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　　林少斌：穩(wěn)健經(jīng)營、苦練內(nèi)功、蓄勢待發(fā)

　　2009年3月31日，招商地產(chǎn)發(fā)布2008年上市公司年報。年報顯示，2008年公司主營業(yè)務(wù)收入為35.73億元；利潤總額為13.02億元；歸屬母公司股東的凈利潤12.28億元，每股收益0.94元，凈利潤同比增長6.02%。

　　2009年4月17日，招商地產(chǎn)在深圳舉辦“招商地產(chǎn)發(fā)展報告暨2009投資者交流會”，董事總經(jīng)理林少斌在會上以其一貫的從容自信淡然地表示：09年我們將穩(wěn)健經(jīng)營、苦練內(nèi)功、蓄勢待發(fā)。

　　全國布局，大勢已成

　　作為國內(nèi)最早成立的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，在2004年以前的20年里，招商地產(chǎn)的大部分開發(fā)項目，一直都在深圳，甚至都在蛇口。通過在蛇口20年的耕耘，這塊11平方公里的土地，成了深圳“特區(qū)中的特區(qū)”，這里不僅是“山海間的綠色家園”，還是“世界上最適宜人類居住和生活的地方”，深圳大部分的外籍人士，都聚居在蛇口。20多年的積淀，使招商地產(chǎn)成為國內(nèi)“片區(qū)綜合開發(fā)”最成功的典范，還牢牢占據(jù)深圳開發(fā)商第一軍團的位置。

　　早在90年代中期，招商地產(chǎn)就曾在全國多個中心城市開發(fā)過寫字樓物業(yè)，北京凱旋廣場、招商局中心，上海招商局廣場、招商局大廈等等，作為高級智能型寫字樓，這些樓盤有的至今仍然是當?shù)氐臉酥拘晕飿I(yè)之一。進入新世紀，第二次全國擴張的招商地產(chǎn)，更顯得步履穩(wěn)健。2001年，招商地產(chǎn)啟動位于深圳科技園南區(qū)的“陽光帶·海濱城”項目，被視為招商地產(chǎn)住宅開發(fā)建設(shè)真正走出蛇口。同年7月，招商地產(chǎn)進一步增持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)股權(quán)，剝離港口業(yè)務(wù)，確立了以房地產(chǎn)為核心,以園區(qū)公用事業(yè)為輔的主營業(yè)務(wù)架構(gòu)。2003年，公司在廣州、上海圈地成功；2004年2月，公司出讓石化分銷業(yè)務(wù)，徹底剝離了非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從而形成了以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心、以園區(qū)公用事業(yè)為輔的主營業(yè)務(wù)架構(gòu)。經(jīng)過結(jié)構(gòu)調(diào)整，公司的房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)更加突出，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域的競爭力進一步增強，以適應(yīng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐步向全國范圍內(nèi)發(fā)展的趨勢。2004年12月，蘇州項目“依云水岸”正式動工，招商地產(chǎn)吹響了全國擴張的號角。

　　2008年是完成全國戰(zhàn)略布局后，可銷售資源開始集中釋放的一年，各地區(qū)項目陸續(xù)步入銷售階段。根據(jù)自身戰(zhàn)略規(guī)劃和所處的發(fā)展階段，公司將2008年確定為“銷售年”。全年，公司在全國11個城市推盤18個項目，推盤面積約75萬平米。從區(qū)域上看，在售項目中的40%位于房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度最大的珠三角區(qū)域；從節(jié)奏上看，可售項目中的80%集中在市場急劇惡化的三、四季度推出，面對嚴峻的形勢，公司在承受住前所未有的考驗和挑戰(zhàn)的同時步入全國發(fā)展的成熟期。從再次走出蛇口到走向全國，短短的八年時間里，成績卓著。“全國發(fā)展的格局已經(jīng)形成，公司抗風(fēng)險能力得到進一步增強。”

　　根據(jù)“招商地產(chǎn)發(fā)展報告暨2009投資者交流會”上公布的數(shù)據(jù)，在大股東蛇口工業(yè)區(qū)和招商局集團的支持下，招商地產(chǎn)2008年(上市公司)總資產(chǎn)374.37億元，土地儲備1100萬平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入總額35.73億元，歸屬于母公司股東的凈利潤12.28億元。

