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　　第一部分

　　宏觀政策與片區(qū)熱點播報

　　1、宏觀政策分析

　　1.1 政策法規(guī)類

　　[農村土地承包期有望從30年延長到70年]

　　每日經濟新聞2008-10-08

　　10月9日到12日，中國共產黨十七屆三中全會將在北京召開。據(jù)悉，此次會議熱點包括：完善土地制度改革還富于民、發(fā)展現(xiàn)代化農業(yè)保障糧食安全、打破城鄉(xiāng)二元體制推動城鄉(xiāng)一體化、研究當前經濟形勢和經濟工作，為明年經濟工作定調等，而圍繞土地制度的相關政策調整將成為本輪農村改革的關鍵。

　　[國務院：對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅]

　　新華網2008-10-09

　　根據(jù)個人所得稅法有關規(guī)定，國務院決定自2008年10月9日起，對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅。

　　[中國證監(jiān)會啟動融資融券試點6家地產股入圍]

　　南方網2008-10-09

　　中國證監(jiān)會日前正式啟動融資融券試點，并將在近期發(fā)布試點通知。相關機構同時列出了有望成為融資融券標的100只股票名單，萬科A、華僑城、招商地產、金地集團、保利地產、首創(chuàng)股份等6家地產股入圍。

　　[中央文件提出允許農民流轉土地承包權]

　　新快報2008-10-20

　　《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定>發(fā)布。決定指出，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經營。

　　[銀監(jiān)會：審慎監(jiān)管促進房地產市場健康發(fā)展]

　　中國證券報2008-10-22

　　中國銀監(jiān)會主席劉明康日前表示，銀行業(yè)要高度重視小企業(yè)融資問題，把新增貸款規(guī)模傾斜到小企業(yè)上來，要研究采取審慎監(jiān)管措施，促進房地產市場健康發(fā)展。

　　[央行放寬商業(yè)性個人住房貸款限制]

　　觀點網2008-10-23

　　中國人民銀行10月22日宣布，為應對國際金融危機對我國可能產生的影響，支持擴大內需，提高對居民購買普通自住房的金融服務水平，保障和改善民生，決定自2008年10月27日起將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。

　　[財政部調整房地產稅費政策地方可自定]

　　觀點網2008-10-23

　　對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%。財政部新聞辦公室10月22日發(fā)布文件《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》。

　　[財政部：個人銷售或購買住房暫免征收印花稅]

　　財政部網站2008-10-23

　　據(jù)財政部網站消息，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

　　[中行報告：建立房貸承購機構]

　　中國證券報2008-10-24

　　中國銀行23日提供的一份研究報告認為，為緩解國內房地產融資渠道過少的局面,穩(wěn)定房地產市場發(fā)展，政府可以組建相關的房貸承購機構，如由財政部或中投公司出資設立，不僅可以提高信用等級,也便于風險控制。

　　[土地利用總體規(guī)劃綱要發(fā)布]

　　新華社2008-10-24

　　國務院決定實施的《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006-2020年)》，23日由新華社受權發(fā)布?！毒V要》規(guī)劃期內全國耕地保有量2010年和2020年分別保持在18.18億畝和18.05億畝。到2010年和2020年，全國新增建設用地分別為195萬公頃(2925萬畝)和585萬公頃(8775萬畝)。

　　[房貸新政今起執(zhí)行央行將簡化規(guī)范房貸制度]

　　中國新聞網2008-10-27

　　10月27日起，擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，調整最低首付款比例。據(jù)此決定，今日起，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。而中國人民銀行行長周小川昨日(26日)表示，央行下一步將簡化和規(guī)范住房貸款制度。

　　周小川26日在十一屆全國人大常委會第五次會議作國務院關于加強金融宏觀調控情況的報告時說，央行將加強對房地產金融的監(jiān)測，改進房地產金融服務。建立健全房地產金融監(jiān)測機制，密切跟蹤房地產市場發(fā)展態(tài)勢。簡化和規(guī)范住房貸款制度，理順住房消費貸款政策。引導商業(yè)銀行科學評估房地產業(yè)的風險，在完善風險控制的前提下，進一步改進金融服務，支持房地產業(yè)的合理有效信貸需求，促進房地產信貸

　　[銀監(jiān)會重申二套房貸不變]

