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　　上半年廣州各項物業(yè)租賃市場表現(xiàn)低迷的重要原因是外資公司租賃未見明顯復(fù)蘇，且大型機構(gòu)對市場態(tài)度仍趨保守。

　　觀點網(wǎng) 鄔瓊 仲量聯(lián)行廣州二季度報告顯示，事實遠(yuǎn)非如想象當(dāng)中那樣樂觀。

　　“個人投資者入市欲望強烈，但機構(gòu)投資者仍在觀望，入市速度比機構(gòu)投資者慢。”仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部主管陳錦平表示。

　　據(jù)仲量聯(lián)行二季度廣州市場研究報告顯示，除住宅市場之外，各類租賃市場均未見樂觀，大型的機構(gòu)投資者并未進(jìn)入市場。

　　低迷的租賃市場

　　一種理解是廣州上半年租賃市場的整體低迷。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州商鋪市場租金下降幅度高達(dá)16.5%，甲級寫字樓租金下降11.6%，產(chǎn)業(yè)園租金下降2.0%，物流園上升0.1%。而上半年廣州豪宅市場的租金則下降了4.2%。

　　似乎所有的租金水平下降均與金融危機及急劇增長的供應(yīng)量相關(guān)。

　　仲量聯(lián)行表示，由于外資公司本身處于成本考量，導(dǎo)致外資租戶的寫字樓擴張欲望低迷，從而造成了整個廣州寫字樓市場的持續(xù)低迷。

　　盡管仲量聯(lián)行方面認(rèn)為，由于寫字樓租金下跌導(dǎo)致部分內(nèi)資公司擴充寫字樓的欲望增強，但是由于廣州下半年寫字樓供應(yīng)量巨大，因而廣州寫字樓市場仍不樂觀。

　　仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖認(rèn)為，隨著廣州寫字樓供應(yīng)量的增加以及需求復(fù)蘇步伐緩慢，預(yù)計下半年廣州寫字樓市場的空置率將超過20%。

　　“下半年租金仍會下跌，但預(yù)計下跌幅度會有所減緩。”馬煒圖說。

　　與寫字樓面臨同樣困境的是商鋪市場。仲量聯(lián)行認(rèn)為，廣州部分核心區(qū)域的商場已經(jīng)出現(xiàn)商鋪空置的情況。雖然廣州消費品零售額的增長雖較去年上升11.4%，但這是近年來的最低升幅。而上半年商鋪市場租金下調(diào)為所有物業(yè)中租金下調(diào)幅度最大的，達(dá)到了11.6%。

　　而2009年上半年表現(xiàn)出色的豪宅市場則出現(xiàn)了價格上漲但租金下調(diào)的局面。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年廣州豪宅市場租金下調(diào)4.2%。仲量聯(lián)行認(rèn)為，這與金融危機下外資公司中高層管理人員的住房租賃市場調(diào)整有關(guān)，該部分市場在2009年下半年不會有明顯改善。

　　觀望的需求

　　仲量聯(lián)行認(rèn)為，上半年廣州各項物業(yè)租賃市場表現(xiàn)低迷的重要原因是外資公司租賃未見明顯復(fù)蘇，且大型機構(gòu)對市場態(tài)度仍趨保守。從住宅市場成交上升82%的情況判斷，目前進(jìn)入物業(yè)銷售市場的主要為個人投資者及部分國內(nèi)公司。

　　但事實上境外投資者并未對經(jīng)濟(jì)表示樂觀態(tài)度，主要原因是因為外資公司本身的經(jīng)營壓力及對市場的觀望態(tài)度。

　　資料顯示，廣州首五個月外貿(mào)出口額同比下降了21.6%。而消費增長幅度并非如預(yù)期。并因此影響到廣州寫字樓及商鋪市場的需求。

　　此外，早前廣州市場相關(guān)商業(yè)金融用地的集中供應(yīng)，則可能在未來一段時間內(nèi)為廣州提供巨量的商鋪、商場及寫字樓。此部分供應(yīng)量將給未來的廣州商鋪市場及寫字樓市場帶來進(jìn)一步的壓力。

　　仲量聯(lián)行認(rèn)為，如果外資公司沒有寫字樓的擴張需求的話，那么廣州寫字樓及豪宅租賃乃至商鋪租賃市場依然面臨巨大的壓力。