男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　流動性、供求、季節(jié)與通脹預期等多重因素交織下，樓市或將比2007年更加瘋狂

　　宏觀層面的寬松貨幣、極低的實業(yè)投資意愿、實際利率的下降、加杠桿化在迅速展開等；行業(yè)層面長期趨緊的供求狀況、低廉的交易成本、持有物業(yè)的低成本等，都使得我國發(fā)生新一輪地產泡沫的概率極大。

　　對比上一輪2007年的地產牛市，本輪可能更為瘋狂——首先是史無前例的流動性寬松；其次是上一輪牛市國內政策面自由度比較高，而目前的情況不是國內可以完全自己主導；再次是在可以預見的未來，供求關系的緊張程度超過以往；最后則是通脹預期要比以往更為強烈。

　　但經濟學家高善文博士年初時即警告，大多數(shù)的“下半場”都是以悲劇收場的，“下半場”起來后如何見好就收，是對政策制定的最大挑戰(zhàn)。

　　房地產泡沫是歷史上最常出現(xiàn)的泡沫，目前我國房地產行業(yè)從宏觀到微觀都使得發(fā)生新一輪地產泡沫的概率極大——宏觀層面的寬松貨幣、極低的實業(yè)投資意愿、實際利率的下降、加杠桿化在迅速展開等；行業(yè)層面長期趨緊的供求狀況、低廉的交易成本、持有物業(yè)的低成本等。

　　無論是地產泡沫還是其他泡沫，最終仍需落實到供求層面來觀察行業(yè)的走向。

　　今年初，市場曾擔憂高庫存給行業(yè)復蘇帶來沉重壓力，事實上庫存壓力并不可怕——隨著銷量回升，庫存消化周期將低于市場預期。此外，從2008年四季度樓市反彈以來的市場銷量、價格變化以及需求特點，可以斷言行業(yè)銷量在2008年已經觸底，價格也早已企穩(wěn)，本輪樓市不僅僅具備較強的反彈延續(xù)性，而是步入復蘇階段，后市將震蕩上行。

　　對比上一輪的地產牛市，本輪有幾個更為積極的因素：首先是史無前例的流動性寬松；其次是上一輪牛市外圍經濟還很好，國內政策面自由度比較高，而目前的情況不是國內可以完全自己主導的；再次就是在可以預見的未來，供求關系的緊張程度超過以往，目前潛在的供給緊張程度已經超過2005年；最后就是通脹預期要比以往更為強烈，而目前通脹還沒有真正到來，這一輪反彈中投資需求活動程度仍然不高，隨著通脹預期的愈演愈烈，投資活動將盛極一時。

　　綜合看來，目前地產仍處于新一輪牛市的起點，其演繹的頂峰或許比2007年更瘋狂！

　　樓市：震蕩上行復蘇路

　　樓市已經步入復蘇，然而復蘇之路注定不會平坦。

　　第一，名義房價未有大幅下降。前次房地產市場調整的根本原因正是房價過高，依靠政府減免稅費以及按揭貸款利率7折優(yōu)惠、加上房價自身小幅調整等多重因素，使得房價及租售比進入購房者的可承受范圍內，從而大幅縮短了行業(yè)調整時間并促使行業(yè)步入復蘇。但成交量回升使得價格立即出現(xiàn)反彈，并開始重新脫離居民購買力，剛性需求在短期內將受到一定的壓制。

　　應該看到，此次購買力的提升是由于稅費及利率的折扣，房價并沒有下跌多少，而且到今年5月，房價已基本反彈回來，甚至很多項目價格還超過了 2007年的高點。未來房價若大幅上升，給居民帶來的購房負擔超過政策優(yōu)惠的減免，宏觀經濟又沒有明顯回升對未來收入形成強有力支撐的話，2008年的情況還會再現(xiàn)。

　　第二，二季度以來，通脹預期使得避險資金大量涌入樓市，樓市熱銷時間得以延長。但目前距真正通脹仍有一定距離，需要注意通脹預期因新增流動性減少而在短期內減弱，從而影響投資性需求。

