4月22日上午，由觀點新媒體主辦的2014城市觀點論壇西安行正式開幕。我們邀請了眾多行業(yè)精英齊聚一堂，共同探討“西部經略 分類調控下的房地產”。

　　城市觀點論壇創(chuàng)立于2005年，以推動中國房地產思想發(fā)展與建設為宗旨，以房地產開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。十年期間，“城市觀點論壇中國行”先后走進青島、南京、濟南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽、南昌、連云港等三十多個省市，對中國城市發(fā)展進程、房地產建設、行業(yè)及金融政策等進行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市與地產的動力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　毫無疑問，西安是任何一個有志于布局全國、經略大西部的房地產企業(yè)不能忽視，也不能回避的市場。新的一年，新的城鎮(zhèn)化與調控思路逐漸成形，西安房地產市場的定位也顯得更為重要。而在提出“雙向調控”的當下，西安將如何尋找開發(fā)價值和動力？如何調整房地產行業(yè)的發(fā)展思路，尋找新的契機？

　　為此，我們邀請了眾多行業(yè)精英齊聚一堂，共同探討“西部經略 分類調控下的房地產”，尋找新市場背景下行業(yè)的思路與對策，為新一輪行進與發(fā)展注入新的力量。

　　4月22日上午，由觀點新媒體主辦的2014城市觀點論壇西安行正式開幕。觀點網作為論壇官方網站，對會議進行全程網絡圖文直播，敬請關注！

　　專題：2014城市觀點論壇西安行

　　直播實錄：2014城市觀點論壇西安行（二）

　　主持人：尊敬的各位來賓，現場親愛的朋友們，大家早上好。

　　歡迎大家來到美麗的古都西安，來到2014城市觀點論壇西安行現場。我是陜西廣播電視臺《都市房產》欄目運營總監(jiān)朱西洋，非常榮幸能夠擔任本次活動的主持人，也非常高興我們節(jié)目能作為今天活動的唯一指定電視媒體參與其中。在此，再次感謝各位現場朋友的到來，歡迎你們。

　　城市觀點論壇創(chuàng)立于2005年，以推動中國房地產思想發(fā)展與建設為宗旨，以房地產開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。在十年期間，“城市觀點論壇中國行”先后走進了青島、南京、濟南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽、南昌、連云港等三十多個省市，對中國城市發(fā)展進程、房地產建設、行業(yè)及金融政策等進行了多角度的探討和深度剖析，共同找尋城市與地產的動力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　今天，是城市觀點論壇第三次走進西安。西安這座中國歷史文化名城，既是西北地區(qū)第一大城市，具有深厚的城市文化底蘊和眾多的歷史古跡，而與此同時，西安也在發(fā)展創(chuàng)新的道路上不斷的前行，提出了就西安建設成為國家重要的科技研發(fā)中心，區(qū)域性商貿、物流、會展中心，區(qū)域性金融中心，以期成為具備內涵的國際化大都市。

　　在改革的歷史前提下，西安房地產行業(yè)也必將迎來新的機遇，而在提出“雙向調控”的當下，將如何來尋找開發(fā)價值和動力？又如何來調整房地產行業(yè)的發(fā)展思路，尋找新的契機？

　　為此，我們今天邀請到了眾多行業(yè)精英聚首一堂，共同探討“西部經略”分類調控下的房地產，尋找調控背景下的新思路與對策，為其行進與發(fā)展注入新的力量。

　　最后，請允許我代表本次論壇主辦方觀點新媒體、華商報、陜西省房地產商會，合作伙伴山東省威海市文登區(qū)政府、威海雙島灣科技城、海斯蘭德、金科股份、房多多、好屋中國、德信資本、西安世聯、合富輝煌、思源經紀、美城機構及陜西廣播電視臺《都市房產》欄目，在這里歡迎各界朋友們的到來，歡迎你們。

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是： 

　　著名經濟學家、中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長陳淮先生； 

　　陜西省房地產商會副會長、陜西省建秦房地產開發(fā)有限公司董事長張民憲先生；

　　立豐集團董事長顏明先生；

　　金科地產集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生；

　　陜西省房地產商會秘書長寧高偉先生；

　　西安富力房地產開發(fā)有限公司董事長兼總經理李寧先生；

　　世聯行首席執(zhí)行官黎振偉先生；山東省威海市文登區(qū)國土資源局副局長賽永忠先生；

　　威海雙島灣科技城副主任梁景凱先生；

　　德信資本董事長陳義楓先生；

　　美國海斯蘭德國際建筑師事務所首席建筑師、董事長馮瑩女士；

　　西安房多多網絡科技有限公司總經理沈飛先生；

　　好屋中國西安公司總經理何麗女士；

　　思凱來國際總經理陸靜女士；

　　中國房地產稅務籌劃網總裁、匯力基金副總裁李明俊先生；

　　陸港愿景執(zhí)行董事、總經理屈錦薇女士；

　　西安萬城房地產開發(fā)有限公司董事長劉迎春先生；

　　西安新寶龍實業(yè)發(fā)展有限公司副董事長柏景先生；

　　陜西聚安實業(yè)有限責任公司總經理楊春平先生；

　　陜西佳誠房地產開發(fā)有限責任公司董事長杜旭強先生；

　　郅輝地產董事長范保強先生；陜西金盛源實業(yè)有限公司董事長苗志城先生；

　　陜西嘉豪房地產開發(fā)有限責任公司總經理陳擁軍先生；

　　陜西智逸實業(yè)有限公司總經理周雯女士；西安明豐置業(yè)有限公司總經理劉喜順先生；

　　金源集團總經理肖進民先生；西安萬科營銷總監(jiān)楊璞先生；

　　盛恒西安房地產開發(fā)有限公司副總經理王靈軼先生；

　　北京裕昌置業(yè)集團西安有限公司副總經理張玉軍先生；

　　陜西麗彩實業(yè)集團有限公司副總裁張民政先生；

　　河南昌建集團西安分公司執(zhí)行總經理王文彬先生；

　　陜西思源興業(yè)房地產經紀有限公司總經理李秋月女士；

　　美城地產機構總經理汪巍先生；

　　華商報總經理王曉慶先生；

　　觀點新媒體出品人、博鰲房地產論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士。 

　　另外，還有恒大、金地、天朗、紫薇、經發(fā)、高新、高科、榮華、萊安、海榮等很多企業(yè)嘉賓正在趕來的路上。本次論壇獲得眾多西安實力房地產企業(yè)的參與，我謹代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓，以及參與支持2014城市觀點論壇西安行的朋友們。

　　下面有請陜西省房地產商會秘書長寧高偉先生為我們致辭。

　　寧高偉：尊敬的各位來賓、朋友們，大家上午好。

　　歡迎大家來到西安，來到2014城市觀點論壇西安行現場，這對西安的樓市來說，是一個新的機遇，更是一個新的推動。借此機會，我謹代表陜西省房地產商會對本次論壇的舉辦表示衷心的祝賀。

　　在這次論壇中，將匯聚很多西安房地產的聲音，也迎來了全國著名的經濟學家及省內外專家來探討西安城市的發(fā)展。在住建部明確提出今年房地產政策將實行“雙向調控”后，房地產開發(fā)商如何應當地市場進行投資開發(fā)已是一個避不開的話題，相信今天在各位專家級房地產界同仁的深入探討與思想碰撞中，將會為西安房地產市場的發(fā)展帶來更多的聲音與范例，讓我們共同營造一個更利于西安房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的氛圍。

　　西安是一座歷史悠久的文明古都，但同時也是一座開放創(chuàng)新的國家區(qū)域中心城市，所以在新與舊的融合、傳統與創(chuàng)新相輔相成的精神下，西安房地產的前景更值得期待。

　　讓我們發(fā)表觀點與意見，碰撞出更多的火花與閃光，為西安房地產注入養(yǎng)分，并讓我們所有的與會者有所收獲。

　　最后，預祝本次論壇圓滿成功！謝謝各位。

　　主持人：謝謝寧高偉先生。下面，有請華商報總經理王曉慶先生為我們致辭。

　　王曉慶：女士們、先生們，大家早上好。

　　在這個芳草青青的暮春之晨，萬物充滿勃勃生機，就像我們所處的西安房地產市場一樣，雖偶有挫折，但前進的步伐依然鏗鏘。我們知道一片片形成此地開花，城市每一次迅猛的騰飛，房地產幾乎都充當著馬前。所有老百姓來說，感受最深得就是房價，但是只有我們這些行業(yè)的參與者，才深知耕耘期間酸甜苦辣，雖然經過諸多起起落落的較短，到現在為止也才是開頭，也正是因為是新生事物，所以成長的煩惱一直相伴，對西安樓市來說，沒有一驚一咋的忽起忽落，但這并不是說西安的樓市沒有價值，恰恰相反。西安對人口的吸納能力，以及強大的續(xù)航能力，必將促使老百姓對房產的需求大大加大。這就需要各位開疆辟土，點石成金。你們有過苦惱迷茫，這個我們都知道，你之所想，我之所向，今天我們邀請大家濟濟一堂，就是以樓市的名義，讓頭腦刮過更大的風暴，讓觀點進行更強的碰撞。

　　朋友們，我們不能否認樓市還有很多小病灶，但我們更應該看到樓市健康對經濟有多重要。所以就讓我們靜下心來，聽聽別人的心聲，在交流中感悟，在感悟中深化。十幾年來作為相濡以沫的戰(zhàn)友，我們和各位的目標是一致，就是讓行業(yè)健康，讓百姓安居樂業(yè)買到好房，我們相信，只要同心協力，城市一定會銘記我們的努力，我們一定會為城市的發(fā)展寫下濃墨重彩的篇章。

