2011年9月23日上午，創(chuàng)立七年的城市觀點論壇將繼2007年后再次走進長沙，邀請當下知名經(jīng)濟學家、房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融翹楚、專業(yè)機構(gòu)人士共同與長沙及湖南的開發(fā)企業(yè)腦力激蕩，以“市場觀望中的房企新策略”為主題對長沙乃至湖南的2011房地產(chǎn)趨勢進行深度探討及現(xiàn)場解讀。

　　觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對會議進行獨家全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請關(guān)注！

　　進入專題：2011城市觀點論壇長沙行

　　直播實錄（二）：2011城市觀點論壇長沙行

　　9月23日上午9點，2011城市觀點論壇長沙行正式開幕，以下論壇現(xiàn)場圖文直播。

　　主持人：親愛的各位來賓，大家好：

　　我是來自長沙新聞頻道的主持人韓小，非常榮幸擔任本次論壇的司儀，歡迎大家來到2011城市觀點論壇長沙行。

　　城市觀點論壇是觀點新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)論壇，自2005年啟動以來，城市觀點遍歷青島、南京、濟南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、文登、廈門、無錫等全國眾多著名城市。

　　今天是城市觀點繼2007年后再一次走進長沙。

　　大家都知道，“惟楚有才，于斯為盛”?？梢哉f，我們的論壇聚集了“星城”長沙房地產(chǎn)界最出色的一群人，這里的每一個演講、對話和交流，也許將對長沙房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。

　　長沙作為中西部重點發(fā)展城市，目前房地產(chǎn)市場仍然比較健康，房價還比較理性，同時，長沙市的調(diào)控政策也較為溫和，不少企業(yè)都相信下半年長沙的房地產(chǎn)市場仍持續(xù)活躍。為此，長沙也吸引到更多上市房企及品牌企業(yè)全力關(guān)注及投資。

　　有了這樣一個良好的基礎(chǔ)和平臺，長沙的房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)如何在調(diào)控中走上快速超車的道路？

　　為此，城市觀點邀請當下知名經(jīng)濟學家、房地產(chǎn)企業(yè)、政府官員、金融翹楚的、專業(yè)機構(gòu)人士共同語長沙及湖南的開發(fā)企業(yè)腦力激蕩，希望就“市場觀望中的房企新策略”進行現(xiàn)場深度探討及前瞻分析，對長沙乃至湖南的2011房地產(chǎn)趨勢進行深度探討及現(xiàn)場解讀。

　　最后，請允許我再一次代表本次論壇主辦方觀點新媒體、瀟湘晨報；合作單位福晟集團、金科股份、山東省文登市人民政府、華譽景觀、星月門業(yè)、長沙先導(dǎo)投資控股有限公司、中國地產(chǎn)精英俱樂部、合富輝煌房地產(chǎn)、深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份公司；合作媒體搜房網(wǎng)、搜狐焦點、0731房產(chǎn)網(wǎng)、好房子網(wǎng)、新浪樂居等歡迎各位朋友的到來！歡迎大家！

　　下面，將為大家介紹到的是今天到場的各位嘉賓，他們是：

　　建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹女士

　　遠大集團董事長張躍先生

　　福晟集團執(zhí)行總裁潘俊鋼先生

　　河山國際資本集團有限公司董事長兼總裁曹少山先生

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生

　　方興地產(chǎn)（中國）有限公司總經(jīng)理助理、金茂投資（長沙）有限公司執(zhí)行總經(jīng)理張志超先生

　　湖南金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理何希平先生

　　碧桂園集團總裁助理、湖南重慶區(qū)域總裁黎曉林先生

　　湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理段鋼先生

　　湖南恒萬置業(yè)投資有限（集團）公司副總經(jīng)理樂兵先生

　　山東省文登市城市運營辦公室主任畢建超先生

　　長沙先導(dǎo)投資控股有限公司總裁鄒林先生

　　洲聯(lián)集團·五合國際CEO趙云偉先生

　　合富輝煌（中國）湖南公司董事總經(jīng)理楊虹薇女士

　　中原（湖南）房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理胡治鋼先生

　　瀟湘晨報副總編輯郭谷斌女士

　　觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　本次論壇獲得眾多全國暨長沙實力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2011城市觀點論壇長沙行的朋友們。

　　主持人：下面，有請今天會議的致辭嘉賓為我們致辭。首先，有請瀟湘晨報副總編輯郭谷斌女士為我們致辭。

　　郭谷斌：尊敬的秦虹女士，尊敬的各位來賓，各位朋友，大家早上好！

　　非常感謝各位在這個秋意盎然的早晨相聚在這里。據(jù)剛才介紹本次2011城市觀點論壇長沙行，我們邀請的嘉賓是來自全國各地、各房地產(chǎn)領(lǐng)域的精英翹楚，作為此次論壇的主辦方代表，請允許我特別感謝建設(shè)部政策研究中心秦虹女士的到來，也要感謝各位地產(chǎn)精英的到來，非常感謝大家與瀟湘晨報一起，與觀點新媒體一起就市場觀望中的房企新策略等等相關(guān)問題，暢所欲言，展開交流。

　　瀟湘晨報是一個有責任感的媒體，社會關(guān)注的焦點，百姓探討的熱點，我們都在關(guān)心。作為本土第一品牌媒體，我們有責任引導(dǎo)我們的讀者去發(fā)現(xiàn)波濤洶涌的表象背后蘊含著怎樣的規(guī)律，又有怎樣的故事。當下，牽動天下百姓的事情莫過于房地產(chǎn)問題，也引發(fā)了政府和全社會的關(guān)注。聚焦長沙樓市，根據(jù)近期國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，長沙8月份新建商品住宅價格指數(shù)仍在上漲，在70個大中城市中價格環(huán)比下降的有36個，環(huán)比持平的有30個，在這樣的大環(huán)境下，長沙樓市顯得意味深長。在這種市場情況下，相信在座的領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓能夠碰撞出思想的火花，讓我們共同思考，也讓我們共同期待，希望此次論壇成為觀望市場中點亮的一盞燈，成為一次有責任、有意義的論壇，再次感謝各位的光臨，也預(yù)祝此次論壇圓滿成功！

　　謝謝！

　　主持人：非常感謝郭谷斌女士，接下來有請福晟集團執(zhí)行總裁潘俊鋼先生為我們致辭，有請！

　　潘俊鋼：尊敬的秦虹女士、尊敬的各位來賓，女士們、先生們：

　　大家上午好！

　　很榮幸今天在此與大家齊聚一堂，共同參加“2011城市觀點論壇長沙行”活動。城市觀點2005年創(chuàng)辦，一路行來，六載時光，遍歷全國數(shù)十個城市，大有星星之火燎原之勢。福晟集團與觀點一同成長，一同進步。在此，我謹代表福晟集團代表各位來賓的到來表示歡迎，對各位企業(yè)家、專家學者對論壇的支持表示衷心的感謝！

　　在經(jīng)歷了政府一系列嚴厲的政策調(diào)控之后，市場并未實現(xiàn)政府打壓的預(yù)期調(diào)控目標？因此，調(diào)控政策正向二、三線城市蔓延。目前，長沙市場仍以剛性需求為主，樓市需求較旺，房價還較理性。而且，長沙本地限購政策尚留有一線余地。同時，長沙整體城市規(guī)劃逐漸成形，大河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)、武廣客運的開通、過江隧道的開通等等，對整個長沙房地產(chǎn)市場都起到了推動的作用。

　　2011年是“十二五”規(guī)劃的起始年，我認為國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的基本趨向應(yīng)該是積極穩(wěn)健，審慎靈活。18年以來，數(shù)次面對金融危機，以及房地產(chǎn)行業(yè)的波峰波谷變化經(jīng)驗，將更好地指導(dǎo)我們迎接挑戰(zhàn)，把握機遇，更理性地體現(xiàn)我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。在今年整體宏觀調(diào)控進一步調(diào)控的形勢下，房地產(chǎn)處于機遇與挑戰(zhàn)并存的階段，在這個重要的節(jié)點上，我們需要一起探討市場觀望中的房企新策略，希望各位領(lǐng)導(dǎo)、專家、學者、企業(yè)家們能夠暢所欲言，提出寶貴意見。我們也希望能與廣大的朋友們相互交流、共同進步，攜手為中國房地產(chǎn)發(fā)展貢獻一份力量。

