趙卓文 2014年，中國房地產(chǎn)市場形勢非常微妙。

　　唱空的人，似乎越來越多。

　　開發(fā)商依然在一線城市爭奪地王。

　　“地王不敗”，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的“神話”。

　　從2009年到現(xiàn)在，廣州已經(jīng)開發(fā)完成的“地王”，沒有一宗是虧損的，當(dāng)然，也沒有一宗獲得暴利。

　　地王為誰作了貢獻(xiàn)？

　　以2014年政府公開出讓的廣州廣鋼地塊為例，樓面地價(jià)達(dá)到2.16萬元/平方米。假設(shè)項(xiàng)目最終賣到4萬元/平方米，開發(fā)商要交納的各種稅費(fèi)（預(yù)征）就將超過5000元/平方米，開發(fā)商的資金成本約4000-5000元/平方米。假設(shè)開發(fā)商土建、園林、裝修等各項(xiàng)費(fèi)用為5000元/平方米，則開發(fā)商毛利潤為4000-5000元/平方米。

　　消費(fèi)者繳納的40000元/平方米的樓價(jià)中，政府所得（地價(jià)加稅費(fèi)）為25000元/平方米，超過60%。開發(fā)商獲得4000-5000元/平方米。與金融機(jī)構(gòu)所得大致相當(dāng)。

　　答案很清楚。地方政府公開出讓的土地（尤其是地王）進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)后，開發(fā)商只有微利，政府拿了大頭。發(fā)展商真正是“為政府打工，為銀行打工，為媒體打工，為員工打工”。

　　政府能否通過擴(kuò)大土地供應(yīng)量，降低地價(jià)來獲得房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展？答案是否定的。當(dāng)前國內(nèi)城市政府每年都需要較大比例的土地出讓金來“還債”和進(jìn)行財(cái)政支出。地方政府主動“限價(jià)賣地”既不可能，也不現(xiàn)實(shí)。

　　土地成本不斷上升，開發(fā)商告別了“低價(jià)拿地”，勢必進(jìn)入“微利”時(shí)代。這是行業(yè)發(fā)展的必然。

　　多年以來，發(fā)展商依靠土地不斷增值和樓價(jià)快速拉升獲得超額利潤。

　　未來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將主要依靠規(guī)模經(jīng)營、產(chǎn)品創(chuàng)新和經(jīng)營管理來獲得利潤。今后幾年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均毛利潤將在15-20%左右。只有獲得新增長點(diǎn)或找到新興增長區(qū)域的開發(fā)商，才有可能獲得平均利潤以上的盈利。

　　大型開發(fā)商在2014年的經(jīng)營將會趨于穩(wěn)健。盲目追求“千億”或者“兩千億”的企業(yè)將會減少。盲目拼地王，將會被理性買地，理性投資所取代。