　　第三，樓市在三季度將面臨銷售淡季，銷量回落是情理之中的事情。

　　需求：未到過度擔憂時

　　國外經驗表明，住宅需求水平增長速度與城市化速度密切相關。如，日本城市化率從1964年的43%增長至63%的第一個五年正是城市化增長的高峰期(期間內城市化率不到50%)，也是新增住宅增速的高峰期，新增住宅數(shù)量在這一時期復合增長率達到9.28%，之后隨著城市化進程放緩而有所回落，在第二個五年復合增速滑落至4.98%。而美國則在城市化達到較高水平后，住宅需求仍維持在較高水平。主要是因為美國住房市場的一個重要特點是其新建住宅的平均面積明顯增大，城市化達到較高水平后，住房消費市場的升級，即從“有房住”轉向“住大房”同樣能夠支撐需求繼續(xù)增長。

　　長期來看，城市化進程中住宅需求總體處于上升通道，城市化的速度主導了住宅需求水平增速的高低。即，城市化進程放緩，潛在需求的增長也隨之放緩。

　　我國城市化在2008年之前保持年均1個百分點以上的高速增長，2008年城市化率僅提高0.74個百分點，開始由高速增長轉入快速增長階段。因此，與之對應住宅需求的增長速度也將放緩，但仍處于快速增長階段。從長期來看，這也是房地產需求無需擔心的根本原因。

　　如果說對長期住宅需求存在抑制因素的話，那么主要就是全國人口的老齡化。但在未來二三十年，由于城市化進程仍較快，城市人口仍將快速增加。

　　但就短期而言，則要看投資性需求能否接力剛性需求。

　　隨著二季度房地產市場銷量大幅增加，開發(fā)商迅速提價，從四大一線城市來看，北京目前市區(qū)房價相對于2008年10月已經反彈了40%，即使剔除保障性住房的影響，房價也反彈了30%左右；深圳目前房價相對于2009年1月份低點的反彈幅度已接近30%；上海、廣州等城市房價也從低點出現(xiàn)了20% 左右的反彈。

　　天津、大連、杭州、寧波、廈門、福州、武漢、長沙、重慶等二線城市房價也都出現(xiàn)了10%-30%左右的反彈。房價的快速反彈使得自住需求壓力驟增，但壓抑剛性需求經過一段時間的釋放之后，自住需求短期內正面臨難以為繼的境況。

　　從國內一線城市的需求結構來看，2009年3月份以前，購房主要用于自住需求，尤其是首次置業(yè)占了絕大部分，投資性需求很少。3月份以后，改善性需求的比例逐步增加，投資性需求也開始入市，主要表現(xiàn)是各城市成交戶均面積明顯增大，大戶型和豪宅成交明顯好轉。這可能是由于各國央行大規(guī)模向市場注入流動性，使得通脹預期在3月份后顯著升溫，部分避險資金涌入樓市，帶動成交量上揚。

　　中長期，美元可能將大幅貶值，全球大宗商品包括資產價格面臨較大的上漲壓力。從歷史情況來看，房地產銷量在通脹真正出現(xiàn)前表現(xiàn)最好，尤其是在通脹初期，這也是通脹預期最強烈的時候，部分剛性需求也會因預期房價上漲而入市，而一旦通脹達到較高水平，政府必然提高利率和緊縮信貸，進而影響房屋銷量。

　　三季度，需要關注通脹預期短期內可能減弱的情況。如果流動性出現(xiàn)變化，那么原先強烈的通脹預期有可能在短時間內減弱，加上房價短期反彈幅度較大，投資空間明顯受到壓縮，則投資性需求可能減弱。

　　供給：未來兩年可能吃緊

　　2005年以來，從全國情況來看，竣工面積一直小于銷售面積，行業(yè)處于供不應求狀態(tài)。直到2008年供求關系出現(xiàn)反轉，市場供過于求，其主要原因是銷量下降了20%左右，而供應基本維持在2007年的水平。

　　另外，2005年以來，土地購置面積一直只有銷售面積的60%左右，四大一線城市更是只有30%左右，長期供求矛盾尖銳。2004-2007 年，四大一線城市樓市供不應求，2008年銷量大幅下降38%，才使得供求關系發(fā)生逆轉，但同時供給也在萎縮，竣工面積下降了23%，新開工面積和土地購置面積分別下降了8%和24%。

　　因此，行業(yè)供過于求可能只是一個短期現(xiàn)象，當銷售恢復到正常水平，供過于求的狀況將會重新出現(xiàn)。

　　目前，地產行業(yè)去庫存化過程已近完成，市場重新轉向供不應求。從長城證券跟蹤的13個城市來看，按最近4周的平均銷量來看，平均消化時間為26 周(6個月)，供求關系處于正常情況的下限。如果按2009年以來的銷量來計算，則平均消化時間為36周(9個月)，處于正常情況的上限，總體來看，供求基本平衡。

