本屆文登行論壇的議程主題是：區(qū)域經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)發(fā)展，下面我們將正式進(jìn)行論壇的演講環(huán)節(jié)。今天上午政策研究中心王玨林先生，文登市人民政府副市長(zhǎng)譚遠(yuǎn)國(guó)先生，世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生，金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪先生都將為我們奉獻(xiàn)精彩的城市觀點(diǎn)論壇文登行的主題演講，同時(shí)我們還將先現(xiàn)場(chǎng)的嘉賓推薦我們文登市的優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目。

　　李戰(zhàn)洪：很榮幸第一次來(lái)到好客山東長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)文登，也是文登這座城市的定位和我們盡心盡責(zé)的巨大魅力吸引了我。主辦方給我們的題目是房地產(chǎn)企業(yè)的異地發(fā)展，昨天中午因?yàn)樵谕獾爻霾钭蛱焱砩献龅?，就是借助這種的PPT來(lái)說，我覺得會(huì)更好，因?yàn)榻鹂瓢ㄎ易约憾急蛔u(yù)為有實(shí)戰(zhàn)性的，從實(shí)戰(zhàn)性來(lái)說，在去年是在一百多億今年也是在一百多億，現(xiàn)在是30%的增長(zhǎng)水平，所以我就是從四個(gè)方面來(lái)說。

　　第一，就是我們的布局，因?yàn)檫@是13年的企業(yè)，我們總結(jié)出一個(gè)經(jīng)驗(yàn)就是我們?cè)谝痪€的城市做品牌，二線城市做規(guī)模，三線城市做定論，所以我們最近這幾年我們已布局了十個(gè)城市，現(xiàn)在在運(yùn)作的有27個(gè)項(xiàng)目。

　　第二，就是不誤判大勢(shì)。這是中國(guó)和日本的崩盤時(shí)間表，我要拿出來(lái)對(duì)比。但是我們的企業(yè)從不同的角度來(lái)說，我們有我們的預(yù)言，1985年的日本和2005年的中國(guó)來(lái)比較，一直到1991年它崩盤，中國(guó)到09年，中國(guó)的城市化只有46.7%，整整差30%。就是說怎么能扯在一起，如果在城市化率74.4%的時(shí)候，他們的房?jī)r(jià)可能升3倍，如果你74.4%到30%，30%是什么概念，日本就是30%的城市化空間，所以總體來(lái)說，誰(shuí)主宰了大勢(shì)，是不用懷疑的。

　　第三，我們一定不誤讀政策，我們一定覺得定型的東西和定量的東西更重要，昨天來(lái)到文登的時(shí)候，譚市長(zhǎng)和我做溝通，我就提出了一個(gè)觀點(diǎn)先要看看政府想要什么，只有我們不誤讀政策，才能讓自己的企業(yè)實(shí)現(xiàn)理性增長(zhǎng)，所以我做了一個(gè)對(duì)比表，現(xiàn)在有幾個(gè)階段，我們做出四種狀態(tài)，就是價(jià)平量縮、價(jià)平量增、價(jià)降量降、價(jià)降量增，從這四個(gè)狀態(tài)來(lái)看是就是我們知道自己在干什么，就是包括我們?cè)诓季址矫?，這是一個(gè)特別好的機(jī)會(huì)，所以在這種情況下，所以我們主要是把握這兩個(gè)機(jī)會(huì)。

　　第三個(gè)方面就是從我們的布局我們有一個(gè)基本的導(dǎo)向，就是城市化導(dǎo)向。就是說我們拿出來(lái)這個(gè)圖應(yīng)該可以判斷，我們?cè)谶x項(xiàng)目、選城市的時(shí)候，城市化率是我們的一個(gè)重要參考依據(jù)。

　　第四個(gè)方面就是行業(yè)態(tài)勢(shì)分析很重要，鼎太分析的是拿結(jié)果來(lái)判斷，所以剛剛從那個(gè)圖上也看得出來(lái)就是我們判斷房地產(chǎn)是多少就是多少，我們認(rèn)為75%以上的城市率就是一個(gè)好處，后面也說了城市化率決定了房地產(chǎn)整體向上的大趨勢(shì)，政策是小波段，它只是在短期內(nèi)影響你的小波段，具體說的是用我自己的一個(gè)換算啊，中國(guó)目前的城市率是94.4%，距離植樹化的階段是25%，中國(guó)的城市化率平均一年是1.5%左右。

