會(huì)大眾和政府擔(dān)憂民間高利貸崩盤(pán)，這種心態(tài)一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，追求更安全是趨勢(shì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 從包頭金利斌因10多億高利貸不能償還而自殺悲劇，到溫州知名企業(yè)“江南皮革”老板卷款而逃，再到江蘇泗洪民間高利貸催生的“貧困縣”“寶馬鄉(xiāng)”的破滅，使社會(huì)大眾和政府擔(dān)憂民間高利貸崩盤(pán)。這種心態(tài)一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，追求更安全是趨勢(shì)。

　　首先，看看貨幣政策和民間投資大的趨勢(shì)和背景。三大特點(diǎn)：第一，信貸收緊，而且收的特別快。第二，社會(huì)上的錢(qián)非常多。第三，高利貸盛行。

　　信貸收緊感受非常明顯，今年已經(jīng)有6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，三次加息，跟去年累積就是12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金和五次加息，這在歷史上是少有的。對(duì)房地產(chǎn)，實(shí)際上信貸控制的更嚴(yán)。

　　然而，社會(huì)融資總量還是在上升。為什么我們感覺(jué)到信貸一收緊就沒(méi)有錢(qián)的呢？因?yàn)榻鹑诿撁交厔?shì)。很明顯，社會(huì)的錢(qián)通過(guò)民間體系進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。一方面是信貸收緊，另一方面是社會(huì)上的錢(qián)非常多。

　　傳統(tǒng)的投資房地產(chǎn)的渠道也被堵死了，結(jié)果是什么呢？結(jié)果就是我們看到的投機(jī)亂象。藝術(shù)品在大漲。這兩年漲價(jià)最高的不是房地產(chǎn)，是藝術(shù)品。寶石在上漲，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格在上漲。出現(xiàn)了玉米瘋、糖高宗、豆你玩、蒜你狠等等，錢(qián)到處亂竄。

　　高利貸盛行，溫州的朋友之間借錢(qián)也要2、3分。高利貸崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)可能成為中國(guó)未來(lái)面臨最大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　為了了解民間資本生態(tài)，我跟秦主任在半年時(shí)間去了四個(gè)地方，做了深入研究?？梢钥纯疵耖g資本總量，溫州是4500億到6000億，山西是1萬(wàn)億，鄂爾多斯是2200億，陜北現(xiàn)在沒(méi)有明確數(shù)據(jù)，大數(shù)加起來(lái)差不多2萬(wàn)億。

　　各地投資偏好不一樣，山西比較保守，偏好于投資核心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)，追求安全屬性，鄂爾多斯人買(mǎi)房，他們把錢(qián)愿意投在當(dāng)?shù)?，相信?dāng)?shù)卣ｊ儽比四?？他們認(rèn)為在西安買(mǎi)房叫干點(diǎn)事，在北京買(mǎi)房叫存點(diǎn)錢(qián)，這個(gè)心態(tài)很有意思。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策其中一個(gè)核心出發(fā)點(diǎn)就是普通住宅的去投資化。從美國(guó)100年房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，如果去掉通脹影響，每年年均增長(zhǎng)普通住宅只有0.6%。未來(lái)地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)帶來(lái)兩個(gè)趨勢(shì)變化，由單一的商品房轉(zhuǎn)向商品房、保障房雙軌制。

　　第二，炒房時(shí)代終結(jié)向理性投資時(shí)代轉(zhuǎn)變。我們算一個(gè)帳，以前買(mǎi)房子，無(wú)論買(mǎi)哪里，年均復(fù)合收益率高的可以到15%。現(xiàn)在不會(huì)超過(guò)5%，因?yàn)槲覀儧](méi)有按揭杠桿，我們的利率在提高，我們的稅收在提高。傳統(tǒng)的投資買(mǎi)房實(shí)際上算一算帳已經(jīng)不存在，新的投資在哪里。年初的時(shí)候就預(yù)判到二三線城市房?jī)r(jià)會(huì)快速增長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，就是一線城市需求泡沫，如北京寫(xiě)字樓租金漲得非常快。

　　二線城市會(huì)出現(xiàn)供給泡沫，一個(gè)新市長(zhǎng)的上任，住宅就變成酒店和購(gòu)物中心。旁邊住宅大量變成商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)怎么做呢？到底真正的答案在哪里，我們認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)的證券化。

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策是用堵的方式把需求壓住。歷來(lái)經(jīng)驗(yàn)告訴我們當(dāng)放開(kāi)需求的時(shí)候，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不看好市場(chǎng)，沒(méi)有大量投資，供應(yīng)量很少，結(jié)果會(huì)怎么樣呢？調(diào)整會(huì)不會(huì)重蹈覆轍。如果我們換一種思路，用信貸政策調(diào)控投資筑壩的同時(shí)，再進(jìn)行投資疏導(dǎo)，用證券化把炒房資金變成房地產(chǎn)供應(yīng)，這樣就能平抑市場(chǎng)供需，就不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落。

　　證券化投資有三種類型，REITs、信托、基金。未來(lái)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)美好前景是老百姓買(mǎi)REITs，中產(chǎn)階級(jí)買(mǎi)信托，有錢(qián)人買(mǎi)基金。讓社會(huì)上所有的人都有機(jī)會(huì)分享中國(guó)城市化進(jìn)程帶來(lái)的收益。

　　蘇鑫 高和投資董事長(zhǎng)、觀點(diǎn)新媒體專欄作者