2014年，政策分類調(diào)控不是第一位了，中國房地產(chǎn)應(yīng)該回歸市場，比起政府的調(diào)控，市場優(yōu)勝劣汰過程更加優(yōu)化。

　　推薦語：從國五條到國八條，到國十條，一直在政府和市場兩手抓的環(huán)境下發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，今年因為溫州、杭州房價的下降，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了動蕩，也引起了不少人對中國未來房地產(chǎn)發(fā)展的擔憂。中國未來的房地產(chǎn)才能健康發(fā)展呢？

　　在2014城市觀點論壇西安行演講中，著名經(jīng)濟學家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮先生指出，2014年，政策分類調(diào)控不是第一位了，中國房地產(chǎn)應(yīng)該回歸市場，比起政府的調(diào)控，市場優(yōu)勝劣汰過程更加優(yōu)化。

　　陳淮 過去十年，影響和決定房地產(chǎn)市場的第一位因素究竟是政策，還是市場？過去十年，決定著中國北京、西安房地產(chǎn)市場走勢的第一位因素究竟是政策，還是市場？如果是政策就能夠決左右這個行業(yè)的話，那我們用不著三天兩頭的國五條、國八條、國十條，人們說老百姓都買不起房子的過程中買了房子，政府咬牙跺腳。本屆政府要如何的時候，房地產(chǎn)市場按照它固有的規(guī)律發(fā)展到了今天。如果說有什么區(qū)別的話，2014年，其實是從2013年開始，過去政策掩蓋下的一些市場的深層次矛盾逐步顯現(xiàn)出來，這是2014。

　　2014年分類調(diào)控不是第一位的，是市場的內(nèi)在因素逐步顯現(xiàn)，就像一個病人，庸醫(yī)不停的給他吃退燒藥，國五條不行吃國八條，國八條不行吃國十條。高明的大夫，不會輕易給病人吃退燒藥，因為它會把引起發(fā)燒的問題掩蓋起來。

　　為什么會發(fā)燒？可能是肺部感染，可能痢疾拉稀，不停的吃退燒藥，把真正引起發(fā)燒的因素給掩蓋了，這就是過去十年，就是因為吃退燒藥，今天吃了，當天晚上退一會，第二天接著燒。2013年起我們不再吃退燒藥，市場運營過程中的一些因素顯現(xiàn)出來，比如說大中小，中西部城市發(fā)展不平衡，出現(xiàn)分化。比如說我們一部分、少數(shù)城市供大于求，包括沿海特大城市和相當一部分中西部的大城市在內(nèi)，更不要說縣城供大于求。比如說老百姓的市場預(yù)期，對政策老說撲朔迷離，現(xiàn)在更多的從自己的客觀需求選擇入市的時間。

　　2014年把分類也好，雙向調(diào)控也好，關(guān)注都往后放，十年來的房地產(chǎn)市場坦率的說，不好意思的說，明確無誤的說，主觀愿望是不好使的，不管這個愿望是出自哪里，大多數(shù)老百姓的主觀愿望也不一定是符合客觀規(guī)律和國情的。客觀規(guī)律是不以人的主觀，不以意志為轉(zhuǎn)移的必然趨勢。我們有人希望汶川地震嗎？自然規(guī)律是這樣，該震的還得震；我們希望祖國天天是春天，四季輪回你改得了嗎？2014年我建議我們從以下四個方面關(guān)注房地產(chǎn)：

　　第一，新型城鎮(zhèn)化。如果有什么新的變化，我們從進入21世紀之后，第一個十年，由于一些特殊的歷史原因，不得不把大量的資金、政策、物質(zhì)、資源集中在北京、上海。在這個過程中，有意和無意地造就了中國城市化的主戰(zhàn)場在特大城市，實際上我們調(diào)控房地產(chǎn)最明顯的就是沿海屈指可數(shù)的少數(shù)特大城市。西部12省區(qū)，西安、成都也不過從中長期看是溫和上漲，相對平穩(wěn)運行的過程，真正有異動的只是沿海特大城市。新型城市化有很多內(nèi)容，3月17號剛剛公布的國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，核心突出的一條就是實現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是重點發(fā)展好中等規(guī)模城市，抑制特大城市人口擴張，以及在縣城和中心鎮(zhèn)一級引導(dǎo)農(nóng)民就近入城。當然還有一些其他問題，這些我們先不說，簡單說就是房地產(chǎn)的空間分部，也將有一個明顯的變化和距離。

　　2013年的時候就明確提出，我們新一輪城市化要嚴格抑制特大城市進一步擴張，但是多大的城市算是特大城市，沒明確說。在3月17號這個國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中，對大中小有了明確的定量化的區(qū)分。500萬以上人口城市叫特大城市，在今后一個很長時間內(nèi)，這些城市將不鼓勵它擴張，抑制人口涌入。如果我們不能夠解決特大城市過度承載的問題，我們永遠解決不了房價問題，北京上海就那么大，不可能把13億人都裝進去。真正要實現(xiàn)中國高質(zhì)量的城市化，非得有一大批中等和小城市發(fā)展，實現(xiàn)大中小城市的發(fā)展。