　　2009年62個項目421萬平米開發(fā)面積

　　12個項目城市；22個銷售項目；120萬銷售面積；62個建設(shè)項目；421萬平米在建面積；1100萬平米土地儲備

　　2009年招商地產(chǎn)將在深圳、北京、上海等12個項目城市有62個房地產(chǎn)項目同時開發(fā)，在售項目達到22個，項目涉及住宅、酒店(公寓)、商業(yè)、寫字樓、廠房、科技(工業(yè))園區(qū)等各種類型。預(yù)計2009年度銷售面積將達到120萬m2，實現(xiàn)銷售收入100億元。

　　作為國內(nèi)片區(qū)綜合開發(fā)的先行者，除了產(chǎn)品線豐富之外，租賃物業(yè)占有一定比例，有穩(wěn)定的租金收入，也是招商地產(chǎn)的一大特色。招商地產(chǎn)2008年報顯示，公司現(xiàn)有投資性物業(yè)可租面積62.56萬平米，其中，08年增加海運中心及南海意庫9萬平米。全年累計完成租賃面積625萬平米，租賃收入5.03億元，租賃收入較上年同期增長31%。泰格公寓、花園城中心、科技大廈等主要租賃物業(yè)收入增長超過10%。

　　針對08年市場的變化對租賃業(yè)務(wù)產(chǎn)生的影響，公司已經(jīng)主動應(yīng)對，采取了保持現(xiàn)有客戶、拓展新客戶的若干措施，以減少外圍因素對租賃業(yè)務(wù)的影響。2009年，公司出租面積將達到694萬m2，租金收入超過5億元。

　　“綠色地產(chǎn)”領(lǐng)跑地產(chǎn)業(yè)

　　中國人口眾多，而土地等資源相對稀缺。要承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任，要保持平衡可持續(xù)地發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，就必須注重節(jié)能環(huán)保，必須合理利用各種資源，必須走“綠色地產(chǎn)”的道路。

　　作為國內(nèi)“綠色地產(chǎn)”的倡導(dǎo)者，招商地產(chǎn)長期致力于“綠色地產(chǎn)”研究，已連續(xù)五年舉辦“中外綠色地產(chǎn)論壇”，并積極推動“綠色建筑”的實踐運用。2008年11月21日，“綠色開發(fā)·城市更新”---第五屆綠色地產(chǎn)論壇在蛇口招商地產(chǎn)總部盛大開幕，政府官員、業(yè)內(nèi)人士、外圍專家等共商綠色地產(chǎn)發(fā)展前景。

　　08年，南海意庫3號樓正式投入使用，成為招商地產(chǎn)新的辦公大樓。南海意庫作為深圳首個投入試用的“零能耗”建筑物，已經(jīng)成為深圳一個新的標志性建筑。”值得一提的是，“南海意庫”項目的整體規(guī)劃經(jīng)國家建設(shè)部和發(fā)改委評選為全國35項節(jié)能示范項目之一，也是深圳市目前唯一的既是可再生能源示范項目，又是舊建筑改造示范項目。招商地產(chǎn)同時已將“南海意庫”3號樓所采用的全部綠色設(shè)計技術(shù)向全社會公開，并設(shè)置了專項資金舉辦“招商地產(chǎn)綠色建筑設(shè)計大賽”，邀請國內(nèi)外的建筑設(shè)計院、科研單位以及大專院校，對設(shè)計方案進行評判和優(yōu)化。招商地產(chǎn)在“綠色地產(chǎn)”上所付出的努力和取得的成績，得到了國家建設(shè)部的認可，在許多方面均給予大力支持。

　　大股東持續(xù)助力結(jié)合內(nèi)部改良共促成長

　　2008年12月，在資本市場低迷的情況下，在大股東的支持下招商地產(chǎn)順利完成增發(fā)，實現(xiàn)融資57.77億元，有效地緩解了公司的資金壓力、增強了公司抵御市場調(diào)整的能力。

　　招商地產(chǎn)大股東---招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司全額參與招商地產(chǎn)本次增發(fā)的優(yōu)先配售，以28.9億元現(xiàn)金優(yōu)先認購2.2億股，控股股東及關(guān)聯(lián)方將以8億人民幣追加申購606萬股，充分表明了控股股東對招商地產(chǎn)未來發(fā)展前景充滿信心，并將以極大的魄力和決心不遺余力地扶持上市公司的發(fā)展。本次成功增發(fā)之后，招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率降至56.51%，有息負債率降至43.19%，均較大幅度低于行業(yè)平均水平。

