　　在回答這個問題的時候，我們沿著產業(yè)鏈的縱深回溯，以及當前美國失業(yè)率徘徊在9%而不能下去兩個事實來解說。前者是當今美國產業(yè)是服務業(yè)，但美國的服務業(yè)延伸向了世界，這點在生產型服務業(yè)中體現的更為明顯；其二是美國如我們零售百貨類產業(yè)市場也是世界的，盡管沃爾瑪為美國公司，但沃爾瑪的分店遍布全世界，管理全世界分店的主要工作分配是美國人，從這點反過來說，沒有當今的全球化，美國經濟是不可能去產業(yè)化的。

　　短期內要占領過大的市場，產業(yè)細分是唯一的策略和方法，而從這個角度來說，美國的城市化依然是建立在產業(yè)化基礎之上；

　　第二個問題是美國當今失業(yè)率為什么徘徊在9%而不能下去？原因也很簡單，隨著經濟危機的持續(xù)，世界市場在縮小，管理領域工作在減少，但美國又沒有產業(yè)優(yōu)勢，或者說生產優(yōu)勢不復存在，不能在這個領域創(chuàng)造需求，因此導致就業(yè)供應不足而無法將失業(yè)率降下去；

　　第三方面如果我們將世界當作一個企業(yè)來看，美國人當作管理團隊來看，按照普遍的科層組織的管理崗位的對比，即1：8左右的對應形式，那么美國對應全球30億人就可以保持非產業(yè)化的城市化。當然由于有自己陣營里面的競爭對手存在，美國對應的產業(yè)市場不足30億的時候，失業(yè)率便開始普遍呈現出來。

　　比照美國的現實，同時比照我國城市發(fā)展現狀與經濟發(fā)展現狀，我們可以很清晰發(fā)現彼此之間的關聯關系和相互論證關系。

　　首先我們城市快速發(fā)展的東部城區(qū)，是受惠于外國產業(yè)轉移而發(fā)展起來的，簡單敘述就是東部產業(yè)化帶來了城市化；

　　其次我國城市發(fā)展結構不均衡，頭大腳小，大城市多，中小城市小，這從一般規(guī)律來看是不存在的，但從我們經濟現狀來看又完全是吻合的，產業(yè)轉移過程中，大量的勞動力集中在大城市，而中小城市因為城市環(huán)境，產業(yè)工人吸納的容量相對有限，因此產業(yè)轉移的首要選擇點是大城市，這點不論是國外產業(yè)轉移，還是國內的產業(yè)轉移，都可以論證的極為充分；

　　第三個問題是我們要重點回答和探討的問題，即我們能否象美國一樣，丟掉二產業(yè)而直接進入三產業(yè)，如果同意我們對世界為一個市場的看法，同意已經廣泛存在的科層管理理論，那么答案顯然是否定的，中國14億人，按照我們前面的推論，最少需要100億人以上的世界市場，才能支撐我們丟掉工業(yè)化而直接城市化。這樣說，可能會有朋友反駁說我忽視忽略了中國內生市場，但這里更簡單的事實是美國目前自己也有制造業(yè)，也有內生產業(yè)市場和消費市場。所以反駁不能成立。

　　這里我們得到的結論第一點是我們城市化總體目標可能到不了70%，因此支撐中國房地產行業(yè)持續(xù)旺盛的未來15年的需求當然不成立，因此依照70%目標，每年遞進的城市化住房需求是不成立的。

　　雖然我們沒有明確提出第二個問題，即我們國家城市化水平頂點在什么區(qū)間，這個問題過于復雜，但我們的城市化頂點不應該超過55%（有點和美國戰(zhàn)前城市化頂點區(qū)間一致，同時按照1：8的管理和市場來看，我們7億人需要有55億人的市場，加上內生市場，50億人的市場總容量是需要的）。

　　人口紅利頂點

　　所有地產需求的描述中，第二個重要理由是人口紅利。很遺憾，筆者沒有完整的中國人口數據，但中國人口事實上的人口井噴區(qū)間是50-70年代中期，50年代是由于社會制度的變革，財富的平均分配導致的社會供養(yǎng)能力的增加而導致的人口的增長，這個極限在大躍進的時候得到體現；

