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　　萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司今天公布了2008年度報(bào)告，公司08年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入409.9億元，同比上升15.4%，凈利潤(rùn)40.3億元，同比下降16.7%。實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積451.4萬(wàn)平方米，結(jié)算收入404.9億元，同比分別上升14.6%和15.1%。根據(jù)同日公布的董事會(huì)決議，公司2008年度利潤(rùn)分配方案為每10股派息0.5元。

　　2008年，萬(wàn)科銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比2007年的高位有所下降，全年銷(xiāo)售面積557萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額478.7億元，分別比07年減少9.2%和8.6%。但萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率繼續(xù)提升，占全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額提高到2.34%。由于08年?yáng)|部地區(qū)和重點(diǎn)城市的住宅市場(chǎng)調(diào)整幅度更大，萬(wàn)科在其進(jìn)入的主要城市，市場(chǎng)份額提升更為明顯，在深圳、上海、天津、佛山、廈門(mén)、沈陽(yáng)、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山等九個(gè)城市，萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率排名首位。

　　率先調(diào)價(jià)造就九城冠軍

　　2007年底，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石偶爾談及萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷，認(rèn)為當(dāng)時(shí)市場(chǎng)存在過(guò)熱現(xiàn)象，行業(yè)將經(jīng)歷一個(gè)理性回歸的過(guò)程。這一觀點(diǎn)被渲染為“拐點(diǎn)論”，引發(fā)了業(yè)內(nèi)極為尖銳的質(zhì)疑和空前激烈的爭(zhēng)論。與此同時(shí)，萬(wàn)科從珠三角開(kāi)始，已在多個(gè)城市率先對(duì)價(jià)格做出調(diào)整。

　　隨著2008年行業(yè)進(jìn)入全面調(diào)整，這一爭(zhēng)論已變得不再重要。而萬(wàn)科從2007年四季度開(kāi)始，銷(xiāo)售明顯跑贏大市；在進(jìn)入的主要城市，市場(chǎng)份額都出現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)。2008年，萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門(mén)、沈陽(yáng)、武漢、鞍山和鎮(zhèn)江等9個(gè)城市排名首位。在杭州、蘇州、無(wú)錫、東莞、珠海等5個(gè)城市排名第2位；在中山、成都兩個(gè)城市排名第三位。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，這是一個(gè)2008年行業(yè)逐漸達(dá)成的共識(shí)。而萬(wàn)科早在2007年10月就開(kāi)始做出了反應(yīng)。但略顯尷尬的是，或許正是這個(gè)顯得有些超前的決定，導(dǎo)致了萬(wàn)科2008年銷(xiāo)售額同比出現(xiàn)下降。

　　2007年萬(wàn)科銷(xiāo)售金額523.6億元，比2006年增長(zhǎng)了146.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)年初的預(yù)期，甚至也超過(guò)了萬(wàn)科原定2006-2008三年快速增長(zhǎng)計(jì)劃設(shè)定的2008年銷(xiāo)售目標(biāo)。尤其在市場(chǎng)總體已經(jīng)出現(xiàn)交易縮量的2007年四季度，萬(wàn)科銷(xiāo)售金額高達(dá)155.6億元，這顯然與萬(wàn)科率先調(diào)整定價(jià)策略存在一定關(guān)系。但這也使得萬(wàn)科在計(jì)算2008年銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)率時(shí)，必須面對(duì)一個(gè)龐大的上年基數(shù)。

　　如果萬(wàn)科的調(diào)價(jià)策略推遲兩個(gè)月實(shí)施，2007年的一些銷(xiāo)售很可能推遲到2008年實(shí)現(xiàn)，這樣萬(wàn)科2008年銷(xiāo)售額將仍能體現(xiàn)增長(zhǎng)。但對(duì)于企業(yè)而言時(shí)機(jī)是寶貴的，早一天做出正確的決定，可能遠(yuǎn)比一個(gè)平滑的年度增長(zhǎng)曲線更為重要。

　　審慎的財(cái)務(wù)處理

　　審慎的財(cái)務(wù)處理是萬(wàn)科年報(bào)的一大特色。和2007年相比，萬(wàn)科2008年的營(yíng)業(yè)收入有所上升，但凈利潤(rùn)出現(xiàn)下降，主要原因之一是公司對(duì)13個(gè)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提了12.3億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，考慮到遞延所得稅因素后，這部分存貨跌價(jià)準(zhǔn)備對(duì)萬(wàn)科稅后凈利潤(rùn)的影響為9.2億元，對(duì)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)的影響為8.9億元。而公司08年的凈利潤(rùn)較2007年減少8.1億元，因此如果不考慮存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響，公司08年的凈利潤(rùn)實(shí)際比07年略有增長(zhǎng)。

