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　　2008年一季度，上海別墅市場在供求量雙雙下滑時，價格卻堅挺上揚，表現(xiàn)出較為強勁的價格支撐。隨著3月份供應(yīng)的大量釋放，預(yù)計二季度別墅市場將迎來成交高峰。

　　一、一季度別墅整體市場概況

　　2008年第一季度上海別墅市場供應(yīng)總量為41.6萬平方米(總套數(shù)為1406套)，環(huán)比去年第四季度減少12.5%，同比去年第一季度增加39.6%；第一季度上海別墅市場成交總量為25.6萬平方米(總套數(shù)為984套)，環(huán)比去年第四季度減少55.5%，同比去年第一季度減少40.7%。第一季度上海別墅市場出現(xiàn)供大于求局面，供求比為1：0.6，受到市場觀望和元旦、春節(jié)等節(jié)日的影響，成交量的大幅萎縮是導(dǎo)致供求比下降的主要原因。但供大于求的局面非但未造成價格的大幅跳水，反而有明顯的上漲，第一季度上海別墅市場成交均價為19,374元/平方米，環(huán)比去年第四季度上漲23.7%，同比去年第一季度上漲46.4%，究其原因，別墅用地的急劇減少是根本。

　　二、一季度別墅市場動態(tài)

　　1、政策動態(tài)

　　　　嚴(yán)禁“類別墅”，住宅用地出讓合同限定容積率

　　內(nèi)容摘要：1月3日國務(wù)院下發(fā)關(guān)于《促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，未來住宅用地出讓合同將規(guī)定最低容積率，明確單位面積內(nèi)所建住宅的套數(shù)和套型；工業(yè)用地如果增加容積率，將不再增收土地價款。

　　中原點評：土地出讓合同一般只標(biāo)明最高容積率，開發(fā)商在不超過這一容積率范圍之內(nèi)進(jìn)行開發(fā)，在這一過程中，一些開發(fā)商為了提高住宅附加值，有時候會采取犧牲容積率的辦法來進(jìn)行規(guī)劃。一旦這一辦法實行，故意犧牲容積率的“類別墅”產(chǎn)品就不太可能出現(xiàn)。

　　　　國土部：堅決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地

　　內(nèi)容摘要：國土資源部高級官員3月28日在北京強調(diào)，今年要從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地，嚴(yán)格審查新開工項目建設(shè)用地，堅決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目用地。

　　中原點評：別墅用地繼續(xù)停批早在市場意料之中，集約化用地將是一個長期的過程，這也為別墅的稀缺創(chuàng)造了條件。對于純別墅社區(qū)，投資潛力不容忽視。

　　2、行業(yè)動態(tài)

　　　　新別墅時代滬上精裝修別墅全新推出

　　內(nèi)容摘要：銀都名墅三期以其“風(fēng)格獨特、功能齊全的精裝修別墅形象”于2008年1月2日公開認(rèn)購！歲末的寒冷也無法遮掩如火的激情和熱盼的矚目。截止2日中午1時許，該項目已簽約近4成，銀都名墅引爆冷清的冬季別墅市場。

　　中原點評：從萬科紅郡到銀都名墅，精裝修別墅逐漸被別墅客戶認(rèn)可，在別墅逐漸缺乏賣點的時候，精裝修不失為一種很好的提升別墅檔次，增加賣點的方法，相信隨著公寓房精裝修的普及，別墅精裝修也將是發(fā)展的方向。

　　　　星獅地產(chǎn)山水四季城揭幕

　　內(nèi)容摘要：星獅地產(chǎn)是擁有124年悠久歷史的新加坡星獅集團(tuán)旗下海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展代表品牌，也是新加坡三大房地產(chǎn)開發(fā)商之一。山水四季城項目一期聯(lián)體花園別墅社區(qū)山語原墅，預(yù)計于今年春季正式推向市場。

　　中原點評：雖然限外政策縮緊，但海外地產(chǎn)商進(jìn)入的步伐并未減慢，尤其是一些高端產(chǎn)品市場，海外地產(chǎn)商能將土地的利用效果最大化。我們認(rèn)為，無論外資還是內(nèi)資，只有追求品質(zhì)，善待土地的開發(fā)商才能最終存活。