　　朋友們讓我們一起努力加油，為夢想不彷徨。謝謝諸位。

　　主持人：謝謝王曉慶先生。最后有請觀點新媒體出品人，博鰲房地產論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓，上午好！

　　城市觀點論壇第三次走進西安，從2006年到2014年歷經九年?？梢哉f九年時間對于古都西安來說時間太短，但是對于中國乃至西安的房地產已經發(fā)生了很大的變化。還是上周我們在沈陽所說，從起不到高峰到高低不平的波谷，至少2014年的西安與全國一樣處于謹慎的匍匐前進狀態(tài)。無論是住宅市場還是商業(yè)地產。

　　九年間，觀點作為專業(yè)的地產全媒體，正攜旗下觀點網、觀點雜志、博鰲房地產論壇、城市論壇、年度論壇、商業(yè)年會等線上線下產品向地產資訊服務商發(fā)展。包括我看見，目前在西安發(fā)展的各大品牌房企今天基本到場，他們中大多數都是2013年觀點卓越100榜入榜企業(yè)，而從2014年開始，觀點將更加深入區(qū)域，對全國主要城市進行區(qū)域榜單發(fā)布，希望得到各位鼎力的支持。

　　2014年，市場決定房企的生死，只是不同的區(qū)域有不同的特色及應對措施，所以我們將“西部經略 分類調控下的房地產”定為西安行的主題，期望在接下來的時間里，在接下來半天時間里，現場所有來賓們精彩演繹、充分討論，共同為西安房地產加油！

　　最后，再次感謝支持論壇的所有合作伙伴，華商報、西安房地產商會、文登政府、雙島灣、金科股份、房多多、好屋中國、海斯蘭德、思源顧問，感謝所有出席論壇的企業(yè)來賓、媒體朋友。

　　最后，預祝論壇圓滿成功，謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士。今天的嘉賓致辭就到這里，接下來將進行論壇的正式議程。

　　尊敬的各位來賓、朋友們，2014城市觀點論壇西安行的議程主題是：西部經略 分類調控下的房地產。下面即將展開的是主旨演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸地邀請到著名經濟學家、中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長陳淮先生。接下來就讓掌聲有請陳淮先生，他的演講題目是：市場的回歸中國房地產問題與思考（西安篇）。

　　陳淮：我不太贊成我們這個題目，分類調控下的房地產，好像政府的行為政策是決定我們2013年走勢的基本元素，好像我們的注意力還在這個問題上，但是我贊成給我擬的這個題目，市場回歸。

　　過去十年，影響和決定房地產市場的第一位因素究竟是政策，還是市場？過去十年，決定著中國北京、西安房地產市場走勢的第一位因素究竟是政策，還是市場？如果是政策就能夠決左右這個行業(yè)的話，那我們用不著三天兩頭的國五條、國八條、國十條，人們說老百姓都買不起房子的過程中買了房子，政府咬牙跺腳。本屆政府要如何的時候，房地產市場按照它固有的規(guī)律發(fā)展到了今天。如果說有什么區(qū)別的話，2014年，其實是從2013年開始，過去政策掩蓋下的一些市場的深層次矛盾逐步顯現出來，這是2014。 

　　2014年分類調控不是第一位的，是市場的內在因素逐步顯現，就像一個病人，庸醫(yī)不停的給他吃退燒藥，國五條不行吃國八條，國八條不行吃國十條。高明的大夫，不會輕易給病人吃退燒藥，因為它會把引起發(fā)燒的問題掩蓋起來。 

　　為什么會發(fā)燒？可能是肺部感染，可能痢疾拉稀，不停的吃退燒藥，把真正引起發(fā)燒的因素給掩蓋了，這就是過去十年，就是因為吃退燒藥，今天吃了，當天晚上退一會，第二天接著燒。2013年起我們不再吃退燒藥，市場運營過程中的一些因素顯現出來，比如說大中小，中西部城市發(fā)展不平衡，出現分化。比如說我們一部分、少數城市供大于求，包括沿海特大城市和相當一部分中西部的大城市在內，更不要說縣城供大于求。比如說老百姓的市場預期，對政策老說撲朔迷離，現在更多的從自己的客觀需求選擇入市的時間。 

　　2014年把分類也好，雙向調控也好，關注都往后放，十年來的房地產市場坦率的說，不好意思的說，明確無誤的說，主觀愿望是不好使的，不管這個愿望是出自哪里，大多數老百姓的主觀愿望也不一定是符合客觀規(guī)律和國情的。客觀規(guī)律是不以人的主觀，不以意志為轉移的必然趨勢。我們有人希望汶川地震嗎？自然規(guī)律是這樣，該震的還得震；我們希望祖國天天是春天，四季輪回你改得了嗎？2014年我建議我們從以下四個方面關注房地產：

　　第一，新型城鎮(zhèn)化。如果有什么新的變化，我們從進入21世紀之后，第一個十年，由于一些特殊的歷史原因，不得不把大量的資金、政策、物質、資源集中在北京、上海。在這個過程中，有意和無意地造就了中國城市化的主戰(zhàn)場在特大城市，實際上我們調控房地產最明顯的就是沿海屈指可數的少數特大城市。西部12省區(qū)，西安、成都也不過從中長期看是溫和上漲，相對平穩(wěn)運行的過程，真正有異動的只是沿海特大城市。新型城市化有很多內容，3月17號剛剛公布的國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，核心突出的一條就是實現大中小城市協調發(fā)展，特別是重點發(fā)展好中等規(guī)模城市，抑制特大城市人口擴張，以及在縣城和中心鎮(zhèn)一級引導農民就近入城。當然還有一些其他問題，這些我們先不說，簡單說就是房地產的空間分部，也將有一個明顯的變化和距離。

　　2013年的時候就明確提出，我們新一輪城市化要嚴格抑制特大城市進一步擴張，但是多大的城市算是特大城市，沒明確說。在3月17號這個國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中，對大中小有了明確的定量化的區(qū)分。500萬以上人口城市叫特大城市，在今后一個很長時間內，這些城市將不鼓勵它擴張，抑制人口涌入。如果我們不能夠解決特大城市過度承載的問題，我們永遠解決不了房價問題，北京上海就那么大，不可能把13億人都裝進去。真正要實現中國高質量的城市化，非得有一大批中等和小城市發(fā)展，實現大中小城市的發(fā)展。

　　2013年末，這個是很新的數據，1千萬人口以上的城市有6座，將采取抑制人口政策，限制人口擴張。大家老說限購什么時候取消，如果這些城市取消限購，那么一定有更嚴厲的入市門檻。加快積極穩(wěn)妥的發(fā)展一批，包括中西部的省會城市和中小城鎮(zhèn)是我們未來的主要指向。在這個城市結構調整過程中，按國際標準的話，100萬人口的城市就叫大城市，300萬人以上的大城市，這個人口指的核心市區(qū)，300萬人以上就叫特大城市。按照我們新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，目前是500萬以上，按中國的特點，500萬人口以上的城市劃為特大城市，抑制人口涌入。300—500萬的區(qū)間，這個區(qū)間叫大城市，80—300萬叫中等規(guī)模，這符合中國的國情。

　　簡單說，我們想今后一段時間，從2014年起，可能兩個層級是我們房地產市場和政府鼓勵人口集中的主戰(zhàn)場，一個是中等規(guī)模城市，城市群，衛(wèi)星城，再一個是縣城與中心鎮(zhèn)。但是在這兩個層級中，我個人的判斷不是寫在文件中的，縣城和中心鎮(zhèn)一級，除了江浙少數和珠三角地方以外，恐怕中西部還得有8—10年的準備期才到高潮。政府希望優(yōu)先發(fā)展，請注意我說的中等規(guī)模，包括西部一部分中等城市，像銀川，也包括幾乎大部分的地市及中心城市。

　　第二，改革。2013年十八屆三中全會明確提出60條，全面深化市場經濟體制的改革，我看這個改革可能是一個艱難前行的過程，但不論怎么艱難，它的序幕揭開，方向明確。而且它的確是包括中國國民經濟，抑制2014年經濟增速下行，釋放增長動力和房地產市場健康發(fā)展首要的迫切的問題。過去十年我們靠強化政府權力，靠低效率、高成本的調控，靠這種滯后性、被動性、主觀性明確的政策，恐怕已經走到頭了。因勢利導，發(fā)展優(yōu)勝劣汰，特別是在資金供給，土地供給這兩個最基本經濟要素的市場化上邁出實質性的步伐，包括地方政府，城市建設融資，也包括減小金融系統的風險，也包括支持老百姓更好更快的成長的迫切需要。

　　我們在戶籍制度、土地制度，中央與地方的關系，以及產權制度，交易市場的擴大與完善下邁出新的步伐。剛才說的是文件，或者說政府，或者是黨中央希望，我再說我個人的看法，不容易。其中舉個例子說，三中全會說了加快實現土地制度的流轉，其中有很多地方講到了農地、宅基地、農村集體建設用地的流轉問題，同地同權可以抵押，以及其他一些規(guī)模化經營等。但是三中全會結束不久，很多政府就站出來表態(tài)，18億畝耕地紅線不動搖，又說量不變，實際上把土地流轉退回到十七屆三中全會的時候了。

　　再舉個例子說，去年末的中央經濟工作會議，第一條把糧食安全列進去了。其實連續(xù)十年創(chuàng)歷史新高的背景下，為什么把糧食安全列為2014年的第一任務？我以為在土地改革這個問題上還存在很大的爭議。但不管一致還是不一致，愿意還是不愿意，改革的推進，是一個必由選擇。習近平和李克強都說過，我們很多的重大改革措施都是倒逼機制。2014年多關注改革，并且主動地去推動改革，比如說在金融創(chuàng)新上、在規(guī)?；洜I上、在保障房建設上。