　　2007年土地市場(chǎng)情緒頗為亢奮，地價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅，甚至出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的不正常情況，尤其在2007年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)購(gòu)入的幾乎任何一塊土地都是高價(jià)地。2007年底市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，之后隨著房?jī)r(jià)的大幅回調(diào)，一些項(xiàng)目開(kāi)始面臨虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

　　相對(duì)來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)的過(guò)熱有所警惕，在2007年中期報(bào)告和三季度報(bào)告中兩次提出預(yù)警。因而其以高價(jià)獲得的項(xiàng)目數(shù)量，占公司全部項(xiàng)目的比例較為有限。但基于謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)策略，萬(wàn)科從08年三季度起，在行業(yè)內(nèi)率先開(kāi)始對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　萬(wàn)科董事會(huì)主席王石坦言，上述跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提雖然基于審慎的財(cái)務(wù)策略，但也部分反映了公司在這些項(xiàng)目的獲取中，拿地成本偏高。在07年的牛市氛圍下，萬(wàn)科盡管對(duì)市場(chǎng)方向做出了正確的總體判斷，但在具體項(xiàng)目的獲取過(guò)程中，仍一定程度上受到了市場(chǎng)氣氛的影響。

　　王石表示，萬(wàn)科管理層對(duì)此并不回避。未來(lái)公司會(huì)進(jìn)一步完善投資管理體系，整合投資分析工具和方法，兼顧效益和風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)提高投資質(zhì)量。

　　對(duì)于已經(jīng)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目，萬(wàn)科總裁郁亮表示公司會(huì)組織集團(tuán)的專(zhuān)業(yè)力量進(jìn)行集中攻堅(jiān)，通過(guò)精耕細(xì)作，深入研究客戶需求、提高產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)造等方式，增加項(xiàng)目的盈利能力。

　　穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略

　　公司總裁郁亮表示，過(guò)去一年中，鑒于住房成交量的大幅萎縮，以及市場(chǎng)復(fù)雜性和不確定性的顯著提高，萬(wàn)科決定不刻意追求短期內(nèi)的規(guī)模增長(zhǎng)，而首先確保經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性和財(cái)務(wù)的安全性。在經(jīng)營(yíng)上公司繼續(xù)貫徹“現(xiàn)金為王”的策略，一方面采取各種策略積極促進(jìn)銷(xiāo)售，另一方面，根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度對(duì)新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏做出調(diào)整，將存貨規(guī)?？刂圃诤侠淼姆秶鷥?nèi)。

　　2008年萬(wàn)科在資金使用上堅(jiān)持“量入為出”的原則，全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流基本持平，在調(diào)整期內(nèi)，這是一個(gè)值得欣喜的成果。截至2008年底，萬(wàn)科凈負(fù)債率為33.1%，較中期進(jìn)一步下降4.1個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于行業(yè)普遍狀況；公司持有貨幣資金199.8億元，較年初時(shí)增加17.2%，足以覆蓋全部短期借款與一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債(此兩類(lèi)負(fù)債年底合計(jì)178.7億元)。在行業(yè)資金整體緊張的背景下，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性得到了良好體現(xiàn)。

　　同時(shí)，萬(wàn)科在存貨上堅(jiān)持“量出為入”的原則。08年中期和三季度時(shí)萬(wàn)科根據(jù)市場(chǎng)情況，兩次下調(diào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積，全年的新開(kāi)工面積由年初計(jì)劃的848萬(wàn)平方米調(diào)整為570萬(wàn)平方米左右，竣工面積由年初計(jì)劃的689萬(wàn)平方米調(diào)整為586萬(wàn)平方米。公司實(shí)際完成新開(kāi)工面積523.3萬(wàn)平方米，完成竣工面積529.4萬(wàn)平方米，全年的開(kāi)發(fā)面積與銷(xiāo)售面積基本匹配，存貨規(guī)?？刂七_(dá)到了預(yù)期的目標(biāo)。

　　2008年年末萬(wàn)科的各類(lèi)存貨中，現(xiàn)房庫(kù)存78.9億元，占比9.2%，僅相當(dāng)于萬(wàn)科兩個(gè)月的銷(xiāo)售量，其中80%庫(kù)存時(shí)間尚不足一年；再建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品438.3億元，占比51.0%，其中346.4萬(wàn)平方米已經(jīng)售出，合同金額為273.4億元；此外即為341.3億元的擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，占比39.7%。這是一個(gè)非常理想的存貨結(jié)構(gòu)。