　　最后，預(yù)祝本次論壇取得圓滿成功，謝謝大家！

　　主持人：謝謝，非常感謝潘先生。接下來，同樣以熱烈地掌聲請出湖南金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理何希平先生為大家致辭，有請何先生！

　　何希平：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、各位同行朋友們：

　　大家上午好！

　　我跟大家交流五句話，今天主辦方給了我三分鐘的時間嘛。

　　第一，非常感謝主辦方城市觀點新媒體以及瀟湘晨報給我一次向大家學習、交流的機會。

　　第二，談一點市場情況。

　　第三，今年的調(diào)控絕非08年的調(diào)控，此調(diào)控非彼調(diào)控，調(diào)控之嚴，力度之大，政府的決心之大，希望大家能清醒地認識到，不容樂觀；

　　第四，不容悲觀，長沙大有作為。溫家寶總理08年講：“信心比什么都重要”。在湖南長沙，企業(yè)信心比什么都重要。

　　第五，企業(yè)理性判斷，尋求企業(yè)健康理性發(fā)展。

　　最后，預(yù)祝2011城市觀點論壇長沙行取得圓滿成功，謝謝！

　　主持人：謝謝，非常感謝何先生，接下來有請觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士致辭，有請！

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓：

　　上午好!

　　在來長沙之前，與全國各地不少房企老總們了解了一下，大家對于今年下半年及明年上半年都不太樂觀，對于銷售量的下滑，房價的走勢充滿悲觀，更多企業(yè)家認為持續(xù)從緊的信貸如果再不放松也許使不少企業(yè)將走向被并購或者倒閉的命運，記得是哪位企業(yè)家告訴我說很多大中型企業(yè)也許連五千萬現(xiàn)金都拿不出來。

　　我們不禁會問：房企究竟遇到什么了，下一步又將發(fā)生怎樣的變化？九月的房市也許將促使房企更多思考：我們下一步該怎么辦？

　　城市觀點論壇創(chuàng)立七年以來，第二次走進長沙。七年期間，長沙的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生很大變化。大批知名企業(yè)已經(jīng)進駐長沙并且不斷開發(fā)出代表性樓盤。包括今天到場的碧桂園、北辰、方興、保利、萬科等等。

　　長沙乃至湖南的行情，我想今天在座的各位比我更有發(fā)言權(quán)，我更期待今天所有現(xiàn)場的來賓可以激蕩出更多思想的火花。這里借用恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗先生的話：市場只選好的，我們只做對的。

　　最后再次感謝出席今天論壇的來自長沙、湖南及北京、上海、福建、廣東、浙江各地的開發(fā)企業(yè)來賓們，感謝長期支持我們論壇的文登政府、星月門業(yè)、華譽景觀，先導(dǎo)區(qū)政府、金科實業(yè)、福晟集團等等，感謝我們的合作伙伴瀟湘晨報及其他媒體朋友！謝謝大家！

　　主持人：謝謝，非常感謝陳詩濤女士。在這個時候，嘉賓致辭暫時到這里。接下來要進行的是論壇議程，2011城市觀點論壇長沙行論壇主題是“市場觀望中的房企新策略”。

　　下面，進入論壇演講環(huán)節(jié)。首先，進行今天論壇的第一場主旨演講，有請演講嘉賓建設(shè)部政策研究中心秦虹女士，演講主題是形勢與對策（2011下半年的房地產(chǎn)市場）。

　　秦虹：大家上午好！

　　很高興來到長沙和各位交流有關(guān)房地產(chǎn)的問題。演講主題是主辦方給我定的，我想房地產(chǎn)從來都是長期投資，不是短期，什么是短期投資？股市才是短期投資。前兩天，我對炒股的朋友說，股市投資時間太短了，房地產(chǎn)要看三、五年，你們看三、五個月。他們說，您說的三、五個月都長了，我們只看三、五周。房地產(chǎn)行業(yè)，既要看今年下半年，還要看長遠時機，所以我的題目就是“形勢與對策”。

　　大家注意到今年9月1日，溫家寶總理在《求是》雜志上發(fā)表了一篇文章，《關(guān)于當前的宏觀經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作》，在這里面他描述了一大段，內(nèi)容很多。但是，核心一是溫總理說，“房地產(chǎn)市場調(diào)控正處在關(guān)鍵時期，調(diào)控決心不能動搖，政策方向不能改變，力度不能放松。”二是“房價上漲的短期和長期潛在壓力仍然較大”。我深切地感覺到，當前調(diào)控比較難，中央已經(jīng)出了這么多的政策，現(xiàn)在影響房地產(chǎn)市場的已經(jīng)不簡單是限購、限貸、限價這些限制性政策，應(yīng)對通貨膨脹壓力的緊縮性的貨幣政策，收緊銀根等等，對于房地產(chǎn)這種資金密集型企業(yè)已經(jīng)影響很大了。雙向政策都在影響這個行業(yè)，為什么總理還覺得壓力還很大？調(diào)控仍然還要繼續(xù)，還要堅持？為什么？我覺得和外圍形勢有很大的關(guān)系。

　　關(guān)于當前房地產(chǎn)市場的火熱，我們考慮了很多因素。但是，我覺得過去十年呈大趨勢的人口增長和民間資金的快速擴張膨脹，這兩個因素超過了我們原來的預(yù)期。為什么市場這么難調(diào)？價格這么難議？主要原因是需求量的增加。那么，我認為我們過去的判斷是不足的。房地產(chǎn)市場在人流、資金流雙向驅(qū)動下，房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)了快速增長趨勢。以城市化率指標來看，統(tǒng)計局去年年底公布的是全國47.6%。大家知道，中國10年搞一次人口普查，去年年底搞了第六次人口普查，數(shù)據(jù)在6月份對外公布了，公布的結(jié)果是什么？實際上，我們在去年年底的時候，中國的城市化率不是47.6%，而是49.68%。也就是說，按照各個企業(yè)、各個層面、各個部門、各個角落在研究房地產(chǎn)市場或研究城市化率的時候，實際的城市化率超過了我們的速度，占到了50%。大家要注意，城市化率快速增長所伴隨的是什么？是大中小城市之間人口的流動。小城鎮(zhèn)的人口流向地級市，地級市的人口流向省會城市，省會城市的人口流向大中城市，去購房。在城市化率加快增長的同時，特別明顯的表現(xiàn)出各個地區(qū)的省會城市、一線城市人口的集聚速度在大大聚集，而下面的城市人口是在流失的。

　　北京市2000-2010年，這十年間，平均每年新增常住人口60萬人。那么，這意味著什么？大家想一想，也就是說假定去年新增常住人口60萬人，按3個人需要一套房子，不一定買，也可能是租，但要在這個城市常住下去，一年就需要20萬套房子。北京去年提供了多少套房子？北京去年新建商品住房銷售一共銷售了13萬套，再加上二手房的銷售，一共銷售了26萬套。也就是說，假定新增的常住人口都需要通過購買形式來解決居住問題的話，北京20萬套房子解決60萬常駐人口的需求，剩下6萬套房子來解決拆遷、改善居住條件是不夠的。所以，60萬的人口雖然在北京住下了，但他們沒有能力在北京買房，都要買的話，北京的價格不是今天的價格。這樣一個供求關(guān)系，是事實，因為城市集聚人口速度遠遠超過了預(yù)期。那么，我相信不僅是北京、上海，只要是一線城市，各個省的一線城市、二線城市同樣面臨人口大集聚的過程。

　　現(xiàn)在，新的十年開始了，人口流動趨勢會不會相反？人口會不會往中小城市流動？目前來看，看不到。為什么有錢人、有能力的人去大城市落戶、去工作、去買房子呢？一個很重要的原因，就是大中小城市目前的公共服務(wù)發(fā)展不均等，造成了很多人愿意去公共服務(wù)好的地方安家，只有公共服務(wù)好的地方能夠為后代提供良好的教育，有更多的就業(yè)機會，享受更多的文化教育等等，除非你沒有能力，你只要有能力就會要享受這些公共服務(wù)。所以，目前中國的公共服務(wù)好的地方仍然吸引著人流集聚。如果沒有第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，我們可能還在沿用47.6%的數(shù)據(jù)。

