　　觀點網(wǎng)訊：4月24日，據(jù)外媒援引業(yè)內(nèi)人士消息，中國首單房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品(REITs)--中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃已于近期完成募集發(fā)行，并將于4月25日成立。其優(yōu)先級的投資者預(yù)期收益率為每年7%，主要由保險資金認(rèn)購。

　　相關(guān)推介材料顯示，該產(chǎn)品優(yōu)先級份額存續(xù)期間獲得基礎(chǔ)收益，退出時獲得資本增值的10%作為其浮動收益部分。而次級份額存續(xù)期間獲得滿足優(yōu)先級基礎(chǔ)收益后的剩余收益，并在退出時獲得資本增值的90%。

　　同時，該產(chǎn)品發(fā)行期限不超過5年，首選以REITs方式退出。如以REITs上市方式退出，優(yōu)先級投資者將在IPO時點以全現(xiàn)金方式全部退出，相應(yīng)次級投資者獲得部分現(xiàn)金分配及REITs份額。除REITs方式退出外，基金還可以市場價格出售給第三方實現(xiàn)退出。

　　而如果以REITs上市方式退出，優(yōu)先級派息收益率4.0%的情況下，優(yōu)先級內(nèi)部報酬率為8.23%，次級內(nèi)部報酬率將達(dá)到22.83%。如以第三方收購方式退出，中性情況下優(yōu)先級內(nèi)部報酬率為8.02%，次級內(nèi)部報酬率為17.81%。

　　據(jù)悉，該項資管計劃總規(guī)模為人民幣52.1億元，按7:3的比例劃分為優(yōu)先級和次級，中信證券為優(yōu)先級投資人提供內(nèi)部增信，優(yōu)先級部分外部評級達(dá)到AAA，優(yōu)先級、次級份額皆可在深交所綜合協(xié)議交易平臺交易。

　　由于商業(yè)物業(yè)租賃類的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)在國內(nèi)仍屬空白階段，中信證券擬以私募REITs的形式推動國內(nèi)不動產(chǎn)金融的實踐操作，并希望借此建立國內(nèi)首個REITs業(yè)務(wù)平臺獲得此類業(yè)務(wù)的先發(fā)優(yōu)勢和經(jīng)驗。

　　此外，萊坊與中房馳昊4月21日報告認(rèn)為，雖然房托市場前景機(jī)遇無限，但仍存在許多風(fēng)險及障礙，如中國仍然缺乏優(yōu)質(zhì)成熟的商用物業(yè)；許多一線城市及重要的二線城市未來或?qū)⒚媾R商業(yè)物業(yè)供應(yīng)過剩的風(fēng)險；商用物業(yè)的整體回報率缺乏吸引力等。

（審校：勞蓉蓉）