　　第三，市場機制越來越明顯發(fā)揮作用。有人連夜趕考場，有人榮譽回故里，這就是市場應有的現象。2014年此后一段時間，當政府之手越來越不伸的時候，市場的手就越來越能發(fā)揮作用。一個優(yōu)勝劣汰的過程，比起政府的調控，更加優(yōu)化的過程到來了。有些開發(fā)商不得不考慮到自己資金鏈的風險，盡快回籠資金，采取了一些促銷措施，這些都是市場正常合理的反映，感冒發(fā)燒是人一生中必經的不可避免的階段。

　　曾經有媒體問我說，過去十年是房地產的黃金十年，你認為未來還是黃金十年嗎？我間接的回答這個問題，我說在整個90年代是中國家電業(yè)的黃金十年，那個時候涌現了一大批名牌家電，那個時候的丈母娘需求是有彩電、冰箱、洗衣機就可以。黃金十年，短缺，買不到，十年而已，十年過去怎么樣，這些當初輝煌一時的家電廠家，都是政府重點支持的，在輕工業(yè)、電子工業(yè)部、兵器工業(yè)部備案發(fā)牌的，基本死光。輝煌十年的那些家電企業(yè)，大概碩果僅存的就是長虹一家，其他的基本死光。但是在接下來的十年，正是中國成為世界家電大國的十年，你說第一個十年叫輝煌，還是第二個十年叫輝煌。

　　哪一個十年堪稱是黃金？我們在過去十年的城市建設、住房建設，的確有很多卓越，令人羨慕的成就。比如西安變化多大，我們這個酒店說是仿漢代的，但是我一看是仿漢代王陵的，我們有太多的缺陷，有太多需要探討的，這并非是批評西安，西安也有很多非常漂亮的，比如陜西博物館，那是建筑界的驕傲。北京這20年的建筑沒有一個能上明信片的，畢竟陜西還有一個博物館是大家公認的，令人驕傲的作品，但是也有仿漢代王陵的酒店。

　　剛才說市場正在重新優(yōu)化選擇它的資源支配者，這個過程大家有思想準備。市場好不一定誰都能活下來，美國用了50年全面趕上和超過了歐洲，走過歐洲工業(yè)化150年之路。2013年美國道瓊斯標準，三大股指一年之內50次創(chuàng)歷史新高。我們今年每個人都爭取自己規(guī)避風險，強壯素質，在市場競爭中，而不是在和政府的博弈中活下去，成為進化最快的物種之一。

　　第四，新挑戰(zhàn)。我們希望我們的房地產開發(fā)商、老板、企業(yè)家們注意到，我們這個行業(yè)面對著一些以前沒想或者想了認為離我們很遙遠的挑戰(zhàn)，就在眼前了，這些挑戰(zhàn)很復雜、很多樣。比如說今年一季度，人民幣突然一反過去幾年升值，大幅度貶值，這對國際熱錢造成影響，對房地產在短期內市場供需造成影響，你別以為這是一個距你很遙遠的事。海嘯，大規(guī)模人員傷亡就是20分鐘，它也是個短期，但是這個災害是非常巨大，躲過這20分鐘，一切恢復原樣，這20分鐘是災難性。

　　希望大家高度關注，2014年通脹主動權不在我們手里，希望開發(fā)商不要自說自話，注意到這個國際貨幣政策，國際貨幣環(huán)境對我們市場的短期內的挑戰(zhàn)。另外，互聯網、網購、電商大家可能都聽說了，別以為它離我們很遙遠，且不說網上購房現在已經在很多地方如火如荼，購房者挑選房子的優(yōu)化選擇的效率大規(guī)模提高。你弄幾個柱子就是王者風范，人家上網鼠標一點，可以把10個、20個樓盤的信息放到一塊比較。

　　這還不是最重要的，互聯網金融，十八屆三中全會也明確提出房地產市場改革其中之一，發(fā)展直接融資，而且互聯網金融業(yè)使我們銀行業(yè)措手不及，仿佛一夜之間就來到眼前的。我看技術進步、生產力發(fā)展，誰也抵抗不了，不管你詛咒它，還是贊揚它，你高興還是不高興。一夜之間，這些余額寶們的寶們，就把我國銀行的看家奶酪沖的七零八落?？刹豢赡苡幸惶?，房地產市場的直接融資，以及老百姓購房中的各種各樣的中介性的金融需求，由互聯網金融取代？這種風險不僅僅局限在開放商和購房者，以及和銀行之間。

　　以上是我今天和大家交流的，第一個關注的不是分類調控，而是以下四個方面：第一，國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，空間分部變化；第二，深化改革可能給我行業(yè)帶來了影響和沖擊；第三，市場優(yōu)勝劣汰機制越來越明顯；第四，國際貨幣政策以及互聯網金融等，可能給我們帶來挑戰(zhàn)。以上僅供參考。謝謝。

　　主持人：感謝陳淮先生精彩而犀利的演講，現在我們就將進入到本次主旨演講后，觀點答問環(huán)節(jié)，下面有請陜西省房地產商會副會長、陜西省建秦房地產有限公司董事長張先生，思源經紀西安公司總經理李秋月女士。請兩位入場。

　　李秋月：在座的各位來賓，各位朋友，各位可愛的戰(zhàn)友們，大家上午好。今天很榮幸參與到觀點的論壇活動，下面我們就進行到整個論壇的環(huán)節(jié)。

　　首先我是打醬油的，因為沒有做過主持人，今天實際上大家共同探討的話題可能就是關于西安的一些話題，作為西安的房地產的從業(yè)者，也是歷經了十幾年。關于調控對于西安整個市場的影響，作為營銷人，每一次的調控實際上都對我們有很大的沖擊，我們都會去思考如何提高轉化率，冥思苦想，但是對營銷人來說，實際上有很大的難度，但是對于房地產的開發(fā)商來說，相信難度更大，也有更多的疑惑，所以我們將話筒給到張總，期待你們的精彩對話。

　　張民憲：作為開發(fā)商來說，可能對市場可能有更多的感受，但是我剛才聽了陳教授的講話，我覺得從理論到實踐，作為開發(fā)商來說，需要研究的問題太多。所以在這里想請教一下陳教授，拿我們自己來說，我們這個項目踏入西安的時間也比較早，但是地處西安北部，這個地方還沒有開發(fā)起來，到底應該怎么做，我們就不知道。問政府，政府也不知道，我們這邊沒有規(guī)劃，我們當時怎么走，就是覺得只能向政府、向市場多去討教討教，但是討教的結果不明顯，沒告訴我們什么。那么在這種情況下，開發(fā)商經常會跟政府政策博弈。剛才說陳教授說了，政策博弈這個事情，這個路子不對，更多的應該進入市場，我想在這方面聽聽陳教授，跟政策博弈、跟政府博弈到現在，我們下一步應該重點放在哪里？

　　陳淮：營銷，就是編故事，營銷講故事，學者講規(guī)律，這不一樣。你比如說成都的開發(fā)，我們也和深圳一樣了，深圳是團結富人，成都是團結窮人，這種故事，大家且編且賣房，它肯定不是客觀規(guī)律的過程。剛才說研究政策，政策也要研究，但是對西安這個地方來說，西安不是像我們剛才最開始開幕的時候，主持人或者華商報老總說的，西安是個很有人氣、很有吸引力的城市。西安的任務是疏散人口，減輕對地下文物、對城市保護、對產業(yè)結構升級的壓力，西安這些都不是研究國五條，政府所得稅的問題。西安既是老城，又是老工業(yè)基地，又是在城市過程當中迫切需要。比如旅游業(yè)、高端旅游業(yè)的發(fā)展，老百姓住房，棚戶區(qū)改造。3600萬保障房，有1/3是棚戶區(qū)改造，很多媒體可能都不太準確的描述這個事，那個棚戶區(qū)改造不包括西安老舊城區(qū)，專指西安在內的大型工礦企業(yè)，員工集中居住區(qū)。50年代，60年代西安有大型廠礦集中區(qū)，專指的是這樣的。最近的保障房問題，我們今天沒時間說，李克強有很多新的思路，第一，他努力的把普通市民的老舊危房納入棚戶區(qū)擴大了，政府來做。第二，把廉租房公租房并軌。第三，產權房。第四，除了事務性保障之外，互助性的保障，公積金的改革等等，都有新的進展，保障也不是過去的單一，一刀切的。但是西安簡單說一條，我們只有很短的時間，在一個中長期過程，在城市規(guī)劃中，我們城市愿景中，不是鼓勵你吸引更多的人，不管你是東西南北來這住。

　　這些帶有很大主觀性，溫總理搞了十年濱海新區(qū)，那是國務院領導在搞，十年，除了抓了一把手之外，基本沒干什么。溫總理當初下的決心，可是要把天津濱海新區(qū)建成北方經濟中心，現在呢？主觀的東西不一定成立，有心栽花花不活，無心插柳柳成蔭，義烏當初沒人看好。

　　張民憲：城鎮(zhèn)化是政府主導，還是市場主導？

　　陳淮：市場主導，政府引導。第一個政府先提一些長期性的規(guī)劃設想，市場是看不見的東西，沒法站出來說將來十年之后怎么樣。但是可能政府提出這個一半對一半不對，政府說的不一定對，2012年中央經濟工作會說2013年的主要風險，經濟下行的風險和物價上行的風險，他只說對了一半，主要風險是向下，不是向上。但是即便是錯的，政府也有責任，有義務必須提愿景規(guī)劃，你培養(yǎng)你兒子將來上清華大學，他愿意做服裝設計師，但不等于你不應該給他一個培養(yǎng)的規(guī)劃和方向。

