未來(lái)會(huì)有一部分企業(yè)出局。但可以肯定地說(shuō)，這些企業(yè)不是因?yàn)槠飘a(chǎn)，而是不想再玩了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 截止8月31日，所有境內(nèi)外全部158家上市房企都發(fā)布了半年報(bào)。158家中包括滬深兩市的136家(A股市場(chǎng)112家)和22家在香港主板、紐約、新加坡等境外上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不包括易居中國(guó)、搜房等四家服務(wù)類(lèi)企業(yè)。換言之，所有上市房企都亮出了“中考”成績(jī)單。

　　與既往年報(bào)、半年報(bào)發(fā)布情形類(lèi)似，在半年報(bào)發(fā)布期間，很多評(píng)論就出來(lái)了，著實(shí)不知道結(jié)論是怎么出來(lái)的。例如今年的三月下旬，在僅有三分之一上市房企發(fā)布年報(bào)后，有些媒體就提前發(fā)布了十強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)、500強(qiáng)排名結(jié)果。當(dāng)然期間，因?yàn)橛浾邆兇蠖贾拦P者是看得懂報(bào)告，而且習(xí)慣于逐家研讀的人，因此也接受了很多采訪。但內(nèi)心里，還是希望把結(jié)論留到4月30日和8月31日，即年報(bào)和半年報(bào)發(fā)布截止日之后。本篇文章，意在于此。

　　研讀大量的半年報(bào)后，筆者大致得出了這樣幾條結(jié)論。1、調(diào)控初見(jiàn)成效，業(yè)績(jī)創(chuàng)歷史新高，但增速已明顯放緩；(2)增速拉開(kāi)，業(yè)績(jī)分化明顯加??；(3)存貨大增，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率創(chuàng)新低；(4)現(xiàn)金流大降，現(xiàn)金流量過(guò)半為負(fù)，資金壓力越來(lái)越大；(5)盈利能力優(yōu)劣迥異，凸顯戰(zhàn)略及商業(yè)模式的重要性；(6)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的企業(yè)越來(lái)越多，管控能力提升，但觸及股權(quán)變革的企業(yè)很少，而且戰(zhàn)略雷同化嚴(yán)重；(7)利益至上，半年報(bào)中依然未見(jiàn)對(duì)企業(yè)家精神和公益事業(yè)的關(guān)注；(8)虛假內(nèi)容很多，報(bào)喜不報(bào)憂的加工成分很多。

　　當(dāng)然，任何一條結(jié)論都能像其他文章一樣羅列出很多數(shù)據(jù)。限于篇幅，僅簡(jiǎn)要說(shuō)兩點(diǎn)。先說(shuō)盈利能力狀況。2011年上半年，有超過(guò)七成的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，但增速差距卻愈發(fā)明顯。以萬(wàn)科為例。萬(wàn)科上半年的凈利潤(rùn)接近30億，同比增長(zhǎng)5.9%，而656.5億的銷(xiāo)售額與去年同期的367.7億元相比，增長(zhǎng)率高達(dá)78.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期的19.5%?？梢?jiàn)，受益于“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的萬(wàn)科依然沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額和利潤(rùn)的同步增長(zhǎng)，也表明萬(wàn)科由“規(guī)模速度”向“質(zhì)量效益”增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)變還未見(jiàn)任何起色。而同期，今年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)幾無(wú)問(wèn)題的恒大，上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額423.2億元，凈利潤(rùn)高達(dá)58.2億元，同比增長(zhǎng)132.8%。當(dāng)然，萬(wàn)科的盈利能力與堪稱(chēng)盈利能力之冠的中海地產(chǎn)的差距就更大了。如果再進(jìn)一步拉長(zhǎng)時(shí)間軸，我們更會(huì)發(fā)現(xiàn)，過(guò)去六年里，萬(wàn)科銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了10倍多，而凈利潤(rùn)只增長(zhǎng)了6倍。綜合對(duì)比上半年上市房企的凈利潤(rùn)指標(biāo)，萬(wàn)科的凈利潤(rùn)還不及平均值，這顯然難以長(zhǎng)期被股東接受。

　　再以戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為例。受商品住宅市場(chǎng)調(diào)控影響，在報(bào)告中提及轉(zhuǎn)型的有23%，其中實(shí)踐中實(shí)質(zhì)性向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拓展的，已有四十多家。但通過(guò)上溯分析企業(yè)營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成，我們發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)類(lèi)經(jīng)營(yíng)收入占比都普遍很低，只有幾個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)投資額占比集成、一哄而上的商業(yè)地產(chǎn)的盈利性極低，大多數(shù)企業(yè)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式到盈利模式的成功對(duì)接。如此持續(xù)下去，甚至有可能成為壓斷企業(yè)資金鏈的致命因素。而且，從報(bào)告中零散提及的戰(zhàn)略舉措中，超過(guò)八成的企業(yè)都不約而同地要實(shí)施融資戰(zhàn)略、結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略等，可見(jiàn)戰(zhàn)略雷同化嚴(yán)重。如此，未來(lái)依然避免不了同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的情況，也稱(chēng)不上戰(zhàn)略創(chuàng)新。