　　現(xiàn)在買房的人怎么這么多？大家說，有錢人多了，這是不錯的。但是，有錢人多到什么程度呢？錢多到什么程度呢？過去，我們的估計確實不足。今年上半年，我們做了一項研究，做了民間資本測算，去了山西、陜北，鄂爾多斯，測算得到了當?shù)卣兔耖g的認可，經(jīng)過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)鄂爾多斯約有民間資本2200億，山西大約2000億。以鄂爾多斯2200億為例，如果是北京的話，北京市去年一年新建商品住房銷售額達到2060億元，這意味著什么？我們算了一筆帳，這意味著假定鄂爾多斯都要去北京買房子的話，北京一年的新建商品房會全部買光，不用貸款。好在，鄂爾多斯的人喜歡在本地買房，買一套不夠就買兩套，買兩套不夠就買三套，形成了一座“死城”，只有少數(shù)人在北京買了房，如果真的要去炒房的話，我們的房產(chǎn)資本是扛不住的。

　　那么，我們把全國的民間資本調(diào)查清楚了，廣東的民間資本少嗎？廣東的民間資本少嗎？湖南的民間資本少嗎？同樣不少。這么大的民間資本，可悲的是并不是均勻的分散在所有的家庭身上，這些民間資本集聚在少數(shù)人手里，這些民間資本就一定要去投資，因為他自己用不完嘛，一定要去投資。從目前中國的狀況來看，從民間資本的調(diào)研趨勢來看，過去一部分民營資本投資到房地產(chǎn)市場了。怎么投？買房子。過去，在本地買；本地買完了到省會城市買；省會城市買完了，到北京、三亞等一線城市買。鄂爾多斯的民間借貸產(chǎn)業(yè)很發(fā)達，湖南的民間借貸產(chǎn)業(yè)還沒有那么發(fā)達?，F(xiàn)在，你到北京買房子，五年納稅才能買，現(xiàn)在外地人到北京買房子比較困難了?，F(xiàn)在的鄂爾多斯人都到北京投資商業(yè)地產(chǎn)，為什么投資商業(yè)地產(chǎn)？是因為他們選來選去，比來比去，認為投資房地產(chǎn)還是要投資他們非常關(guān)注的一個焦點，中國的經(jīng)濟是全球最好的，中國的股市基本上是全球最差的，投資股市能有什么回報？存款負利率，還有什么更好的投資渠道呢？中國金融市場的管理比較嚴格，如果你是新加坡人，你是美國人、歐洲人在當?shù)氐耐顿Y品種是非常豐富的，而在中國沒有太多的投資機會，選來選去就這么幾個。所以，投資渠道有限，大大地限制了這些民間資本的投資選擇。現(xiàn)在，住宅限購了，很多民間資本就投資商業(yè)地產(chǎn)了，這種情況是存在的。

　　所以，民間資本的規(guī)模大。我剛才說了北京去年一年商品住房銷售額是2060億，大家知道17個省全省一年的商品房銷售額不到2060億，民間資本真的很大，這些資金流向哪里，哪里的市場是不可能扛得住。過去十年，人流、資金流雙向流動推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。實際上，增幅最快的是后五年，即2005-2010年，十年中后五年增長最快。

　　所以，溫總理說“不放松、不動搖”，主要指房地產(chǎn)政策，限購、限貸。大家批評這些政策，比如違反人權(quán)、不符合憲法等，有可能回到計劃經(jīng)濟，有可能會碰到批評。但是，有時候反過來想，盡管限購政策確實有很多的負作用。但是，在現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)投資性需求，或者調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟手段還不充足的情況下，不用限購又有什么更好的辦法來抑制當前壓力如此之大的房地產(chǎn)市場呢？可能真是沒有更好的辦法。按照我的想法，控制房地產(chǎn)市場過熱，抑制投資性需求，最好的辦法是兩個稅，一是中間交易環(huán)節(jié)的稅，炒房的收益歸為國有了，收益空間降低了，誰還去炒房？二是開征房產(chǎn)稅。你只有一套房子，政府不征稅，比如政府在上海人均60平米不征稅，超過這個面積的都征稅。誰還愿意去投資買這么多房子？那么，這兩個稅收還沒有在中國普及的時候，只能用限的手段，不然壓力太大了。

　　限購政策，在房地產(chǎn)市場繼續(xù)過熱，房價還再繼續(xù)上漲的話，肯定會繼續(xù)實行。貨幣政策，現(xiàn)在看不到放松的跡象，以后會不會放松呢？我們看到了未來的通脹壓力，對我們來說是依然存在的。銀根會不會放寬？會不會降息？現(xiàn)在，看不到。既保持現(xiàn)有的貨幣政策不變，既不松，也不緊，我想對于房地產(chǎn)的限貸恐怕還會繼續(xù)收緊。因為，在銀行部門看到了房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，將更加謹慎，總的來說不會放松。而且，房地產(chǎn)開發(fā)成本越來越高，意味著利潤越來越低，風險在加大。所以，房地產(chǎn)融資是傳統(tǒng)融資渠道，銀行貸款對房地產(chǎn)行業(yè)不可能有寬松余地，對此要有足夠的準備。

　　那么，以控制信貸規(guī)模和省息為主要內(nèi)容的貨幣政策，對房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈將產(chǎn)生影響，從拿地到施工，到后期的銷售，全產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)產(chǎn)生了影響。銀行貸款在企業(yè)資金來源里的占比已經(jīng)達到了歷史的低位，在企業(yè)資金來源里面，4%多一點也是歷史低位，銀行貸款增速只出現(xiàn)過三次。個人住房貸款增長速度已經(jīng)連續(xù)8個月負增長，資金對房地產(chǎn)行業(yè)的影響甚至超過了限的政策。

　　我們說的是這么一個數(shù)據(jù)，但實際上去看全國的數(shù)據(jù)。今年1-8月份全國房地產(chǎn)開工、投資、銷售的總體數(shù)據(jù)還是不錯的。比如，今年1-8月，盡管有些城市市場萎縮得比較厲害，北京、上海等城市成交量到8月份已經(jīng)是負增長了。但是，全國的數(shù)據(jù)很漂亮。1-8月份，全國商品房銷售面積增長速度為12.9%。所以，很多分析人士說：“大城市、一線城市限購，影響成交，沒有問題。二、三、四線城市銷售上漲，完全可以彌補大城市成交量下降的趨勢”。盡管銷售遇到了難題，但開發(fā)企業(yè)仍在加大馬力生產(chǎn)投資。是不是完全是這種情況？我覺得要客觀分析。今年1-8月，全國總的商品房銷售面積是12.9%，看起來數(shù)據(jù)很漂亮。但是，這與去年的基數(shù)有關(guān)系。

　　去年，整個商品房市場分了三個階段，國十條出臺之前1-4月份是一個階段，延續(xù)到2009年高飛猛進的態(tài)勢，增長速度是比較高的。5-8月份的數(shù)據(jù)正好是去年最低的數(shù)據(jù)，去年當月商品房銷售數(shù)據(jù)是負增長，基數(shù)穩(wěn)定。所以，今年在比較的時候，數(shù)據(jù)就還不錯。但是，實際上這是基數(shù)的原因，大家一定要重點這一點。

　　那么，房地產(chǎn)的開發(fā)投資和新開工面積的增長速度里面包含了一部分保障房的內(nèi)容，大家知道今年保障房的新開工面積比較大，今年是1000萬套，而且中央在盯著各個地方加快開工進度。所以，這里面也包含了保障房的因素，對市場也還是有一定影響的。

　　現(xiàn)在，來看看房地產(chǎn)市場的發(fā)展?，F(xiàn)在看來，受到了影響。但是，長遠來看，我認為未來十年房地產(chǎn)不可能復(fù)制和持續(xù)前十年的高速增長。因為，經(jīng)過十年的高速增長，未來基本不具備前十年的市場增長環(huán)境。前十年中，有六年中國GDP的增長速度在10%以上，有三年在9%以上，只有2000年在8%以上，從來沒有過的十年。過去的經(jīng)濟高速增長，六年在10%以上的速度增加，三年在9%以上的速度增加，您認為今后十年還會有這樣的GDP增長速度嗎？國務(wù)院確定了“十二五”GDP增長速度是7%，國家在主動地調(diào)整經(jīng)濟增長速度。