　　揚子晚報2008-10-31

　　銀監(jiān)會緊急重申原二套房規(guī)定不變，銀行不應將二套房趁機列入"改善型購房"。銀監(jiān)會近日已向各商業(yè)銀行下發(fā)緊急通知，要求各銀行加強個人住房貸款風險管理，嚴格執(zhí)行去年出臺的"二套房"貸款相關政策。

　　1.2 貨幣政策類

　　[周小川：央行力保金融和幣值穩(wěn)定]

　　觀點網2008-10-08

　　近日，央行行長周小川指出，央行將重點解決在實施金融宏觀調控和制定貨幣政策過程中的保持幣值穩(wěn)定和維護金融環(huán)境穩(wěn)定等問題，確保經濟良好運行。

　　[央行發(fā)債800億保持貨幣市場利率穩(wěn)定]

　　觀點網2008-10-07

　　中國人民銀行日前宣布，將發(fā)行最高達800億元的人民幣一年期債券，該批債券繳費日期為今年10月8日，到期日期為09年10月8日。央行表示，該批債券的發(fā)行是為了保持基礎貨幣的平穩(wěn)增長，以及貨幣市場利率的基本穩(wěn)定

　　[央行下調存款準備金率和存貸款基準利率]

　　南方日報2008-10-09

　　中國人民銀行決定：從2008年10月15日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2008年10月9日起下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。

　　[央行六周內第三次降息]

　　觀點網2008-10-30

　　中國人民銀行10月29日宣布，將自10月30日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點。本次為央行在六周內第三次降息。

　　央行表示，本次降息為一年期存款基準利率由現(xiàn)行的3.87%下調至3.60%，一年期貸款基準利率亦由現(xiàn)行的6.93%下調至6.66%；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整，個人住房公積金貸款利率保持不變。

　　據(jù)悉，中國人民銀行此前于9月16日下調了人民幣貸款基準利率0.27個百分點；稍后又自10月9日起下調人民幣存貸款基準利率0.27個百分點。

　　宏觀政策小結

　　市場的深度調整將加速房地產行業(yè)整合，不同資源稟賦的房企將出現(xiàn)分化，領先房企由于融資渠道多元化優(yōu)勢明顯，資金、土地等要素資源將加速向其集中。任志強：中國整個住房市場面臨著巨大增量的壓力，即使有救市措施，也需要至少兩年時間消化現(xiàn)在存量。作為房地產企業(yè)首先要活下來，否則沒有未來。

　　宏觀經濟政策"雙防"轉為"一保一控",樓市調控政策也逐步轉向為"寬松的貨幣政策"。面對來自美國"次貸危機"帶來的全球性經濟衰退的后果，中國的經濟面今后將會直接面對下滑的局面。因此，宏觀貨幣政策也從"雙防"(防通脹、防過熱)調整為"一保一控"(保增長、控通脹)的新政策，經濟增長將成為首要任務，而處于調控地位的房地產市場未來也將需要承擔經濟增長的部分責任，本政策的發(fā)布是樓市調控政策轉變的一個重要信號。

　　新政從貨幣和稅收入手，首要目的是活躍房地產市場，增加交易數(shù)量。新政對開發(fā)商來說是一次出貨良機，但在可執(zhí)行細則以及地方政府政策出臺前出現(xiàn)交易萎縮。

　　第二部分

　　10月二級市場播報

　　1、整體市場動態(tài)播報

　　1.1 市場供應及成交量

　　08年10月，深圳市可售商品房面積約為654.2萬平米，銷售面積約33.8萬平米，銷售率為5.17%，略高于9月份的5.06%的銷售率。

　　從成交面積來看，10月份寶安市場銷售面積比9月份高，延續(xù)9月的增長勢頭。10月份該區(qū)成交面積達163227.9平米，比9月份117520.43平米的成交面積增幅38.9%。另外，福田和鹽田兩區(qū)在成交面積上也維持著小幅增長。

　　圖1、10月份深圳各區(qū)住宅可售面積與成交面積比較數(shù)據(jù)來源：國土資源網

　　圖2、9月份和10月份深圳各區(qū)住宅成交面積比較數(shù)據(jù)來源：國土資源網

　　1.2 戶型供應及成交情況

　　從戶型供應來看，相比9月份，10月份各區(qū)可售戶均略有變化，全市戶均可售戶均面積減小2㎡，只有福田區(qū)的戶均可售面積增長，此外各區(qū)戶均面積均減小。福田戶均增長5平方米。從成交戶均面積來看，全市成交戶均較9月成交戶均面積增長了6.92平方米。寶安、福田、和鹽田三區(qū)成交戶均面積呈增長趨勢，分別增長了16.55平方米、7.24平方米和2.46平方米。其余各區(qū)成交戶均面積均減小，其中羅湖減小9.87平方米、龍崗5.33平方米、南山1.22平方米。