　　第二個增長區(qū)間是60年代和70年代早期，社會生產逐步恢復，土地供養(yǎng)能力再次增強，導致的人口大幅度增長。但進入70年代以后，計劃生育導致人口惡性增長速度放緩，但因現代社會的特征是高出生率和低死亡率，因此50-70年代出生的人口的再生育高峰就是整個人口結構的高峰（54年-57年人口自然增長率為22.1%；57年-76年總共凈增人口3億多，自然增長率為23.6%，最高年份達到33.5%，考慮到50-70年代生育年齡的早期趨勢，70年代早中期的人口井噴便可以理解，而本階段正式計劃生育開始出臺并嚴格執(zhí)行的階段）。

　　如果我們以76年最為最后高高增長年份，同時將現有婚育年齡的平均年齡設定為30歲，那么2006年將是我國人口最高的頂點，雖然最近人口普查顯示我國人口高峰年齡還有兩年才能到來，但考慮到人口老齡化以及50年代人口激增的社會現狀，我國也將面臨50年代增加的人口集中死亡階段。因此短暫的人口峰值的推移，不能改變整個人口發(fā)展趨勢的現狀。從這個推斷中，人口的絕對紅利已經無法構成當前我國房地產產業(yè)的支撐的核心要素。

　　人口紅利的第二個方面是伴隨城市化帶來的人口轉移紅利，即在非工業(yè)化和非城市化的階段，或者鄉(xiāng)村社會，人口紅利表現為總量恒定的紅利，人口流動性極弱，因此由于人口流動延伸的流動性居住幾乎可以忽略不計。但隨著社會經濟的發(fā)展，以及中國城市化和產業(yè)化的推動，人口流動性紅利開始普遍呈現出來。

　　依據人的社會屬性和生物屬性，人口流動主要年齡階段主要集中在就業(yè)年齡階段，按照當前普遍的就業(yè)年齡應該在25-60歲，但考慮到目前教育產業(yè)現狀以及人進入50歲后的流動性動因減弱，人口流動性的主要階段應集中在18-50歲這個區(qū)間，這當中，如果我們加入經濟因素，那么由于流動性導致的購買力主要集中在30-50歲這個區(qū)間。反推過去，按照我們前面的人口年齡結構的反推，流動性的人口紅利頂點大概在2026這個時間段（實際情況可能更早一些）。

　　在討論人口流動性對于房地產業(yè)的紅利的時候，我們還必須要討論中國的社會階層結構以及中國的財富結構。相比于西方社會的橄欖型社會特征，中國的社會特征呈現出明顯的二級分化特征，即我們常說的28結構，或者是37結構。也即盡管流動性人口的紅利基數龐大，但實際能正常流動，且能產生流動性需求的人口總量是并不會太多。而這個紅利在當今西方世界被證明是房地產市場持續(xù)存在的主要動力因素，并不是支撐房地產市場集中爆發(fā)階段的動力因素。

　　財富與危機

　　財富效應，對房地產行業(yè)來說，嚴格的說來，應該叫財富增長帶來的購買力效應。這個問題我們在前面論述中國的社會結構時候，已經進行過說明，這里將推論延伸出來就是中國的社會結構決定房地產行業(yè)的購買力結構。而這一點在現今的房地產調控領域的政策導向已經極為明顯而充分的得到證明。

　　但房地產財富效應的問題并不能簡單等同于中國社會的財富結構，也不能簡單用中國人口結構或者人口紅利，甚至是中國城市化進程來進行解釋。在解釋這點的時候，我們要加入一些歷史元素來看待中國房地產市場的財富效應帶來的購買力效應。