　　但上海、杭州、南京等城市“供不應求”情況嚴重，只有東莞、寧波、青島等城市的供給壓力仍然較大，因此，供求關系已經出現(xiàn)分化，一線城市供求關系緊張，二線城市供求基本平衡。

　　除了定性分析，定量分析供求的關系也非常重要。與其他任何市場一樣，住宅市場也存在潛在需求，而預期等因素則在潛在需求的基礎上影響年度需求釋放速度，進而影響實際成交量。

　　我們以市場較為均衡時期的狀態(tài)為樣本測算出樓市均衡狀態(tài)下的需求，得到量化的每年的潛在需求。由于市場成交與潛在需求的差異較大，每年總會有透支或壓抑，考慮透支或壓抑后的需求，我們稱為實際潛在需求，采用這一指標作為衡量潛在需求的量化指標。

　　對于供給面，我們采用修正的竣工面積作為潛在供給的指標。由于開發(fā)周期問題，每年的供給事實上與上年施工面積的關系最大，因此，我們先算出每年竣工面積與上年施工面積的比值，將異常值剔除后的平均比值作為潛在竣工施工比值，每年的潛在供給則依據(jù)上年施工面積與潛在竣工施工比值估算得出。

　　最后，我們用實際潛在需求/潛在供給的比值來衡量供求的關系，該值越大，則供應越緊張。由于各個城市之間的差別，該比值主要用于城市自身的縱向比較，來衡量2009年的供求關系狀態(tài)大概處于歷史上的何種狀態(tài)，并以此作為其他指標預測的依據(jù)。

　　就全國范圍而言，在2000年至2006年間，價格與成交量均沒有大幅的波動，意味著這段時期可以近似地認為市場處于較為均衡的狀態(tài)。通過每年的潛在需求水平和城市人口計算出每年的基準潛在需求，再減去上年透支或者加上上年壓抑需求后得出當年的實際潛在需求。計算結果顯示，2009年、2010 年的全國范圍內的潛在需求分別為6.96億平米、8.05億平米。

　　根據(jù)上述思路計算，2009年、2010年，全國范圍內住宅的潛在供給則分別為6.61億平米、7.14億平米。

　　即，2009年、2010年全國范圍內實際潛在需求與潛在供給的比值分別為1.05、1.13，均高于2008年的0.93，顯示需求大于供給的情形逐步嚴重?？v向比較，2008年的供需緊張程度與2002年相當，2009年則介于2004年、2005年之間，而2010年的供求緊張程度則相當于2005年。

　　從2008年的供需情況來看，雖然供大于求但并不嚴重。樓市在2007年瘋狂透支1.18億平米，2008年市場整體仍處于小幅透支狀態(tài)，而隨著時間推移，未來兩年，市場需求將重新進入被壓抑的狀態(tài)。

　　與全國整體情況不同，四大一線城市城市化程度已經很高，房地產市場已經步入成熟階段，市場總需求已經基本穩(wěn)定。因此，我們以新房、二手房成交總量來衡量其總需求，剔除過高、過低年份的成交數(shù)據(jù)后，其均值可以看作是基準潛在總需求。然后以基準潛在總需求加上上年被壓抑的需求或者減去上年透支的需求，以此推算各年實際潛在總需求。而新房的實際潛在需求則根據(jù)實際潛在總需求與新房成交占新房、二手房成交總量的比例計算得出。

　　根據(jù)分析，深圳、廣州供求關系的緊張程度將回到2005年的水平，而北京、上海則相當于2004年的程度。從整體來看，四大一線城市未來兩年的供求關系緊張程度將超過2004-2005年的水平，為近幾年來最緊張的狀態(tài)。

　　樓市或將比2007年瘋狂

　　過剩的流動性有三個流向：儲蓄、投資、消費?？梢灶A見的是居民消費不會有太大變化，而目前企業(yè)的產業(yè)投資意愿也非常低，因此流動性過剩帶來的過剩資金流向的考察將主要體現(xiàn)在儲蓄與投資上，尤其是居民部門，儲蓄和投資上的蹺蹺板效應非常明顯。目前來看，居民和企業(yè)對產業(yè)外的投資仍不夠活躍，未來空間相當大。