 　　城市化率決定了房地產(chǎn)整體向上的大趨勢(shì)，政策是小波段，它只是在短期內(nèi)影響你的小波段。定型總分析的三個(gè)結(jié)果判斷：

　　1、16年地產(chǎn)好時(shí)光，中國(guó)城市化率目前處在16.1%，距離“平緩成熟階段”，按照每年年均增加1.5%計(jì)算，中九地產(chǎn)至少在有16年左右好時(shí)光。

　　2、2008年的房地產(chǎn)調(diào)整的特點(diǎn)是：城市化率越過高的城市和區(qū)域，調(diào)整的力度越大，深度越深，時(shí)間周期越長(zhǎng)，而城市化率不高的城市，調(diào)整的深度和時(shí)間往往比較短，也很容易率先見底，率先啟動(dòng)。

　　3、主導(dǎo)地產(chǎn)向上發(fā)展大趨勢(shì)是城市化率水平，政策只能影響“城市小波段”。

　　第五個(gè)方面主要是從GDP增長(zhǎng)的規(guī)律看中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展。

　　1、人均GDP在800-1300美元，住房發(fā)展為起步階段。

　　2、人均GDP在1300-8000美元，住房發(fā)展為“快速上升階段”。

　　3、人均GDP在8000-13000美元，住房發(fā)展為“平穩(wěn)上升階段”。（2008年廣州1696美元，上海10451億美元）

　　4、人均GDP為13000美元以上，住房發(fā)展為“下降階段”。

　　另外，我們要用發(fā)展的階段論去選擇，

　　觀光階段：人均1000-2000美元時(shí)發(fā)展階段是追求體驗(yàn)。休閑階段：到2000-3000美元的時(shí)候發(fā)展階段就是追求愉悅，度假階段：3000-500美元的時(shí)候發(fā)展階段就是追求健康。三養(yǎng)階段：人均GDP到5000美元以上發(fā)展階段度假經(jīng)濟(jì)興起。所以說一定要跟著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品項(xiàng)目的定位。

　　第八個(gè)方面就是一定要按市場(chǎng)的周期性規(guī)律，這次我們做了一個(gè)表。

　　第九個(gè)方面就是一定要進(jìn)入城市：參照合理房?jī)r(jià)之主要評(píng)估原則進(jìn)行判斷是否“泡沫”。

　　1房?jī)r(jià)所得比：至6倍

　　2房帶本息占家庭收入：1/3以內(nèi)

　　3、年租金：房?jī)r(jià)=1：20（一般正常值年投資報(bào)酬率為5%）

　　4、投資性需求：20%以下。

　　5、房?jī)r(jià)漲幅：短期漲幅不超過30%。

　　6、空屋率之警戒區(qū)：10%-50%。

　　在全國(guó)8個(gè)人口大于500萬(wàn)的典型城市取樣，以家庭住房面積75平米計(jì)算，按照房?jī)r(jià)泡沫水平，之主要評(píng)估萬(wàn)原則進(jìn)行判斷和參考對(duì)房?jī)r(jià)所得比和房貸本息家庭收入進(jìn)行比照。

　　一、房?jī)r(jià)所得比（房?jī)r(jià)泡沫之主要評(píng)估原則進(jìn)行判斷和參考，不超過3至6倍）北京13.0上海11.5廣州9.1深圳13.6重慶6.6成都8.6西安7.7武漢8.0

　　二、放貸本息占家庭收入（房?jī)r(jià)泡沫之主要評(píng)估原則進(jìn)行判斷和參考，1.3以內(nèi)）。北京0.69、上海0.61、廣州0.18、深圳0.72、重慶0.35、成都0.15、西安0.41、武漢0.42

　　第十個(gè)方面就是在制定異地?cái)U(kuò)張方案，設(shè)計(jì)戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作時(shí)，遵循以下五個(gè)原則：

　　1、與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略、商業(yè)模式相一致的原則；2、方案功能最大化的經(jīng)濟(jì)性原則；3、方案與企業(yè)的技術(shù)，管理水平和市場(chǎng)需求相適應(yīng)原則；4、方案實(shí)施的可行性原則；5、方案的差異化原則。

　　好，謝謝大家。