　　三、一季度別墅市場供求情況分析

　　1、供應(yīng)反常，“獨”領(lǐng)風(fēng)騷

　　2008年第一季度上海別墅市場供應(yīng)總量為41.6萬平方米(總套數(shù)為1406套)，環(huán)比去年第四季度減少12.5%，同比去年第一季度增加39.6%。供應(yīng)總量占全市第一季度總供應(yīng)量的9.5%，環(huán)比增加3.7個百分點，同比增加1.5個百分點。其中獨棟別墅供應(yīng)總量為24.7萬平方米(總套數(shù)為666套)，聯(lián)排別墅供應(yīng)總量為16.9萬平方米(總套數(shù)為740套)，環(huán)比分別增加73.9%和減少49.4%，同比分別增加66.9%和12.7%。

　　從供應(yīng)情況看，2008年第一季度別墅市場同樣受到整體市場看淡的影響，但同公寓市場謹(jǐn)慎推盤不同的是，別墅市場供應(yīng)逆勢放量，主要表現(xiàn)在同比去年新增有較大增幅，供應(yīng)占全市比重上升。在產(chǎn)品分類中，獨棟別墅依然是市場供應(yīng)的主力，同比和環(huán)比均有較大增幅，套均面積達(dá)到370平方米；聯(lián)排別墅受到公寓房的影響，環(huán)比降幅較大，套均面積為228平方米。

　　2、成交萎靡，買方不買賬

　　2008年第一季度上海別墅市場成交總量為25.6萬平方米(總套數(shù)為984套)，環(huán)比去年第四季度減少55.5%，同比去年第一季度減少40.7%。成交總量占全市第一季度總成交量的6.2%，環(huán)比減少3.5個百分點，同比減少3.1個百分點。其中獨棟別墅成交總量為14.4萬平方米(總套數(shù)為451套)，聯(lián)排別墅成交總量為11.2萬平方米(總套數(shù)為533套)，環(huán)比分別減少34.3%和68.5%，同比分別減少42.5%和38.3%。

　　從成交情況看，第一季度別墅成交市場未買供應(yīng)市場放量的賬，不但成交總量環(huán)比、同比雙雙下滑，占比也出現(xiàn)下滑，買方市場一片看淡景象，獨棟和聯(lián)排無一幸免，尤其是聯(lián)排別墅市場，環(huán)比跌幅更是超過50%。本季度獨棟和聯(lián)排的套均成交面積分別是320平方米和210平方米。

　　3、價格逆勢而上

　　2008年第一季度上海別墅市場成交均價為19,374元/平方米，環(huán)比去年第四季度上漲23.7%，同比去年第一季度上漲46.4%。其中獨棟別墅成交均價為23,794元/平方米，環(huán)比上漲11.7%，同比上漲40.6%；聯(lián)排別墅成交均價為14,391元/平方米，環(huán)比上漲18.2%，同比上漲40.8%。

　　從成交均價看，并未因為成交量的大幅縮減而出現(xiàn)價格下滑現(xiàn)象，反而呈現(xiàn)持續(xù)走高態(tài)勢，在開發(fā)商豪賭后市必將回暖的前提下，市場出現(xiàn)量縮價漲的現(xiàn)象，究其本質(zhì)，別墅用地的稀缺才是導(dǎo)致價格必然走高的根本原因。

　　四、一季度別墅市場區(qū)域情況分析

　　1、供求區(qū)域分析

　　2008年一季度共有7個區(qū)有別墅新增，有12個區(qū)有別墅成交。新增區(qū)域中浦東、奉賢和松江名列前三，三者之和占新增總量的61.8%，其中又以獨棟別墅的新增為主，占新增的59.3%；成交區(qū)域中松江、閔行和嘉定位居前三，三者之和占成交總量的50.2%，同樣也以獨棟成交為主，占成交的56.2%。

　　2008年一季度受到一些區(qū)域新增放量和成交萎縮的雙重因素影響，使得全市別墅供求比出現(xiàn)難得的供遠(yuǎn)大于求的局面，為1：0.6，而去年一季度供求比為1：1.45，去年四季度供求比為1：0.92，目前別墅市場出現(xiàn)與去年截然相反的現(xiàn)象，供應(yīng)的增多極有可能使第二季度的均價有所回落。

　　在各區(qū)的成交均價方面，浦東以近40,000元/平方米的單價高居榜首，較第二名的普陀高出15,000元。在成交比較集中的幾個區(qū)域中，成交均價大多在15,000元/平方米至20,000元/平方米之間，其中以17,000元/平方米左右居多。

