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　　帶頭大哥重出江湖，“小陽春”之后，十大上市房企漲價(jià)暗流涌動(dòng)。

　　這一次還是萬科首先“遵循市場(chǎng)化的定價(jià)策略”，銷售火爆的深圳金域華府，從年初的均價(jià)11000元一路飆漲近兩成到3月的13000元，并引發(fā)通宵排隊(duì)的盛況。

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，十大上市房企：保利、復(fù)地、富力、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海等2月起已有若干項(xiàng)目出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象，而3月這一趨勢(shì)更為明顯，漲價(jià)項(xiàng)目占到全部在售項(xiàng)目數(shù)的14%.3月這些房企在售項(xiàng)目均價(jià)小幅上漲，環(huán)比漲1%.

　　春暖花開，開發(fā)商試探性的漲價(jià)引起了購房者的高度敏感。中原地產(chǎn)認(rèn)為，此輪成交高峰來自于去年底積壓至今的剛性需求集中釋放，但由于剛性需求數(shù)量有限，且對(duì)價(jià)格敏感，因此預(yù)計(jì)積壓需求于近期釋放完后，下半年的銷售狀況不容樂觀，漲價(jià)的局面恐難持續(xù)，開發(fā)商須謹(jǐn)防盲目跟風(fēng)漲價(jià)。

　　萬科領(lǐng)漲

　　又是萬科。只不過兩年前領(lǐng)跌，現(xiàn)在是領(lǐng)漲。

　　中原地產(chǎn)根據(jù)萬科公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬科今年3月銷售均價(jià)為8528元/平米，環(huán)比上漲13%.作為中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科一直是行業(yè)風(fēng)向標(biāo)。2007年10月，萬科首次降價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“拐點(diǎn)”。這一次單個(gè)項(xiàng)目的漲價(jià)，是否意味著萬科的判斷變得樂觀，起碼對(duì)深圳市場(chǎng)而言？

　　以萬科深圳金域華府為例，2009年1月，萬科1萬元起價(jià)實(shí)施限量分批開盤，每次推盤只有200-300套，成交一次比一次火爆。3月14日，萬科金域華府1期最后一批單位開盤，均價(jià)1.3萬元/平方米，當(dāng)天售出九成。

　　深圳國土房管局的第一季度的數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比來看，深圳的房價(jià)的確在上漲。第一季度深圳新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長了1.5個(gè)百分點(diǎn)。這是從去年一季度達(dá)到高位，經(jīng)過三個(gè)季度不斷下跌調(diào)整之后的首度上漲，不過漲幅很小。二手房價(jià)格也上漲了4.8個(gè)百分點(diǎn)。特別是在3月份，上漲的幅度有所加大。中信證券(600030，股吧)的數(shù)據(jù)顯示，4月深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍取消了一些優(yōu)惠折扣，均價(jià)比3月份提高了2.7%.

　　廣州國土房管局的數(shù)據(jù)也顯示，一季度房價(jià)有微幅上漲。2009年3月，廣州市十區(qū)一手住宅交易均價(jià)為8288元/平方米，同比下降11.0%，環(huán)比升3.5%.

　　中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月華潤、招商、中海、綠城成交量增幅最高，分別達(dá)到402%，256%，192%，144%.而綠城、中海、萬科項(xiàng)目成交均價(jià)環(huán)比增加25%、13%、13%，也是十家上市房企中漲幅最高的。而富力也有5%的漲幅，金地有2.3%的漲幅，華潤有1%的漲幅。價(jià)格環(huán)比下跌的有四家開發(fā)商，其中保利跌幅最深，價(jià)格環(huán)比下降15%，招商下降9%，復(fù)地下降6%，雅居樂下降4%.這與各家開發(fā)商消化庫存的策略相關(guān)。

　　“這種上漲有跟風(fēng)的因素在里頭，以及市場(chǎng)上的盲目樂觀。當(dāng)然，也有一些開發(fā)商過去定價(jià)過低”，滿堂紅地產(chǎn)研究總監(jiān)龍斌認(rèn)為，今年以來，樓市持續(xù)回暖，成交量上升，一些購房居住的、投資的、換房的，都開始活躍在市場(chǎng)上。這就給了一些漲價(jià)的理由。而且，大環(huán)境尤其是國內(nèi)宏觀環(huán)境不像年前那么惡劣，信貸量增加，流動(dòng)性充裕；開發(fā)商的資金面有所緩解。這樣就引致了不少開發(fā)商不同程度漲價(jià)。

