那些所謂的特惠特價(jià)房，大多名不副實(shí)，而是開(kāi)發(fā)商的“推盤秀”，并無(wú)實(shí)質(zhì)的降價(jià)行動(dòng)，僅僅是將“降價(jià)”當(dāng)作吸客的噱頭。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 限購(gòu)、限價(jià)、限貸、加息……調(diào)控步步為營(yíng)，輿論高壓合圍。嚴(yán)峻的形勢(shì)下，房產(chǎn)商再次迎來(lái)“冰川紀(jì)”，購(gòu)房者則坐觀以待開(kāi)發(fā)商“扛不住”而大打降價(jià)牌時(shí)再出手。眼下，雖然我們看到有一系列打著限價(jià)旗號(hào)入市的樓盤，這卻并非如我們所愿出現(xiàn)的“驚喜價(jià)”。盡管這些樓盤廣告頻頻出現(xiàn)“揮淚直降”、“限價(jià)狂降”、“拋盤”“存一抵十”等吸引眼球的詞語(yǔ)，還附上令人“恐怖”的降價(jià)數(shù)據(jù)，但若仔細(xì)分析則不難看出，噱頭多于實(shí)際。

　　據(jù)購(gòu)房者反映，那些所謂的特惠特價(jià)房，大多名不副實(shí)，而是開(kāi)發(fā)商的“推盤秀”，并無(wú)實(shí)質(zhì)的降價(jià)行動(dòng)，僅僅是將“降價(jià)”當(dāng)作吸客的噱頭。事實(shí)上，從今年初，就有開(kāi)發(fā)商推出了所謂的“團(tuán)購(gòu)”、“戰(zhàn)略合作價(jià)活動(dòng)”或者直接步入“暗降態(tài)”。看房的人雖多，但實(shí)際成交量卻很少，杭州平均“日不盈百”的數(shù)據(jù)即是明證。一些由促銷催生的“看房熱情”和“訂購(gòu)量”，只是一種“虛假的繁榮”。

　　政策嚴(yán)控，投資型、投機(jī)型購(gòu)房者已經(jīng)得到有效扼制。在住房成交量逐步萎縮的情況下，政府很難輕易出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策。由于資金鏈吃緊加之對(duì)后市信心不足，雖然一些開(kāi)發(fā)商帶頭降價(jià)，但行業(yè)總體房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌。價(jià)格的結(jié)構(gòu)性下調(diào)，除了受到開(kāi)發(fā)商推盤結(jié)構(gòu)和速度的影響外，最主要的還是因?yàn)樾抡?，開(kāi)盤價(jià)格定得相對(duì)偏高的樓盤拿到預(yù)售許可證的難度開(kāi)始加大。

　　而不少單價(jià)下滑幅度大的項(xiàng)目，都是之前開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高導(dǎo)致滯銷的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商利用“促銷”調(diào)低價(jià)格，看似回調(diào)，實(shí)則是對(duì)此前的定價(jià)進(jìn)行修正，又或者通過(guò)少量的特價(jià)房源吸引眼球，這批房源往往充當(dāng)著“魚餌”，房?jī)r(jià)并沒(méi)有實(shí)惠落地，購(gòu)房者當(dāng)然也不會(huì)買賬。

　　今年8月初，三部門聯(lián)合發(fā)文“一房一價(jià)”的補(bǔ)充通知規(guī)定：新建商品住房備案銷售價(jià)格設(shè)置成交下限的規(guī)定即當(dāng)實(shí)際成交價(jià)高于備案價(jià)或比備案價(jià)下浮超過(guò)15%時(shí)，商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動(dòng)鎖定交易，無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)上簽約程序。這其實(shí)已經(jīng)在技術(shù)層面將房?jī)r(jià)的“上、下浮動(dòng)”進(jìn)行了“鎖定”。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)無(wú)論上浮還是下浮，房產(chǎn)商在劃定的圈圈內(nèi)“跳舞”都是可以接受的。

　　接踵而至的第四季，在售樓盤和將售新盤將接受政策和市場(chǎng)的雙重考驗(yàn)。若無(wú)“明顯”降價(jià)，熱銷樓盤將會(huì)減少。顯而易見(jiàn)，隨著限購(gòu)持續(xù)，符合購(gòu)房條件的目標(biāo)客戶將日趨減少；而限價(jià)的更細(xì)更嚴(yán)，將令新盤集中區(qū)域的價(jià)格“天花板”越降越低。面對(duì)樓市成交量持續(xù)在低位徘徊，資金回籠盛況不再。積極采取打折、促銷等方式，快速將存貨變現(xiàn)，不與政策“對(duì)扛”不失為部分房產(chǎn)商之上策。

　　限價(jià)盤是真降還是假摔？市場(chǎng)是最好的試金石。當(dāng)然，我們也無(wú)法忽視近期部分限價(jià)盤的熱銷現(xiàn)象，這是樓盤定價(jià)被市場(chǎng)認(rèn)可的一個(gè)佐證。在樓市跌宕之時(shí)保值物業(yè)備受青睞，地段好、定價(jià)低的限價(jià)盤更受關(guān)注，這是硬道理。但對(duì)多數(shù)樓盤而言，限價(jià)、限購(gòu)、限貸之下要獲熱銷尚有難度。在此情形下，如果你不是資金流暢的企業(yè)，項(xiàng)目地段不出眾、周邊新盤多，產(chǎn)品同質(zhì)化等，還是降價(jià)出貨來(lái)得好。在促銷中扮演“假摔”角色，恐怕不是明智之舉。開(kāi)發(fā)商“銷售為王”，還得靠?jī)r(jià)格誠(chéng)意。

　　蘭洪海 觀點(diǎn)新媒體專欄作者