　　中國社會與西方社會最大的不同之處在于中國社會制度的穩(wěn)定性大大超過了世界任何一個國家的社會制度，2000年封建制度的核心是土地制度的固話，即土地成為社會財富的唯一衡量標準，在中國封建社會里面，衡量一個人的社會地位和社會財富是以占有土地數量多少來恒定，同時因為封建社會的私有化的合理合法性，土地的可繼承性讓中國產生了更多的土地擁有者的世襲家族。這種世襲的社會效應和示范效應的主要集中體現在社會的價值觀上面，而當這種土地的占有上升到精神層面，效應基本就等同于宗教和信仰，這是解釋我們當前市場對房地產市場癡迷的最重要的核心因素。

　　但如果經?？粗袊?，會發(fā)現整個中國經濟史其實就是個土地聚集與分散的歷史，從陳勝吳廣開始的均田地，再到天平天國無一不是這個口號，均田地。一個社會開始的時候是以土地分散開始的，結束的時候是以土地的高度集中壟斷為特征的。

　　這是一個社會現象，同時也是一部經久不變的經濟史。在今天都市社會取代鄉(xiāng)村社會以后，以鄉(xiāng)村土地占有為生存和財富衡量標準變成了都市以房屋多寡的占有來衡量的標準的時候，整個社會進化史其實本質上并沒有出現更多的不同。

　　在過往的社會，財富的兼并和集中都發(fā)生在每一個朝代的中期，而且都是以經濟危機為背景開始展開的，當然這里面還有個前提，農村土地稀缺是絕對稀缺，城市住宅稀缺是相對稀缺。在整個社會不再以大規(guī)模的房地產開發(fā)建設推動發(fā)展的時候，房屋的稀缺性才能凸現出來。

　　中國自改革開放以后，還沒有經歷過一次嚴格意義上的經濟和金融危機，普通民眾還沒有被嘗試財產的轉移過程，但對房地產企業(yè)已經開始了，2008年房地產企業(yè)是一次大規(guī)模的壟斷度提高，2011年是第二次。隨著這種局面由企業(yè)組織開始向個體轉移，前提就是一次中等規(guī)模的經濟危機，以占有房屋作為財富的動機觀念一方面將被削弱，另一方面普通民眾購買力將被削弱。這兩者共同導致房屋集中度的出現。但整個社會受制于財富的集中和轉移，財富購買力將不變，但購買群體將減少，因此對房屋絕對需求將減少。

　　利潤率杠桿

　　在我們闡述完宏觀需求動因以后，我們將進入供應鏈條的分析。

　　任何一個行業(yè)市場供應者的特征都是從小到大到小，從少到多到少。道理很容易解釋，以萬通六君子的案例可以很清晰的說明，盡管他們今天都是比較大的企業(yè)，但行業(yè)開啟的時候，他們還是一群無業(yè)游民般性質，任何行業(yè)最初的衍生都是由整個社會基礎開始啟動的，然后在資本支持下開始變大，然后在市場需求萎縮的情況下，開始變小。

　　推動行業(yè)變大的第一個因素是利潤率，利潤是左右資本進入任何行業(yè)的絕對指示器。而旨在探討利潤率的任何微觀指標都會引人質疑，因此并不準備在這個領域大費周章，但我們可以拆解房地產行業(yè)成本三大塊，并通過價格的對比尋找到利潤空間。

　　房地產主要成本三大塊，一是建筑成本，這點可以間接的用PPI指標來說明，相對于價格，建安成本幾乎可以視為固定成本，稅收成本與金融成本是完全彈性成本，他們的成本變化基本是隨著銷售額的變化而變化，土地成本要一分為二來看，當期開發(fā)的我們可以稱為成本，但沉淀土地則是資產。

　　原因很簡單，比如一個供應商有兩塊土地，一塊樓面成本1000元每平米，一塊樓面成本2000元，現在市場上售賣的樓面成本是3000元，那么當期開發(fā)的如果是1000元的這塊土地，那么他的成本只有1000元，溢價2000元，而另一塊沒有開發(fā)的土地則變成了資產加成本，而非純粹的成本，因為如果將這塊地用來當期售賣可以獲得3000元的市場估價，而如果將這塊地用作資本抵押融資，可以獲得3000元的抵押品價值。