　　幾年間，蛇口工業(yè)區(qū)諸多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不斷注入，包括蛇口的新時代廣場寫字樓、美倫公寓土地使用權(quán)、花園城科技大廈等，另外招商局集團還擁有包括蛇口填海造地和工業(yè)遷移改造約200萬平米土地使用權(quán)、漳州開發(fā)區(qū)規(guī)劃的大量商業(yè)和住宅、光明科技園等多處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在可預(yù)見的未來，大股東的持續(xù)支持將成為招商地產(chǎn)快速高效發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。

　　大股東對招商地產(chǎn)的諸多支持,同樣給業(yè)界帶來很好的預(yù)期。蛇口工業(yè)區(qū)是招商局全資子公司,招商局通過蛇口工業(yè)區(qū)間接控股招商地產(chǎn)。招商地產(chǎn)可矚目之處除了其獨特的"蛇口發(fā)展模式",還有招商局蛇口工業(yè)區(qū)這個家底殷實的大股東。政府對土地開發(fā)的各種政策不斷表明,占有獲取土地的優(yōu)勢就意味著更強的抗風(fēng)險能力。林少斌總經(jīng)理表示,大股東將持續(xù)的在合適的時機將適合房地產(chǎn)開發(fā)的土地資產(chǎn)注入上市公司。

　　在內(nèi)部改良方面，2008年公司把主要的精力集中在對管理、周轉(zhuǎn)和成本三個基礎(chǔ)能力的提升上，研究、采取了一系列行之有效的管控措施。

　　公司通過建立區(qū)域管理總部的各項制度對區(qū)域內(nèi)下屬子公司的經(jīng)營管理決策進行嚴格授權(quán)、系統(tǒng)管控，以控制擴張中的風(fēng)險。隨著各地項目公司管理隊伍逐漸成熟，為提高管理決策效率，快速應(yīng)對市場變化，公司按照“權(quán)力下放、權(quán)責(zé)對等、重心前移”的原則，對公司總部、區(qū)域管理總部、項目公司、各專業(yè)委員會的職責(zé)和權(quán)限進行了進一步的梳理和修訂，前移管理職能，縮短管理鏈條，效率得到了明顯的提高。

　　針對公司過往因過度注重項目產(chǎn)品設(shè)計而導(dǎo)致項目開發(fā)周期較長的問題，公司成立了生產(chǎn)經(jīng)營持續(xù)改進小組，按照“前置、壓縮、并行”的三大原則，實行了設(shè)計前置方案以縮短從拿地到開工的時間，通過深化項目分類、分層級管理改進和細化開發(fā)模板，將開發(fā)周期壓縮了百余天。同時，公司設(shè)立了具備自行招標資格的深圳招商建設(shè)有限公司，進一步加強了對項目開發(fā)工程進度的管控。

　　公司在項目成本、財務(wù)成本和行政開支三個方面全面開展成本瘦身工作。在項目成本管控方面，公司重點關(guān)注對成本影響大的關(guān)鍵指標，從策劃設(shè)計階段源頭入手加強項目成本管控，通過優(yōu)化設(shè)計實現(xiàn)28個項目的成本瘦身。瘦身成果超過3億元。在財務(wù)成本管控方面，通過對長短期借款、本外幣借款的債務(wù)結(jié)構(gòu)進行有效調(diào)整，公司將2008年資金綜合成本率控制在較低水平，公司還采取了有效措施嚴格控制行政費用，主要項目開支壓縮至年度預(yù)算的70%。

　　2008作為公司的“銷售年”，公司推盤項目多、推盤量大，面對嚴峻的市場形勢和日益激烈的市場競爭，營銷壓力明顯增加，促進銷售、加快資金回流是公司有效緩解資金壓力并保障全年業(yè)績的最有效途徑。公司積極圍繞“促進銷售、加快資金回流”的主題展開各項經(jīng)營管理工作，強化對營銷隊伍的培訓(xùn)，引入專業(yè)銷售團隊和經(jīng)驗，倡導(dǎo)全員營銷的理念；采取“尊重市場、關(guān)注競爭、快速銷售”的營銷策略，執(zhí)行靈活、有效的定價策略，實現(xiàn)加快銷售回款和保持適當盈利空間的二者平衡關(guān)系。

