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　　6月份深圳住宅市場供應(yīng)以大戶型為主，夾雜部分中小戶型。全市批準(zhǔn)預(yù)售面積23.34萬平方米，合計2547套。

　　第一部分：6月份宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)及主要房地產(chǎn)政策

　　一、6月份宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)

　　6月份，金融機構(gòu)人民幣貸款新增15304億元。截至上半年，金融機構(gòu)新增人民幣貸款累計已達(dá)7.37萬億元。由于上半年貨幣信貸的持續(xù)放量，市場對年底貨幣政策微調(diào)的預(yù)期進一步提高。

　　由于上半年貨幣信貸持續(xù)超預(yù)期的高速增長，國內(nèi)通脹壓力和資產(chǎn)泡沫問題再度引起各方關(guān)注，不少經(jīng)濟學(xué)家和機構(gòu)紛紛預(yù)期，四季度貨幣政策取向?qū)兴{(diào)整。央行研究局局長張健華日前也撰文稱，建議在保持貨幣政策總體寬松的同時，適時適度進行微調(diào)。

　　二、6月主要房地產(chǎn)政策

　　1、6月15日，財政部、國家稅務(wù)總局公布了“關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知”，明確只有直系親屬間贈與房屋等三種情形可對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅，其他均需繳納20%的個人所得稅，以打擊借假贈與逃避個人所得稅等問題。

　　2、6月25日，國土資源部副部長贠小蘇透露，由于各地小產(chǎn)權(quán)房的情況不一樣，中央或國土資源部不會出臺統(tǒng)一的處理意見。國土資源部與各地共同從實際出發(fā)，認(rèn)真調(diào)研，依法合情合理地處理。贠小蘇說，小產(chǎn)權(quán)房實際上是無產(chǎn)權(quán)的違法建筑，要依法認(rèn)真處理。面對復(fù)雜情況，共同從實際出發(fā)，認(rèn)真調(diào)研，依法妥善處理，積極主動處理，這才是基本態(tài)度。

　　第二部分：6月份深圳樓市分析

　　一、土地市場

　　深圳的土地市場6月迎來推地高峰，推出的5塊居住用地均成功出讓，建筑面積共達(dá)61.56萬平方米。其中有4塊地位于寶安，一塊位于福田。

　　位于寶安區(qū)的三塊捆綁出讓土地，建筑面積共40.60萬平方米，平均樓面地價達(dá)6429元/平方米，創(chuàng)出該片區(qū)的新“地王”。福田區(qū)出讓的舊改項目居住用地，建筑面積1.85萬平方米，除去回遷部分，樓面地價高達(dá)15550元/平方米，為近年來深圳土地市場新高。

　　土地市場的升溫說明開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)已得到緩和，開發(fā)商新一輪的土地儲備已開始。

　　二、新房市場

　　(一)、供應(yīng)分析

　　在投資需求入市、樓市進一步回暖的推動下，開發(fā)商推盤的速度明顯加快，大戶型產(chǎn)品趁此輪市場上升趨勢及時推出。6月份深圳住宅市場供應(yīng)以大戶型為主，夾雜部分中小戶型。全市批準(zhǔn)預(yù)售面積23.34萬平方米，合計2547套，環(huán)比5月分別增加8.18%和32.73%。全月開盤項目多達(dá)24個，包括萬科第五園疊墅、萬科里城、深業(yè)東城上邸、花語岸、振業(yè)巒山谷、水藍(lán)灣、深業(yè)紫麟山花園、招商依山郡3期、中海大山地公館等。

　　(二)、成交分析

　　1、6月深圳新房市場總體情況：量跌價升

　　2009年6月份全市新房共成交66.4萬平方米/6982套，成交均價14908元/平方米，龍崗、寶安、南山是成交量最集中的三大區(qū)域，共成交56.7萬平方米/5900套，占全市總量的85%。龍崗區(qū)成交25.6萬平方米/2916套，占全市總量近四成，成交均價9159元/平方米，寶安區(qū)成交以中大戶型為主，共成交16.9萬平方米/1230套，占全市總量的25.5%，成交均價15574元/平方米，南山區(qū)成交以中小戶型物業(yè)為主，共成交14.2萬平方米/1754套，占全市總量的21.4%，成交均價17258元/平方米，福田區(qū)成交4.7萬平方米/556套，占全市總量的7.1%%，成交均價28004元/平方米，羅湖區(qū)成交3.3萬平方米/365套，約占全市總量的5%，成交均價17255元/平方米，鹽田區(qū)成交1.7萬平方米/161套，是全市成交量最少的區(qū)域，僅占總量的2.6%%，成交均價高達(dá)34311元/平方。

