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　　此前一波蓄積的剛性需求已基本釋放，成交持續(xù)萎縮，房價(jià)上漲乏力。“十一”假日樓市風(fēng)光不再，各地樓市成交萎靡。

　“十一”黃金周火了旅游，冷了樓市。長假拖緩購房進(jìn)度，但更重要的原因是，房價(jià)的持續(xù)上漲對購房需求產(chǎn)生了較為明顯的抑制作用。

　　此前一波蓄積的剛性需求已基本釋放，成交持續(xù)萎縮，房價(jià)上漲乏力。“十一”假日樓市風(fēng)光不再，各地樓市成交萎靡。

　　北京：8月、9月北京一手住宅成交量環(huán)比分別下跌15%、7%，呈逐月下滑趨勢，但是相比其他城市，環(huán)比降幅較緩。

　　北京“十一”的情況比較特殊，整個(gè)假期全城都沉浸在歡慶建國60周年的喜悅氣氛中，以至于房地產(chǎn)市場備受冷落。

　　在10.1-10.10的10天內(nèi)，住宅成交量僅為2.28萬平方米。成交規(guī)模小得都無法在（圖1）中顯示出來。照此趨勢，北京10月住宅成交量堪憂。

圖1：北京住宅成交量價(jià)走勢圖（2009.3月-10月上旬）

數(shù)據(jù)來源：中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)，中原地產(chǎn)研究中心

　　上海：6月，上海一手住宅成交面積達(dá)到284萬平方米的高峰，此后逐月下滑。

　　9月，205萬平方米的成交量已跌至今年3月樓市回暖以來的最低月成交水平。

　　上海“假日樓市”2009年秋季房展會(huì)在國慶長假期間如期舉行，但依然難抵10月上旬樓市的低迷開局，國慶長假正常交易的5天時(shí)間里，上海住宅成交量為8.46萬平方米，這一數(shù)據(jù)僅僅略好于國慶長假歷史上成交最低點(diǎn)的2008年。此外，1-10日的成交量僅為9月的1成多，成交量下滑之勢依舊繼續(xù)。（圖2）

數(shù)據(jù)來源：中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)，中原地產(chǎn)研究中心

　　廣州：目前廣州一手樓的價(jià)格，已經(jīng)再度觸摸2007年的最高點(diǎn)。

　　與高價(jià)格相對應(yīng)的是，國慶假期期間的成交量明顯放緩。廣州房地產(chǎn)交易官方網(wǎng)站陽光家緣的統(tǒng)計(jì)顯示，10月1日-10月6日，廣州樓市的網(wǎng)簽量為704套，日均不足120套。與今年“五一”小黃金周的日均成交408套相比大幅下降。甚至比深度調(diào)整的2008年“十一”黃金周的日均網(wǎng)簽量148套還要少。

圖3：廣州住宅成交量價(jià)走勢圖（2009.3月-10月上旬）

圖3：廣州住宅成交量價(jià)走勢圖（2009.3月-10月上旬）

　　深圳：從今年6月份開始，隨著價(jià)格的大幅上揚(yáng)，深圳一手住宅成交量開始下降并持續(xù)大幅萎縮。（圖4）

　　深圳一手住宅成交均價(jià)由年初的10971元/平方米竄至9月的20941元/平方米，價(jià)格翻了一倍；與其形成鮮明對照的是，相較上半年高峰，9月成交量萎縮近6成。

　　進(jìn)入10月，不少新盤趁國慶黃金周入市銷售，由于加大了促銷力度，使得近兩周全市新房的成交量從谷底反彈；由于別墅銷售份額的減少，全市的成交均價(jià)從高位大幅回落。8月份成交均價(jià)為每平方米19368元，9月份更是突破2萬元大關(guān)。10月初回落至18044元/平方米。

　　近半年房價(jià)上揚(yáng)已經(jīng)透支了有效購買力，購房者更多地選擇持幣觀望。

　　外加市場存在諸多制約因素，房價(jià)高位徘徊，預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌的情況。

　　因素一：房貸收緊

　　銀監(jiān)會(huì)此前已下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求銀行加強(qiáng)對房貸的監(jiān)管力度，防止信貸資金違規(guī)流入樓市。而為了從源頭防范風(fēng)險(xiǎn)，下一步監(jiān)管部門很可能加強(qiáng)對房企授信的監(jiān)管。

　　此外，央行上?？偛抗嫉牡谌径蓉泿判刨J數(shù)據(jù)顯示，滬上中資銀行房貸高位回落。9月份新增個(gè)人住房貸款138.4億元，雖然同比多增142.5億元，但較上月明顯減少31.8億元。

　　因素二：救市政策到期

　　國務(wù)院去年12月出臺(tái)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(即131號文件)，決定對自住型和改善型住房信貸實(shí)行優(yōu)惠政策，首付比例降至20%，利率打七折。此外，對二手房交易的營業(yè)稅也進(jìn)行了大幅調(diào)整，比如原來超過5年免征改為超過2年即免征。

　　這個(gè)政策的出臺(tái)以及寬松的信貸環(huán)境直接催暖了國內(nèi)樓市。如今，該政策即將在今年的12月31日到期，屆時(shí)各類優(yōu)惠政策是否繼續(xù)執(zhí)行，還是恢復(fù)原樣，目前從中央政府層面仍無明確的信息透露出來。

　　因素三：開發(fā)商手中有糧心中不慌

　　從已披露的三季報(bào)來看，房企業(yè)績同比增幅明顯。開發(fā)商沒有資金壓力，出現(xiàn)大幅降價(jià)促銷的可能性較小。本次黃金周，開發(fā)商似乎也在放“長假”，加緊出貨銷售的意愿比過去任何國慶長假都淡。