　　過去的十年，是中國的城市化速度增長最有質(zhì)量的十年，黏附力強，以后只會下降。過去十年，基本上是比較寬松的貨幣政策，特別是2009年，一年花了三年的錢，今后幾乎不會再有了。過去十年，房地產(chǎn)行業(yè)快速增長，快速到什么程度？去年一年，商品房銷售是2000年的10倍，房地產(chǎn)投資額是2000年的9.4倍，過去十年有房改制度改革的因素，您認為紅利釋放完了還會釋放嗎？會釋放，但利潤會大大縮減。所以，未來十年，我認為房地產(chǎn)市場本身還會有增長，市場空間還有，但速度一定是下降。

　　政府主動調(diào)整經(jīng)濟增長速度，堅持房地產(chǎn)市場的調(diào)控，怎么堅持呢？我個人的看法是，未來十年，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策還有優(yōu)化空間的話，控制住宅投資性需求和加大保障房建設(shè)是兩個好的手段，房地產(chǎn)企業(yè)必然進入計劃經(jīng)濟時代。很多企業(yè)說，現(xiàn)在是遇到了調(diào)控政策而已，實際上即使現(xiàn)在沒有調(diào)控政策，開發(fā)企業(yè)在今后十年也要轉(zhuǎn)型。因為，外圍環(huán)境和過去十年是不一樣的。

　　那么，轉(zhuǎn)型呢？轉(zhuǎn)型肯定有很大的機遇。無論是房地產(chǎn)開發(fā)的模式、開發(fā)的方式，都存在很大的轉(zhuǎn)型機會，但轉(zhuǎn)型也有很大的挑戰(zhàn)。轉(zhuǎn)型就是利益重新分配的過程，在轉(zhuǎn)型過程中一定有獲利大者，一定也有轉(zhuǎn)型失敗者，或者被淘汰的一些企業(yè)。

　　所以，我們說我們所開發(fā)的產(chǎn)品本身內(nèi)在的質(zhì)量，內(nèi)在的功能，內(nèi)在的定位，本身有很大的提升空間和提升機會，但也有很大的困難。比如，開發(fā)業(yè)態(tài)，商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等新興地產(chǎn)增長很快。但是，有機遇?，F(xiàn)在，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，這些地產(chǎn)發(fā)展難度比較大，如果這些產(chǎn)業(yè)不能發(fā)展，蓋房子誰不會蓋？一定能把所有的房子蓋好，一家餐館沒有好廚師，那你的餐館就是不行的。在產(chǎn)品業(yè)態(tài)，融資模式等方面，大家眼前最要關(guān)注的就是開發(fā)融資的創(chuàng)新。因為，產(chǎn)品的創(chuàng)新、業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)換、模式的轉(zhuǎn)變不是一日之變，不是一日就可以轉(zhuǎn)的。但是，眼前面臨的是資金鏈短缺的問題。

　　眼前，企業(yè)要在融資方面高度關(guān)注，實現(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變：一是從過去的銀行貸款一定要習慣民間融資；二是從過去的債權(quán)融資在將來更多的要考慮股權(quán)融資，和投資者一起共擔風險，共享收益。

　　關(guān)于新型的房地產(chǎn)融資新趨勢和新手段，目前已經(jīng)受到了各界的關(guān)注，正在興起。一會兒，河山國際資本集團有限公司曹總會有一個發(fā)言，希望大家能夠認真聽，今天不再這里多說了。

　　總而言之，在所有轉(zhuǎn)型中，對于考研企業(yè)能否走得長遠，最關(guān)鍵的是開發(fā)融資的轉(zhuǎn)變。發(fā)言到這里，時間到了，謝謝大家！

　　主持人：非常感謝秦虹女士的精彩演講，下一位演講嘉賓將有請山東省文登市城市運營辦公室主任畢建超先生，有請畢先生，他演講的題目是“國家戰(zhàn)略中的濱海養(yǎng)生之都——山東文登”，有請！

　　畢建超：尊敬的各位來賓：大家上午好！

　　2011城市觀點論壇長沙行的主題是市場觀望中的房企新策略，我感覺在當前國家政策形勢之下，國家在轉(zhuǎn)形式調(diào)結(jié)構(gòu)，房企也要轉(zhuǎn)形式調(diào)結(jié)構(gòu)。大家在進駐一、二線城市發(fā)展的地產(chǎn)的同時，也要關(guān)注三、四線城市。秦女士說要選擇對的，大家就要發(fā)展有發(fā)展前景的三、四線城市。

　　2011年，國務(wù)院批復(fù)的第一個國家戰(zhàn)略即山東半島發(fā)展的“十二五”規(guī)劃，以海洋經(jīng)濟為主的發(fā)展戰(zhàn)略。在發(fā)展戰(zhàn)略中，文登和青島并列為海洋經(jīng)濟為主的發(fā)展城市之一，具有很多的發(fā)展優(yōu)勢。

　　其中，文登為什么會列入國家戰(zhàn)略呢？第一，文登有強大的經(jīng)濟基礎(chǔ)；文登去年的GDP是5000多億元，財政收入是25個億，在全國百強縣中排第14位。并且，工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚。66%的財政收入是由工業(yè)產(chǎn)生的，有很大的資金支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這是第二。第三，文登有規(guī)劃發(fā)展的土地資源，并且有合理的土地供應(yīng)政策和發(fā)展體系。第四，在文登穩(wěn)定發(fā)展一、二線產(chǎn)業(yè)的同時，在挖掘自己的優(yōu)勢進行第三產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。去年，聘請了清華大學等高規(guī)格的戰(zhàn)略合作伙伴，對文登進行了差異化的研究，并且對資源進行了挖掘。大家知道，在環(huán)渤海包括整個沿海城市，資源同質(zhì)化比較嚴重。如何脫穎而出？我們就要打造出自己的差異化。

　　去年，主要挖掘了文登現(xiàn)在具有的幾大優(yōu)勢。一是氣侯溫潤宜人。大家知道，山東的蘋果，向北沒有甜味，向南也沒有甜味，只有產(chǎn)自文登這個緯度的才可以。文登有山有水，平均氣溫25度，冬季在2度左右，是一個比較不錯的養(yǎng)生之地。二是文登的戰(zhàn)略優(yōu)勢明顯。三是交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達。是北方交通種類最為齊全的縣級市之一，其中包括飛機、港口、輕軌在建，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達。四是黃金海岸宜居宜業(yè)，有12公里的優(yōu)質(zhì)沙灘，并且有萬畝森林，是三大沿線區(qū)域的重點開發(fā)區(qū)域，就在海邊。五是他山之祖聲名遠播。他山之祖在膠東最高山修煉，有非常不錯的歷史脈搏和山水。六是文登是溫泉之都，獨具特色。文登的溫泉占山東省1/3，目前已開發(fā)了幾處，海爾地產(chǎn)也在進行國際性七星級的溫泉打造。七是文化之城底蘊深厚，特別是歷史文化底蘊深厚。八是文登是長壽之鄉(xiāng)養(yǎng)生健康，文登是中國第13個長壽之鄉(xiāng)。剛才，畫面中的老人是104歲。文登給周邊城市提供養(yǎng)生觀點的同時也進行比較，充分挖掘自己的優(yōu)勢。那么，文登的總體定位就是中國長壽之鄉(xiāng)，濱海養(yǎng)生之都。

　　文登一軸一環(huán)一帶的整體布局，經(jīng)過十年的打造，起步階段已經(jīng)基本完成，經(jīng)過十年的打造，已經(jīng)成為中國比較有名的養(yǎng)生之都，也契合了開發(fā)商的開發(fā)概念。為了配合城市品牌打造，文登在全國20個省、8個城市進行重點新聞推廣，即城市品牌推廣，包括央視、衛(wèi)視的品牌推廣。

　　下面，我再簡單給大家介紹一下被列入三大海洋新區(qū)的文登南海新區(qū)。文登南海新區(qū)總面積190平方公里，文登充分考慮了發(fā)展因素，優(yōu)先發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，該港口離主航線只有16海里，在港口附近建設(shè)了比較大的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已經(jīng)有中國500強和世界500強企業(yè)進駐。通過臨港工作人員在旅游度假區(qū)居住，使得這里不會成為一個空城，達到均衡發(fā)展。目前，政府已經(jīng)投入了45億元進行了路網(wǎng)打造，包括學校、醫(yī)院、供水、污水處理等設(shè)施都已全部進入，大連理工大學、北京交通大學的研究生分院已經(jīng)在建。