　　2、各區(qū)成交分析

　　本月除福田外，各區(qū)成交均有不同程度的下跌，而各區(qū)的成交均價都呈現(xiàn)不同程度的上漲。

　　寶安區(qū)由于寶安區(qū)由于萬科蘭喬花園、曦城、觀湖園、中糧瀾山花園、龍岸花園等大戶型豪宅項目集中入市，新房成交1230套，環(huán)比下跌12.7%，但成交面積卻上升5.8%，也拉升了寶安區(qū)的成交均價，達(dá)15574元/m2，環(huán)比上升25.5%。

　　福田區(qū)新房成交量價齊升，成交556套，環(huán)比上升102.2%，成交面積46586 m2，環(huán)比上升72.3%，成交均價達(dá)28004元/ m2，環(huán)比上漲19.8%。

　　龍崗區(qū)新房成交有下跌較大，其中新房成交2916套，環(huán)比下跌21.8%；255922 m2，環(huán)比下跌22.0%，成交均價再次沖上9000元，為9159元/ m2，環(huán)比上漲5.5%。

　　羅湖區(qū)新房成交量繼5月份后再次大幅減少，共成交365套，環(huán)比減少20.3%，成交面積為32634平方米，環(huán)比減少26.8%，成交均價再3.2%至17255元/平方米。

　　南山區(qū)成交套量與成交面積也都大幅下降，成交1754套，下降25.8%；142438平方米，下降27.2%，成交均價17258，小幅上漲2.8%。

　　鹽田區(qū)成交套數(shù)減少34.3%，為161套，成交面積17207平方米，環(huán)比下跌了17.3%，由于頂級豪宅天麓熱銷，推動鹽田區(qū)房價成深圳全市最高區(qū)域，達(dá)34363元/平方米，環(huán)比暴漲達(dá)43.0%。

　　3、深圳全市本月成交TOP10樓盤分析

　　深圳全市6月份成交量最大的前10名樓盤共成交23.4萬平方米/2625套，占全市總成交量的近1/3。

　　和黃地產(chǎn)在觀瀾的別墅項目入市受到市場追捧，熱賣46499.55平方米/301套，以絕對的優(yōu)勢登上了深圳市樓盤成交龍虎榜冠軍寶座；龍崗中心城新入市項目華業(yè)玫瑰郡以過硬的品質(zhì)和極富競爭力的價格塑造其超高的性價比，得到市場的高度認(rèn)同，連續(xù)2個月入圍全市樓盤成交龍虎榜TOP10，6月銷售28197.43平方米/341套，位居全市亞軍；擁有無敵海景的半島城邦持續(xù)熱銷，連續(xù)3個月躋身全市樓盤成交龍虎榜TOP10，5月以26650.71平方米/301套的成交量取得季軍排名；雄踞深圳黃金地段的卓越世紀(jì)中心，雖然價格不菲，但買家仍然趨之若鶩，其公寓類產(chǎn)品狂賣25204.45平方米/351套，位居第四；萬科第五園四期開盤熱銷，以21789.68平方米/321套位居第五；諾德假日花園繼續(xù)刷新它自己創(chuàng)下的記錄，連續(xù)5個月上榜全市樓盤成交龍虎榜TOP10，6月份以20492.51平方米/265套位居第六；位于龍崗中心城的公園大地在新推單元的帶動下6月份實現(xiàn)17951.94平方米/123套的銷售業(yè)績，位居第七；占據(jù)龍城優(yōu)勢地段的萬象天成乘著旺銷的勢頭，連續(xù)2個月進入全市樓盤成交龍虎榜TOP10，6月份以15998.38平方米/230套位居第八；位于前海的依云伴山也連續(xù)2個月進入全市樓盤成交龍虎榜TOP10，6月份以15532.29平方米/192套位居第九；龍崗品牌大盤振業(yè)巒山谷的低價表現(xiàn)出極大的誘惑力和競爭力，共銷售15366.46平方米/200套，位居第十。

　　三、6月份深圳二手房市場分析

　　(一)成交分析

　　1、6月份全市二手商品房成交概況

　　與新房市場的成交萎靡相比，深圳二手房市場成交繼續(xù)創(chuàng)新高：6月份成交14386套、1319679平方米，環(huán)比上漲分別為31.1%和36.8%。新房價格上漲過快，將一部分自住需求擠入二手房市場、投資客開始進入二手房市場，是二手房成交不斷放大的原因。

