對于SOHO中國而言，在2014年和2015年這兩年，利潤下降50%-60%都很正常。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 郭凈凈 在市場量價齊跌的當(dāng)下，北京望京SOHO塔3入市僅兩周，老潘便亟不可待地要提高租金；在SOHO中國“開發(fā)-持有”模式轉(zhuǎn)型的第一年，老潘或許略顯急切？

　　4月22日，瑞信集團(tuán)發(fā)表報告稱，SOHO中國有限公司旗下北京望京SOHO第三座首個主要租戶將于下月起提租，意味著該項目在預(yù)租首兩星期，已錄得19%的出租率。

　　在望京SOHO塔3入市當(dāng)天，潘石屹便宣稱，非?？春帽本┪磥淼膶懽謽亲赓U市場，“我對望京SOHO的租賃一點(diǎn)也不擔(dān)心，預(yù)計5月1日起將提價。”事實(shí)上，老潘早在內(nèi)部表示，望京CBD第一高度的望京SOHO塔3，只要成功招租超過2萬平方米，就馬上提價。

　　 急切提價

　　根據(jù)soho中國的官網(wǎng)資料，望京SOHO位于北京朝陽區(qū)望京地區(qū)的核心區(qū)，由三棟集辦公和商業(yè)一體的高層建筑和三棟低層獨(dú)棟商業(yè)樓組成。

　　該項目占地面積11.54萬平方米，規(guī)劃總建筑面積52.13萬平方米，其中辦公面積為36.42萬平方米，商業(yè)面積僅5.28平方米。據(jù)悉，望京SOHO的塔1和塔2去年就幾乎售罄，累計合同銷售金額超過127億元，銷售均價約為52196元/平方米。

　　于今年4月16日預(yù)租的望京SOHO塔3寫字樓，由SOHO中國全部自持，其高達(dá)200米，號稱目前望京第一高樓，總建筑面積約12萬平米，計劃于今年9月完工。據(jù)了解，此次共推出房源151個，包括138個寫字樓、13個商鋪；其中寫字樓租金最低5.2元/天/平方米，最高達(dá)7.5元/天/平方米。

　　在望京SOHO塔3入市當(dāng)天，潘石屹便宣稱，非?？春帽本┪磥淼膶懽謽亲赓U市場，“我對望京SOHO的租賃一點(diǎn)也不擔(dān)心，預(yù)計5月1日起將提價。”不過，潘石屹當(dāng)天并未透露簽約租金價格和漲價比例。

　　RET睿意德董事助理李靜雅指出，租金會根據(jù)放量和反饋的條件進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，提高租金的浮動，主要是基于內(nèi)部核算和蓄客的判斷。“在蓄客階段會有一定判斷，通常以價值居中的產(chǎn)品去試下水，看市場情況，然后去浮動價格，如果預(yù)期情況比較好的話，其價格也會有一定上浮。”

　　事實(shí)上，潘石屹早在內(nèi)部表示，望京CBD第一高度的望京SOHO塔3，只要成功招租超過2萬平方米，就馬上提價。

　　老潘敢于發(fā)出此等豪言的底氣或許便在于，望京SOHO塔3預(yù)租首日，便與《捕魚達(dá)人》游戲開發(fā)商--北京觸控科技有限公司簽了第一單，并一次性出租2.3萬平方米，直接實(shí)現(xiàn)了20%以上的出租率。

　　市場難題

　　不過，在住宅市場量價齊跌的背景下，租賃市場似乎也難逃走冷之勢。據(jù)高緯環(huán)球最新報告顯示，北京甲級寫字樓租金降幅放緩。該機(jī)構(gòu)預(yù)計，隨著寫字樓租金漲勢放緩和租賃市場需求平穩(wěn)，再加上商業(yè)地產(chǎn)售價不斷升高，將使投資回報率產(chǎn)生下行壓力。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度北京市甲級寫字樓租金水平繼續(xù)小幅下調(diào)1.1%至每月每平方米377元，這是自2013年第二季度以來連續(xù)第四個季度的環(huán)比下跌。

　　高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理戴瑞德日前指出，2014年北京新增供應(yīng)將迎來高峰，預(yù)計未來兩年還將有約144萬平方米的甲級寫字樓陸續(xù)入市，租賃市場面臨較大消化壓力，市場平均租金有可能出現(xiàn)下調(diào)。

　　不過， 睿意德李靜雅指出，目前北京商業(yè)寫字樓市場的外溢需求在增長，考慮到資金和產(chǎn)業(yè)交通的因素，部分業(yè)主已經(jīng)在不斷地往外遷。

　　據(jù)悉，望京地區(qū)辦公樓的平均租金水平比中央商務(wù)區(qū)低41%，部分對租金較敏感的租戶選擇望京等租金相對較低的新興辦公樓商圈。數(shù)據(jù)顯示，望京的空置率從上季度的2.9%下降0.7個百分點(diǎn)至2.2%。