　　這是前期濱水區(qū)的規(guī)劃，目前已經(jīng)建設(shè)完成。該區(qū)有兩個威海地區(qū)最大的河流，都是由政府進行投資打造的。葫蘆型的人工島是香港世威集團投資的人工島嶼，今年已開始動工。

　　目前的招商重點主要是大的城市運營商、開發(fā)商，不光是大型開發(fā)商，中小型開發(fā)商在文登也可以找到發(fā)展前景。

　　最后，希望大家關(guān)注藍色經(jīng)濟國家戰(zhàn)略，關(guān)注文登。

　　祝大家身體健康、萬事如意，謝謝！

　　主持人：好的，在這里還是要再一次感謝畢建超先生精彩的演講。現(xiàn)在，臺下稍作休息，接下來有請第三位演講嘉賓，他是來自于長沙先導(dǎo)投資控股有限公司總裁鄒林先生，有請鄒林先生，今天帶來的演講題目是“價值共贏·創(chuàng)造城市夢想”，有請！您的演講時間是15分鐘。

　　鄒林：來自全國的朋友們：你們好！

　　在接下來的15分鐘時間里，你們將看到一個美麗的新長沙。大家知道，長沙是歷史文化名城，距今已經(jīng)有2000多年的歷史。在新一輪的開發(fā)建設(shè)和中部崛起中，它將承擔什么樣的重任呢？我給大家作一個介紹。

　　大家知道，長沙是對接珠三角、長三角的交通樞紐，也是國家中部崛起中的三個機翼中的一個樞紐，長沙承擔著東西南北獨特區(qū)位的交匯，在中部崛起中起到了重要作用。大家應(yīng)該聽到，最近有一個說法，“長株潭城市群”，是以長沙為核心，由周邊岳陽、常德、益陽、婁底、衡陽等等城市組成的一個核心磁場，它的交通非常便利，到周邊最近就半個小時，最長時間也在一個半小時以內(nèi)。

　　整個長沙城市發(fā)展規(guī)劃為一軸兩帶，沿江建設(shè)，跨江發(fā)展。在長沙以前的建設(shè)中一般是沿著湘江的東面進行開發(fā)，把長沙已經(jīng)打造成一個頗有知名度的文化娛樂之都。在今后的建設(shè)中，我們會跳出河東，打造大河西。目前，長沙GDP已經(jīng)超過4500億元，排在第二，年增長率排在第一，全年完成固定投資320個億，房地產(chǎn)投資超過了380個億，這是去年的數(shù)據(jù)。各位開發(fā)商關(guān)心房地產(chǎn)市場，在去年以前的統(tǒng)計，整個長沙房地產(chǎn)的開工面積居中部六省第二位，銷售面積居中部六省第一位，增長勢頭非常明顯。

　　那么，特別是房價提升在這幾年非?？?，也造就了地價的上升。以前，長沙是價值洼地，現(xiàn)在在慢慢追上來，也就意味著開發(fā)商有更多的利潤。大家知道，有幾個典型項目，保利地產(chǎn)段總告訴我銷售價格已超過16000元/平方米，北辰三角洲也達到了比較好的價位。

　　大河西先導(dǎo)區(qū)，要向大家做一個背景介紹。長沙跨江發(fā)展戰(zhàn)略是在2007年12月份，國家批準長株潭城市群為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的“兩型社會”試驗區(qū)，為此專門成立了大河西先導(dǎo)區(qū)。規(guī)范范圍為長沙市大河西的岳麓區(qū)、高新區(qū)、望城區(qū)及寧鄉(xiāng)的一部分，總用地面積是1200平方公里，核心區(qū)570公平合理。目前，啟動區(qū)開始建設(shè)的是230平方公里。

　　大河西先導(dǎo)區(qū)產(chǎn)業(yè)功能布局圍繞一核、四區(qū)、三帶進行，一核指以長沙市政府的行政中心區(qū)——濱江新城，構(gòu)成區(qū)域核心；四區(qū)指現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代裝備制造高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、科教文衛(wèi)產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市農(nóng)業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)；三帶指金州配套產(chǎn)業(yè)帶、岳麓山人文旅游產(chǎn)業(yè)帶、西岸創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶。到長沙現(xiàn)代區(qū)，到大河西先導(dǎo)區(qū)所開發(fā)的板塊來投資的話，有一個很大的好處，即體制機制的創(chuàng)新和政策的支持。我們在機構(gòu)購置上按照小政府大戶制的要求實行了大戶制，我們有一個統(tǒng)計，你們約要220天辦下來的投資手續(xù)，在長沙只需要20天，我們四個部行使市政府的二號章進行審批，還有稅收政策等方面的優(yōu)惠，具體的情況可以到先導(dǎo)區(qū)了解。

　　一期開發(fā)，長沙市委市政府2008年注資100億成立了大河西先導(dǎo)區(qū)城市運營綜合運營商——長沙先導(dǎo)投資控股有限公司。公司主要著力于城市的資源與管理、兩型社會發(fā)展、金融控股平臺打造，致力于成為國內(nèi)一流的城市資源綜合運營商。主要有三大業(yè)務(wù)板塊：城市資源運營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資、金融與資本運營平臺。

　　金融板塊方面，在座的有很多金融專家，希望大家有機會合作。我們控股長沙銀行、吉祥仁壽保險等等，構(gòu)筑了銀行、證券、保險三大業(yè)務(wù)。在三年不到的時間內(nèi)，完成了300多億元的投資，這都是在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投資。

　　接下來，我用一點時間給大家作介紹。大家看到了沿江西岸有很多非常優(yōu)質(zhì)的土地在做品種和開發(fā)，其中有幾個大的片區(qū)。一是洋湖片區(qū)，區(qū)位位于長沙西南面，沿湘江邊上，北依岳麓山，東臨湘江，位于二環(huán)與三環(huán)圍合之處。正在修的橋是湘府路大橋，明年通車，通車以后5分鐘就到了湖南省人民政府。當然，你慢點開，10分鐘也都夠了。該項目總面積是19.8平方公里，集酒店、辦公、商業(yè)于一體的總部經(jīng)濟基地和與之配套的生態(tài)濕地公園，以及綠色宜居社區(qū)。預(yù)計，一期開發(fā)投資是215億元，其中洋湖濕地公園的投資就超過了60億人民幣，一期已經(jīng)開業(yè)了，大家可以去走一走，非常漂亮，這里將建設(shè)成為人居和諧兩型社會試驗區(qū)。

　　片區(qū)內(nèi)19.8平方公里的骨干道路已經(jīng)基本修建好，有含浦大道、坪塘大道、瀟湘南大道等等。片區(qū)內(nèi)三橫一縱的次干道已經(jīng)開通，在先導(dǎo)區(qū)投資不用擔心將來的建設(shè)還要等拆遷等其他基礎(chǔ)設(shè)施到位后再開發(fā)，它的基礎(chǔ)設(shè)施非常成熟。以前，長沙的主功能區(qū)即將在湘江東面，大家可以看到在一個片區(qū)北面就有猴子石大橋，南面有橘子洲大橋，湘府大橋明年將通車，將實現(xiàn)與西面的無限對接。規(guī)劃中的地鐵3號線、9號線都在此片區(qū)內(nèi)交匯。

　　今年下半年，在洋湖片區(qū)有15塊土地拿出來進行合作，而且地塊非常好。大家在圖上看到大拇指形的地方，就是洋湖濕地公園，我們打造的品質(zhì)會很高，是按照兩型社會的要求來做。在濕地公園的另外一面，有一塊紅色的小塊地是一邊臨江，一邊臨濕地公園的一塊地，應(yīng)該可以稱之為未來長沙最好的地塊之一了，這樣的地塊坐北朝南，不會有西曬，房子蓋在東面要看江的話就會遭受西曬，而在這里不會有這個問題。