　　2、6月份新房、二手房成交比較

　　6月份深圳新房成交下滑，二手房成交量上漲，導(dǎo)致本月新房二手房成交套數(shù)比達(dá)1：2.06。福田區(qū)仍是二手房成交最活躍的區(qū)域，二手房成交量是新房的6倍以上。龍崗區(qū)二手房成交量基本與新房持平。寶安、羅湖、南山區(qū)二手房成交量都超過二手房。鹽田區(qū)6月份二手房僅成交一套，仍處低迷狀態(tài)。

　　第三部分：2009年上半年深圳房地產(chǎn)市場分析

　　一、2009年上半年新房市場分析

　　1、、成交分析

　　上半年深圳樓市成交同比08年“量升價跌”：新房成交總套數(shù)41384套，成交面積3876284平米，已達(dá)去年新房成交量408萬平方米的95%，接近2008年全年的成交總額。成交均價各月環(huán)比均有上升。

　　上半年深圳各區(qū)成交中，福田區(qū)成交均價居首位，龍崗區(qū)成交面積占全市成交面積比例最高。

　　1月開始，深圳樓市總體成交情況明顯好轉(zhuǎn)，春節(jié)期間積累的剛性需求釋放，在年后得到明顯體現(xiàn)，3月的成交環(huán)比上升過5成(65.9%)。5月份各開發(fā)商以春交會及端午節(jié)等節(jié)點為契機陸續(xù)推出新品，成交量繼續(xù)上升，3-5月3個月成交均維持高位。6月份，成交開始下滑。

　　二、2009年上半年二手房市場分析

　　2008年深圳全市二手住宅成交約51210套，成交面積442.18萬平方米。2009年上半年深圳二手房成交套數(shù)、成交量都已經(jīng)超過2008年全年的成交量。

　　福田區(qū)成交最多，為14487，占全區(qū)二手房成交套數(shù)的25%，龍崗、羅湖兩區(qū)分別成交11406套和11138套，各占全市成交問題的將近20%，寶安區(qū)8693套的成交量占全市成交總量的16%。鹽田區(qū)上半年僅有4套成交。

　　三、住宅存量分析

　　2009年1月1日至6月30日，新房可售住宅套數(shù)消耗了將近一半(41.8%)，可售面積消耗了超過1/3，其中，寶安的銷售住宅面積最多，為9503套。

　　第四部分：后市研判

　　6月深圳商品住宅成交均價漲至14908元/平方米，同比上漲2.29%，環(huán)比上漲14.39%?；仡櫧衲?月份，全市成交均價僅10994元/平方米，1-6月的總體成交均價也僅為12340元/平方米。顯然，“量在價先”，一季度樓市“小陽春”后，雖然同比去年均價下跌了5%，但房價環(huán)比上漲幅度已是近年之最。其它一線城市方面，北京上半年的二手房成交套數(shù)預(yù)計達(dá)十萬套，遠(yuǎn)超去年的四萬套，“廣渠門15號”地塊出讓再現(xiàn)“面粉貴過面包”現(xiàn)象；而上海6月份的成交價量數(shù)據(jù)，也已接近歷史最高水平。

　　對此，許多經(jīng)濟學(xué)家紛紛表示上半年樓市大漲僅為短暫現(xiàn)象，下半年市場必然下跌。我們認(rèn)為，即使下半年出現(xiàn)階段性調(diào)整，價格也不會回到今年5月份之前水平，事實上大多數(shù)人已經(jīng)錯失了低位買進資產(chǎn)的最佳時機。

　　有專家分析，目前各一線城市“投資”型置業(yè)者比例已經(jīng)達(dá)到了30%以上，如果無法有效遏制這股投資熱，房價必然在擊鼓傳花中越炒越高，對于普通自用購房者和銀行來說，未來面臨的壓力和風(fēng)險十分巨大。

　　我們認(rèn)為：

　　1、作為全國房地產(chǎn)市場“先行指標(biāo)”的深圳樓市已有“滑坡”跡象。深圳5月份銷售新房8479套(77.6萬平方米)，而6月份成交面積為6982套(66.4萬平米)，環(huán)比下降了17.7%。價在量先，成交量下滑說明購買者開始觀望，新房價格繼續(xù)上漲的動能開始不足。

　　2、每年三季度都是樓市銷售淡季，炎熱氣候不適宜大規(guī)模的開盤和營銷活動；同時，股市沖上三千點后預(yù)計持續(xù)火爆，將分流樓市投資資金。

　　綜上結(jié)論，新房市場狂熱氛圍將逐步冷卻，三季度價量出現(xiàn)階段性調(diào)整的可能性很大。自用型買家宜冷靜觀望，投資者應(yīng)根據(jù)投資回報率和產(chǎn)品性價比，耐心選擇時機再行入市。