　　張民憲：西安包括浐灞，包括西咸，今后到底發(fā)展成什么樣？

　　陳淮：其實西咸也含著一個思路，咱們前十年，二十年城市化都有一個各自為政。比如山東半島經濟發(fā)展挺好的，但是你聽說過青島、濰坊、煙臺嗎，沒有，產業(yè)各是各的，互補相干，佛是佛，廣是廣，還廣佛一體化呢，全體公投都不行，比烏克蘭還復雜。這種一體化往往就是我們體制上的障礙特別大，誰當老子，誰當兒子，弄不明白，但是我覺得它也含著一個盡管難也能做的思路，就是每一個城市都別以自己為主觀設想。關于京津冀這個問題，我不看好，但是長期看非得這么走，但是短期走不動，我也很糾結，20年來北京天津沒有在任何一個項目上合作過，你現在讓他們倆坐一塊。河北希望把承德、張家口北部貧困區(qū)和南部的邢臺包含起來，北京說我只管廊坊到秦皇島這一塊，你那窮地方我就不操心了。所以城市化的東西，目前提出很多好的思路，但體制性的障礙非常大。

　　張民憲：城鎮(zhèn)化過程，我想應該更多的把這些東西釋放給老百姓，更多的想創(chuàng)業(yè)的人，想搬遷的人考慮，政府只是在政策上給個引導性的東西，這個東西才會發(fā)展起來。

　　陳淮：你把好的學校，商業(yè)教育資源，向你希望人口導入的區(qū)域集中。

　　張民憲：我一直有個想法，當時我跟浐灞的領導交流的時候說過，浐灞的愿景最后到底做成什么不知道，但是至少首先是一些產業(yè)，沒有產業(yè)就沒有人，人為什么到城市去，因為城市有產業(yè)，到了城市，他就需要有住房，有了住房就要配套。作為房地產來說，可能是第三步和第四步要做的事情，而不是我們要搞城市化，我們是借著這個機會做一些整個城市發(fā)展過程中間配套僅此而已。我覺得房地產商對城市化，我覺得稍微冷一點，你覺得呢？

　　陳淮：相互促進。你說的也對，但是我們也有一個比較成功的例子，萬達。萬達是先開發(fā)商后產業(yè)后就業(yè)。為什么？它特別是在二三線，三四線城市，最近三四年，甚至連路都不通的地級市也進去，它進去以后可以1/4的城市都改造了，更重要的是它實現城市功能的整體升級，從產業(yè)。原來它有沒有商業(yè)，有，這些商業(yè)都是底商，陜西也很多，主要街道就是幾排底商。這種低端商業(yè)業(yè)態(tài)不等于當地老百姓對中高端的商業(yè)沒有需求，當地老百姓收入不高，不等于沒有5%—10%的人對中高端的住房沒有需求，需要一些中高端的。

　　張民憲：最后一個想法，在市場經濟中間，作為開發(fā)商也好，作為買房者也好，一定是一個不斷互動的狀態(tài)?，F在開發(fā)商，從開發(fā)商本身來講，他迫于某種情況，特別是資金情況，想降價，但是一降價就怕市場不認可，怕前面買房的鬧事，這是情況怎么理解？

　　陳淮：中國有個很糾結的事，中國人娶了老婆，過不好也湊合過。房子也是這樣，慢慢你就適應了，誰也不是，美國人也不是一步到位的，買不合適的，不合適的，高了低了。一個是農民，包括陜西在關中地方傳統農業(yè)，男耕女織，天生厭惡競爭、排斥風險，買了房子，增值，大家都想有財產性收入。十七大的時候少寫了一句，老百姓擁有財產性收入的時候，你要承擔財產性風險。偏偏兩千年的文化傳統就是農民，沒有承擔風險的思想準備，除非老天給的沒辦法了，計劃經濟留下來了，國家該負責，就應該讓我只掙不賠，天下有那么好的事嗎。你降了一千，我基本可以擔保，你按這價再買不回來，你別以為現在能占便宜。

　　李秋月：用熱烈的掌聲感謝他們。我們聽出來整個本土企業(yè)對于房地產市場深入的思考，對于陳教授的言論當中，我確實是很受啟發(fā)，關于到陳教授的發(fā)燒論，我覺得很受啟迪。謝謝。

　　主持人：感謝三位嘉賓精彩的問答，不光是李女士很受啟發(fā)，包括我、我們現場的每一個人聽了三位嘉賓精彩的問答之后，應該都是很受啟發(fā)。

　　下面就讓我們一起進入2014城市觀點論壇西安行的專題演講及互動提問環(huán)節(jié)。第一場的專題演講的主題是：行業(yè)的天平。下面有請兩位演講嘉賓上臺就座，他們分別是：德信資本董事長陳義楓先生；中國房地產稅務籌劃網總裁、匯力基金副總裁李明俊先生?，F在首先請德信資本董事長陳義楓先生演講，題目是：房地產金融形勢與房地產基金對策。

　　陳義楓：各位上午好，我花10分鐘時間簡單的分享一下我們公司對市場的一個基本判斷。

　　展望未來，我們進入了一個比較弱的短周期，全國樓價體現出平穩(wěn)的態(tài)勢，但是城市之間的分化在加劇，而且分化加劇趨勢會越來越明顯。

　　我們是全國領先的、獨立的房地產投資基金，我們更多地從金融的視角和實踐的視角來看待這個市場。今天我演講的關鍵詞有四個：一個是小周期、大結構，一個是警惕流動性風險，創(chuàng)造主動性安全。前面兩個是基本認識，第三個是我們對地產，以及地產投資的風險認識，第四個是我們德信資本的風險管理理念。

　　所謂小周期，指的是我們認為現在進入一個周期波動幅度比較小的時代。大家知道，周期按時間長短來分，可以分為長周期和短周期。從長周期來看，過去的十年可能是一個，我們叫黃金十年，大致上是一個上漲的十年。未來十年我們認為是白銀十年，我們認為是載負振蕩，緩慢上升的十年。上升是緩慢的，這是一個基本趨勢的認識。

　　我們有很多對樓價有支撐的因素，包括經濟持續(xù)增長，包括城市化。我們認為城市化和經濟增長是樓價的長周期的支撐因素，貨幣環(huán)境我們仍然認為是一個比較寬松的環(huán)境，可能是從過度寬松轉變?yōu)楸容^寬松，土地供應仍然是受到嚴格控制的，這是一個長周期的政策因素。當然還有收入分配問題、投資渠道問題，這些問題有一些仍然存在，有一些正在變化。比如說經濟增長，可能速度有略微的下調，投資渠道問題可能會適當多一些，但是基本各級還沒有發(fā)生質的變化，這些都是長周期的樓價支撐的因素，或者說是上漲的因素。

　　但是我們認為政府也有強烈的動機去控制樓價過快上漲，而且它不但有動機，還有許多的手段，這些手段我認為短期因素是明顯的。但是基于GDP對房地產的依賴，政府調控樓價的政策目標并不是要把樓價調下來，政府要的是樓價要相對平穩(wěn)，成交要活躍，房地產的投資仍然是比較平穩(wěn)的。

　　所以我們認為政府調控房地產市場的政策目標，并不是樓價下跌的目標。政府的底線思維是非常明顯的，這一屆政府仍然是堅守底線思維。所以我們認為，平穩(wěn)的房地產市場是政策目標，也是各個博弈主體的共識。博弈主體包括中央政府、地方政府、房地產開發(fā)商、金融機構、小業(yè)主、購房者，他們能共同接受這個目標。所以我們認為載負振蕩、緩慢上升，在未來十年是一個基本的格局。

　　這是一個跨度十年的長周期，短周期會怎么樣？我們認為從2012年5月份到2013年末，我們經歷了20個月的比較強的短周期。這個比較強的短周期剛剛過去，大家都有感受，比如說區(qū)劃速度比較快，全國樓價漲幅在2位數左右，一線城市環(huán)比漲幅20%左右，分化在加劇，而且分化加劇的趨勢會越來越明顯。

　　展望未來，我們進入了另外一個短周期，這是一個比較弱的短周期。我們認為時間會有一年半左右，這是一個主觀的判斷。這個短周期會有什么特征呢？首先，全國樓價我們認為是平穩(wěn)的，弱的短周期在長周期的格局下，它體現出平穩(wěn)的態(tài)勢。一線城市仍然會溫和的上漲，二線城市是平穩(wěn)的，跟全國平均狀況差不多，但是分化加劇。三四線城市會比較弱，但是三四線城市內部會有兩極的分化，可能有的分化會比一線城市還要好。

　　我們總結了一下小周期的論斷，地產必然是有周期性的，長周期的特征是穩(wěn)定。短周期，目前開始的一年半時間是弱的格局，所以當下我們要謹慎面對市場，但是不必悲觀。

　　跟小周期相對應的是大結構。所謂大結構，就是這個市場的各種類別，各種分類里頭，差異越來越大。首先一線二線城市和三四線城市差異日益加大。一線城市比較好，在同一個級別內部，但是三四線城市的差異在加大。分化的原因，我覺得主要看城市的供求，我們在實際投資中，就重點考察一個目標城市的供求狀況，包括現有的人居面積、供地的面積，這兩個面積是按人均來算，地方政府供地的風格，以及土地儲備的狀況。

　　我們會發(fā)現不同城市有不同的人口結構，有的城市外來人口比重非常大，比重大的時候，常住人口的購買房子的含金量就小一些。有一些城市本地人口占絕大多數，它可能含金量就高一些。我們在人均面積的橫向面積也有一些講究，從需求角度我們認為，關鍵是看產業(yè)，產業(yè)有競爭力，需求就有后勁。有些城市由于地緣的原因、政策的原因，會對周邊的經濟政策有吸附效應，看完供求之后就能知道這個城市分化的原因。供小于求的就會走強，供大于求的就會走弱，這一點是市場起主導作用。

