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　　未來(lái)幾年，精裝修成為將住宅商品的重要賣點(diǎn)，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的高級(jí)形式，建造精裝修房，是房地產(chǎn)業(yè)由半成品向成品的回歸。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志之一就是毛坯房時(shí)代的結(jié)束。2010年深圳作為住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)，將基本取消毛坯房。作為一種方便快捷的住房模式，市場(chǎng)細(xì)分促使精裝房應(yīng)需而生并成為商品住宅市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展方向。

　　一、概念闡釋

　　根據(jù)2002年建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心編寫的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，精裝修房首先是指新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合住宅，而不是別墅或Townhouse這樣極具個(gè)性化的產(chǎn)品。在新建房屋交房前，套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝到位，不排斥向家具陳設(shè)和布藝裝飾延伸而構(gòu)成完整的室內(nèi)裝飾。

　　精裝房有四個(gè)層次：第一層次，墻、頂、地六個(gè)界面和門窗，這是構(gòu)成室內(nèi)空間的基礎(chǔ)；第二層次，固定設(shè)施、固定設(shè)備和固定家具；第三層次是活動(dòng)家具；第四層次是室內(nèi)陳設(shè)等。一般前兩個(gè)層次的內(nèi)容被統(tǒng)稱為硬裝修部分，后兩個(gè)層次的內(nèi)容被習(xí)慣叫做軟裝飾部分，也稱為室內(nèi)內(nèi)含物，包括家具、燈具、陳設(shè)、織物和綠化等。

　　二、效益評(píng)估

　　精裝房能提升樓盤銷售價(jià)格

　　精裝房在旺市時(shí)能提高項(xiàng)目品質(zhì)感，獲得溢價(jià)空間。例如2007年7月后海公館以26000元/平方米入市，帶3000元/平方米高標(biāo)準(zhǔn)精裝修，極大提高了項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)力。在淡市時(shí)，精裝房還能作為優(yōu)惠方式，提高項(xiàng)目附加值，支撐銷售表現(xiàn)，當(dāng)然，地產(chǎn)商應(yīng)將精裝修作為附加給客戶的服務(wù)，而不應(yīng)將其作為一條新的盈利渠道。

　　樹立樓盤高端形象

　　新建住宅越來(lái)越高檔化、精品化，精裝房通過(guò)建筑設(shè)計(jì)及材料細(xì)節(jié)的處理來(lái)達(dá)到真正人性化家居的目的，在基本的平面居住模塊上配備世界頂級(jí)品牌的功能器具，打造“高品質(zhì)”的生活配套，從而延續(xù)物業(yè)由內(nèi)到外的品質(zhì)感，迎合時(shí)代發(fā)展潮流和目標(biāo)消費(fèi)者需求。如紅樹西岸，通過(guò)全屋量身定做的智能化家居系統(tǒng)，打造了深圳首個(gè)智能化家居裝修項(xiàng)目。

　　減少裝修成本，避免自裝的不規(guī)范行為

　　普通毛坯在交房入伙后長(zhǎng)達(dá)半年到一年的時(shí)間整個(gè)社區(qū)都處于大面積裝修中，噪音污染及廢料污染嚴(yán)重，精裝修交房可以有效的避免。此外，由于精裝修工程具備集中式采購(gòu)、規(guī)?；\(yùn)作的條件，可以有效降低裝修成本，且精裝房收樓便可入住或出租，可比毛坯房提前獲得收益。受90/70政策限制，目前市面上部分戶型涉及到結(jié)構(gòu)更改或者拼合問(wèn)題，裝修的過(guò)程更加復(fù)雜，改裝到位后帶裝修交房，可以消除消費(fèi)者自行裝修時(shí)水電改造、亂拆承重墻、裝修噪音污染等浪費(fèi)違規(guī)行為。

　　三、市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　“半成品時(shí)代”逐漸向“成品時(shí)代”邁進(jìn)

　　2007年以來(lái)，深圳市場(chǎng)上涌現(xiàn)出越來(lái)越多精裝修交房的樓盤，如后海公館、金地梅隴鎮(zhèn)、第五園、珠江旭景佳園、慢城等等，預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年的發(fā)展中，精裝修成為將住宅商品的重要賣點(diǎn)，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的高級(jí)形式，建造精裝修房，是房地產(chǎn)業(yè)由半成品向成品的回歸。

　　據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2004-2007年，深圳商品住宅市場(chǎng)中裝修樓盤所占比例并不高，僅為6-8%；2004年，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，以及福田、南山商務(wù)功能的不斷完善，大量帶裝修小戶型的公寓產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，如福田的華府馨居、城投青蓮公寓、南山的米蘭公寓等，同時(shí)羅湖商圈范圍內(nèi)也有大量的公寓產(chǎn)品出現(xiàn)，如東門168、藍(lán)堡公寓，部分品牌發(fā)展商開始推出具有菜單式裝修標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，力圖達(dá)到營(yíng)銷上的突破，代表樓盤有中海怡美山莊、梧桐合正錦園等。

　　進(jìn)入2006年以來(lái)，伴隨人們生活品質(zhì)的提升，改善型居住需求迅速放大，市場(chǎng)上大戶型產(chǎn)品增多，樓市的持續(xù)旺銷導(dǎo)致帶裝修樓盤比例略有下降。但2007年4季度至2008年上半年，由于政策調(diào)控的影響導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，部分樓盤開始通過(guò)帶裝修等營(yíng)銷策略以達(dá)到促銷的目的，特別是2008年上半年，此比例更高達(dá)21%。

　　精裝房裝修方案表現(xiàn)