　　從居民戶來看，考察新增儲蓄貸款與居民的主要投資渠道(股市和房市)，可以很明顯地看到財富在儲蓄與投資上的分配變化。2007年開始當月新增居民存款持續(xù)走低，當時通脹也很厲害，負利率持續(xù)，投資需求強烈，連續(xù)數(shù)月新增儲蓄都是負數(shù)，房地產和股市都不斷升溫；2007年10月后，儲蓄意愿上升，股市和房市見頂；2009年初，居民儲蓄再次走低，而此時CPI還是負增長，相比2007年的高通脹而言，通脹威力還沒有完全顯現(xiàn)，從這個角度看，居民投資瘋狂的時候目前還遠未來到。

　　另一方面，居民和金融機構儲蓄的活期化是上一階段股市和地產牛市的一個重要特征，但目前的數(shù)據(jù)顯示現(xiàn)階段這一情況還未出現(xiàn)，居民新增存款仍為正值，但考慮到未來的通脹及實際利率的下降趨勢，可以判斷投資活動還未進入高潮，泡沫空間仍然相當大。

　　回顧1999年至2008年底，中國樓市10年的成交情況，從季度上看，各季度成交量差距非常大，而四季度往往是當年成交高峰期，占全年成交量的35%到60%，而前三季度季度合計只貢獻全年成交的50%左右；以半年度情況來看，過去10年上半年占全年成交最高僅有42%，而在宏觀及行業(yè)較為穩(wěn)定的年份，基本在25%左右，即，歷史上從未出現(xiàn)下半年成交環(huán)比減少的情況。

　　考慮到下半年CPI很可能會回到正值(CPI通常落后M1??6個月左右)，通脹預期會更加強烈，大量自住需求會提前釋放，投資需求也將大幅增長(近期樓市已經出現(xiàn)投資客重新入市的現(xiàn)象)。

　　可以預見，如果供應跟得上，2009年下半年成交量將有非常好的表現(xiàn)，再考慮到資金重新出現(xiàn)2007年從儲蓄向投資流轉以及存款活期化的特點是個大概率事件，樓市將處于更為嚴重的供給緊張狀況。當然，如果供給不足，房價勢將再度大幅上升，壓抑本該釋放的需求。在流動性供求、季節(jié)與通脹預期多重因素交織下，樓市可能將比2007年更加瘋狂。

　　展望：銷量反彈 價格回漲

　　根據(jù)供求關系緊張程度，2009年全國范圍內介于2004年、2005年之間。2004年、2005年，全國住宅銷售面積增速分別為 13.6%、15.7%，增長較為平穩(wěn)，但2008年銷售面積下降20%，使2009年銷量帶有一定的報復性反彈特點，預計銷量增長20%并不激進。

　　事實上，在供不應求的狀態(tài)下，約束銷量的主要是供給因素，由于有不少2008年的存量房，2009年的供給足以支持這一增幅。從1-5月份的情況來看，住宅銷量同比增長26.7%，已經占到全年預計成交量的33.84%。而從歷史來看，下半年成交量通常占到全年60%左右的比例，就此而言，也能保證全年銷量能夠實現(xiàn)20%以上的增長。

　　對于2010年的銷量預計，其供求關系相當于2005年，在這種供應緊張的狀態(tài)下，需求不是問題，但供給難以跟上，從供給因素出發(fā)，保守預計2010年銷售面積增速至少在10%以上。

　　2003-2005年，全國住宅銷售價格分別增長5.1%、16%、15.2%。與目前類似的是，2003年面臨“非典”及“美國科網泡沫破滅”，成為上一輪房價增長的低谷期。而2008年全國房價整體上漲只有0.3%，不少城市甚至負增長。2009年年初以來，大部分城市房價止跌反彈，價格調整基本完成，預計下半年均價環(huán)比上半年增長10%左右，但由于上半年整體均價仍然較低，全年房價上漲5%左右。