　　結構化里頭，除了區(qū)域的分化，還有開發(fā)商的品牌、開發(fā)商的產品能力、融資成本等等，這些因素決定了不同開發(fā)商之間的差異化。對投資機構來講，慎重選擇交易對手也是至關重要的，開發(fā)商分化加劇，呈現出不同的業(yè)態(tài)。結構化差異加大，我們一樣能夠找到結構化中的強者。我們認為，主要的風險不是價格下跌風險，價格是平穩(wěn)的，但是區(qū)劃速度會明顯的放慢，流動性風險才是主要風險。作為投資機構在足夠的安全邊際下，注重流動性風險，流動性風險比安全性風險更難實現。

　　主動安全理念是我們的一個風險管理理念。我們通過認真的市場研究和分析，找到市場走勢的規(guī)律，制定有針對性的投資策略，根據投資策略慎重選擇投資區(qū)域、投資對手，然后制定有針對性的投資方案來提前規(guī)避風險。主動安全理念就是一個防范于未然的風險管理理念，而不是事后減少損失的被動的風險管理理念。

　　主持人：感謝陳義楓先生。接下來讓我們掌聲有請中國房地產稅務籌劃網總裁、匯力基金副總裁李明俊先生。

　　李明?。?/strong>各位朋友好，我分享的話題是房地產的稅務在當下情況下，如何去進行規(guī)劃。在分享之前先和大家分享一句話：境由心生，知止無界。一個企業(yè)能走多遠，取決于這個企業(yè)的高度和對未來的前瞻性，一個企業(yè)能走多遠，取決于對游戲規(guī)則的遵從度。在當下稅收政策作為國家調控地產的一個重要手段，在去年和今年，以及未來一定會越來越趨緊，這是毫無疑問的一個大的趨勢和背景。在去年我們媒體上，全國的開發(fā)商拖欠稅款3.8萬億的事情一直在發(fā)酵，到目前為止其實都還沒有結束，國家稅務機關其實被這樣的報道弄得很尷尬，所以在今年1月份，媒體再一次拿萬科在深圳和沈陽的六個樓盤說事的時候，在全國稅務系統召開了一個電話會議，要求對全國開發(fā)商達到清算條件而沒有清算的，要繼續(xù)摸底和調研，到底開發(fā)商有多少金額是該清算的沒有清算。

　　在今年，以至未來時間段，整個房地產的大趨勢在下行，在我們壟斷利潤向平均利潤轉化和過渡過程中，如何向內部管理進行強化，向內部管理要效益，加強成本控制，包括稅收成本控制，是一個非常關鍵的內容。就在剛才會議前有個朋友找我說，“我的房子在西安賣到5萬塊錢一個平方，可是我的成本只有2萬塊，表面上我掙3萬，可是我3萬中間要拿出1.6萬交稅，我的稅占交的比重已經超過了30%，有什么樣的高招可以少交一點？”類似這樣的問題在全國開發(fā)商中其實都很普遍，尤其是這一兩年大家比較注重的商業(yè)地產，當你的增值越高的時候，當您的表面毛利越高的時候，您越需要對稅務進行規(guī)劃。 

　　在前不久，有一個大的新聞，我想在座所有人都知道，我把這個作為我們稅務籌劃的經典案例和大家分享一下。那就是李嘉誠先生把他在北京的盈科數碼中心給賣了，交易隸屬是一個大家都不太熟悉的一個基金，叫基匯。我們來看一下這一筆交易，李嘉誠先生大概成本是3個億美金，交易的金額是9個多億美金，總共毛利是6個多億美金，如果按照這一筆的話，房地產交的稅還是非常多的。首先李嘉誠要交三個稅，營業(yè)稅9個億美金乘上5.5%。第二稅是土地增值稅，6個億美金的毛利，減去營業(yè)稅以后，剩下的余額我們要按照土地增值稅率去繳納，最低30%，最高是60%。那毫無疑問，6個億美金應該乘上60%就差不多3.6億美金。剩下還有第三個稅，就是扣掉營業(yè)稅、扣掉土增稅以后，6個億毛利，剩余的部分，我們叫稅前利潤，再去乘上25%的企業(yè)所得稅，這三樣稅交完以后，如果作為買家，基匯基金需要交一個稅——契稅。當產權轉移之后，買賣雙方不用算了，表面上6個億的毛利，如果交完稅以后，我告訴你要交多少稅，4個億，稅后剩下不到2個億。

　　這就是當下，我們表面上以為各位掙了很多，其實大部分都沒了。

　　怎么解決這個問題呢？李嘉誠先生是非常聰明的一個經營之神，在這方面做了一個非常聰明的安排，就是我不是賣資產，而是賣股權，這樣資產和股權進行了轉化——在中國我如果賣了公司的股權，給了交易對手基金，通過這樣的股權轉化，我賣方營業(yè)稅不用交，土地增值稅不用交，只需要交賣方的股權議價的企業(yè)所得稅25%，這樣一來我只需要6個億乘上25%，1.5億美金就好了。而買家因為收購的是股權，沒有收購資產，所以契稅3%也可以豁免，買賣雙方的稅比原來要低得多。但這還不是李嘉誠，因為李嘉誠是我們華人的首富，經營之神，所以他連這1.5億美金的股權議價的企業(yè)所得稅也不會繳納。為什么這么說呢？媒體上大家都看到了，他們的交易是在海外，通過BVI公司的股權交割來完成的，換句話說，基匯基金在海外注冊了一個BVI，去收購李嘉誠先生的BVI，然后我們在中國大陸什么都沒有發(fā)生，我們發(fā)生的是中國大陸公司的爺爺的爺爺，做了股權的變動，所以在中國我沒有做資產交易，沒有做股權交易，按照中國的稅法我什么稅都不用交，而我這6個億的股權議價在海外BVI，按照BVI的稅法，大家知道這是一個國際著名避稅天堂，這樣的一個交易叫資本利得，也是豁免利得稅的。這樣一來，我在全球這筆交易等于什么稅都沒有交。

那有這么簡單嗎？當然沒有，我們中國政府現在不斷在反避稅，所以我們在09年出了一個698號文，針對這種情況，即使你的股權在海外交割，但是你的資產包括在大陸的話，中國政府有權征收你的稅金，什么稅金呢？股權議價交易所得的利得稅，這個稅利是10%。換句話說，6個億美金乘10%，我交6000萬美金就好了。這就是這一筆大家都普遍關注的交易，它的稅務規(guī)劃的安排，而這樣的安排省下的稅已經超過了3個億美金。

　　用這樣一個案例，大家都比較熟悉的案例，我想和大家分享的是，稅務規(guī)劃如果能事前去完成和設計的話，對所有的開發(fā)商來說都是非常重要的。對于開發(fā)商我們大大小小要交11個稅種，其實最重要的是土地增值稅，你們看一下，95年到現在，這個趨勢是越來越明顯，特別是09年以后，像龍?zhí)ь^一樣，直線拉升。我們過往很多項目達到清算條件，稅務局沒找你，你也沒找稅務局，大家就這樣過了。但是現在你會發(fā)現，當你結束的時候，清算的形勢越來越嚴峻，而且清算以前我們可以核定，現在基本上都改為查帳，這要求我們大家對稅務規(guī)劃一定要事前去考慮。剛才有人跟我說，“我錢是掙了很多，我一個項目可以賺3個億，5個億，但是我睡不著睡不香。”我說對的，你要想睡得香，那就考慮稅務規(guī)劃，怎么樣做稅務規(guī)劃呢？

　　我來簡單介紹一下，我們做了一個網站叫中國房地產財稅咨詢網，做了12年，是國內唯一一家只做房地產行業(yè)財稅顧問的機構，在這12年我們服務過52家前百強企業(yè)，總共服務了600多家企業(yè)。在這些企業(yè)中間，我們總結了幾個觀點，第一是稅務規(guī)劃不要到有了銷售收入你才來考慮，不要到了清算才來考慮，而在前期拿地階段，在公司注冊階段就要考量。第二，我們現在很多人一說稅務規(guī)劃就要考慮的是我們的建安成本，你把建安成本即使翻了一倍也解決不了問題，而且翻了一倍你就失去度了，在沒有這樣一個度的問題情況下，你就面臨一個什么問題，本來是合理的東西變成一個偷稅的，怎么解決這個問題？我提出的關鍵是最大的籌劃空間在土地成本。第三，在公司，很多人都以為稅務是財務部的事，其實不是，最好的稅務規(guī)劃應該從財務層面、公司經營管理的各個方面，從前期的拿地到后期的規(guī)劃，到戶型的設計，到總包合同的簽訂，到材料是不是架構，到樓盤的定價，到促銷方案的設計，以及未來運營和管理，以及最后清算和退出……每一個經營，不同的開發(fā)節(jié)點，不同環(huán)節(jié)都涉及到稅務規(guī)劃，可以說財稅無處不在，所以在公司，最好的稅務籌劃人不是你們公司的財務總監(jiān)，而是老板，而是最高的決策層。

　　無論是大公司小公司，我們提出的稅務規(guī)劃基本的思路就是一條，不斷地開公司開公司，延伸你的價值鏈，把開發(fā)企業(yè)的利潤轉化為上下游非開發(fā)企業(yè)，為什么？因為你的利潤如果留在房地產開發(fā)商，它就需要繳納土地增值稅；而非上下游的、非房地產開發(fā)企業(yè)，就不需要繳納土地增值稅，就因為稅種改變就會給你帶來非常多的好處。