　　2、重點區(qū)域行情分析

　　2.1、松江：一季度成交量之冠

　　從松江一年多的供應(yīng)量、成交量以及價格走勢看，自去年12月左右開始，松江首次出現(xiàn)供大于求局面，并且在今年1、3月份都出現(xiàn)供大于求的局面，一季度松江新增7.77萬平方米，環(huán)比上季度減少37%，同比去年一季度減少26%；成交方面，連續(xù)3個月低迷，直至3月份才有所起色，一季度松江成交4.93萬平方米，環(huán)比上季度減少60%，同比去年一季度減少65%，降幅遠(yuǎn)大于新增的降幅；成交均價在去年一路上揚后，出現(xiàn)了兩個大起大落。松江區(qū)目前由于缺少成交量的支撐，價格易受個別樓盤影響，一季度松江別墅成交均價為14,867元/平方米，環(huán)比上季度下降15%，同比去年一季度上升29%。

　　松江2007年一季度至2008年一季度各月供求價格圖：

　　資料來源：上海中原研究咨詢部

　　2.2、浦東：一季度供應(yīng)量之冠、成交均價之冠

　　2008年一季度的浦東，無論是供應(yīng)、成交還是價格，都走出了一條怪異的曲線。本來就供應(yīng)不多的浦東，從去年12月份開始，迎來了連續(xù)3個月的零供應(yīng)，直至3月份又出現(xiàn)了罕見的供應(yīng)爆增，對于撲朔迷離的市場，開發(fā)商出現(xiàn)了空前的一致舉動，要么不供應(yīng)，要么集體供應(yīng)，一季度浦東新增9.63萬平方米，環(huán)比上季度增加183%，同比去年一季度增加了12倍之多，供應(yīng)量在極度壓縮之后得到釋放，預(yù)計下季度成交將得到相應(yīng)的釋放；成交方面，同樣經(jīng)過4個多月的低迷后，一季度最后一個月，成交開始活躍，達(dá)到了去年的平均水平，一季度浦東成交2.67萬平方米，環(huán)比上季度減少21%，同比去年一季度減少52%；由于成交量非常之少，導(dǎo)致成交均價受個別樓盤影響非常明顯，從而出現(xiàn)了從40,000元/平方米到20,000元/平方米，又到40,000元/平方米的大跨度變化，受到供應(yīng)的增加，預(yù)計下季度價格會有所回落，但不會出現(xiàn)大幅度的價格波動了。

　　浦東2007年一季度至2008年一季度各月供求價格圖：

　　資料來源：上海中原研究咨詢部

　　2.3、嘉定：一季度各月都供不應(yīng)求區(qū)域

　　在一季度上海別墅市場整體供大于求的情形下，嘉定別墅市場卻能保持三個月供不應(yīng)求，實屬不易。一季度嘉定新增2.87萬平方米，環(huán)比上季度減少75%，同比去年一季度減少33%；一季度嘉定成交3.67萬平方米，環(huán)比上季度減少58%，同比去年一季度減少20%。雖然供應(yīng)和成交較以往有較大降幅，但供求比卻出現(xiàn)上升，一季度嘉定供求比為1：1.28，而上季度供求比為1：0.76，去年一季度供求比為1：1.06，在市場環(huán)境不好的情況下，能保持相對較高的成交量，可見嘉定別墅市場被市場的認(rèn)可度正在提升。一季度嘉定別墅成交均價為12,208元/平方米，環(huán)比上季度下降20%，同比去年一季度上升8%。

　　嘉定2007年一季度至2008年一季度各月供求價格圖：

　　資料來源：上海中原研究咨詢部

　　2.4、青浦：成交均價較為平穩(wěn)區(qū)域

　　自去年11月左右開始，各別墅區(qū)的成交價均出現(xiàn)了較大幅度的波動，而唯獨青浦，降幅非常有限，在一月份降到階段低點后，迅速出現(xiàn)上升態(tài)勢，表現(xiàn)出市場對青浦別墅的青睞。一季度青浦新增1.92萬平方米，環(huán)比上季度減少79%，同比去年一季度增加140%；一季度青浦成交2.64萬平方米，環(huán)比上季度減少73%，同比去年一季度減少38%。一季度青浦別墅成交均價為16,352元/平方米，環(huán)比上季度上升10%，同比去年一季度上升13%。