　　10月份全市戶均成交面積為99.69平方米?？v觀各區(qū)戶均成交面積，寶安、龍崗和羅湖三區(qū)的成交戶均面積均在90平米以上，分別為112.88平方米、93.72平方米及95.87平方米。其余各區(qū)成交以小戶型為主，其中福田最小，為69.39平方米；鹽田72.96平方米；南山87.73平方米。

　　圖3、10月份深圳可售戶型與成交戶型戶均面積比較數(shù)據(jù)來源：國土資源網

　　1.3 市場整體價格走勢

　　08年10月份全市成交住宅均價為13000元/平米，較9月份的12300元/平米增長了5.7%。

　　10月份與9月份相比，寶安區(qū)是唯一在成交價格上保持堅挺的市場，成交價格由上月的9000元/平方米上升到13600元/平方米，增幅達51.1%。其余各區(qū)成交均價均呈現(xiàn)不同幅度的下跌。其中鹽田區(qū)跌幅最大，達24.88%，由上月的20500元/平方米下跌到本月的18700元/平方米。南山本月成交均價15100元/平方米，跌幅18%；龍崗本月成交均價8100元/平方米，跌幅19.8%；羅湖成交均價19200元/平方米，跌幅10.3%；福田本月成交均價為16300元/平方米，跌幅2.4%。

　　圖4、10月份深圳各區(qū)住宅均價比較數(shù)據(jù)來源：深圳房信網

　　圖5、市場整體價格走勢數(shù)據(jù)來源：深圳房信網

　　2、在售項目動態(tài)播報

　　表1 南山在售項目銷售情況(時間：2008年10月)資料來源：深圳房信網、市場調查

　　3、將售項目動態(tài)播報

　　表2、08年南山將售項目情況一覽(時間：2008年10月)數(shù)據(jù)來源：市場調查

　　秋交會后深圳市樓市出現(xiàn)短暫的成交小高峰，主要是由于秋交會上促銷效應的滯后反應所致，不過，成交量呈逐周減少態(tài)勢，秋交會后第一周1235套→第二周971套→第三周(本周)660套，成交的小高峰在第四周基本結束，后市表現(xiàn)不容樂觀。

　　雖然中央出臺了救市政策，但鑒于國際金融危機的影響以及全球經濟衰退和國內經濟增長放緩的不利影響，宏觀層面不利于樓市回暖；微觀層面，一方面消費者對樓市的信心缺失，普遍持觀望態(tài)度，另一方面，A股市場暴跌70%，導致大量中產階級的資產大幅縮水，樓市的主力消費群消費能力大幅下滑，微觀層面不利于樓市回暖。雖然深圳的地方性救市政策還沒有出臺，但可以預期，沒有宏觀、微觀因素的支撐，本次救市的效果是有限的。

　　秋交會后南山市場進入新房供應的高峰期。前海片鼎太風華七期、南油片向南海德大廈、南光城市花園、后海片皇庭港灣、曦灣、西麗片塘朗雅苑等眾多樓盤都在10月或11月先后入市。由此可見未來一段時間內南山區(qū)域一手房市場競爭將會更為激烈，整體市場面臨在量與價、速度與利潤率之間空前尖銳的博弈。