　　我們很多人在樓盤定價的時候，都會考慮，這主要是營銷部的事。我舉一個非常具體的案例，在西安是08年曾經幫一個開發(fā)商服務過。在樓盤定價的時候，銷售部請了銷售代理公司做價格的制定，銷售代理是，超過4000塊錢以上，20%提成，4000塊錢以下只有千分之八的提成，所以代理商希望賣到5000，自己內部有不同的觀點。我給他做了一個，拿數據來說話，做了一個實際的分析，如果賣4400，當時周邊都在4400-4600之間，如果賣4400一個平方——成本不變的情況下，改變銷售價格，稅后純利潤會發(fā)生根本性的變化——賣4400一個平方，只有393塊錢毛利，如果賣4600，你的價格，稅后純利潤就變成了355，表面上多賣200塊，最后利潤反而少了38塊，另外這中間大家看到一個問題，如果賣4505塊的時候和賣4400，它的稅后純利潤完全相等，正好都等于393，我告訴各位這不是巧合，這是經濟學的規(guī)律，稅收學的規(guī)律，4400塊和4505塊之間，它們兩個我叫做無效區(qū)間。也就是說我們的定價一定避開這樣的無效區(qū)間，因為在這個區(qū)間內，如果價格的提升，稅后利潤沒有上漲，反而下降。任何一個樓盤，任何一個小區(qū)，都可以找到兩個點，這兩個點稅后純利潤一定是相等的，而這兩個點，就稱為無效區(qū)間。這樣還有一個低效區(qū)間我就沒時間解釋了。類似這種情況，在營銷定價的時候，銷售部同事大部分是不了解的，我們的財務部同時也未必會了解。

　　財稅無處不在，處處皆學問，祝大家睡得香，謝謝。

　　主持人：感謝李明俊先生精彩的分享，讓我們都收獲到了專業(yè)的財稅知識，相信我們在場的每個人今天晚上都可以睡得很香了。那現在我們就進入5分鐘互動答問環(huán)節(jié)，大家可以就剛才兩位嘉賓的演講，以及我們的主題“行業(yè)的天平”來進行提問。

　　提問：陳總，您好！我是365的記者，有一個問題想問您，就是您剛才說到，從2014年初，有一年半的短周期，樓市應該是平穩(wěn)的發(fā)展。我想問一下，您說到三四線城市會出現兩極分化，開發(fā)商應該如何應對這個兩極分化中的優(yōu)勝劣汰。

　　陳義楓：好地方多去，不好地方就不要去了，如果你是可以選擇投資區(qū)域的開發(fā)商。如果你是一個本土開發(fā)商，其他地方你去不了，這個地方又是一個兩極分化中的弱者，我覺得你可以，退出這個行業(yè)。但是你又不甘心，我覺得你有一條路，你把當地的資產變，然后你拿著錢就跟著地產基金走，成為地產基石的投資者，仍然可以分到比較可觀的收益，但是由地產基金在全國選擇最好的投資區(qū)域，你獲得一個比一般投資者更高的投資收益，又不用太操心，就實現跨地域的投資，在區(qū)域兩極分化當中你就游刃有余了。

　　主持人：我也有一個問題要請教一下陳總。對于中小開發(fā)商而言，具體如何主動規(guī)避風險？

　　陳義楓：中小開發(fā)商由于規(guī)模小，往往項目也比較少，而房地產現金流有特殊性，當你投入的時候，你就只有投入，沒有產出，當你熬到產出的時候，就很多產出了，可能不要太多投入了，現金流的大起大落是固有的模式。如果是中小開發(fā)商，當你能夠做兩個中等項目的時候，你就不一定要去做一個超大項目，做成兩個，這兩個項目的開發(fā)周期可以錯位，使得一個項目在投入的時候，另外一個項目可能有產出，這是一個辦法。另外，容我自賣自夸，地產基金在金融機構里面有一個特殊性，我們的資金供應可以跟你的項目開發(fā)周期中的現金流的特色來高度匹配，可以分批投入，分批回收，提前做預測，再給一個時間的彈性，使得你的資金供應里頭有一個是跟你的資金投入在周期上高度契合的，提前化解流動性風險。當然還有一個，資金回收過程中的巨大不確定性，這個只能是，我剛才講了，選好地方，留有余地，該出手時就出手，這個城市看出走勢不妙的時候，捂盤是最不理想的應對策略。

　　提問：我是騰訊房產的，我有一個問想問李總。您剛才談到可以合理避稅，就是在定價比較低的時候，其實跟一個較高定價的利潤是相等的?，F在大家很關注一個問題，土地稅這些是無法避免的，在這種情況下，開發(fā)商采取這種方式，通過基礎手段是否可以達到房價下降的目的？

　　李明?。?/strong>在數學上有兩個模型，一個是在成本固定的情況下，如何來確認你的銷售單價，另外一個模型是在銷售價格固定的情況下，如何設計成本。在這中間有很多規(guī)律可遵循，并不是說你價格越高就越好，特別是如果在西安，你的房價，陜西省下面的二三線城市，你的房價并不貴，在4000-6000元/平時，往往你的產品的增值并沒有超過20%，在這一點上可以免征土增稅。但這一點很多人沒運用好，有時候就多賣幾百塊，導致可以免稅的變成了不能免稅；第二個，在我們銷售價格固定的情況下，很多就想著成本控制，這時就會壓縮開發(fā)成本，比如在設計、建安投入、工程投入方面越低越好，其實未必，在當下去化量不是特別理想的情況下，你多花一百兩百的成本把小區(qū)的品質做得高一些，投入好了，本來售價不變，多花了500萬使產品的增值率變了，由21%變成了19%，稅收方面變成了免交2000萬，也就是說稅收使利潤增加了2000萬，就因為品質高了，去化更高了，信息流就更快了。

　　主持人：感謝兩位嘉賓的精彩回答，現在第一場互動提問環(huán)節(jié)就到這里，讓我們掌聲感謝兩位嘉賓。

　　主持人：接下來，進入的是2014城市觀點論壇西安行的第二場專題演講及互動環(huán)節(jié)，這次討論的話題是多元化擴張。首先有請本環(huán)節(jié)第一位專題演講嘉賓立豐董事長顏明先生進行演講，他演講的題目是：城市商業(yè)規(guī)劃與城市商業(yè)的發(fā)展。

　　顏明：主辦方給了我這么一個題目，題目很大，只有15分鐘的時間，我講一下重點，談城市的商業(yè)規(guī)劃。

　　

　　首先要從城市說起，城市的起源是因為先有市后有城，市就是商品交換的地方，實際這種文化延續(xù)到今天。像農村有集市，那么在遠古時期，為了保護市的有效的發(fā)展，防止外來侵犯，所以圍了城，這是城市的概念。因此說城市的商業(yè)規(guī)劃，一個城市的規(guī)劃，商業(yè)規(guī)劃是非常之重要的。城市的商業(yè)規(guī)劃，它應該依據什么來做，顯然是依據市來做，依據交易來做。城市的商業(yè)規(guī)劃應該是非?？茖W的一件事情，絕不是一個憑感受，感覺這里很熱鬧，這里人流很多，不是這樣的。城市商業(yè)規(guī)劃，當然人流是有關系，還要有道路和交通的問題。 

　　一個城市的商業(yè)規(guī)劃，我們今天的商業(yè)地產市場，出現一個非常尷尬的局面，就是很多開發(fā)商建的商場，很多商家開店找不到開店面的地方，其原因就是，我們經常講開發(fā)商的選址定位錯了，實際上與一個城市的商業(yè)規(guī)劃是密不可分的。比方講，我們剛才在場外有記者問我說，城市商業(yè)中心，西安的這幾年的城市商業(yè)中心的發(fā)展不是那么迅速，沒有建立很多的大型商業(yè)中心，為什么非要建立一條街全是商業(yè)？比方在鐘樓建立500萬的商業(yè)面積，你們覺得合適嗎？顯然不合適。500萬平方米的商業(yè)面積需要的交易量是多大，我要有投資回報，沒有投資回報，這種投資就是無效的。

　　我們講，今天的商業(yè)在以前，而不是在今天的土地價格，今天的土地價格我還沒去計算，在5年前的土地價格，一平方米的單平方效益，營業(yè)額一年不低于1.2萬，十萬平米的商業(yè)一年的銷售額一年應該達到12億，如果低于這個交易額，這個投資收益就有問題，我們就是虧損的。想一想，如果在一個城市中心，建立一個500萬平方米的商業(yè)，那是多少個億的交易額。而10萬平米的商業(yè)，每天的人流應該是多少？大概4—5萬人，如果500萬呢？100萬平方米是40—50萬人，我們想想，道路交通允許不允許我們來這樣去做。這是我們講城市的商業(yè)布局上，規(guī)劃布局上存在很大的問題。

　　我舉一個例子，去年我們到一個城市做商業(yè)論壇，城市的領導把他們城市規(guī)劃給我們看，這個城市占地1.3萬平方公里，擁有人口108萬人。也就是說，整個人們手中的錢只有150、160個億，而他建了500萬平方米的商業(yè)，也就是說這些老百姓全部用于當地的消費，也不夠支撐500平方米的生存。這是我講的城市商業(yè)規(guī)劃要根據交易的大小來做，而不是說我想在哪做多大的就做多大的。城市的商業(yè)規(guī)劃是根據城市的交易量和居住密度和交通量是相關，最基本的要素是有能力消費。

　　第二點是有信心消費。有能力消費就是口袋中有錢，有信心消費就是社保，大家不會為未來的養(yǎng)老所去存錢。第三個就是有場所消費，場所是非常重要的。我經常講，選址與定位，很多開發(fā)商說，我當時如果定位要是高檔的，我就可能成功了不是這么一回事，實際上，選址與定位的關鍵在址，這個址一旦選定了，就存在定位，只是你發(fā)現沒發(fā)現在這個點上定什么樣的位的問題。

