呷绻覀冇霉俜揭稽c的詞，如果我們說叫謹慎的樂觀，您能接受嗎

　　徐滇慶：可以。

　　陳洪志：下面我想請問一下吳立范院長，但是我們徐老師是從房地產(chǎn)行業(yè)所處的外部環(huán)境去分析房價，所面臨的問題危機。那么我想換一個角度從內(nèi)部環(huán)境，因為我剛才所說的，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從05年開始，三年了，中央下了很多藥，幾乎這個行業(yè)的所有的環(huán)節(jié)，都有宏觀調(diào)控測試，建什么樣的房子，房子的比例是多少，什么賣，什么時候應(yīng)該賣？賣多少？價格等等所有的細節(jié)，都有宏觀調(diào)控，包括事實行政，但是這么多年來，實際上最好的藥，最靈的藥，也是最有效的藥就是信貸政策，信貸的緊縮政策，這里面包括對開發(fā)商的緊縮，還有對各種住房信貸以的緊縮，就比如說我們老婆管老公的最高境界就是管住他的錢，只要管住他的錢恩，你就管住了你的老公，那么換一個角度說，中央管住了信貸政策，也管住了這樣一批像房地產(chǎn)不斷飛馳的野馬，我想請吳院長從內(nèi)部環(huán)境去分析一下我們房地產(chǎn)信貸調(diào)整，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，有請吳院長。

　　吳立范：我想房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，有它自己一個方面本身的周期，就像其他的行業(yè)包括中國的股市的發(fā)展，有它的一個周期一樣，如果我們回顧一下中國的房地產(chǎn)從過去的80年代才開始，到我們現(xiàn)在也大概十幾年的正規(guī)發(fā)展，不到20年的時間，我們已經(jīng)經(jīng)歷了這么幾個大起大落的階段，最近的這一次的發(fā)展，去年大家提到去年9月份中央的銀行的緊縮政策，特別是信貸的緊縮政策，起到了極大的作用，我想這是藥本身在信貸的個人第二套住房信貸上，以及土地出讓金政策上，自然會在這個時間發(fā)生一個對房地產(chǎn)業(yè)的信心，對整個的2005年以來的高漲連續(xù)3年高漲發(fā)展的一個重要的打擊體現(xiàn)出來。如果我們看一下從房地產(chǎn)周期來看，2005、2006年，尤其是2007年，在房地產(chǎn)史上是相當(dāng)瘋狂的，也可以比喻為冰火兩從天。

　　從這樣的反差現(xiàn)象來看，徐教授講的國際的影響是一個重要原因，股市的影響是一個重要的原因。把這兩個加起來說成一個信心的危機。大家對房地產(chǎn)的信心，股市的信心，為什么會對房地產(chǎn)業(yè)突然這樣的信心喪失，為什么對中國股市更大的意義上喪失，從房地產(chǎn)來說，因為房地產(chǎn)的價格增長太快了，增長太快，增長過高。這個增長過快過高影響人們的實際購買能力，和房地產(chǎn)之間的差距越來越大，這種價格越來越大肯定不能持久，肯定不能持續(xù)下去了，在這個時候爆發(fā)的現(xiàn)象，我想是美國次貸的影響，以及我們銀行信貸緊縮政策的影響。

　　再加上我們在地方政府開始從去年下半年開始增加經(jīng)濟適用房，廉租房的政策，在供給上也起到了極大的作用，幾從的打擊之下，整個本身的價格過高的影響下，導(dǎo)致了這樣的一個信心的危機。