　　還有具體的地塊，希望大家到我們那里參觀，再詳細說。

　　現(xiàn)在，有一個核心的項目是濱江新城片區(qū)，也在做一期開發(fā)，總面積6.7平方公里，南北呈長形，東臨湘江綠色風光帶，過了銀盆嶺大橋就到了這里，位置非常好，形狀似航空母艦，它是未來河西發(fā)展的一個非常漂亮的區(qū)域。交通非常好，從河東到河西有三汊磯大橋，已通車，還有正在修建的地鐵線縱向穿過濱江新城，并且在片區(qū)內(nèi)都有設(shè)多個地鐵站。而且，長沙地鐵6號線換乘站在這里交匯，在濱江新城將來可以直接辦手續(xù)到機場，有非?？焖俚慕煌ǖ?。然后，城際軌道在這里交匯，這在這里即使堵車也有其他通道可以通過，有25條通道。銀盆嶺隧道也正在修建中，很快將通車，交通區(qū)位非常好。今天，也有在座的伙伴先導(dǎo)區(qū)投資，如世茂濱江、奧特斯等其他大型開發(fā)商，已經(jīng)與我們合作進駐了，會把這里打造得非常漂亮。

　　今年下半年將推出八塊地塊，特別要向大家介紹湘江的A8地塊，這塊地不需要招拍掛，直接與我們談合作就好了，長沙江邊最好的地塊，在這個地塊上，公路不會切割湘江與住宅的距離，其他還有很多地塊，非常適合做酒店、商業(yè)等等。

　　第三個片區(qū)是沿著湘江在濱江新城的北面有3000多畝土地，歡迎大家過來與我們洽談一期開發(fā)、二期開發(fā)，這里要打造一個新型的兩型社會試驗區(qū)，是環(huán)保的。

　　月亮島片區(qū)是一個旅游項目，也是3000多畝的地，在長沙有一個非常有名的洲是橘子洲，在它的北面就有一個面積是它兩倍的洲，即月亮島，作為一個旅游項目，歡迎有興趣的朋友過來與我們洽談合作，投資開發(fā)，以及對未來做一個共同的規(guī)劃。

　　每一個片區(qū)的交通都非常方便，都有地鐵通過。我們自己正在做大河西規(guī)模功能交通樞紐，上面有五星級酒店、公寓等其他產(chǎn)業(yè)，包括住宅，歡迎大家來洽談投資，共同開發(fā)美麗的大長沙。謝謝。

　　主持人：非常感謝鄒林先生，他帶領(lǐng)大家看到了一個非常美麗的長沙，同時非常有發(fā)展前景的長沙，感覺意猶未盡。接下來，有請今天第四位演講嘉賓，來自于世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生，有請黎先生為我們大家?guī)硌葜v。黎振偉先生的演講題目是“新時期房地產(chǎn)應(yīng)變發(fā)展之路”，提醒黎先生，您的演講時間是20分鐘。

　　黎振偉：很榮幸到長沙來參加“2011城市觀點論壇”，尊敬的領(lǐng)導(dǎo)、各位開發(fā)商：上午好！

　　今天的演講題目是“新時期房地產(chǎn)應(yīng)變發(fā)展之路”，如何發(fā)展，我們一起來尋找它的發(fā)展方向。

　　時間回訪，有兩件事讓我感觸頗深。一是2011年博鰲論壇，本次論壇上有很多大腕，很多嘉賓到了長沙，很多演講嘉賓都亮出了觀點。世聯(lián)地產(chǎn)陳總的觀點是調(diào)控涉及到規(guī)則的改變。很多專家都談到了房地產(chǎn)未來發(fā)展的方向及轉(zhuǎn)型。論壇的焦點給我們帶來了以下一些論事，過去十年與未來十年的中國房地產(chǎn)，下一個十年迷茫中的感知，機會中的困惑。盡管我們有困惑，盡管我們有感知，但幾個基本點應(yīng)該是比較確定的。

　　第一，二、三線城市將迎來中國第三次城市的城市化，而城市產(chǎn)業(yè)、城市功能發(fā)展將提升帶來新的需求，傳統(tǒng)的住宅市場和開發(fā)企業(yè)將存在不確定性。告訴我們，未來十年中國房地產(chǎn)發(fā)展的重點在二、三線城市。但是，這與一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展不一樣，它與產(chǎn)業(yè)、城市密切相關(guān)，簡單做地產(chǎn)不行。

　　第二，國家對房地產(chǎn)調(diào)控，以及土地、稅收制度的改變，將改變房地產(chǎn)的開發(fā)與創(chuàng)新方式。

　　第三，簡單做住宅的方式要改變，避免以傳統(tǒng)的思維做經(jīng)營性地產(chǎn)，有很多的思想要改變。

　　二是未來供應(yīng)形勢嚴峻，有很多開發(fā)商將所有貨量一次性推出。

　　調(diào)控與淡市下的思考：

　　1、制止而后有定，定而后能靜，靜而后能安，安而后能進，進而后能得，這是古人的遺訓。

　　2、市場與需求是客觀存在的，這是成功者不變的法則。

　　路向何方？房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢。剛才，秦主任談到了十年，我從一個研究者的角度，從一個顧問機構(gòu)的角度來探討十年的發(fā)展有什么變化。

　　第一個變化，中國房地產(chǎn)市場的重心將明顯轉(zhuǎn)移到二、三線城市。

　　近幾年，各類城市房地產(chǎn)銷售面積份額在轉(zhuǎn)變，從2005-2011年上半年，從50.8%達到65.2%，這是三線城市，二線城市基本不變，一線城市從15.7%降到了10.6%，長沙將迎來新的時期，恒大進軍湖南了，招都比較厲害。

　　第二個變化，房地產(chǎn)開發(fā)與營銷企業(yè)市場集中度將明顯提升。

　　這個提升，各位開發(fā)商應(yīng)該關(guān)注。在長沙有很多大兵團，恒大、保利、萬科等等，全國十大房企銷售在提高，從2009年的8.9%已經(jīng)達到了13.5%。TOP10上升的速度很明顯，在版圖中是加快速度的，集中度在開發(fā)商是如此，在代理機構(gòu)也是如此。過去，商品房銷售占比上升，市場銷售額已經(jīng)占到了接近30%，在行業(yè)發(fā)展趨勢圖里面，已經(jīng)占到整個行業(yè)的57%。前四大營銷機構(gòu)的市場份額也從過去的9.3%達到了2009年的14.5%，今年還沒有統(tǒng)計。

　　第三個變化，限地價、禁房價，土地出讓模式將逐步推行。

　　在深圳有安居房模式、北京公租房的模式等等。

　　第四個變化，配套、配建、限價模式或?qū)⒊蔀槲磥肀Ｕ戏拷ㄔO(shè)的主流。

　　這是我的個人判斷，我覺得今后開發(fā)商不能單純建商品房了，也要配建了，在廣州是這樣做的，萬科拿了地是這樣做的。那么，政府全面推行保障房的方式使得開發(fā)商在住宅建設(shè)方式上將有所改變，不能光作調(diào)整。國家開發(fā)方式、資金與配建結(jié)合，也給了開發(fā)商很多的保障。

　　第五個變化，受制于可建設(shè)用地和保障房建設(shè)，中小戶型將受到追捧。今后隨著土地價格的上升，成本的上升，房價只能往上走，這種價格的提升、成本的提升，開發(fā)商要適度在土地節(jié)約的情況下考慮該怎么做，即緊縮戶型。廉租房、公租房都是受到了戶型面積的限制，螞蟻房、公租房都走在市場的前頭，當我們在探討大戶型的時候，萬科已經(jīng)在研發(fā)未來十年的主流戶型了。還有，在產(chǎn)品創(chuàng)新上，開發(fā)商要多關(guān)注。

　　第六個變化，商業(yè)地產(chǎn)大擴張，將給行業(yè)帶來很大的變化。商業(yè)地產(chǎn)比較市場化，我們看到了一個現(xiàn)象，大型百貨公司連鎖店分店開業(yè)，十年以來發(fā)展速度將非常迅速。未來真正的商業(yè)地產(chǎn)可能不僅僅是開發(fā)商，還包括商業(yè)巨頭。

　　這是長沙的步步高，步步高是湖南的上市企業(yè)，發(fā)自于湘潭，一個發(fā)自于湘潭的百貨公司，經(jīng)過十年的發(fā)展，已經(jīng)成為了湖南百貨業(yè)第一，這個公司深耕湖南，他們的商業(yè)地產(chǎn)很有特點，先開店，再和當?shù)氐目蛻艉献鳌，F(xiàn)在，他們正在開啟他們的百貨摩爾時代，我曾經(jīng)和他們在懷化的一個項目探討，他們在懷化開了一個分公司，分公司和他們在懷化的步步高合作開發(fā)，這種公司得天時、地利、人和。

