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　　募集資金中有17億元將投向青島世奧大廈、江蘇常熟世茂世紀(jì)中心、蘇州世茂運(yùn)河城商業(yè)、北京世茂國(guó)際中心。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 林向 世茂股份7月13日公告宣布，將向不超過(guò)10家的特定對(duì)象，包括基金公司、券商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資者等進(jìn)行定向增發(fā).，募集資金20億。募集資金中有17億元將投向青島世奧大廈、江蘇常熟世茂世紀(jì)中心、蘇州世茂運(yùn)河城商業(yè)、北京世茂國(guó)際中心等四個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這四個(gè)項(xiàng)目的總投資額高達(dá)133億元；剩余3億元用于補(bǔ)充世茂股份的流動(dòng)資金。

　　融資

　　世茂股份表示，本次增發(fā)不會(huì)影響許榮茂的實(shí)際控制人地位。許榮茂合計(jì)持有世茂股份8.69億股，占世茂股份總股本的74.26%。按照本次非公開(kāi)發(fā)行的數(shù)量上限測(cè)算，本次非公開(kāi)發(fā)行完成后，以許榮茂為實(shí)際控制人的股東持有發(fā)行人的股份占發(fā)行人股本總額的比例不低于65.82%。

　　此外，世茂股份董秘辦工作人員接受觀點(diǎn)網(wǎng)采訪時(shí)表示，在此次募集資金投向的四個(gè)項(xiàng)目中，除了青島世奧大廈項(xiàng)目之外，都已經(jīng)開(kāi)工。

　　公告顯示，青島世奧大廈項(xiàng)目是4月29日世茂股份與合作方青島世奧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聯(lián)手，作為惟一的競(jìng)拍者，以每平方米4250元的低價(jià)聯(lián)合競(jìng)得。項(xiàng)目位于青島市南區(qū)，總體規(guī)劃為2幢超高層塔樓，分別為服務(wù)式公寓塔樓（339米）和綜合塔樓（260米），預(yù)計(jì)建筑面積24.69萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資為39.88億元。

　　根據(jù)世茂股份估算，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額46.46億元，銷(xiāo)售毛利率約為34%，出租物業(yè)投資回收期約為8年，項(xiàng)目預(yù)計(jì)綜合收益率將達(dá)15.39%，具有較好的經(jīng)濟(jì)可行性。項(xiàng)目將集辦公樓、酒店、服務(wù)式公寓以及商業(yè)于一身，發(fā)展成為獨(dú)具特色和前瞻性的高檔綜合發(fā)展項(xiàng)目。

　　而江蘇常熟世茂世紀(jì)中心項(xiàng)目位于常熟老城區(qū)的東北部，是常熟新城規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目建筑面積98.15萬(wàn)平方米，總投資額度為44.94億元，目前該項(xiàng)目已開(kāi)工，投入募集資金4億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。公司預(yù)測(cè)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額54.19億元，銷(xiāo)售毛利率約為42%，而出租物業(yè)，投資回收期約為12年，項(xiàng)目綜合收益率達(dá)11.41%。

　　除此之外，蘇州世茂運(yùn)河城預(yù)計(jì)總投資為22.3億元。北京世茂國(guó)際中心項(xiàng)目則位于北京三里屯。

　　世茂股份表示，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)具有前期資金投入大、開(kāi)發(fā)及投資回報(bào)期較長(zhǎng)的特點(diǎn)。因此，在目前我國(guó)土地價(jià)格不斷攀升，土地出讓金及開(kāi)發(fā)建設(shè)資金支付要求日趨嚴(yán)格的背景下，商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商如同時(shí)從事多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及增加合理的土地儲(chǔ)備，將進(jìn)一步加大預(yù)售或可出租項(xiàng)目的資金回籠的壓力。

　　另一方面，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家相關(guān)經(jīng)濟(jì)、金融、相關(guān)行業(yè)政策調(diào)整的影響較大。如國(guó)家信貸政策、土地政策、稅收政策等的變化，都會(huì)影響到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)的資金回籠速度以及信貸資金來(lái)源。一旦銷(xiāo)售、出租或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、對(duì)外融資遇到困難，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)將面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司需要保持與未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)規(guī)模相匹配的流動(dòng)資金以降低公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及增加合理土地儲(chǔ)備對(duì)資金的需要。

　　重組之后

　　值得注意的是，近3個(gè)月來(lái)世茂股份動(dòng)作頻頻。

　　5月4日，世茂股份與合作方青島世奧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聯(lián)手競(jìng)得上述青島市世奧大廈項(xiàng)目地塊。

　　6月4日，世茂股份宣布，5月26日與南京市國(guó)土資源局簽訂了《土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》，向南京世茂濱江新城項(xiàng)目（二期）新增開(kāi)發(fā)面積48.3萬(wàn)平方米，并繳納土地出讓金17.2億元。

　　2009年6月12日，世茂股份第五屆董事會(huì)第四次會(huì)議決議公告：關(guān)于同意公司與世茂房地產(chǎn)簽署《<不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議>項(xiàng)下的相關(guān)交易安排》的決議。協(xié)議規(guī)定，對(duì)于單獨(dú)的商業(yè)地產(chǎn)，將由世茂股份獨(dú)立投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。世茂房地產(chǎn)（0813HK）、許榮茂和關(guān)聯(lián)人承諾將不從事該等商業(yè)地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。對(duì)于單獨(dú)的住宅和酒店項(xiàng)目，將由世茂房地產(chǎn)獨(dú)立投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。世茂股份承諾將不從事該等住宅和酒店項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。

　　世茂集團(tuán)主席許榮茂在6月2日舉行的股東大會(huì)上表示，重組的目的是為了解決世茂房地產(chǎn)和世茂股份同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。此前世茂股份的定位是建筑面積20萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目，和10萬(wàn)平方米以下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。重組完成后，世茂股份將主要從事大陸地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

　　此外，世茂股份宣布更改會(huì)計(jì)政策，采用公允價(jià)值模式計(jì)量盈利。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

　　招商證券發(fā)表研究報(bào)告指出，在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)上市公司中，目前全面實(shí)行公允價(jià)值計(jì)賬的只有世茂股份一家。