　　商業(yè)的發(fā)展，這個點的周邊，我們講我們的第一客戶群是3公里半徑范圍內，第二是5公里半徑范圍內，第三個是5公里以外。一旦你把這個址選定以后，這個3公里半徑范圍內，每個人均可支配收入就決定了它的定位，而不是你想建一個大型的、高檔的就怎么樣。我們講商業(yè)地產是分了很多別類，作為商業(yè)經營這方面來講，我們講有社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)和集中商業(yè)，城市購物中心的概念。我今天講城市購物中心的概念的選址是非常嚴格的，它要求點的周邊三公里半徑范圍內的人口密度是有一定的值的限制，而不僅僅是人數的問題，更重要是人的可支配銷售收入能夠達標，如果這兩點都達標了，還要看道路交通是否能解決人來的問題。我們去年在給廣東的一個湛江一個項目做咨詢，他想做一個MALL，我們看了以后，這個點很重要，這個適合做一個MALL，但是道路交通不適合，因為它在丁字路口，顯然這個道路通行量是不夠的。所以我講，城市的商業(yè)規(guī)劃是非常重要的，當然我們政府在商業(yè)規(guī)劃中，也在不斷提升自己的理念。上次在安徽的一個城市，商業(yè)規(guī)劃在哪建多大的市，不是市長說了算，是市場說了算，我們如何根據市場規(guī)劃一個城市的商業(yè)。

　　一個城市商業(yè)的發(fā)展，我們今天面臨的一個很尷尬的境地就是建了很多商業(yè)，招不來商，很多商家因為不能完成開店任務總裁受到罷免，其原因就是選址和定位都出問題了?；蛘哒f我們的城市規(guī)劃出問題了，城市的商業(yè)規(guī)劃出問題了。開發(fā)商在這么一種錯誤的規(guī)劃形勢下，如何去做，去尋找商業(yè)地產的開發(fā)是非常重要的，我們往往是被動的去找，因為政府說拿這塊地必須建多大的商業(yè)，所以很被動。商業(yè)地產是招商先行，量體裁衣。我們像搞住宅地產一樣，我們也有客戶群，我的規(guī)劃建筑，密度等等是不一樣的，我們的客戶是商家，每個商家對商場的要求是不一樣的，荷載，單層面積，道路交通等等是不一樣的。西安的發(fā)展，是不是到了飽和期，應該說是二三線城市的商業(yè)地產已經泡沫了，實際上一線城市仍然有泡沫，由于布局的不合理。另一個方面，按人均經濟發(fā)展總量到今天，按人均擁有商業(yè)面積，中國還遠遠沒達到，很多地方是空白點，沒人去。選擇商業(yè)地產的位置，一定要選擇，不要憑表面上看，鐘樓很熱鬧，租金很高，我在這建一個大的MALL，不一定能成功商業(yè)地產未來仍然是發(fā)展非常好的，至少有10—20年的機遇。謝謝各位。

　　主持人：謝謝顏明先生的精彩演講?，F在有請本環(huán)節(jié)第二位專題演講嘉賓。世聯行首席技術官黎振偉先生，他演講的題目是中短期市場走勢研判與策略建議。

　　黎振偉：我的題目是中短期市場走勢的研判與策略建議，直接的給大家今天的市場一起來解讀。我的演講分三個題目：第一，經濟環(huán)境，換檔減數，微調凸顯。第二，當前走勢，冷熱不均，供需錯位。第三，優(yōu)勝劣汰，勝者為王。

　　

　　第一，當今的市場面臨的問題一定不是一個簡單的買賣問題，它實際上綜合了很多東西，我們可以看到今年開局以來經濟面臨著威脅，增速放緩。3月份的CPI跟PPI都同時下降，我們現在沒有通脹。我們的中國制造業(yè)PMI，48，已經達到了八個月新低，還有鐵路運貨量也在放緩。社會的融資活動也繼續(xù)放緩，所以這個投資跟消費的減慢，不是偶然的。問題就是當中國的經濟在下滑的時候，我們的中央政府如何看待當前的放緩？ 

　　我們看到本屆政府它在很大程度上容忍，不會因為一時的波動而采取強勢的政策。所以我們看到博鰲論壇李克強總理談到，我們不會因為經濟一時的波動采取強勢政策，所以我看這是下了決心的。我們的GDP在一季度放緩到7.2，甚至比全國水平還要低，同時看到，房地產開發(fā)回落也影響到我們的GDP，所以房地產跟GDP有關聯，同時政府也看到了不能夠單純靠房地產刺激GDP。但是國家并不是沒有作為，國家在新的政策上進行大的改動，國家還在高鐵、貨幣政策微調，在“三農”政策，房地產的分類調控等其他方面進行微刺激，這個微刺激是開發(fā)商要關注的新的發(fā)展空間。

　　同時我們也看到穩(wěn)增長保就業(yè)，當前就業(yè)沒有太大問題，但是大學生的就業(yè)結構面臨難題。2014年的就業(yè)目標是1000萬，跟以往的變化是減了23.7。也就是說，今年如果開發(fā)商要對行業(yè)進行調整，相信在增加就業(yè)方面，應該是開發(fā)商可以做的事情。房地產市場的調整是經濟增長，就業(yè)目標實現的主要風險之一，新型城鎮(zhèn)化，結構的調整，行業(yè)的洗牌加劇，都會帶來風險和機遇。我們還看到國家在調控思路上，在金融上放大了市場。我們看到信托者，他們談到了金融已經在調整，融資的方式，國家也A股融資，當然銀行直接貸款是困難的，因為利息上漲。

　　第二，走勢。對走勢方面我們認為，今天的房地產市場已經不是簡單的上還是下，它是冷熱不均的，是供需錯位的。一季度全國商品房成交面積出現了負增長，前兩次的負增長在2008、2012年，也就是說這次我們看到負增長應該跟上一次有同樣的規(guī)律呈現，可能會更長。我們也看到一季度回落，尤其是一線城市跌幅明確，不光是二線城市，一線城市的價格也在下調，從13年的一季度相比，因為13年價格上漲比較快，所以14年的調整是必然的。

　　同時我們看到新增供銷比的顯示，進一步制約了力度，可以看到我們的供銷量的比也比較高。未來房地產開發(fā)投資、增速也在緩慢的下降，投資拿地也在減少。隨著需求，當資金成本增加，疊加效應開始呈現，所以也逐步地傳遞到市場銷售終端。今天房地產銷售的困難是由經濟，以及房地產本身的綜合因素所造成的。同時我們看到客戶購房的意愿，目前有800多個樓盤的售樓部，我們購房者意愿指數也在下降，我們現在回落到2012年的低點，這個指標大家還是關注的。

　　我們也看到，不同城市在步入了調控階段，不同城市之間的成交分化。我們看到西安一季度的供應量情況，新批準的數量是500多萬方，市場供應明顯好于去年預期。我們看到西安一季度的供應與成交情況，商品房成交300多萬，環(huán)比下滑較大，但同比下滑并不太大，我們認為西安的市場還沒有出現大的、明顯的下滑，基本還是表現相對穩(wěn)定。不同城市情況不一樣，對我們來說，對于不同城市采取的措施，采取的策略也是不一樣的。關注市場，關注相應的檢測指標、相應的數據，這些都不一一去講。當然我們也看到庫存是目前房地產周期存在比較大的問題，部分城市超過15個月，應該說三四線城市的整體庫存是比較高的。

　　最后看一下，一線城市比較強的，二線城市也有相對短期，中短期供求走勢比較強的城市，我們認為西安是在二線城市較強的城市，其他城市都有不同的分類，從每個月來看變化，這種變化挺敏感的。同時我們根據市場不同的表現，我們采取不同的策略，不同的對策，千萬不要一擁而上。二線城市目前正處于高速發(fā)展中，西安屬于這種城市，對不同城市的銷售瓶頸要采取措施。

　　第三，我們談談世聯對當前的研判，我們認為優(yōu)勝劣汰勝者為王是非常重要的?；仡?8年以來的市場運行，我們看到本次是至2012年成交開始回升，目前已經經過了23個月的順周期，所以市場也開始要出現下行了，這是規(guī)律。從05年一直過來到13年，其實市場的下行是有周期的，所以這個下行也是一個預測之間。我們看到，不同于前兩次的降價風潮，08年是金融危機，11年國家主動調整，限購。這次是因為二三線城市庫存量大，所以開發(fā)商應該在結構上有所思考。我們看到市場寬松期，行業(yè)集中度，行業(yè)的集中要加劇。

　　在這個時候，不同企業(yè)的做法是不一樣的，對于有些企業(yè)需要加快考量。不同企業(yè)，在這個時候措施是蠻到位的，對于世聯采取貼息等方式，這是保利的模式，這是恒大的案例。我們對不同的企業(yè)監(jiān)測也在緊跟策略。盤點貨量，千萬不要簡單而為。在房地產調控中，調整中，企業(yè)要提高自身的應對能力，以及操盤能力。這是我們對西安的研究，西安的產品也在變化，不同區(qū)域有不同表現。

　　第三個策略就是建議加快轉型，應對市場波動能力，要實現業(yè)務多元化和延長服務鏈。我們也認為14年房地產正面臨著分化時代，中國房地產正式進入下半場，我們的房地產不能夠永遠只靠開發(fā)發(fā)展，我們看到從過去的量到今天的值到服務，我們的公寓，我們的家居服務，資產服務，都在提升，這些都是從單純的代理公司向多元化公司進展，。

　　最后，扎根市場，服務市場，代理市場。謝謝大家。

　　主持人：現在讓我們掌聲有請本環(huán)節(jié)的第三位專題演講嘉賓，他是金科地產集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生，他演講的題目是分類調控下的房企機遇與對策。