　　2010年對比供需緊張程度相當?shù)?005年，綜合考慮目前房價所處的位置和經濟背景，預計房價上漲幅度至少在10%以上。

　　預計四大一線城市2009年、2010年整體銷量同比將增長約40%、20%；整體價格分別增長5%、15%左右。其中，2009年房價增幅較低的主要原因是上半年各城市房價正處在企穩(wěn)并開始回升的階段，在經歷了2008年的調整后，同比還在小幅下降，影響了2009年房價整體漲幅。從環(huán)比來看，由于供需關系迅速反轉，預計2009年下半年四大一線城市房價環(huán)比有10%左右的漲幅。也就是說，四大一線城市房價在2009年下半年將會快速反彈。

　　而從幾大一線城市的銷量完成情況來看，2009年1-5月份，深圳、廣州已完成全年預計量的一半左右，北京已接近一半，上海也完成了40%左右，因此，幾大一線城市2009年整體銷量增長40%左右的預計并不激進。

　　從價格來看，在政府減免稅費和利息7折優(yōu)惠以后，按揭購房者的負擔成本大幅下降，房價已基本調整到位。假設2009年、2010年國內一、二線城市人均可支配收入年增速在10%左右，同時假設2010年進入緩慢加息周期，上、下半年各加息27個基點，但仍實行按揭利率7折優(yōu)惠政策，那么，在 2009年房價增長5%、2010年房價增長15%的情況下，房價收入比略有上揚，但仍未達到前期高點，處于可承受的范圍內。其中，一線城市上揚幅度相對要大。

　　對于房價高低的問題，我們參考各個城市2003-2006年期間的數(shù)據(jù)后給出各城市房價收入比的合理值，然后計算目前房價收入比與合理值之間的偏離幅度。其中，深圳、北京、上海自今年3月份以來，房價出現(xiàn)了較大幅度的反彈，是這幾個城市房價偏離幅度相對大幅增加的原因。但幾大一、二線城市整體的偏離幅度并不大。

　　在不考慮利息的情況下，對各城市的房價收入比測算的結果顯示，房價偏離幅度明顯高于考慮利息的情況。因此，房價調整到位的判斷也是建立在政府對按揭利率繼續(xù)實行優(yōu)惠的基礎之上。

　　未來，若房價上漲速度過快，政府取消利率優(yōu)惠并收緊房地產信貸，將使需求立即受到很大的壓力，這也是房地產行業(yè)今后發(fā)展的一個隱憂。

　　鏈接

　　“下半場”往往以悲劇收場

　　安信證券首席經濟學家高善文博士在闡述“下半場”邏輯時，認為主要有以下幾個支點：一是匯率升值大體結束，從而帶來出口部門的收縮、失業(yè)率的急劇上升及經濟的收縮；二是出口的壓力和失業(yè)率的上升造成了擴張性的財政貨幣政策；三是擴張性的財政貨幣政策造成了銀行非常主動的信貸創(chuàng)造，從而造成經濟大范圍內的流動性寬裕。

　　高善文博士于今年3月初發(fā)表在本刊《流動性轉折》一文中認為，信貸大規(guī)模放松后會影響到股票市場，接下來會逐步影響到房地產市場。事實上，我們目前看到的正是這樣情況——在銀行大規(guī)模的流行性創(chuàng)造下，今年以來地產銷量及價格強勁反彈。

　　但高善文博士同時認為，從經驗案例的情況看，大多數(shù)的“下半場”都是以悲劇收場的。即，“下半場”結束以后會出現(xiàn)大范圍的泡沫崩潰。這種泡沫崩潰會把銀行拖進去，把房地產拖進去。

　　他認為，部分原因在于政治家在“下半場”的時候，壓力很大，他不會想那么多，先把眼前的問題搞定再說。搞定眼前問題就需要大量發(fā)行國債，或需要銀行積極發(fā)放貸款，這個大家都能看到長期內可能是有問題的。但站在政治家的角度來講，先過了這關再說，正是因為這樣的原因，大多數(shù)的“下半場”都是以悲劇收場的。

　　美國2003年到2007年的房地產市場就是一個“下半場”。它的背后是聯(lián)儲把利率降到1%，是投資銀行的大規(guī)模金融創(chuàng)新和信用創(chuàng)造，刺激出房地產泡沫，并最終崩潰。

