目前沿海家園正計(jì)劃建設(shè)集休閑、住宅和商業(yè)等為一體的城市綜合體項(xiàng)目，將會(huì)采取以合作模式來(lái)發(fā)展。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 李寧 作為老牌房企的沿海家園，去年至今業(yè)績(jī)呈現(xiàn)了持續(xù)的下滑，也先后被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普和穆迪下調(diào)其評(píng)級(jí)。對(duì)于這些影響，沿海家園主席曾文仲的看法是屬于“過(guò)份反應(yīng)”。

　　9月14日，沿海家園主席曾文仲在股東周年大會(huì)后表示，今年4-8月份，公司的合約銷(xiāo)售為12-13億港元，同比有所下跌。對(duì)于下降的原因，他表示，主要是受限購(gòu)令等房地產(chǎn)調(diào)控的影響。

　　沿海的挑戰(zhàn)

　　調(diào)控不僅僅對(duì)沿海造成了直接影響，更將對(duì)整個(gè)行業(yè)形成大的挑戰(zhàn)，曾文仲指出。他認(rèn)為，未來(lái)3-6個(gè)月，房地產(chǎn)調(diào)控措施難以松綁，限購(gòu)限貸政策仍將推行，中央為控制通脹，加息以及收緊銀根等政策也會(huì)對(duì)樓市有一定影響。

　　他還預(yù)測(cè)，今年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同比將下跌10%，而較偏遠(yuǎn)的二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將跌20%，整體成交量會(huì)跌幅50%，這種情況持續(xù)到明年仍不能樂(lè)觀(guān)。

　　就當(dāng)前的土地儲(chǔ)備，曾文仲稱(chēng)，公司現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備足夠3-4年的開(kāi)發(fā)使用，還處于合理安全的水平。他并預(yù)計(jì)，目前的土地價(jià)格還會(huì)有下跌的空間，公司將會(huì)持續(xù)拿地。

　　針對(duì)“金九銀十”傳統(tǒng)房企銷(xiāo)售的旺季，曾文仲亦稱(chēng)，雖然傳統(tǒng)9、10月份屬于旺季，但今年預(yù)計(jì)受季節(jié)性的影響不明顯，應(yīng)該與去年相比會(huì)有明顯差距。

　　他還表示，公司有信心能完成全年30-40億元的合約銷(xiāo)售目標(biāo)，不過(guò)，年平均去化率約80%的目標(biāo)，今年可能難以完成。

　　沿海家園財(cái)務(wù)副總監(jiān)余國(guó)良補(bǔ)充稱(chēng)，預(yù)計(jì)到明年3月底，公司仍可推售的項(xiàng)目估計(jì)會(huì)有28億港元，其中包括15億元的手頭可售貨值及12-13億元的新項(xiàng)目貨值。

　　對(duì)于公司當(dāng)前的資產(chǎn)負(fù)債情況，曾文仲表示，截止到今年3月底公司的年度負(fù)債比例為86%，同比增加了8%，公司將把負(fù)債比率降至合理水平，同時(shí)，公司還將尋求不同的融資渠道，包括發(fā)行人民幣債券，但還沒(méi)有實(shí)際計(jì)劃。

　　余國(guó)良也向觀(guān)點(diǎn)新媒體表示稱(chēng)，除了人民幣債券外，其他融資渠道公司也都在進(jìn)行中，詳細(xì)的情況目前不方便披露。

　　一方面在尋求融資，另一方面卻要持續(xù)拿地，顯然在當(dāng)前的環(huán)境下對(duì)沿海而言有些矛盾。對(duì)此，余國(guó)良解釋到，公司的拿地策略不會(huì)因?yàn)槿谫Y而暫停，但是公司會(huì)著重于土地的成本價(jià)值是否合理。

　　融資與商業(yè)

　　一位標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師對(duì)觀(guān)點(diǎn)新媒體透露，沿海融資目的是為了還債。

　　他解釋?zhuān)睾Ｖ饕獑?wèn)題是債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，因?yàn)楣镜?012年將償大筆銀行貸款和境外債券。面臨債務(wù)壓力，沿?？赡芤扇≡偃谫Y，但是沿?，F(xiàn)在的負(fù)債率已經(jīng)很高，財(cái)務(wù)狀況也不是很理想，這樣再融資的成本會(huì)加大。

　　“另一方面，目前整個(gè)債券市場(chǎng)的波動(dòng)性很大，外圍市場(chǎng)也不穩(wěn)定，再加上沿海本身的銷(xiāo)售不是很強(qiáng)，規(guī)模比較小，所以海外融資受限會(huì)很大，國(guó)內(nèi)融資窗口也受調(diào)控的影響越發(fā)趨緊。因此整體的話(huà)，沿海的融資都不容樂(lè)觀(guān)。”他表示。

　　該分析師還表示，若沿海家園未能及時(shí)對(duì)到期債務(wù)實(shí)施再融資，它們可能再次下調(diào)其評(píng)級(jí)；相反，若沿海家園的流動(dòng)性得到改善，且其運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)仍保持大體平穩(wěn)，它們也可能將展望由負(fù)面調(diào)整為穩(wěn)定。

　　實(shí)際上，沿海對(duì)于資金的需求的確很急切，在今年6月30日的年度業(yè)績(jī)會(huì)上曾文仲坦言，公司目前的現(xiàn)金流確實(shí)偏緊，今年公司需還貸款及土地款共15億元，公司對(duì)融資將持開(kāi)放性態(tài)度，不排除吸納基金入股。

　　而對(duì)于標(biāo)普的觀(guān)點(diǎn)，曾文仲并不認(rèn)可。他稱(chēng)：“08年金融海嘯前，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)態(tài)度過(guò)份寬松，才導(dǎo)致雷曼倒閉事件。現(xiàn)在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)，屬于過(guò)份反應(yīng)。”

　　就目前許多房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，曾文仲說(shuō)，公司也將有所考慮這方面的發(fā)展，但比例仍然會(huì)以住宅為住，住宅將占到約70%。目前公司正計(jì)劃建設(shè)集休閑、住宅和商業(yè)等為一體的城市綜合體項(xiàng)目，將會(huì)采取以合作模式來(lái)發(fā)展。

　　余國(guó)良也進(jìn)一步表示，目前公司的商業(yè)項(xiàng)目是比較少，但整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的增值空間還比較大，公司一直都有這方面的考慮，具體會(huì)采取與其他房地產(chǎn)公司進(jìn)行合作，共同出資操作的模式，而選擇商業(yè)項(xiàng)目還將主要集中在一二線(xiàn)城市，因?yàn)楣镜捻?xiàng)目主要都集中在這些城市。

　　不過(guò)，上述標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師則認(rèn)為，如果沿海做商業(yè)地產(chǎn)是以持有為主的話(huà)，目前它的現(xiàn)金流對(duì)這樣的模式應(yīng)該不能支持，主要是因?yàn)榭孔饨馉I(yíng)收是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，但沿海家園現(xiàn)在需要償還即將到期的債務(wù)，并且自身銷(xiāo)售也比較慢，因此未必是好的選擇。