　　4、重點項目信息播報

　　本期播報對即將開盤銷售的曦灣華府和皇庭港灣項目進行分析。

　　4.1 曦灣華府

　　【基本情況】

　　【銷售情況】

　　項目現(xiàn)正處于銷售前期，主推A棟高層，蓄客階段。疊墅預計明年春節(jié)推出。

　　銷售中心已開放。預計2008年11月底開盤，樣板房預計11月中旬開放。

　　戶外廣告：位于世界之窗，主訴求：深圳灣臻品藝墅；好的建筑會影響城市。

　　現(xiàn)正進行VIP卡辦理：在蓄客期間辦理VIP卡可額外享受2個點優(yōu)惠。

　　【核心賣點】

　　創(chuàng)新小戶復式、疊墅

　　獨立陽光書房

　　客廳主臥雙層挑高

　　交通便利

　　后海片區(qū)優(yōu)勢

　　【營銷路徑分析】

　　2008.8月底開始打戶外廣告

　　2008.10.10營銷中心開放

　　2008.10開始準備報紙廣告及夾報

　　2008.10.1參展秋交會

　　【戶型分析】

　　4.2 皇庭港灣

　　【基本情況】

　　【銷售情況】

　　項目現(xiàn)正處于銷售前期，集中推廣階段。

　　報紙廣告：《深圳特區(qū)報》2007.10全球人居環(huán)境示范社區(qū)敬請期待

　　戶外廣告：分別位于工業(yè)七路和濱海大道，廣告訴求如下：

　　"世界因視野而不同"

　　"俱往矣。。。"

　　"不負一城眾望。。。"

　　【核心賣點】

　　地鐵雙站物業(yè)：距離2#地鐵招商東路約200米

　　產品素質高：車戶比2.15;闊層高;主仆分入戶;清水立柱混凝土施工

　　生活配套完善:公園、市政文化建設、學校、商業(yè)、六星級會所、水幕泳池

　　后海片區(qū)優(yōu)勢

　　【營銷路徑分析】

　　2007.7開始通過報紙及戶外廣告推廣造勢

　　2008.6.23預計2008.8月接受登記，10月份開售

　　2008.7.29現(xiàn)場開放咨詢中心接受登記

　　2008.8.2在威尼斯酒店一樓羅馬宴會廳開放咨詢中心接受登記

　　2008.8.22建至15層左右

　　2008.9.13舉行財富對話和產品發(fā)布會--"魯豫有約皇庭港灣暨客戶見面會"

　　2008.9.30開放銷售中心

　　2008.10.1參展秋交會。展位設計金碧輝煌，結合真人銅像展示，成功塑造了

　　高端、突出的項目形象。

　　【戶型分析】

　　第三部分

　　10月三級市場播報

　　1、整體市場成交情況播報

　　表3 深圳10月份三級市場整體統(tǒng)計

　　資料來源：深深圳市國土資源和房地產管理局

　　根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月份全市二手商品房的成交面積為242822.3平方米，成交套數(shù)為2676

　　套，成交面積較上月減少247000平方米，減少約609套，跌幅為20%；隨著房地產市場整體形勢的走弱，二手房成交戶數(shù)和面積也出現(xiàn)下降。

　　各行政區(qū)成交情況方面，除鹽田區(qū)外，其余五區(qū)10月份的成交面積都有不同幅度的下降，其中降幅最大的是羅湖區(qū)，其10月份二手房成交面積為42394.14平方米，環(huán)比下降約30.55%，其次是福田和寶安區(qū)，環(huán)比降幅分別是22.73%和16.82%。鹽田區(qū)是本月唯一一個成交面積增加的區(qū)域，環(huán)比增長超過13%，成交面積約為10333.8平方米。

　　從成交均價看，和9月份相比，全市二手房成交均價下跌了3.53%。僅寶安區(qū)呈增長態(tài)勢，二手市場成交均價由9月份的6614.58元/平方米上漲到7748元/平方米，漲幅17.13%。其余各區(qū)均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。跌幅最大為龍崗區(qū)，由上月的8038元/平方米下跌到6388元/平方米，跌幅20.53%。其次為鹽田區(qū)，由上月10976元/平方米下跌到9577元/平方米，跌幅12.75%。其余的南山區(qū)、羅湖區(qū)和福田區(qū)分別跌幅6.82%、1.82%和0.59%。

　　2、三級市場報盤情況播報

　　統(tǒng)計時間：2008年10月1日--10月31日

　　統(tǒng)計范圍：南山各片區(qū)代表性樓盤

　　數(shù)據(jù)來源：房地產信息網

　　三級市場分析小結：

　　受市場大勢的影響，整個南山三級市場報盤量在十月份持續(xù)下降，其中科技園片、填海灣片和后海片報盤量較前幾個月都有較大幅度下降，蛇口片報盤量和前兩月相比下降不多。

　　整體三級市場報盤價格上仍然呈現(xiàn)下降趨勢。后海片二手房報盤均價較上月約下降8%，科技園片二手房報盤均價降200-500元/平米。

　　成交量持續(xù)低迷，目前成交的客戶仍以自住為主，成交戶型以兩房、三房為主，成交面積區(qū)間以80-120平米為主。

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