　　然而，對一向擅于銷售的SOHO中國來說，出租無疑是另一個新的市場。李靜雅指出，銷售是賣方市場，做出產(chǎn)品，認(rèn)同的客戶就會去買，公司更多的是以建筑概念和建筑特色去強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品價值。“但是，如果SOHO中國轉(zhuǎn)到出租市場的話，這就是買方市場了，這里品牌方會變得更加強(qiáng)勢，對產(chǎn)品和運(yùn)營管理能力等會有更嚴(yán)格的要求”。

　　在她看來，對SOHO的考驗，還要求其要有一個非常強(qiáng)的運(yùn)營團(tuán)隊去支持自持經(jīng)營的物業(yè)。“SOHO中國自持的所有商業(yè)產(chǎn)品都是處于長期調(diào)整狀態(tài)，這就對該公司的品牌經(jīng)營的管控提出一定要求，以及未來能否把客群吸引過來，而長期的運(yùn)營還關(guān)系到能否保證健康換租，從而使品牌不斷向好的方面調(diào)整，而不流失好的品牌，這些都是對SOHO中國的考驗。”

　　“現(xiàn)在商業(yè)供應(yīng)量是比較大的，對每個開發(fā)商的品牌運(yùn)營能力和招商能力提出了更高的挑戰(zhàn)，”李靜雅指出，在這么新的競爭環(huán)境中，SOHO中國即便有一定的品牌吸引力，也面臨同樣的壓力。

　　轉(zhuǎn)型陣痛

　　就在今年3月4日的業(yè)績會上，SOHO中國稱，2013年是公司從“開發(fā)-銷售”向“開發(fā)-持有”模式轉(zhuǎn)型的第一個年頭，公司的轉(zhuǎn)型是順利且成功的。老潘則毫不謙虛地說：“2013年我們給股東交上一份滿意的答卷。”

　　不過，多位長期跟蹤SOHO中國研究機(jī)構(gòu)和分析師卻并不認(rèn)同這一觀點(diǎn)。

　　越秀證券李尚偉指出，從長遠(yuǎn)看，SOHO中國的轉(zhuǎn)型是利好的，但在短期內(nèi)，仍避免不了轉(zhuǎn)型的陣痛；“對于SOHO中國而言，在2014年和2015年這兩年，利潤下降50%-60%都很正常。”

　　另有分析人士指出，轉(zhuǎn)型不是一兩年的事情，現(xiàn)在只能算是一個開始。起碼要到2017年，轉(zhuǎn)型的效果才能顯現(xiàn)。

　　李尚偉指出， SOHO中國的“陣痛”主要體現(xiàn)在公司的財務(wù)報表上，一是該公司持有物業(yè)并加重租金收入比例，這將減慢其現(xiàn)金回流速度，并占用大量資金，從而導(dǎo)致公司的凈負(fù)債水平提高；二是，銷售能更快回籠資金，今年該公司改以租金為生，那么其營業(yè)額必將大量減少，從而影響整體利潤。

　　SOHO中國2013年的年報顯示，其去年營業(yè)額為146.21億元，按年跌9.43%；其中出售物業(yè)單位所得143.42億，投資物業(yè)的租金收入為2.79億，租金收入僅占營業(yè)收入的1.91%。而截至去年底，集團(tuán)擁有現(xiàn)金及銀行存款約106.5億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率約為17%。

　　今年以來，SOHO中國連續(xù)拋售北京、上海物業(yè)。張欣在業(yè)績介紹視頻中指出，持有充足的現(xiàn)金變成重中之重，這也是其決定出售SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場的原因。“這兩個項目的出售帶來了52億的收入，將我們的流動量總額提升到220億，充裕的現(xiàn)金便于收購更多更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。”

　　然而這筆總成交額為52.30億元的交易，與之前120億元的預(yù)期收益相比，卻是折價了56.42%，無疑昭示著SOHO中國目前對于現(xiàn)金流的高度渴求。

　　不過，李尚偉指出，SOHO中國現(xiàn)在持有的物業(yè)都是中國相對來說最高端的物業(yè)資產(chǎn)，加上公司目前現(xiàn)金還比較充裕，兩三年內(nèi)，只要其不大規(guī)模拿地，一般不會出現(xiàn)財務(wù)問題。

　　穆迪的報告也預(yù)計稱，待SOHO中國的現(xiàn)有項目全面投入運(yùn)營，望京SOHO、SOHO復(fù)興廣場和凌空SOHO等新項目完工并產(chǎn)生現(xiàn)金流后，2014年SOHO中國的租金總收益將繼續(xù)強(qiáng)勁增長。