　　郁亮表示，09年萬(wàn)科將堅(jiān)持開(kāi)發(fā)節(jié)奏和銷(xiāo)售節(jié)奏相匹配、產(chǎn)品類(lèi)型與市場(chǎng)需求相匹配的原則，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目新開(kāi)工、新開(kāi)盤(pán)的管理，確保產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路。預(yù)計(jì)09年開(kāi)工面積計(jì)劃約403萬(wàn)平方米，竣工面積619萬(wàn)平方米。當(dāng)然，一旦市場(chǎng)銷(xiāo)售呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，公司可以隨時(shí)增加新的開(kāi)工面積。

　　回顧與展望

　　盡管過(guò)去一年的行業(yè)調(diào)整給眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)都帶來(lái)了巨大的經(jīng)營(yíng)壓力，但萬(wàn)科更愿意從另一個(gè)角度看待2008年。王石認(rèn)為，某種程度上說(shuō)，萬(wàn)科應(yīng)該感謝市場(chǎng)調(diào)整的到來(lái)。因?yàn)檎沁@一次調(diào)整，讓萬(wàn)科冷靜下來(lái)進(jìn)行反思和自我完善。

　　回顧這一輪調(diào)整，王石表示，盡管萬(wàn)科在行業(yè)宏觀趨勢(shì)上做出了基本正確的判斷，但在牛市的大環(huán)境中，過(guò)于舒適的環(huán)境使萬(wàn)科在經(jīng)營(yíng)細(xì)節(jié)上也暴露出諸多不足，一些專(zhuān)業(yè)能力表現(xiàn)甚至出現(xiàn)了下滑的跡象。這已經(jīng)成為2009年萬(wàn)科面臨的最大挑戰(zhàn)之一。

　　基于這一考慮，萬(wàn)科2009年的目標(biāo)是：一方面在確保經(jīng)營(yíng)安全的同時(shí)，力爭(zhēng)促進(jìn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)；另一方面，公司將重新審視在牛市氛圍下暴露的不足，盡最大努力提高專(zhuān)業(yè)能力，提升組織效能，推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新，奠定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)從“規(guī)模速度型”增長(zhǎng)到“質(zhì)量效益型”增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)變。

　　郁亮表示，2009年萬(wàn)科將從“規(guī)模速度型”的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向“質(zhì)量效益型”的

　　增長(zhǎng)，更為關(guān)注經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，更重視為股東創(chuàng)造收益的能力。

　　郁亮表示，2009年公司發(fā)展策略的重點(diǎn)方向之一是提升產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力涵蓋了開(kāi)發(fā)過(guò)程中客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、工程質(zhì)量、成本管理等各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)能力。公司將對(duì)現(xiàn)有的產(chǎn)品分類(lèi)、客戶細(xì)分進(jìn)行調(diào)整和充實(shí)?？蛻粞芯康闹攸c(diǎn)不僅僅局限于了解客戶目前的需求，還包括充分挖掘客戶未來(lái)和潛在的需求，以確保公司的客戶研究能力始終處于領(lǐng)先水平，確保公司的客戶定位具有高度的創(chuàng)新能力和前瞻性。此外，公司在設(shè)計(jì)創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化、精裝修、技術(shù)研發(fā)等多個(gè)方面，將繼續(xù)保持和發(fā)揚(yáng)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。

　　郁亮補(bǔ)充說(shuō)，2009年，行業(yè)資金整體緊張的局面不會(huì)改變，市場(chǎng)調(diào)整在帶來(lái)挑戰(zhàn)的同時(shí)，也為企業(yè)以相對(duì)較優(yōu)的價(jià)格獲取未來(lái)發(fā)展所需的資源創(chuàng)造了有利的條件。公司于09年將進(jìn)一步拓展融資渠道，并在條件許可的情況下考慮進(jìn)行一次股權(quán)融資。不過(guò)他同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，在此問(wèn)題上公司將高度謹(jǐn)慎，只有在獲得廣大股東認(rèn)同的前提下，股權(quán)融資才能提上議事日程；此外公司在融資的時(shí)機(jī)、規(guī)模、方式上也會(huì)盡一切努力，避免融資本身可能對(duì)證券市場(chǎng)造成重大不利影響，同時(shí)確保融資將為股東帶來(lái)盈利增長(zhǎng)。