　　商業(yè)地產(chǎn)正處于只售不租、租售結(jié)合向只租不售轉(zhuǎn)型，如果今天的開發(fā)商還在想著怎么賣商場，這就是問題。與其想怎么賣商場，不如考慮經(jīng)營的創(chuàng)新。

　　邵兄有一個觀念，房地產(chǎn)業(yè)融資謀求多元化，基金模式將成新趨勢。在未來銀根緊縮下，開發(fā)模式不得不轉(zhuǎn)變，否則開發(fā)會受到限制。商業(yè)地產(chǎn)由購買，由持有地產(chǎn)向投資開發(fā)轉(zhuǎn)變，未來的金融機構(gòu)不光會借錢給你，他們還可以和你合作開發(fā)。中國廣州一個最大的國有企業(yè)，通過瑞士基金上市，使得這個企業(yè)在廣州還處于龍頭地位，他們建造了廣州最好的天河城。

　　第七個變化，寫字樓業(yè)務(wù)將趨于多元化，綜合體成為主要開發(fā)新理念。綜合體的輻射范圍不一樣，代表也不一樣，中國城市化的發(fā)展階段決定了物業(yè)的多元化。鄒總，剛才介紹了很多地塊，如果純住宅的話，土地價值可能得不到充分發(fā)揮。

　　很多開發(fā)商在研究模式，有一個模式給大家做借鑒。海岸城是深圳一個新區(qū)海岸商業(yè)，在七年前打造了一個商業(yè)綜合體，到今天他們非常成功地把深圳的西部地區(qū)打造成一個非?；钴S的中心，帶領(lǐng)著周邊的一線商業(yè)成為整個地區(qū)的商業(yè)中心，這是新區(qū)的商業(yè)。海岸城商業(yè)成熟，租金一年達到了2億元，它給社會貢獻了3萬人的就業(yè)崗位，對片區(qū)的成熟帶來了土地增值，物業(yè)同時升值了30倍。今天的海岸城與世聯(lián)地產(chǎn)達成協(xié)議，我們?yōu)楹０冻亲叱錾钲谶_成了合作意向，我們成為了他們的伙伴伙伴。

　　實踐創(chuàng)新。營銷是一個非常艱巨的工作，也是一個非常之務(wù)實的工作，總結(jié)了幾個經(jīng)驗：

　　第一，價值前置，強化核心頰脂墊，形成客戶集中關(guān)注和價值預(yù)期。碧桂園就是這樣銷售的，在深圳不用坐飛機就可以享受到三亞一樣的美。

　　第二，集中爆炸，把價格作為一個拉動客戶的重要工具，密集地釋放底價策略，預(yù)熱整個市場。該降價就降價，不一定要賣高價。

　　第三，找客戶，拉客戶，形成主動營銷模式。碧桂園銷售地點遠，主要客戶都是通過拉客找來的

　　第三，采取適當?shù)膬r格策略，主動營銷和集中爆炸方式實現(xiàn)銷售的完成。

　　當時，現(xiàn)場還真的有很多的大牌CEO，現(xiàn)場打造的度假氛圍非常好，在銷售現(xiàn)場員工和開發(fā)商一起營造的氛圍讓客戶們震撼，讓他們不顧一切下單。

　　其實，我想我們的營銷創(chuàng)新核心在哪里？價值前置、集中爆炸、適當價格策略、主動營銷，不要強行賣高價，要造氛圍。

　　這里有一個長沙值得關(guān)注的企業(yè)，這個酒店做得非常好，這個企業(yè)曾經(jīng)到英國領(lǐng)過獎，這個企業(yè)的老板講到：“轉(zhuǎn)型是突破，不是突圍”。2007年，他們做了長沙喜來登，這個項目創(chuàng)造了長沙新模式，2010年運達中央廣場，在長沙將引領(lǐng)新起源。

　　天時、地利與人和，中國獨特的政治、經(jīng)濟與中國環(huán)境，造就了中國的房地產(chǎn)市場。城市開發(fā)與經(jīng)濟、企業(yè)努力創(chuàng)新，成功模式與品牌將推動并成就中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，今后并將繼續(xù)創(chuàng)新中國房地產(chǎn)的發(fā)展與企業(yè)的成敗。謝謝大家！

　　主持人：非常感謝黎振偉先生，接下來將有請今天論壇的第五位演講嘉賓，來自于河山國際資本集團有限公司董事長兼總裁曹少山先生，有請曹先生！他演講的主題是“融資策略能否解決中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困局”，有請！您的演講時間是20分鐘。

　　曹少山：謝謝主持人。觀點論壇給我們創(chuàng)造了這個機會，和大家交流一下。

　　融資策略，現(xiàn)在沒有一個行業(yè)像中國的房地產(chǎn)行業(yè)這樣這么熱衷于談企業(yè)的融資問題，房地產(chǎn)行業(yè)在歷史上也從來沒有像今天一樣這么熱衷于這個話題。以前，我在搞地產(chǎn)基金之前搞了投行服務(wù)業(yè)，做投行的時候也經(jīng)常和企業(yè)家去談企業(yè)的融資問題、資本結(jié)構(gòu)問題，上升到企業(yè)戰(zhàn)略的高度。但是，說實話，我覺得這是老王賣瓜，自賣自夸。企業(yè)的融資問題，絕對會提升到戰(zhàn)略和策略的高度。除了房地產(chǎn)企業(yè)家朋友之外，我也有很多其他行業(yè)的企業(yè)家朋友，他們跟我談的時候，大部分談的是市場、客戶、產(chǎn)品、服務(wù)。但是，我的這些房地產(chǎn)企業(yè)家朋友跟我談的，尤其是最近一段時間，沒完沒了，千篇一律的就是談融資，怎么融到更多的錢。

　　為什么房地產(chǎn)企業(yè)家沒有花大精力和時間思考業(yè)務(wù)策略？客戶？人才？產(chǎn)品？等問題，是他們在這些方面都已經(jīng)做得很好了嗎？我看不見得。上次，在博鰲論壇上，陳啟宗先生的評價是，中國大江南北幾乎都走遍了，都是蓋的垃圾樓。其實，在產(chǎn)品、服務(wù)方面還是有很多文章可作的。而現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎異口同聲的說：“就是缺錢”。

　　造成錢荒的原因，表面上看好象是銀根緊縮。但是，從根本上來看，應(yīng)該是這個行業(yè)不可持續(xù)的運營模式所造成的。銀根收緊看上去不太好看，但把硬幣的另一面翻過來看，我覺得行業(yè)的運營模式一樣有問題，過去十年房地產(chǎn)商的集體盈利模式可以簡單概括為，在廉價和過度充裕的銀行信貸支持下，利用制度造成的土地稀缺性享受資源增值的模式。我們先不要做任何道德的評判，廉價信貸廉價到什么程度？連續(xù)十年中國是深度的負利率，讓全中國的平頭百姓去補貼投資者的盛宴。不可否認，中國的地產(chǎn)商是最大的受益人之一。

　　計劃體制與壟斷體制相結(jié)合，導(dǎo)致的結(jié)果是供不應(yīng)求，受益者同樣有銀行、政府、開發(fā)商，開發(fā)商與前面兩者相比，同樣腰桿直不起來。其實，地產(chǎn)商與其他商家一樣。但是，地產(chǎn)商也有到處融資，到處找錢的案例，有的成功，有的失敗在過去十年中成功的是絕大多數(shù)，過去十年中敢于冒險，甚至冒進的，大部分都成功，成為了現(xiàn)在地產(chǎn)界有頭有臉的大腕級人物。而相反，作風謹慎，步調(diào)保守，注意力沒有放在規(guī)模上，專心做產(chǎn)品的功能性企業(yè)，很多沒有大增大長，有的甚至被邊緣化了。所以，過去十年每個人的鮮活成功案例，刺激了每一個還沒有發(fā)達的地產(chǎn)商的神經(jīng)，仍然想繼續(xù)做大，慣性依然非常強大，成為了一種公式。