　　為了滿足不同置業(yè)者的需求，目前市場(chǎng)上的精裝房裝修方案也花樣百出，最常見的有四種。一是有裝修套餐供選擇。購(gòu)房者可以自由選擇要或不要裝修套餐，不要裝修可直接在總價(jià)里折減相應(yīng)裝修款；此類方案客戶選擇性強(qiáng)，接受度較高，代表樓盤如福田區(qū)的中城天邑。二是部分戶型帶裝修。通常大戶型客戶對(duì)空間和風(fēng)格的需求更加多樣化，采取小戶型帶裝修，大戶型不帶裝修方式，代表樓盤如龍崗的英郡年華。三是送禮金券，可自主裝修。只定制品牌廚衛(wèi)潔具，其余部分以禮金券形式送出，由購(gòu)房者自行采購(gòu)安裝，實(shí)質(zhì)上為一種讓利行為，目的為直接促進(jìn)銷售，如南山的澳城便采用此種營(yíng)銷方式。四是菜單式裝修。開發(fā)商提供數(shù)種裝修備選方案，購(gòu)房者可按菜單自行選擇，由開發(fā)商施工執(zhí)行以成品交房。通常為統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)與用材，但材料(如地板、面磚)顏色可選的方式。代表樓盤是龍崗區(qū)的萬(wàn)科城項(xiàng)目。

　　10-15%的裝修占比成為市場(chǎng)主流

　　據(jù)DTZ戴德梁行對(duì)近年深圳帶精裝樓盤的分析，目前全市精裝修樓盤根據(jù)檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)的不同裝修價(jià)格也各有區(qū)別，從每平方米600元到3000元甚至6000元都有，近85%的精裝房項(xiàng)目裝修占全部房?jī)r(jià)的比例(裝修占比)已從前兩年的5-10%上升到現(xiàn)在的10-15%。說(shuō)明開發(fā)商正逐步擴(kuò)大讓利空間，通過(guò)讓利來(lái)達(dá)到促銷的目的；另一方面也說(shuō)明裝修的品質(zhì)在不斷提高。但裝修品質(zhì)的提高不應(yīng)一味的追求廚具、衛(wèi)浴等等功能裝備品牌的高端化，而應(yīng)將更多的注意力放在人們居住品質(zhì)的提升，人性化家居的營(yíng)造，如Low-E、新風(fēng)系統(tǒng)等人性化裝備的普及等。

　　四、存在的問(wèn)題

　　◎夸大宣傳，貨不對(duì)板。有的樓盤，產(chǎn)品僅具備了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》(后稱“《導(dǎo)則》”)所規(guī)定的基本要求，卻大肆宣傳為“精裝修房”，消費(fèi)者在買房時(shí)須看清楚裝修的標(biāo)準(zhǔn)。

　　◎樣板房不作為交付驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。《導(dǎo)則》規(guī)定，樣板間要真實(shí)地反映裝修檔次和裝修施工質(zhì)量；作為裝修質(zhì)量的衡量標(biāo)準(zhǔn)，樣板間在購(gòu)房者入住之前不宜拆除，事實(shí)上，很多樓盤并未遵照這一規(guī)定執(zhí)行。

　　◎全裝修成品房的買賣合同對(duì)裝修的內(nèi)容沒(méi)有明確約定，驗(yàn)收無(wú)標(biāo)準(zhǔn)可依?！秾?dǎo)則》規(guī)定，開發(fā)單位應(yīng)在銷售成品房的價(jià)格中包含裝修費(fèi)用，商品房預(yù)售合同中應(yīng)單獨(dú)標(biāo)明裝修標(biāo)準(zhǔn)；并在房屋結(jié)構(gòu)及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)中設(shè)置相關(guān)全裝修標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。目前大多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商沒(méi)有在合同中明確標(biāo)明裝修的具體標(biāo)準(zhǔn)，有的只是在合同附件中簡(jiǎn)要標(biāo)明一些大件裝修材料的品牌。

　　◎精裝房的售后服務(wù)尚不健全。《導(dǎo)則》規(guī)定，確立開發(fā)單位為裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)；住宅開發(fā)單位必須向購(gòu)房者提交裝修質(zhì)量保證書，并執(zhí)行有關(guān)的保修期。但事實(shí)上，一些房產(chǎn)公司將第一責(zé)任人確定為裝修單位，有關(guān)裝修質(zhì)量保證書、部品保修憑證交付也不規(guī)范。

　　五、市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)

　　目前，深圳住宅精裝房正在從高端住宅逐漸向中低檔住宅擴(kuò)散，目前更是作為一種有效的營(yíng)銷手段以促進(jìn)銷售。但消費(fèi)者在觀念上有一個(gè)接受新事物的過(guò)程，商品住宅整體的產(chǎn)業(yè)化水平也尚未達(dá)到普及精裝房的程度，估計(jì)深圳精裝房進(jìn)程還任重道遠(yuǎn)。

　　隨著精裝房的進(jìn)一步推廣，相關(guān)政策法規(guī)將得到進(jìn)一步的完備細(xì)化。在實(shí)際操作上，裝修公司將提前介入樓盤建設(shè)，裝修市場(chǎng)將面臨資源整合。而發(fā)展商除了對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和功能進(jìn)行保障，發(fā)展商將為消費(fèi)者提供從設(shè)計(jì)到品質(zhì)、管理、服務(wù)的廣泛置業(yè)服務(wù)。未來(lái)的精裝房角色將從營(yíng)銷手段更多向提升人居生活品質(zhì)這一本源目標(biāo)轉(zhuǎn)變。