　　2009招商地產(chǎn)，精進以致遠

　　2009年對地產(chǎn)業(yè)將是充滿挑戰(zhàn)的一年，為了更好地應(yīng)對市場變化、掌握先機，公司將全面推進精細化管理，強化對一系列核心能力的提升，特別是成本管控能力、營銷能力和客戶服務(wù)能力，做到全過程成本控制、全員營銷、全員服務(wù)。同時，穩(wěn)健把握投資節(jié)奏、積極推動融資工作的有序進行。

　　為應(yīng)對行業(yè)調(diào)整期行業(yè)整體利潤率下滑對公司盈利的影響，公司繼續(xù)加強對成本控制措施的研究和執(zhí)行力度，細化成本量度考核結(jié)果與業(yè)績考核獎懲相掛鉤的辦法，以“開發(fā)商+建筑商”模式降低項目整體運營成本。2009年公司的銷售任務(wù)依然艱巨，公司將加快推進全國營銷體系建設(shè)等基礎(chǔ)性工作，通過培訓(xùn)和引入中介機構(gòu)強化營銷團隊，提高快速應(yīng)變能力，積極把握階段性、區(qū)域性的市場機會加大銷售。公司一直牢記一個最樸素、最根本的道理：客戶的有效需求是市場存在的真實理由，2009年公司將主題確定為“服務(wù)年”，在公司內(nèi)部進一步強化服務(wù)意識，以多年積累為基礎(chǔ)，精心打造一套具有招商地產(chǎn)特色、具有市場競爭力的客戶服務(wù)體系。

　　對于現(xiàn)有在建項目，公司將密切關(guān)注項目所在地的市場變化，加強對基建投資執(zhí)行情況的動態(tài)跟蹤分析，以銷定產(chǎn)合理調(diào)整投資計劃把握節(jié)奏，為快速應(yīng)對市場變化提供支持。在新增土地儲備方面，公司仍然采取穩(wěn)健、謹慎的策略，根據(jù)行業(yè)趨勢研判、結(jié)合現(xiàn)金流狀況對拿地時機進行審慎決策，短期內(nèi)公司將更多地關(guān)注深圳、北京、上海、廣州等大城市在行業(yè)調(diào)整期可能出現(xiàn)的拓展機會。

　　保障資金充裕既是應(yīng)對調(diào)整期不確定性的有效措施也是抓住行業(yè)復(fù)蘇機遇的基本保障，2009年公司將繼續(xù)利用各種融資渠道，研究、探索新型的融資品種，做好財務(wù)資源的配置，進一步優(yōu)化公司的借款結(jié)構(gòu)、幣種結(jié)構(gòu)、期限結(jié)構(gòu)和信用結(jié)構(gòu)，提高資金管理效率，降低資金成本，嚴格監(jiān)控債務(wù)及債務(wù)率等關(guān)鍵指標，控制財務(wù)風(fēng)險，同時積極尋找資本市場融資機會。在全面權(quán)衡全體股東利益的前提下，謹慎考慮資本市場融資，為公司長遠發(fā)展奠定穩(wěn)定基礎(chǔ)。

　　企業(yè)的發(fā)展環(huán)境在政策的不斷調(diào)控下，已經(jīng)并將進一步發(fā)生變化，行業(yè)競爭的加劇與行業(yè)集中度的增加不可避免。優(yōu)勢企業(yè)采取加快周轉(zhuǎn)率和融資規(guī)模，以及兼并收購等手段紛紛快速擴張?？梢哉f，房地產(chǎn)業(yè)正在從列強紛起的春秋時代，進入群雄爭霸的戰(zhàn)國時代。

　　嚴峻的市場現(xiàn)實，如大浪淘沙。從春秋列強到戰(zhàn)國七雄，有豪強沒落，也有英雄崛起。在現(xiàn)階段，招商地產(chǎn)必須抓住機遇，充分利用公司在規(guī)模、資源與管理等方面的優(yōu)勢穩(wěn)步發(fā)展，在當前的競爭中取得先機，并最終躋身于中國未來最具實力的房地產(chǎn)企業(yè)的前列。

　　向來低調(diào)的招商地產(chǎn)，滿懷從容與自信。