　　李戰(zhàn)洪：我們的命題是分類調控，但我不談分類，只談調控。我先談一下感受，每一次房地產有自己的規(guī)律，我們一直說像能量地產一樣，它到了一個周期的時候，就峰谷，等它的能量消耗就會進入谷，到了峰的時候就表現得比較好。所以在市場的規(guī)律出現峰谷的時候，到出現峰的時候，好的不得了，到市場出現谷的時候，市場調控來了，其實有時候調控不是調控，是房地產市場發(fā)生自然規(guī)律。我們是否去談轉型，是假的轉型，還是真的轉型？在轉型的過程中，哪些是變與不變？所以說被夸大的調控與轉型，我們把調控和轉型，特別是最近兩年以來，往往是被夸大的。

　　中央政府夸大調控，他的稅費通過打壓就提高了，地方政府說要去保護它，就把地價在這個過程中不停抬高，金融行業(yè)通過這種調控資金緊張，它的財務成本就大幅度的提高，開發(fā)商說這個緊張那個緊張，就把房價調高了。所以在這個過程中，要正確看待。所以在每一次，房地產按照自己的走勢走的時候，調控的時候，其實是一次行業(yè)洗牌的機會，洗牌的結果往往是市場的集中度越來越高。 

　　我們看一組數據，世聯里面，在最近這幾年的調控過程中，調控度的增長，在10年的時候，戰(zhàn)略份額是26.7。13年比12年增長3%，在轉型的過程中，它占有的份額越來越大。被夸大的轉型就是盲目的轉型，你看我們50強的一種轉型，看不出來，其中有一種轉型是擴張，有一種轉型在行業(yè)里面沒法做了，像中小企業(yè)就是退出。在這個時候我查了一下，企業(yè)的轉型，企業(yè)長期的經營方向，它的運營模式，以及相應的組織方式，資源配置方式的整體性轉變。企業(yè)的變與不變里面，我們要關注一下周期性調整和結構性調整，周期性調整的企業(yè)對策是等待，結構性的調整是轉型，向關聯的產業(yè)轉型。

　　其實我們的市場規(guī)律就是房地產有自己的市場規(guī)律，在前面十年里面，12年之前，基本上是1年一個周期，從12年開始，其實已經悄悄的變成兩年一個周期了，就是以前是一個大年，一個小年，其實也是突出了，剛才說了，過去是強調控現在是溫調控，等到溫調控的時候，周期就長了，其實我們把握好市場的周期性規(guī)律，就能掌握市場的節(jié)奏，現在基本上是兩年一個周期。

　　我們再看看房企轉型的變與不變，過去的十年和未來的十年，50強企業(yè)主要做了兩件事情，一個上市，一個全國化。未來十年一個是房地產金融，一個是多業(yè)態(tài)拓展，一個是跨行業(yè)擴張，我們看它的變與不變。房企戰(zhàn)略的變與不變主要是五個方面：一個是危機推遲型、一個是投機型、一個是三級躍升型、一個是基地走遍型、一個是有機增長型。

　　周期性調整習慣把危機作為發(fā)展線索，內在危機中不斷解決問題，把企業(yè)不斷帶到明年，這種是有些問題，因為房地產的行業(yè)已經悄悄向結構性轉型。轉型的變與不變，開發(fā)產品的提升，開發(fā)業(yè)態(tài)的拓展，開發(fā)模式的轉變，開發(fā)融資的創(chuàng)新，這幾個方面我們要進行關注。商業(yè)地產的變與不變，包括被動的進入商業(yè)地產，其實是不妥的。

　　再一個就是房企的模式的變與不變，主要是三個方面，其實從黃金十年到白銀十年，我的關鍵不是說黃金到白銀，因為現在房價高了，房價總價，我們資產增值了。以前5000塊錢一平方的，現在變成1萬一平方了，怎么就叫黃金變白銀了，其實是黃金到青銅。在未來的十年里面，我們的產品就像青銅一樣的，要精雕細琢，靠產品為王的時代，所以這個時候對產品的要求就提高了。模式的轉變從情人到夫人，在過去十年一般是利用資源致勝，到未來十年基本上是能力致勝。第三個是從資金到資產，未來資產優(yōu)化更加重要。

　　原理模式的變與不變。房地產的盈利模式過去主要是依靠囤積土地，等待升值來盈利，現在盈利模式會從依靠土地的升值轉變到依靠城市的選擇，依靠多元化的產品，依靠成本控制，依靠提升效率實現盈利。

　　行業(yè)管理變與不變，第一個是合作發(fā)展，第二個是關聯發(fā)展。以前房地產企業(yè)是單獨發(fā)展為主，現在一些大型的房企都有戰(zhàn)略合作的伙伴，出現了行業(yè)間合作發(fā)展態(tài)勢。關聯發(fā)展就是上下游產業(yè)鏈，鏈條上的企業(yè)關系越來越密切，這對成本的控制，產品的品質的提高都有利。

　　組織關系的變與不變，一些開發(fā)商，就我的三分天下，有一部分開發(fā)商面臨退出，面臨被淘汰，面臨被兼并，包括他也拿不到土地。隨著招牌掛的規(guī)范，靠關系已經打不開了，基本上是無米下鍋。另外就是兼并與合作將提高房地產行業(yè)的集中度。過去是開發(fā)投資一體化，現在出現開發(fā)、投資分離的現象。未來企業(yè)向專一化發(fā)展，就是有的企業(yè)只投資有的企業(yè)只做開發(fā)，這種趨向會越來越嚴重。所以，我還是因了美國著名學者的一句話，中國的企業(yè)能看到方向，但往往都是原地踏步。

　　最后房企究竟還有多少好時光，憑什么判斷？大家經常問這個問題，是不是房地產已經沒有好時光了？

　　第一，看一二手房的成交比?，F在我們在很多的城市一二手房的成交比還沒達到1：1，現在的美國城市化達到83.4的時候，每成交一套新房，往往能帶動3套二手房的成交，像這個時候，房地產市場的發(fā)展已經差不多了。第二，看房子，現在是什么東西？究竟是居所還是資產還是投資品，房地產發(fā)生到現在，我們房子現在的名字叫資產，但還不是居所。日本、美國，包括德國，它現在就是居所，當它成為居所的時候，它每成交成交一套新房的時候，就有三套二手房的交易。日本到77.6%的時候，房價漲了三倍。第三，城市化率是否到70%，所以說中國房地產市場至少還有十年的好時光。

　　最后，歷史和經驗告訴我們，一直認為中國房地產有泡沫的企業(yè)和個人不具備可持續(xù)發(fā)展能力。謝謝大家。

　　主持人：感謝李先生用自己的個人魅力來影響我們在場的每一位朋友。下面就進入到5分鐘互動提問環(huán)節(jié)，讓我們掌聲有請剛才的演講嘉賓上場。

　　提問：我是八百家的記者，有兩個問題分別求教兩位老師。第一，先問一下李戰(zhàn)洪老師，有相關數據統計顯示，西安的投資人群不足10%，而西安的房價在31個大中型城市里面居倒數第5，如何看待西安的投資空間及價值。第二，就主題多元化的一個問題，多元化的擴張勢必會帶來一定多元的銷售模式，在樓市分化變局下的今天，開發(fā)商如何銷售并轉型。

　　另外一個問題想問一下黎老師，目前大多數的代理公司、網絡媒體及開發(fā)商都在談全民銷售，以電商的模式組建，這種模式會否成為房地產銷售的主流模式？在您看來，什么樣的角色扮演更符合市場發(fā)展的趨勢并滿足多方的需求。謝謝。

　　李戰(zhàn)洪：第一個中國房地產的發(fā)展水平存在著區(qū)域差異和城市之間的差異。第二個西安的房價處在一個低水平，說明西安的房地產發(fā)展處在比較健康的狀態(tài)。第三個，現在是10%的投資比例，說明西安投資的氛圍，投資的潛力沒有得到充分的挖掘，所以我認為西安大有潛力，所以金科來了。

　　關于多元化，如果從理論上面來說，過去的時候，銷售從4P到4C，現在已經進到4R階段，4R的營銷模式是關聯、關系、反應和回報，不管是房多多還是好屋中國，以及現在電商的模式還是渠道，現在都是圍繞4R來展開的，就是給我們的購房者，給我們的渠道更多一些回報，然后找到我們一些相關聯的企業(yè)，就是搭建一種關系，然后快速的市場反應。同樣，多元化發(fā)展也是圍繞4R走的。謝謝。

　　黎振偉：我的回答是這樣的，其實我們代理機構所面臨的電商沖擊，跟商業(yè)是一樣的。也就說電商它可以實現非常多的信息的溝通、渠道、互聯，但是線下的溝通、銷售它要解決體驗，促成交還有信息的驗證，所以我們還沒有看到一個純電商公司能完成全國銷售，但是我們看到所有的公司都在利用電商，這是必然的，不是說誰替代誰，而是更好的融合，去結合發(fā)展。

　　主持人：非常感謝兩位嘉賓的精彩回答，由于時間關系，我們今天的問答環(huán)節(jié)就到這里了，請兩位嘉賓回座休息。

　　親愛的各位來賓，我們今天上午論壇的演講環(huán)節(jié)就到這里就暫告一段落了，讓我們再一次感謝為我們奉獻精彩演講的各位嘉賓，謝謝大家。

　　接下來，我們將進入西安行論壇的重點環(huán)節(jié)之一—城市觀點中國行西安原作，本次西安圓桌的主題是：西部經略 分類調控下的房地產。在這個主題下面，共設有兩個分議題，各位嘉賓可以圍繞兩個分議題進行討論，分議題一：政策變化中的西安房地產機會，分議題二：區(qū)位優(yōu)勢與西安樓市發(fā)展空間。

　　 直播實錄：2014城市觀點論壇西安行（二）

（審校：劉滿桃）