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　　食之無(wú)味，棄之可惜的雞肋政策

　　扶持政策中還有一些貌似有用，實(shí)則雞肋的政策，如首付 2 成的優(yōu)惠就很典型，其門(mén)檻和審定完全由銀行掌握，在實(shí)際購(gòu)房中很難獲得此類(lèi)優(yōu)惠，由此可見(jiàn)雖然扶持政策頻頻出臺(tái)，但是在實(shí)際操作中的困難也打擊了購(gòu)房者的熱情。

　　沒(méi)有執(zhí)行的政策

　　沒(méi)有執(zhí)行的政策主要是

　　《災(zāi)后恢復(fù)重建政策措施的意見(jiàn)》 成都市政府規(guī)定了災(zāi)區(qū)居民購(gòu)房最低可享受 1 成首付和 6 折利率的優(yōu)惠，但幾乎沒(méi)有銀行執(zhí)行。其一是災(zāi)區(qū)居民畢竟是少數(shù)，其二是執(zhí)行此政策銀行毫無(wú)利潤(rùn)且風(fēng)險(xiǎn)較大，該政策執(zhí)行難度很大，執(zhí)行效果很??；另外四川省政府要求“及時(shí)調(diào)整普通住房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)” 由于去年下半年以來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)下降，如果價(jià)格更新將會(huì)減少很多享受契稅補(bǔ)貼的購(gòu)房者，與扶持政策相抵觸，為了起到“讓更多住房納入享受普通住房稅收優(yōu)惠政策”的目的，因此近一年都沒(méi)有調(diào)整價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　由以上總結(jié)可以看出，真正實(shí)施并起到一些作用的只有首付兩成、貸款利率七折和契稅補(bǔ)貼這三點(diǎn)。由于契稅補(bǔ)貼是買(mǎi)房后才能執(zhí)行，因此首付兩成和七折利率成為了所有政策中看起來(lái)最能打動(dòng)購(gòu)房者的關(guān)鍵。然而事實(shí)是否如此，中原特別將就兩個(gè)關(guān)鍵做了詳細(xì)的調(diào)查分析。

　　兩成、七折-想說(shuō)愛(ài)你不容易

　　2008 年 10 月 22 日，央行發(fā)出通知，提出各銀行可以對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行綜合評(píng)估之后，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7 倍；最低首付款比例調(diào)整為兩成。

　　對(duì)于這一政策的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商、銀行和購(gòu)房者三方的反應(yīng)各有不同；連帶之前出臺(tái)的一系列政策，開(kāi)發(fā)商仿佛看到了希望，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將回到春天，而兩成七折真正執(zhí)行起來(lái)又得不到銀行的支持；

　　而各大銀行顧忌到切身利益，遲遲不出實(shí)施細(xì)則，導(dǎo)致購(gòu)房者看不清方向，繼續(xù)觀望，而直到了 09年初，各個(gè)細(xì)則才千呼萬(wàn)喚始出來(lái)。

　　問(wèn)題一：從 08 年 11 月開(kāi)始，成都樓市開(kāi)始了一輪“小陽(yáng)春”那究竟兩成七折對(duì)這輪向上的走勢(shì)有沒(méi)有幫助呢？

　　解答：08 年 11 月，成都樓市商品房成交量開(kāi)始上行，除去受春節(jié)影響的 1 月，月均增長(zhǎng)幅度達(dá)20%，但是從 08 年 10 月到 09 年 1 月，由于兩成七折的實(shí)施細(xì)則并沒(méi)有出臺(tái)，所以此段時(shí)間的上漲與兩成七折無(wú)關(guān)。

　　問(wèn)題二：那么，實(shí)施細(xì)則公布后的 1 月到 2 月的漲勢(shì)中，兩成七折的作用有多大呢？

　　各區(qū)域樣本樓盤(pán)兩成七折政策實(shí)施情況

　?。ㄗⅲ嚎梢韵硎芤庵冈谛庞枚群褪杖霙](méi)有問(wèn)題的前提和開(kāi)發(fā)商良好的信譽(yù)擔(dān)保下，銀行可以辦理首付兩成和利率七折，不用嚴(yán)格符合職業(yè)等的要求。）

　　解答：從本次中原實(shí)際調(diào)查的樣本樓盤(pán)來(lái)看，首付兩成、七折利率的決定權(quán)還是在銀行的手中，取決于銀行的審核，必須要滿足各個(gè)銀行嚴(yán)格的要求。概括來(lái)講，就是所謂的優(yōu)質(zhì)客戶，例如教師、公務(wù)員、軍人、醫(yī)生等職業(yè)方面的要求，或者資產(chǎn)方面的證明。盡管相比較而言，七折利率（樣本樓盤(pán)中可以享受的范圍：35%）要比首付兩成（樣本樓盤(pán)中可以享受的范圍：15%）要較容易得到銀行的批準(zhǔn)，或者像有些開(kāi)發(fā)商如玲瓏南域，能保證與銀行協(xié)商，確保購(gòu)房者能拿到 7.5 折利率，但是總體來(lái)講，能享受兩成七折對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這幾乎就是不可能完成的任務(wù)。

　　在調(diào)查中，中原注意到，中海旗下的在售樓盤(pán)均可以憑借中海和銀行良好的合作關(guān)系，在購(gòu)房者信用度及收入沒(méi)有問(wèn)題的前提下，保證購(gòu)房真能享受到兩成七折，那么首付兩成、利率七折對(duì)中海系樓盤(pán)的成交量有多大的影響？以翠屏灣、蘭庭和國(guó)際社區(qū)（按揭客戶占比居多）為例：

　　從上表可以看出，

　　中海蘭庭在實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后的成交量反而不如出臺(tái)前，而中海國(guó)際社區(qū)雖然在 2 月，成交量有一個(gè) 124%的巨大漲幅，但是通過(guò)對(duì)該樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查，真正引起成交量上漲的原因是其在 2 月份推出了近 100 套送面積的房源，便宜了近 500 元/平米，推出的當(dāng)天就被訂購(gòu)一空。所以，可以享受到兩成七折的中海系樓盤(pán)的成交量變化也并不是由于兩成七折的影響。綜上，兩成七折對(duì)樓市的影響幾乎為零。

　　總結(jié)：調(diào)控政策一路伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)刻影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)， “貼身保鏢”式的做法一直被諸多崇尚市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的人士所詬病，認(rèn)為過(guò)多的橫加干涉會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)化的發(fā)展變得畸形。從上述 08 年全國(guó)性及地方頒布政策的實(shí)施情況，特別是備受關(guān)注的兩成七折來(lái)看，政策確實(shí)沒(méi)有起到真正的作用，意義大于實(shí)際，房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)依然是以價(jià)格為主導(dǎo)，貴了就沒(méi)人買(mǎi)，降價(jià)才是硬道理。