　　“市場(chǎng)回暖是提價(jià)動(dòng)力”，廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)總經(jīng)理趙卓文表示，這種提價(jià)有不同的形式：一種是折扣減少，這在此前發(fā)生的情況比較多；另一種是開發(fā)商真正漲價(jià)。

　　調(diào)整結(jié)束為時(shí)尚早

　　雖然萬科的個(gè)別項(xiàng)目有所漲價(jià)，但昨天萬科公布的一季報(bào)中，萬科管理層表示，“考慮到宏觀環(huán)境方面仍然存在的諸多不確定性，斷言住宅市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)結(jié)束還為時(shí)尚早。”

　　對(duì)于近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，萬科認(rèn)為，成交量回升存在多個(gè)方面的原因：開發(fā)企業(yè)為加快消化庫存，采取了各種策略積極促進(jìn)銷售；信貸、稅收等方面的政策優(yōu)惠降低了居民自住購房的成本，促進(jìn)了市場(chǎng)信心的穩(wěn)定；房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)調(diào)整較長時(shí)期，累積的大量自住需求存在一個(gè)釋放的過程。而珠三角地區(qū)由于前期價(jià)格調(diào)整較為充分，交易量率先回升也具有其合理性。

　　對(duì)這一態(tài)勢(shì)的后續(xù)發(fā)展，萬科表示，仍需保持進(jìn)一步的觀察。在經(jīng)營上，萬科將繼續(xù)遵循市場(chǎng)化的定價(jià)策略，積極促進(jìn)銷售。

　　龍斌認(rèn)為，不管是從購房者還是需求來看，房地產(chǎn)還處于一個(gè)分化的市場(chǎng)。2007年中期以前，市場(chǎng)一致看漲；2008年一致看跌；現(xiàn)在，市場(chǎng)有看跌有看漲。供求關(guān)系還沒轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在還是一個(gè)買方市場(chǎng)。龍斌預(yù)測(cè)，今年五一銷量應(yīng)該趕不上3月份。3月份剛性需求放量，現(xiàn)在已經(jīng)不可能了。

　　“當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)大房地產(chǎn)商破產(chǎn)的消息，才是樓市真正見底之時(shí)。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠對(duì)本論調(diào)整做了一個(gè)判斷。目前樓市出現(xiàn)的小陽春，是因?yàn)榉e累了一些剛性需求，但中國房價(jià)太高，這樣的價(jià)格難以持續(xù)。

　　提價(jià)延長復(fù)蘇時(shí)間

　　價(jià)格的上漲伴隨著銷量的下滑，中信證券數(shù)據(jù)顯示，4月的前25天，深圳一手房成交面積環(huán)比下降9%.在樓市出現(xiàn)復(fù)蘇苗頭的時(shí)候，漲價(jià)可能將房地產(chǎn)銷量再次打入冷宮。

　　天相投顧研究員周炯認(rèn)為，短期內(nèi)商品房成交量可能無法延續(xù)前期環(huán)比大幅增長的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)成交將趨于平穩(wěn)，地區(qū)間或?qū)⒊霈F(xiàn)差異和分化。

　　原因在于：一是前期成交的主力剛性需求短期內(nèi)集中釋放和修復(fù)后，需求端對(duì)市場(chǎng)的提振作用將有所減弱；二是房價(jià)的回升對(duì)需求的抑制作用；三是從供給端來看，08年開發(fā)商紛紛調(diào)減開復(fù)工面積和延緩開發(fā)進(jìn)度，使得近期可推新盤資源可能相對(duì)不足。

　　龍斌認(rèn)為，提價(jià)必然會(huì)使到銷售量的下降，目前市場(chǎng)和政策上的不確定因素太多。如果盲目樂觀判斷，提價(jià)幅度過高可能會(huì)遭到市場(chǎng)的拋棄。目前，開發(fā)商的定價(jià)還是要謹(jǐn)慎。

　　“這種調(diào)整有一個(gè)不短的周期，如果房地產(chǎn)商一看到房地產(chǎn)銷售上升，就通過價(jià)格上漲的方式來阻礙這種調(diào)整，那么這不僅會(huì)延緩國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整步伐，也會(huì)阻礙中國經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有全面調(diào)整，就認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)緩解或回暖，這是不可能的，與現(xiàn)實(shí)會(huì)相差很遠(yuǎn)。

　　易憲容表示，只有通過國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面的周期性調(diào)整，通過有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，讓房地產(chǎn)業(yè)自行優(yōu)勝劣汰，房價(jià)全面理性回歸，才能讓絕大多數(shù)居民的住房消費(fèi)需求釋放出來，讓百姓買得起房，這樣，房地產(chǎn)業(yè)才可能恢復(fù)、繁榮或回暖。