　　再說(shuō)點(diǎn)評(píng)論之評(píng)論的話題。半年報(bào)后，預(yù)計(jì)樂(lè)觀派和悲觀派依然會(huì)對(duì)相同的數(shù)據(jù)作出不同的解讀，還會(huì)一如既往地唇槍舌劍、你來(lái)我往。但筆者認(rèn)為，任何爭(zhēng)論不應(yīng)是自說(shuō)自話，而應(yīng)是凝聚共識(shí)、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和提出解決建議。值得注意的是，觀點(diǎn)分歧公開(kāi)化在媒體的PK風(fēng)助瀾下而有演化成媒體議題化的趨勢(shì)。而且兩派的口水戰(zhàn)會(huì)助長(zhǎng)觀點(diǎn)極化，實(shí)在不利于整合行業(yè)的理性回歸。

　　最后，再說(shuō)點(diǎn)結(jié)論之結(jié)論。筆者的結(jié)論是，盡管形勢(shì)嚴(yán)峻，但外界也不宜低估開(kāi)發(fā)商的抗壓能力。事實(shí)證明，過(guò)去所有消逝的開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)有幾個(gè)是因?yàn)檎{(diào)控而出局的，大都是因?yàn)閼?zhàn)略失誤、股東不和、管理失控等內(nèi)因；過(guò)去所有預(yù)言“將有一批開(kāi)發(fā)商倒閉”的預(yù)言也都落空了。無(wú)論是什么心理作祟，悲觀的預(yù)言者或許犯了一個(gè)常識(shí)性錯(cuò)誤，就是過(guò)于渲染外因?qū)﹂_(kāi)發(fā)商的沖擊，而輕視了開(kāi)發(fā)商的抗擊打能力。

　　近日，借為企業(yè)做產(chǎn)品線和管理咨詢之機(jī)，筆者與太原、南通、福州的幾個(gè)房企領(lǐng)導(dǎo)聊天。面對(duì)山雨欲來(lái)的二三線城市限購(gòu)，他們都表示不擔(dān)心。隨后，我找到了答案：過(guò)去多年的積累和管理費(fèi)用占銷(xiāo)售額比例極低的客戶事實(shí)，使大多數(shù)企業(yè)足以支撐幾年“實(shí)施最嚴(yán)厲調(diào)控”的重壓，甚至是一個(gè)項(xiàng)目適銷(xiāo)對(duì)路就足以緩解整個(gè)企業(yè)的資金鏈。中型房企尚且無(wú)憂，上市房企就更無(wú)憂了。以上半年銷(xiāo)售額10強(qiáng)企業(yè)的管理費(fèi)用占比為例。上半年，管理費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入比值最高的是綠城，是6.1%，其次是萬(wàn)科4.4%。占比較低的是，中海、保利和龍湖，分別是2.8%、2.1%、2.5%。

　　由此我想，為什么類(lèi)似于“百日劇變”等的預(yù)言都沒(méi)有成真，為什么皇上不急太監(jiān)急？初步思考后的結(jié)論是：可能有些評(píng)論者過(guò)于渲染外在因素對(duì)開(kāi)發(fā)商的沖擊了，而輕視了開(kāi)發(fā)商的抗擊打能力，或者是絕處逢生的本能求生能力。正如一位企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)所說(shuō)的，“有人喜歡把事無(wú)限放大……錢(qián)是我自己的，我比誰(shuí)都在意，我不會(huì)傻到明知會(huì)摔死還跳樓！”聽(tīng)到這席話后，我明白了：且不說(shuō)法人治理結(jié)構(gòu)較完善的上市公司和制衡機(jī)制較好的國(guó)有控股企業(yè)，即便是民營(yíng)獨(dú)資企業(yè)，對(duì)外投資也是首先考慮自身實(shí)力和資金安全的，是不是有些人過(guò)于杞人憂天了呢？而且，我們更不能忽視開(kāi)發(fā)商絕處逢生的求生本能：在企業(yè)幾近絕境時(shí)，它可以高息舉債，老板還可以抵押自己的資產(chǎn)?？傊瑢?duì)于絕大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，渡過(guò)難關(guān)是沒(méi)有問(wèn)題的。再說(shuō)，之所以某一時(shí)段內(nèi)出現(xiàn)資不抵債的情況，甚至負(fù)債率超過(guò)100%，不是因?yàn)槠渫顿Y失敗，而是因?yàn)槠浍@取了幾乎沒(méi)有貶值可能的土地。退一步說(shuō)，如果不買(mǎi)地，或者是將地退掉或者轉(zhuǎn)讓?zhuān)Y金鏈不就馬上安全了嗎？請(qǐng)記住，開(kāi)發(fā)商之所以在某一時(shí)段內(nèi)出現(xiàn)短期償債能力不足問(wèn)題，只是為了四個(gè)字：擴(kuò)張過(guò)快。

　　當(dāng)然，隨著住宅“雙軌制”的推進(jìn)，未來(lái)會(huì)有一部分企業(yè)出局。但可以肯定地說(shuō)，這些企業(yè)不是因?yàn)槠飘a(chǎn)，而是不想再玩了。他們可以把土地或企業(yè)賣(mài)掉，肯定有其它企業(yè)受讓。

　　筆者并非誘導(dǎo)房企不重視未來(lái)形勢(shì)的嚴(yán)峻性，而是希望房企沒(méi)必要過(guò)度放大調(diào)控這一外因之于企業(yè)的影響。內(nèi)因才是影響企業(yè)發(fā)展的根本。自己做好了，管別人干嘛，否則光看形勢(shì)了，光看別人了，說(shuō)不定更容易摔倒！

　　宋延慶 觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者