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　　中石油“抄底”整購

　　一位北京業(yè)內(nèi)人士告訴觀點網(wǎng)，此次20.6億元的整售很早就已經(jīng)在洽談了，通過中信信托最終接盤的應該還是華油北京服務(wù)總公司。

　　據(jù)了解，華油北京服務(wù)總公司實際上是負責中石油集團機關(guān)提供后勤保障后勤的機構(gòu)。1992年12月，中國石油天然氣總公司黨組決定把行政事務(wù)局從機關(guān)分離出來，組建華油北京服務(wù)總公司。

　　根據(jù)中石油集團的網(wǎng)站介紹，華油北京服務(wù)總公司旗下有一家房地產(chǎn)公司，該公司受集團公司委托負責產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、公有住房出售并負責公共維修基金、住房公積金、住房補貼及小型工程管理，同時負責機關(guān)住房制度改革工作及在京單位房改政策、業(yè)務(wù)指導工作等。

　　“在寫字樓和住宅打包銷售的情況下，此次出售的單價僅為9476元，遠低于此前公司周邊項目的均價16000元。”興業(yè)證券分析師王嘉分析，“由于該項目土地取得時間較早，土地加建安成本在8000元左右，目前整體銷售部分的毛利率在15%左右，由于基本沒有銷售費用發(fā)生，因此凈利潤率預計在3.75%左右。”

　　顯然，與其他太陽宮項目超過40%的毛利率相比，此次收購對于收購方來說是一筆非常劃算的買賣。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，若此次收購的第三方為中石油集團的關(guān)聯(lián)公司，加上上次的寫字樓收購，中石油集團在短短5個月內(nèi)投入到北京樓市的資金就達到了27.3億。在銷售低迷短期的現(xiàn)狀短期內(nèi)難以改變的情況下，實力央企的整購行為為負債率高企的房地產(chǎn)企業(yè)提供了一種新的“套現(xiàn)”手段。

　　冠城大通資金解困

　　根據(jù)冠城大通的三季報，其擁有貨幣資金約13億，短期和一年內(nèi)到期負債為34億，考慮到本次20.6億的銷售額以及09年以來冠城名敦道A區(qū)約7億的銷售額，公司的貨幣資金將達到40億左右，超過有息流動負債，困擾公司多時的流動性短缺狀況將因此而有顯著改變。

　　2008年12月27日，冠城大通公告稱，公司此前準備發(fā)行6.5億元公司債的計劃未獲得證監(jiān)會通過。這是2008年惟一一家未過的房企。另外，由于資本市場低迷，導致公司2008年完成的增發(fā)實際募集資金僅有5億元，遠遠少于計劃的募集額度。

　　不過，當時即便公司債獲批，6.5億元對冠城大通來講，也是杯水車薪。從冠城大通去年三季報數(shù)據(jù)看，冠城大通資產(chǎn)負債率高達76.7％，凈債務(wù)率達298%，短期借款27.78億元，一年內(nèi)到期的借款高達6億元左右。

　　同樣，冠城大通依然在不斷增加的土地儲備也加大其資金鏈條的緊繃，如全資子公司蘇州冠城宏業(yè)與關(guān)聯(lián)方森帝貿(mào)易聯(lián)合競得位于深圳市南山區(qū)月亮灣大道93號T101-0047宗地項目；其子公司北京太陽宮競得北京市朝陽區(qū)太陽宮新區(qū)D區(qū)69.68萬平方米的土地一級開發(fā)項目。

　　因此方正證券分析師周偉表示，由于2008年公開增發(fā)實募資金遠低于預期且公司債發(fā)行申請未獲通過，所以采取整體銷售是冠城大通快速回籠資金、加快后續(xù)項目開發(fā)的重大舉措。