　　因此，高善文博士認為，“下半場”起來后，怎么樣見好就收，避免后患，這將在中長期內成為對中國宏觀經濟政策制定的最大挑戰(zhàn)。

　　供應緊張 政策之果

　　劉昆??黃清林??萬知/文

　　在經濟未明確地擺脫對地產行業(yè)的依賴時，大力打擊地產行業(yè)的政策不會出臺。

　　長期來看，如果說房地產市場需求不夠是居民收入水平增長跟不上房價增長的話，那么供應緊張則是政策調控的結果。

　　上一輪房地產調控始于2003年6月的國務院“121號文”，由于擔心房價上漲過快產生泡沫，政府開始出手嚴控房地產信貸，出臺了一系列的調控政策，直至2008年7月調控轉向。但這些政策多是“抑制供給和需求”的雙抑制政策，主要原因是政府和社會輿論認為房價上漲是開發(fā)商與炒房者合謀的結果，因此，緊縮銀根、地根以打擊開發(fā)商，緊縮信貸、整頓交易秩序以打擊炒房者也就合情合理了。

　　事實上，房地產上輪牛市的根本原因是經濟繁榮、城市化高速發(fā)展帶來的旺盛需求所致，政府沒有打開土地閘門增加供給來解決供應短缺問題，反其道而行之，導致供求關系進一步緊張，從而出現(xiàn)了房價“越調越漲”的局面。從中長期看，政府通過壟斷土地市場進而控制整個房地產市場，供應偏緊將是一個長期現(xiàn)象。

　　而且，政府在調控時還面臨一個困局：如果對房地產投資打壓，則可能對經濟造成重大打擊。因此，政府一方面只能通過打壓需求來抑制過快上漲的房價，另一方面通過減少供應來維持較高的房價，以維持房價和行業(yè)的穩(wěn)定。但政策實施的實際效果卻是抬高了行業(yè)進入門檻和開發(fā)成本，成功地抑制了供給；而對需求方，種種政策因地方政府的不作為而被規(guī)避。因此，政府的雙壓抑政策事實上變成了打壓供給的政策，導致房價進一步快速上漲。

　　從2003年6月至2008年7月，涉及增加供給的只有“90/70”政策以及加快保障性住房建設的政策，但前者使行業(yè)在2006年下半年和 2007年初出現(xiàn)了“供應斷檔”，后者“遠水解不了近渴”。2008年下半年調控政策轉向后，在經濟下行的壓力下，政府采取了“鼓勵供給和需求”的扶持政策，需求很快復蘇并成功地消化了行業(yè)過高的庫存，而供給受制于開發(fā)周期，短期內難以增加，行業(yè)短期正從供給過剩迅速轉入供不應求。

　　去年年底，政策由抑制供求兩端徹底轉向供求兩端同時加杠桿化。由于開發(fā)商自有資本金降至20%，而首套房貸首付比例也是20%，兩邊都是1比5。假設杠桿充分利用，一次銷售到開發(fā)，不考慮銷售與開發(fā)之間的循環(huán)滾動，杠桿的比例則達到25倍，這是前所未有的高杠桿。

　　從供求來看，由于可預見的未來供給愈發(fā)緊張，兼顧土地財政因素的考慮，政策面對供給的持續(xù)促進仍將繼續(xù)，這方面的政策我們判斷杠桿比例不會進一步提高，具體到正式可頒布的政策也很少，多是隱性的政策推動，如信貸窗口指導、資本市場融資放開(最近地產上市公司融資很多，且都比較順利)、加大土地供應、放寬外資進入市場限制、加大對開發(fā)進度的監(jiān)管等。

　　從需求來看，一旦地產泡沫太大，肯定會出臺限制措施。政策導向將會是抑制投機，主要從二手房交易成本的控制(營業(yè)稅減免政策期限是一年期限)、二套房首付及利率的嚴格執(zhí)行，宏觀層面則是央行加息。不過目前，這些措施還不到實施的時機。

　　地產作為新一輪經濟回升的先導行業(yè)已是毋庸置疑，在經濟沒有明確地能夠擺脫對地產行業(yè)的依賴時，大力打擊地產行業(yè)的政策不會出臺；但擠泡沫的政策是會有的，即控制非自住需求的交易成本，這些政策面都有章可循，基本上是執(zhí)行的問題?，F(xiàn)在看，最有可能的是二手房交易的稅費優(yōu)惠在2010年不會繼續(xù)執(zhí)行。

　　有可能的一種政策組合是“促結構成交、壓整體房價”。其中結構成交就是對自住需求的鼓勵、提高杠桿、利率優(yōu)惠、增加供給、“70/90”嚴格執(zhí)行等。