　　我覺得，到時間該改變這種公式了。監(jiān)管層到現(xiàn)在為止還在回避中國土地供應(yīng)制度，這就造成了中國房地產(chǎn)行業(yè)，甚至在一定程度上扭曲了中國宏觀經(jīng)濟。但是，在金融體系問題上，決策層的思路是非常清晰的，態(tài)度也是非常堅決的。我認為，每個地產(chǎn)商要改變追求原來有規(guī)模的發(fā)展，早領(lǐng)悟、早調(diào)整、早做打算，不然會害了大家。

　　今后十年房地產(chǎn)企業(yè)生存的環(huán)境，第一，不會有這么多錢了；如果中國的貨幣供應(yīng)量還照過去十年負荷增長率去增長的話，2020年的中國會是現(xiàn)在美國、日本、歐盟貨幣量總和的兩倍。第二，錢不會那么便宜了。中國M2增速下降的客觀原因是銀行體系在整個經(jīng)濟當中、融資結(jié)構(gòu)當中比例的下降，金融脫媒更大的意義在于資金成本和利率的市場化，利率市場化可能會沖擊銀行，或者沖擊低效率的投資部門，對絕大多數(shù)的人來講，利率市場化的過程應(yīng)該成為常態(tài)。第三，以普通住宅投資化、價格泡沫化為目標的宏觀政策組合，限購、限價一定將長期存在，房產(chǎn)稅和其他打擊投資的政策都將成為政策主推。限購令目前在擴大中，到一定程度會微調(diào)，比如針對從第幾套開始限購的細節(jié)開始，這樣的政策不會取消。因為，我們現(xiàn)在看到的情況是，中國城市化進程當中，相當大比例（這個比例誰也說不好，估計在一、二線城市可能達到80%）新增住房都被比較小比例的人占有，80%的住房可能被20%的人群所占有。這種情況造成了富者愈富，貧者愈貧。而且，貧者到了放棄希望的時候。到了這種時候，中國的房地產(chǎn)問題絕對不是經(jīng)濟問題，甚至不是一個簡單的民生問題，它就是政治問題。經(jīng)濟放在政府面前是很渺小的，更不要說一個行業(yè)了，或者說房地產(chǎn)行業(yè)了。第四，保障房建設(shè)對整個格局的影響是深遠的，即便不能完成3600萬套，即便只是政府下決心在今年和明年要推出的2000萬套的量，對市場的沖擊將會很大。相當于政府原來要百分百市場和的行業(yè)，其中有20%要重新計劃經(jīng)濟化，或者是國有化。第五，行業(yè)利潤率，尤其是普通住宅利率一定會下降，集中度必然會提高。沒有一點特別的能耐區(qū)別競爭力的企業(yè)，路子會越走越窄。在這種大環(huán)境下，傳統(tǒng)重資產(chǎn)的發(fā)展模式是難以延續(xù)的。

　　我聽房企老板說過一句話，非常有道理。“我們不缺生存的錢，我們是缺發(fā)展的錢”，在金融格局發(fā)生劇烈波動的時候，任何行業(yè)都講究生者為王，能生存下來就是不錯的。那么，大家有自己的力量能否生存下來？生存下來不是指你在做這個事情就生存下來了，而是要維持現(xiàn)在的盈利及規(guī)模，還在做，越做越小的話，只是死得比較慢而已。如果一個企業(yè)家總是找不到你的企業(yè)制定發(fā)展策略所需要的錢，你是否該想想外部環(huán)境中是否有執(zhí)行企業(yè)策略所需要的條件？有沒有這個土壤？你定的發(fā)展方向是不是有問題？

　　這一段給大家潑了很多涼水，很多人來聽論壇可能是抱著有專家、高人來指點一下，結(jié)果聽的全是廢話，但這都是現(xiàn)狀。我的很多房地產(chǎn)朋友問我，你能不能給我找來好又便宜的錢？我說，不行。這這些現(xiàn)實。

　　我們來看看發(fā)展商外部融資渠道，傳統(tǒng)的有銀行、信托、上市，境內(nèi)上市基本上不要指望了，境外上市對于一些企業(yè)還是可行的。但是，你去上市賣個4、5倍的市盈率，劃不劃算？你可以具體算帳。銀行和信托都是銀監(jiān)會直接監(jiān)管的，現(xiàn)在以額度、總量的控制方式在監(jiān)管了?？偟慕鹑谛蝿萸懊嬷v過了，每年銀行和信托都會維持相應(yīng)的量。但是，總體的銀根不具備繼續(xù)寬松的條件，信貸資源也會向總行級的優(yōu)質(zhì)客戶傾斜。如果你是這些大銀行總行的優(yōu)質(zhì)客戶，日子可能不會太難過。如果你現(xiàn)在不是，以后要擠進去不會很容易。現(xiàn)在，資金成本早就市場化了。銀行和信托這兩個渠道，大部分開發(fā)商用過了，我就不重點講了。

　　今天在這里重點講的是比較新興的渠道。一是合作投資、合作開發(fā)；二是地產(chǎn)基金。最近，媒體對地產(chǎn)基金報道得非常多，吸引了很多眼球。但是，我想說的是地產(chǎn)基金目前還真的救不了中國地產(chǎn)行業(yè)面臨的融資困境，因為整體規(guī)模太小了。地產(chǎn)基金的作用不在于投了多少錢，解了多少開發(fā)商的急，讓投資人掙了多少錢，而是通過我們的時間來倡導(dǎo)和推廣一種新的合作開發(fā)模式，這種合作開發(fā)模式有很強的社會意義和經(jīng)濟邏輯。從長期來講，是有很深的意義。最近，河山國際資本集團有限公司也聯(lián)合了多家頂峰級企業(yè)，成立了房地產(chǎn)私募投資基金聯(lián)盟，目的是想通過聯(lián)盟實踐來催生新的合作模式。但是，我們在挑選合作伙伴的時候非常嚴厲，你在執(zhí)行力上是不是明確的勝旁一籌？所以，我們不可能成為所有房地產(chǎn)企業(yè)的金融方。我覺得，特別值得開發(fā)商朋友去大力推廣和探討的是，和同行或者是當?shù)厥煜さ钠髽I(yè)、資本方進行合作投資開發(fā)，這是一個切實可行的方法。

　　我給大家舉一些例子，綠城搞了綠城代建，新河灣也開始給人做代建，萬科雖然沒有代建，但也走在代近的雛形，綠城代建是從大量和別人的合作開發(fā)中得到了啟示。這些企業(yè)做的業(yè)務(wù)有一個共同特征，他們做的事情不需要錢，他們就永遠不會缺錢。我不是說所有的人都能走這條路，如果你能走這條路，你的企業(yè)就要有一些自己的絕活，這樣才能輸出管理，真正掌握資本渠道。

　　今后一個項目的開發(fā)，在我看來是三方甚至四方資本的強強聯(lián)合，一是資本方；二是資本管理方；三是運營管理方；四是土地管理方。怎么檢驗自己在某一方面強不強？開發(fā)方面，如果你和投行合作，他們是不是選你作為操盤單位？運營方面，有沒有第三方將建成的物業(yè)給你經(jīng)營？你拿到的地是不是真的那么優(yōu)秀？你是不是能夠取得投資人完全的信任，同時為給他們的承諾而負責？如果你可以這么做，就可以生存和發(fā)展起來。有管理能力的輸入管理，有資源沒錢的讓出資源，讓資源的紐帶把大家捆綁在一起，分享成功。

　　最后給開發(fā)商幾點建議：第一，維持好現(xiàn)有的銀行關(guān)系，在很長一段時間內(nèi)他們還是你們最好的朋友；第二，經(jīng)營上一定要強調(diào)資本和現(xiàn)金流；第三，不要用過多的杠桿來擴大規(guī)模；第四，仔細思考自己是否有持續(xù)的、獨特的競爭力，沒有就考慮退出，退出也是一種轉(zhuǎn)型；第五，一定要放棄吃獨食的模式，和同行合作，和有錢的企業(yè)合作，和地產(chǎn)基金合作，讓利共贏；第六，對自己的開發(fā)模式、業(yè)務(wù)競爭力特別有信心的開發(fā)商，又愿意和合作者分享利潤的，可以嘗試發(fā)起私募基金，但為了緩解和投資人利益沖突問題，最好能和獨立的地產(chǎn)基金管理人尋求合作。

　　我就說這些，謝謝大家。