　　從一般來講，房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展實際上它是和整個經(jīng)濟的發(fā)展連在一起，和一個國家金融市場、股票市場是聯(lián)在一起的，按照通常的規(guī)律，因為中國的房地產(chǎn)業(yè)畢竟不到20年的歷史，我們在這20年看出規(guī)律，如果把眼光放寬一點的話，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟的發(fā)展，股市的發(fā)展實際上是有密切的關(guān)系的。他們之間的關(guān)系，在從西方，尤其從美國的經(jīng)濟的發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展通常是一個滯后的關(guān)系，一個國家的經(jīng)濟、股市的發(fā)展通常是優(yōu)先于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為什么呢？因為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期比較長，通常它對市場的反映程度也相對的比較緩慢一些，所以當(dāng)這個經(jīng)濟走向高峰的時候，房地產(chǎn)業(yè)的價格的反映對經(jīng)濟的反映程度相對的比較緩慢一些。所以經(jīng)濟開始走向高峰，房地產(chǎn)業(yè)沒有走向高峰，同樣的道理，股市走向下坡的時候，房地產(chǎn)它的發(fā)展，它有基本的建設(shè)開發(fā)到出售這樣的過程還是繼續(xù)，等到股市下來之后，實際上可能是房地產(chǎn)發(fā)展的高峰，如果我們回顧一下從美國2000年，納斯達克指數(shù)5000點下降到1000點，那個時間房地產(chǎn)并沒有受到打擊。他們走一個相反的路，從2002、2003開始下跌，但是我們看到房地產(chǎn)業(yè)從2001年逐年上升，其實從經(jīng)濟周期來看，并不是和股市的周期是密切聯(lián)系，但是這一次我們看到的現(xiàn)象就和以往的房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟周期和股票市場的發(fā)展出現(xiàn)了一個幾乎同步的現(xiàn)象。

　　這種現(xiàn)象其實我想如果看一下美國現(xiàn)在的情況，從2006年下半年開始，比較典型是2007年的3月份之后，美國的股市也開始下跌，與此同時，美國的房地產(chǎn)業(yè)開始下跌，我們現(xiàn)在看到的次貸危機的影響，次貸危機的影響，實際上和我們現(xiàn)在講到的銀行信貸政策，在美國的銀行信貸政策尤其是美國的房地產(chǎn)的融資的二級市場甚至三級市場的發(fā)展，它們是非常發(fā)達。整個的市場的發(fā)展它有一個本身的內(nèi)在的沖動，這個沖動到了一定的程度，從美國的市場來看，次貸危機無非是把支付不起的住房貸款的這些人提供，讓他們創(chuàng)造了一種需求，通過這種需求的創(chuàng)造，促進提高價格，只要這個房地產(chǎn)后面有人去接房子，有人在這個價格上買，這樣的周期循環(huán)可以繼續(xù)下去，但是到了最后的高價沒有人接這個位，一旦信心喪失，整個鏈條就會起到一個反轉(zhuǎn)的作用。這種現(xiàn)象我們現(xiàn)在在美國的次貸危機我們已經(jīng)明顯的看到。在我們中國，市場的變化我們也明顯的看到，像一個帝王的創(chuàng)造，一個一個房價的提高，在高漲的歡呼聲中，只要有人接最后的一棒，肯定會延續(xù)下去，肯定是終究在某一個試點上，一旦鏈條沒有人接最后一棒，我們房地產(chǎn)資金、鏈條就開始出現(xiàn)繃緊，開始出現(xiàn)斷裂。

　　這一次我們出現(xiàn)這樣的股市和房市同時大跌的情況，在過去的發(fā)展房產(chǎn)的周期來看，應(yīng)該說是比較少見的現(xiàn)象，而且激烈如此之大。實際上這一點來講也是信貸的變化，美國的信貸政策是一個利益政策的變化。2001年房產(chǎn)的提高是聯(lián)儲銀行連續(xù)14次的降息，最終導(dǎo)致大家對房地產(chǎn)大增，所有的市尺資金從股市上撤出來到房地產(chǎn)上。我們?nèi)ツ甑男刨J政策和房地產(chǎn)的關(guān)系，剛才也講了這個銀行的信貸政策其實只是一方面，但是如果我們把它在寬一點講，實際上是整個宏觀緊急政策，尤其是在利益政策上，儲備金政策上太大了。從去年以來，我們的銀行的利息上調(diào)，連續(xù)上調(diào)6次，我們的銀行存款儲備金達到15%。這樣高的存款準備金在世界上是罕見的。

　　陳洪志：可能從07年的1月份到08年的6月份，存款準備金提高了8.5個百分點，也就是到了17.5總共凍結(jié)存款44650。

　　吳立范：所以這樣的情況來看的話，我們整個經(jīng)濟政策，尤其是貨幣政策的調(diào)整直接的相關(guān)。

　　陳洪志：您認為房地產(chǎn)行業(yè)目前這樣的困境，表象上是信貸緊縮政策，實際上是內(nèi)外因素綜合也包括過往的一系列的宏觀調(diào)控，也包括宏觀大政策？

　　吳立范：不錯，尤其是從去年9月份到今年，如果我們把眼光放遠一點的話，它實際上從房地產(chǎn)從非理性的現(xiàn)象的增長，但是這個回歸的速度太快。

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