盡管新政看似對(duì)豪宅市場(chǎng)影響不大，但與去年浦東星河灣相比，上海星河灣的表現(xiàn)似乎不如前者。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 周靜怡 10月10日，兩度延遲開(kāi)盤(pán)的上海星河灣終于擺脫“噩夢(mèng)”。伴隨著新鮮出爐的上海調(diào)控細(xì)則，星河灣位于上海的第二個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)首日就銷(xiāo)售了近70%的房源，創(chuàng)造了上海今年高端住宅樓盤(pán)銷(xiāo)售最快紀(jì)錄。

　　據(jù)介紹，此次星河灣開(kāi)盤(pán)共有245套房源，總面積85596.48平方米。

　　有數(shù)據(jù)顯示，上海星河灣本期最高報(bào)價(jià)是74300元/平方米，最低報(bào)價(jià)是39000元/平方米。據(jù)了解，在開(kāi)盤(pán)日銷(xiāo)售的幾棟樓房中，報(bào)價(jià)相對(duì)較低的房源，預(yù)訂套數(shù)比較多。如8號(hào)樓預(yù)訂14套，該樓的價(jià)格區(qū)間為3.9萬(wàn)元至5.48萬(wàn)元；10號(hào)樓則只有2套預(yù)訂，該樓的價(jià)格區(qū)間為5.14萬(wàn)元至7.17萬(wàn)元。報(bào)價(jià)表上顯示，房屋總價(jià)最低為1124萬(wàn)，最高達(dá)到5240萬(wàn)元。

　　豪宅與調(diào)控

　　在上海限購(gòu)令下?lián)岄l開(kāi)盤(pán)，星河灣取得不俗的銷(xiāo)售。上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟則認(rèn)為，盡管新政看似對(duì)豪宅市場(chǎng)影響不大，但與去年浦東星河灣相比，上海星河灣的表現(xiàn)似乎不如前者。

　　“去年浦東開(kāi)盤(pán)第一天就簽了40億，銷(xiāo)售了70%-80%。而今年推出的上海星河灣，一天簽了100多套，其實(shí)也還有90多套沒(méi)出去。”陸騎麟表示。

　　目前上海的成交數(shù)據(jù)似乎與9月底無(wú)異，陸騎麟表示，盡管目前上海星河灣預(yù)訂已經(jīng)很高，但預(yù)訂不代表能成交，“肯定會(huì)出現(xiàn)客戶有問(wèn)題，這部分客戶可能一個(gè)人買(mǎi)兩套的，就卡在限購(gòu)令上，也可能貸款貸不出，因此這種成交并不代表真實(shí)的成交。”

　　事實(shí)上，在近期銷(xiāo)售相當(dāng)好的上海高端樓盤(pán)還有恒盛尚海灣，該項(xiàng)目的十號(hào)樓9月底開(kāi)盤(pán)，連同恒盛位于上海的湖畔豪庭第二期為恒盛貢獻(xiàn)了近13億元的銷(xiāo)售，占了恒盛9月銷(xiāo)售的80%。

　　然而在談及尚海灣以及星河灣兩者均出現(xiàn)熱銷(xiāo)場(chǎng)面的時(shí)候，有上海業(yè)內(nèi)人士表示，同屬豪宅，但星河灣在尚海灣面前，性價(jià)比立馬下來(lái)了。

　　該人士稱，其在考察完上海星河灣項(xiàng)目后，直呼星河灣為“豪宅的價(jià)格，住鄉(xiāng)下生活，低端的配套，經(jīng)濟(jì)適用房做鄰居。”

　　該人士認(rèn)為，上海星河灣的銷(xiāo)售，無(wú)論在不在新一輪調(diào)控的背景下，都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

　　熱銷(xiāo)的表象

　　“首先，上海星河灣的定價(jià)是有些問(wèn)題的，定價(jià)偏高。星河灣均價(jià)5萬(wàn)，但是周邊的獨(dú)棟別墅單價(jià)也比其低，周邊還有經(jīng)適房，公建配套的商品房。東面還有一個(gè)化工區(qū)，周邊也根本沒(méi)有什么配套，就一個(gè)星河灣看上去比較可以。除非就生活在星河灣里面不要出去。但是這種還是要靠大配套來(lái)支撐，小區(qū)的配套很難完全滿足生活。”該人士認(rèn)為，上海星河灣與浦東星河灣相比，差了一大截。

　　“恒盛尚海灣賣(mài)得好，實(shí)際上是這個(gè)項(xiàng)目地段真的很不錯(cuò)，但是價(jià)格卻和星河灣差不多。而浦東星河灣還算是比較接近市中心，但上海星河灣在外環(huán)外，從項(xiàng)目本身以及產(chǎn)品周邊來(lái)看，這個(gè)價(jià)格偏高，未來(lái)的升值潛力并沒(méi)有多少。”該人士在談及星河灣和尚海灣的時(shí)候，透露如是看法。

　　據(jù)了解，上海星河灣針對(duì)的客戶群并不是上海本地客戶。早前，有房企高層看好星河灣能在開(kāi)盤(pán)首日熱銷(xiāo)，并透露，星河灣在開(kāi)盤(pán)前3個(gè)月就開(kāi)始了大規(guī)模的路演，舉辦了數(shù)十場(chǎng)在上海極有影響力的公關(guān)活動(dòng)，蓄客超過(guò)1000名，但這一次推出的房源卻僅為245套，供需比達(dá)到1：4。

　　甚至有傳因?yàn)閾?dān)心星河灣入市后銷(xiāo)售過(guò)火過(guò)快，上海政府相關(guān)部門(mén)要求其放慢網(wǎng)簽速度，一天只能網(wǎng)上登記不超過(guò)5套，以達(dá)到少量多批納入上海市均價(jià)，避免豪宅集中成交引起上海全市均價(jià)大幅拉升。

　　然則目前在查看網(wǎng)上房地產(chǎn)信息時(shí)，開(kāi)盤(pán)已三日的上海星河灣目前245套房源預(yù)定為166套，已售3套，仍有76套可售，事實(shí)上并未出現(xiàn)上述供不應(yīng)求的場(chǎng)面，已售套數(shù)也并未達(dá)到每日限定的上限。

　　盡管上海星河灣項(xiàng)目戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)與浦東星河灣相近，但在地段等方便做比較，本次上海星河灣的“熱銷(xiāo)”，在新一輪調(diào)控還沒(méi)來(lái)得及發(fā)酵前，也許已經(jīng)不如預(yù)期般美好。