　　這里我們可以很清晰的得到房地產行業(yè)的利潤來源的兩個方面，一是正常開發(fā)獲取的收益，二是囤積土地得到的資產價值升值，前者等于同工廠生產，后者對于普通購房者而言，相當于買房炒房。

　　另外還有個特殊因素不得不說的是房地產的訂購預售制度，中國房地產交易采用的是契約購買新式而不是實物購買新式，即買賣雙方是依據事先約定的條件達成交易，而不是依據實物來完成的交易，這種制度的最大特征是先期投資資本相對較小，因此房地產企業(yè)的收益衡量指標，往往并不能用實際的毛利率和純利率來衡量，而應采用企業(yè)會計手法上的內部收益率法來計算相對較為客觀和科學。

　　考慮到所有房地產企業(yè)都動用雙向金融杠桿，前向是土地分期付款，土地質押獲取貸款，或許資本金利潤率更能反映出行業(yè)資本投資意愿。而這幾項指標在目前市場來看，無疑均具有非常大的行業(yè)比較優(yōu)勢。我們用一句簡單的總結話來說明，即成本資本化，減小房地產行業(yè)的風險和增加利潤以及行業(yè)自身比較利潤的比較優(yōu)勢，是資本進入房地產行業(yè)的最大動因。

　　推動行業(yè)變革的第二個因素是進入資本所有者，這里我們要借用資本行為動機來進行解釋：所有中小資本進入某個行業(yè)的動機是高盈利；所有大資本進入某個行業(yè)是高保值。兩個不同的動機也就決定了大小資本進入某個行業(yè)時候的態(tài)度，那么當大型資本開始進入地產行業(yè)的時候，利潤率下降便是一個決定因素，這在我們市場行為中通?？梢钥吹降氖茄肫筇靸r拿地，率先跳價買樓，原因很簡單，作為有巨額資金支撐的央企，并不會追求利潤率最大化，而是追求安全與資本利潤率平行的雙向指標。

　　貨幣通脹

　　輪到我們進入現實世界了。這里我們要結合行業(yè)周期的相關特征，來分析現在房地產行業(yè)的特征以及其所處的周期階段。

　　引用一下重慶房地產市場的數據，重慶主城區(qū)市場2006年成交量為1350萬方；2007年是1924萬方；2008年是1205萬方；2009年是2134萬方；2010年是2002萬方；2011年估算數字應該在1500萬方（上半年1-6月為680萬方）；以上數據說明整個市場非常富有彈性。這點在行業(yè)經濟學里面唯一符合的階段性特征是成熟期，在成長期需求是持續(xù)向上的，衰退期不可能出現大的反轉，因此這組數據能夠表明的特征是重慶房地產市場處于成熟期。

　　第二個論證角度是2011年房地產市場為什么會出現信貸緊張與成交萎縮，相信大部分讀者都會將這視為房地產調控政策的作用，但仔細思考房地產調控政策，唯有限購是對整個市場需求具有顯著抑制作用。那真正抑制市場的因素是什么呢？在一個非公開的場合，聽到一組數據或許具有真實的意義，即今年盡管按揭貸款個案同比下降較大幅度，但個人按揭資金總量呈現出同比較大的上升幅度。

　　這里我們需要引入一個新的元素，即中國的貨幣政策，但筆者只想引入數量型貨幣政策來進行解釋：2007年中國新增貸款總量約為3.61億；2008年為4.95億；2009年為9.59萬；2010年為7.95萬億；2011年呢？據說是7.5萬億的。至于這些新增貸款有其他什么意義呢？那就是最近中央貨幣管理機關的每個人出來的聲音都是本輪通脹將長時期存在，以及今年CPI與PPI持續(xù)高位運行。