　　青浦2007年一季度至2008年一季度各月供求價格圖：

　　資料來源：上海中原研究咨詢部

　　2.5、閔行：傳統(tǒng)別墅區(qū)，供銷兩旺

　　閔行作為傳統(tǒng)的別墅生活區(qū)，憑借其良好的交通和商業(yè)，平均供求量始終名列全市前列。2008年一季度閔行新增供應(yīng)6.58萬平方米，位列第四，環(huán)比上季度增加83%，同比去年一季度增加18%；一季度閔行成交4.28萬平方米，位列第二，環(huán)比上季度減少32%，同比去年一季度減少41%；一季度閔行別墅成交均價為22,014元/平方米，環(huán)比上季度下降6%，同比去年一季度上升51%?？梢钥闯觯壳伴h行別墅的成交價格依然在高位運行，受到供應(yīng)的增多和傳統(tǒng)旺季的到來，預(yù)計二季度成交量將回升，成交價格將進(jìn)一步上漲。

　　閔行2007年一季度至2008年一季度各月供求價格圖：

　　資料來源：上海中原研究咨詢部

　　五、區(qū)域租賃投資回報走勢

　　來自中原地產(chǎn)實際成交別墅租賃數(shù)據(jù)顯示，2008年一季度，共有5個區(qū)有別墅租賃，分別為寶山、閔行、南匯、浦東和松江?？傮w看，別墅的租賃投資回報率并不高，全市的平均投資回報率僅為1.67%，最高的南匯也只有2.43%，其他區(qū)域的投資回報率則更低，與普通住宅3%的平均租賃投資回報率低很多。租賃在別墅市場中并不活躍。

　　六、本月特色樓盤

　　棕櫚灘高爾夫別墅——海灣高爾夫

　　樓盤介紹：棕櫚灘高爾夫別墅占據(jù)海灣觀景首席位置，別墅都是圍合高爾夫的規(guī)劃，堆坡引水，依水而建，領(lǐng)略水岸景觀，讓別墅充分享受高爾夫的美景，高爾夫球場和別墅特設(shè)獨立的交通系統(tǒng)，使別墅即享受到美景又不受高爾夫的干擾?？傮w規(guī)劃達(dá)3000畝，其中高爾夫占地2022畝，別墅占地860畝，東面為可售別墅，西邊為度假別墅，每棟占地1.5畝至3.8畝的獨立私家園林別墅，現(xiàn)已基本成形。

　　地理位置：奉賢區(qū)位于上海市南部，距上海市中心人民廣場42公里，浦東國際機場30公里。北倚黃浦江，南臨杭州灣，有13.7公里長的江岸線和31.6公里的海岸線，是一個風(fēng)光秀麗的濱海城市。海灣旅游開發(fā)區(qū)占地10.2平方公里，79萬平方米的海濱泳場，1.3公里的沙灘區(qū)，151萬平方米的海上運動區(qū)。棕櫚灘高爾夫別墅地處的上海奉賢海灣旅游度假區(qū)，是上海地區(qū)保存最完好的海景資源和自然生態(tài)區(qū)。

　　景觀特色：以高爾夫球場及會所構(gòu)建起綠意盎然的高爾夫社區(qū)，作為高爾夫別墅，其草場和會所是不可或缺的。高爾夫俱樂部為72桿國際標(biāo)準(zhǔn)錦標(biāo)級球場，全長7288碼，流暢的球道、寬闊的水面與綠樹覆蓋的沙丘崗地相協(xié)調(diào)，構(gòu)成一幅秀美的海岸平原景觀，堪稱自然生態(tài)型球場的典范。

　　建筑風(fēng)格：樓盤整體采用西班牙建筑風(fēng)格，紅色暖調(diào)的屋頂陶瓦、明亮的白墻、挺拔的高墻。單元入戶口挑空，7.8米的玄關(guān)讓整個建筑空間感十足；客廳270度景觀八角餐廳，將戶外的高爾夫綠地盡收眼底；立面墻體為天然淺米黃色及拼花大理石鋪就，屋面檐頭及水平豎向線條采用法國拉法基英紅彩瓦，給人以沉穩(wěn)與厚重之感。

　　七、別墅市場后市預(yù)測

　　2008年一季度，上海別墅市場在供求量雙雙下滑時，價格卻堅挺上揚，表現(xiàn)出較為強勁的價格支撐。隨著3月份供應(yīng)的大量釋放，預(yù)計二季度別墅市場將迎來成交高峰，而一季度價格受個別樓盤影響的現(xiàn)象將暫時不見，整體市場價格將會受到經(jīng)濟(jì)型別墅成交的增加而出現(xiàn)一定的回落，但具體到實際個案，仍會是一個上漲趨勢。