　　2013年末，這個是很新的數(shù)據(jù)，1千萬人口以上的城市有6座，將采取抑制人口政策，限制人口擴張。大家老說限購什么時候取消，如果這些城市取消限購，那么一定有更嚴厲的入市門檻。加快積極穩(wěn)妥的發(fā)展一批，包括中西部的省會城市和中小城鎮(zhèn)是我們未來的主要指向。在這個城市結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，按國際標準的話，100萬人口的城市就叫大城市，300萬人以上的大城市，這個人口指的核心市區(qū)，300萬人以上就叫特大城市。按照我們新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，目前是500萬以上，按中國的特點，500萬人口以上的城市劃為特大城市，抑制人口涌入。300—500萬的區(qū)間，這個區(qū)間叫大城市，80—300萬叫中等規(guī)模，這符合中國的國情。

　　簡單說，我們想今后一段時間，從2014年起，可能兩個層級是我們房地產(chǎn)市場和政府鼓勵人口集中的主戰(zhàn)場，一個是中等規(guī)模城市，城市群，衛(wèi)星城，再一個是縣城與中心鎮(zhèn)。但是在這兩個層級中，我個人的判斷不是寫在文件中的，縣城和中心鎮(zhèn)一級，除了江浙少數(shù)和珠三角地方以外，恐怕中西部還得有8—10年的準備期才到高潮。政府希望優(yōu)先發(fā)展，請注意我說的中等規(guī)模，包括西部一部分中等城市，像銀川，也包括幾乎大部分的地市及中心城市。

　　第二，改革。2013年十八屆三中全會明確提出60條，全面深化市場經(jīng)濟體制的改革，我看這個改革可能是一個艱難前行的過程，但不論怎么艱難，它的序幕揭開，方向明確。而且它的確是包括中國國民經(jīng)濟，抑制2014年經(jīng)濟增速下行，釋放增長動力和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展首要的迫切的問題。過去十年我們靠強化政府權(quán)力，靠低效率、高成本的調(diào)控，靠這種滯后性、被動性、主觀性明確的政策，恐怕已經(jīng)走到頭了。因勢利導(dǎo)，發(fā)展優(yōu)勝劣汰，特別是在資金供給，土地供給這兩個最基本經(jīng)濟要素的市場化上邁出實質(zhì)性的步伐，包括地方政府，城市建設(shè)融資，也包括減小金融系統(tǒng)的風險，也包括支持老百姓更好更快的成長的迫切需要。

　　我們在戶籍制度、土地制度，中央與地方的關(guān)系，以及產(chǎn)權(quán)制度，交易市場的擴大與完善下邁出新的步伐。剛才說的是文件，或者說政府，或者是黨中央希望，我再說我個人的看法，不容易。其中舉個例子說，三中全會說了加快實現(xiàn)土地制度的流轉(zhuǎn)，其中有很多地方講到了農(nóng)地、宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問題，同地同權(quán)可以抵押，以及其他一些規(guī)?；?jīng)營等。但是三中全會結(jié)束不久，很多政府就站出來表態(tài)，18億畝耕地紅線不動搖，又說量不變，實際上把土地流轉(zhuǎn)退回到十七屆三中全會的時候了。

　　再舉個例子說，去年末的中央經(jīng)濟工作會議，第一條把糧食安全列進去了。其實連續(xù)十年創(chuàng)歷史新高的背景下，為什么把糧食安全列為2014年的第一任務(wù)？我以為在土地改革這個問題上還存在很大的爭議。但不管一致還是不一致，愿意還是不愿意，改革的推進，是一個必由選擇。習近平和李克強都說過，我們很多的重大改革措施都是倒逼機制。2014年多關(guān)注改革，并且主動地去推動改革，比如說在金融創(chuàng)新上、在規(guī)模化經(jīng)營上、在保障房建設(shè)上。

　　第三，市場機制越來越明顯發(fā)揮作用。有人連夜趕考場，有人榮譽回故里，這就是市場應(yīng)有的現(xiàn)象。2014年此后一段時間，當政府之手越來越不伸的時候，市場的手就越來越能發(fā)揮作用。一個優(yōu)勝劣汰的過程，比起政府的調(diào)控，更加優(yōu)化的過程到來了。有些開發(fā)商不得不考慮到自己資金鏈的風險，盡快回籠資金，采取了一些促銷措施，這些都是市場正常合理的反映，感冒發(fā)燒是人一生中必經(jīng)的不可避免的階段。