　　這對于樓市的意義則在于，第一持續(xù)高漲的貨幣供應量不可持續(xù)，新增貸款高位運行不可持續(xù)，基礎貨幣供應動能下降；第二基于世界經濟的不景氣，出口增長放緩，因為外匯占款而導致的基礎貨幣供給增長動能不足；三是因為我們的貨幣供應是基于貸款形式出來的，那么這個環(huán)節(jié)出來的貨幣如果不能找到非人民幣資產溢價的話，整個社會會陷入一個平衡的賬戶，即社會實體的收入等于銀行貸款的利息。因此一旦社會實體行業(yè)沒有創(chuàng)造出額外的財富，那么銀行每收取一分利息，實體經濟就減少一分收入。

　　現在的問題顯得簡要明了，一方面新增貸款基于通貨膨脹的原因難以向更高位運行；第二新增基礎貨幣供應基于出口萎縮難以高增長。整個社會總的資金量恒定。因房地產是其中一個行業(yè)，因此房地產行業(yè)同樣適用于上面的規(guī)律。即總的資金供應量恒定，單價越高，那么成交的數量就越低。這點其實才是解釋2011年房地產市場成交量下降的關鍵因素與核心因素。

　　如果把這個問題看清楚了，那么我們便可以清楚，即便下半年中央政府要放開市場管制，即對限購的控制，銀行也很難拿出更多的貨幣出來房貸給房地產市場，下半年房地產市場的貸款會更加緊張。開發(fā)商形成了量價關系的死結，即要多出貨必須降價；而降價也因為受到整個行業(yè)資金總量限制，不能出更多的貨。

　　第三個問題我們還必須重新回到購買力上面。經過處理后，我們得到今年房價的增長幅度為8.25%，在現在市場利率下上浮30%的利率，購房者要支付超過9%的年資金成本，雙向跌價購房者購置同樣面積的房屋需要支付超過去年同期水平18%左右的成本，如果考慮到購房者對金融杠桿的使用，那么購房者購房支付成本將與其收入上升的比重的倍數將達到300%，如果一旦購房者收入停止增長，那么這種購房成本轉換成壓力的速度就會極快。

　　至少就本輪宏觀經濟周期而言，目前已經進入下行階段，如果進入到衰退階段，經濟增長放緩，失業(yè)率上升，那么市場因為不堪這種高額成本而進行的二次供應將不可避免，這將與美國現在的房地產市場的三方供應體系雷同。這種情況下，房地產市場的壓力是可想而知的。

　　龜兔賽跑

　　盡管我們的國家建國已經有60多年了，但整個經濟發(fā)展的歷史或者說改革開放的歷史卻僅僅30余年。整個社會，至少從經濟角度來說，處于上升期社會。

　　上升的社會不缺乏前進的動力，但缺乏反思能力。因此才有整個社會和市場集體的樂觀派，而整個社會和經濟氛圍也充滿了樂觀的氛圍。而這種樂觀有時候是盲目樂觀，正如在文革時期，我們大多數人不能保持清醒的頭腦一樣，今天能夠保持清醒頭腦的人也不會是整個社會的主流。

　　房地產行業(yè)成交彈性是一個很激進的先兆數據，它表明了房地產功能上的完全轉化，整個房地產市場主流需求已經淪為財富的需求，而不再是居住的需求。除非共產主義就在我們看得見的明天，那么全體人民共同富裕只能是一個善良的愿望。整個社會將持續(xù)二元結構，即少數人掌握財富，而每一次蕭條的來臨，意味著財富的集中度都將得到更大程度的提高。

　　在我們貨幣政策提前透支若干年以后的需求以后，還要能保持社會需求的總體旺盛，其實已經不太可能。供應市場滯后性是任何社會危機發(fā)生的根本原因，當社會已經無法以先前的需求釋放時候，供應正處于加速期。加速的供應又會導致整個社會供求關系的失衡，過量的供應與萎縮的需求演繹另一場龜兔賽跑。

　　在價格不調整的情況下，要消化本輪供應存量，可能最少需要5年以上時間。而這5年以后，如果整個社會沒有大的經濟結構轉型，中國市場沒有大的突破，那么這可能就意味著整個房地產規(guī)模市場的終結。

　　王雪松觀點新媒體專欄作者