　　曾經(jīng)有媒體問我說，過去十年是房地產(chǎn)的黃金十年，你認為未來還是黃金十年嗎？我間接的回答這個問題，我說在整個90年代是中國家電業(yè)的黃金十年，那個時候涌現(xiàn)了一大批名牌家電，那個時候的丈母娘需求是有彩電、冰箱、洗衣機就可以。黃金十年，短缺，買不到，十年而已，十年過去怎么樣，這些當初輝煌一時的家電廠家，都是政府重點支持的，在輕工業(yè)、電子工業(yè)部、兵器工業(yè)部備案發(fā)牌的，基本死光。輝煌十年的那些家電企業(yè)，大概碩果僅存的就是長虹一家，其他的基本死光。但是在接下來的十年，正是中國成為世界家電大國的十年，你說第一個十年叫輝煌，還是第二個十年叫輝煌。

　　哪一個十年堪稱是黃金？我們在過去十年的城市建設(shè)、住房建設(shè)，的確有很多卓越，令人羨慕的成就。比如西安變化多大，我們這個酒店說是仿漢代的，但是我一看是仿漢代王陵的，我們有太多的缺陷，有太多需要探討的，這并非是批評西安，西安也有很多非常漂亮的，比如陜西博物館，那是建筑界的驕傲。北京這20年的建筑沒有一個能上明信片的，畢竟陜西還有一個博物館是大家公認的，令人驕傲的作品，但是也有仿漢代王陵的酒店。

　　剛才說市場正在重新優(yōu)化選擇它的資源支配者，這個過程大家有思想準備。市場好不一定誰都能活下來，美國用了50年全面趕上和超過了歐洲，走過歐洲工業(yè)化150年之路。2013年美國道瓊斯標準，三大股指一年之內(nèi)50次創(chuàng)歷史新高。我們今年每個人都爭取自己規(guī)避風險，強壯素質(zhì)，在市場競爭中，而不是在和政府的博弈中活下去，成為進化最快的物種之一。

　　第四，新挑戰(zhàn)。我們希望我們的房地產(chǎn)開發(fā)商、老板、企業(yè)家們注意到，我們這個行業(yè)面對著一些以前沒想或者想了認為離我們很遙遠的挑戰(zhàn)，就在眼前了，這些挑戰(zhàn)很復(fù)雜、很多樣。比如說今年一季度，人民幣突然一反過去幾年升值，大幅度貶值，這對國際熱錢造成影響，對房地產(chǎn)在短期內(nèi)市場供需造成影響，你別以為這是一個距你很遙遠的事。海嘯，大規(guī)模人員傷亡就是20分鐘，它也是個短期，但是這個災(zāi)害是非常巨大，躲過這20分鐘，一切恢復(fù)原樣，這20分鐘是災(zāi)難性。

　　希望大家高度關(guān)注，2014年通脹主動權(quán)不在我們手里，希望開發(fā)商不要自說自話，注意到這個國際貨幣政策，國際貨幣環(huán)境對我們市場的短期內(nèi)的挑戰(zhàn)。另外，互聯(lián)網(wǎng)、網(wǎng)購、電商大家可能都聽說了，別以為它離我們很遙遠，且不說網(wǎng)上購房現(xiàn)在已經(jīng)在很多地方如火如荼，購房者挑選房子的優(yōu)化選擇的效率大規(guī)模提高。你弄幾個柱子就是王者風范，人家上網(wǎng)鼠標一點，可以把10個、20個樓盤的信息放到一塊比較。

　　這還不是最重要的，互聯(lián)網(wǎng)金融，十八屆三中全會也明確提出房地產(chǎn)市場改革其中之一，發(fā)展直接融資，而且互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)使我們銀行業(yè)措手不及，仿佛一夜之間就來到眼前的。我看技術(shù)進步、生產(chǎn)力發(fā)展，誰也抵抗不了，不管你詛咒它，還是贊揚它，你高興還是不高興。一夜之間，這些余額寶們的寶們，就把我國銀行的看家奶酪沖的七零八落?？刹豢赡苡幸惶欤康禺a(chǎn)市場的直接融資，以及老百姓購房中的各種各樣的中介性的金融需求，由互聯(lián)網(wǎng)金融取代？這種風險不僅僅局限在開放商和購房者，以及和銀行之間。

　　以上是我今天和大家交流的，第一個關(guān)注的不是分類調(diào)控，而是以下四個方面：第一，國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，空間分部變化；第二，深化改革可能給我行業(yè)帶來了影響和沖擊；第三，市場優(yōu)勝劣汰機制越來越明顯；第四，國際貨幣政策以及互聯(lián)網(wǎng)金融等，可能給我們帶來挑戰(zhàn)。

　　本文為著名經(jīng)濟學家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮先生于2014城市觀點論壇西安行上的演講實錄，未經(jīng)本人審核。