從無錫戶籍新政中“戶均建筑面積達60平方米以上”的這項條件來看，很明顯，是針對當(dāng)前無錫市樓市大戶型庫存較大而來。

　　4月14日媒體報道表示，無錫也加入了政府要救市的傳言當(dāng)中。無錫當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)從業(yè)人員甚至透露，具體政策這個星期就能公布。隨后，市場又傳言無錫將針對144平以上高端房源做出限購松綁的舉動。

　　市場及媒體輿論就此又一片嘩然。

　　隨后，4月22日，無錫戶籍新政正式出臺。當(dāng)日，無錫市政府印發(fā)關(guān)于無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定的通知，規(guī)定自2014年5月1日起在該市購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

　　從無錫戶籍新政中“戶均建筑面積達60平方米以上”的這項條件來看，很明顯，是針對當(dāng)前無錫市樓市大戶型庫存較大而來，和此前關(guān)于針對144平以上高端房源做出限購松綁的舉動的傳聞有一定的吻合。

　　那么，購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達60平方米以上，且在無錫市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶對樓市影響如何？

　　筆者認(rèn)為，在無錫市限購限貸沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購”，成為無錫市樓市調(diào)控政策短期“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場放量與城市化進程的非常重要手段。

　　就無錫市而言，購房達到“戶均建筑面積達60平方米以上”的即可入戶籍的新政可以有效去化無錫市高端大戶型房源，尤其是對于2014年5月份以后這幾個月來講，無錫市會有新一波高端房源去化的行情。但是，這并不構(gòu)成無錫市高端大戶型房源去化的長期動力。原因很簡單，無錫戶籍新政會促使2014年年內(nèi)高端市場需求會大幅釋放，成為高端市場需求集中釋放的“強行針”，但是，到了2015年之后高端需求對于購房入戶籍的新政也就不太敏感，高端市場需求就回歸理性與正常。

　　當(dāng)然，無錫市戶籍新政中的其他條款，比如針對外來務(wù)工，符合一定條件，購人均建筑面積達18平方米以上住房的外來務(wù)工人員，準(zhǔn)予本人、配偶及未成年子女來錫落戶，同樣也會起到刺激“首套自住需求”需求年內(nèi)短期入市的高潮行情。但是，到了2015年之后外來務(wù)工等市場需求對于購房入戶籍的新政也就不太敏感，“首套自住需求”市場需求就回歸理性與正常。

　　無錫市戶籍新政針對外來務(wù)工刺激“首套自住需求”理所當(dāng)然，這是合理的市場需求的釋放，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。那么，無錫市針對高端大戶型房源而進行的戶籍制度新政是否合理？這就回到了中高端樓盤尤其是豪宅樓盤到底該不該進行限購政策方面的調(diào)整，尤其是豪宅樓盤該不該松綁限購這個話題。從過去幾年研討情況來看，這本身還是個爭議的話題。

　　其實，高端大戶型豪宅放開限購不是不可以，因為，從本質(zhì)上來講，高端大戶型豪宅市場和中小戶型自住需求為主的普通商品住宅市場可以歸結(jié)為不同的市場需求。

　　當(dāng)前來講， “一刀切”整體市場全部限購事實證明會誤傷自住剛性需求購房者，尤其是2013年11月前后，各大中城市又一次加碼了限購政策，這也將影響自住剛性需求入市，同時，也不利于高端或豪宅市場的健康發(fā)展。

　　從政策或制度走向來看，以“限購”、“限貸”、“限價”行政化的調(diào)控措施不為長久之計，必須通過長效機制的稅費政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求及資金的流向，以此達到房地產(chǎn)市場“去投資化”的目的。

　　那么，無錫戶籍新政對于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策轉(zhuǎn)向來講是否具有借鑒意義？其他城市會否效仿呢？在當(dāng)前市場相對低迷的市場背景下，會否有一些其他的差別化措施出臺“刺激剛需”？

　　筆者認(rèn)為，當(dāng)前不少省會城市，尤其是三四線城市，外地居民只要購房就可以落戶，那么，對于落戶的這些外地居民來講，具有了本地戶籍，當(dāng)然就可以進行第二套住房的購買資格；當(dāng)前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進等特定人群對于當(dāng)?shù)厥袌鲎》啃枨笠脖憩F(xiàn)比較強勁，有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類人群的住房購買資格或許成為未來政策層面的趨勢，這或許也會成為突破“限購”的方法之一。這從總體上來講會促使房地產(chǎn)市場需求的增加及成交量的持續(xù)回升。

　　同時，如果“限購”措施今后要進行微調(diào)，新出臺的“限購”措施首先仍然要遵循差別化的原則，首先保護中小戶型、自住型剛性需求為主，比如限購政策針對“90平方米以下，或以當(dāng)?shù)刈宰?biāo)準(zhǔn)”為限，以家庭為單位進行限購，保護首套自住型需求；其次，對于高端大戶型市場從限貸的角度抑制樓市投資需求，而不是限購；第三、限購“微調(diào)”政策如果有必要進行調(diào)整，可對豪宅和郊區(qū)別墅放開限購，改以限貸和稅收手段進行調(diào)節(jié)。

　　如此這樣，即保證中低收入者的自住剛性需求，也不影響高端樓市的成交，整體市場還可以保持相對的活躍度。

　　那么，在這樣的市場背景下，即使有豪宅項目、地王項目再入市，即使無錫或更多城市高端樓盤放開限購，也就沒有必要再讓我們沸沸揚揚進行市場炒作了，引起太多人關(guān)注了。

　　因此，綜上所述，首先可以采取無錫戶籍新政的城市或區(qū)域也就一目了然，更多城市會通過戶籍制度改革突破限購。

　　毋庸置疑，那就是大多數(shù)三四線城市有庫存去化壓力的城市或區(qū)域，尤其是當(dāng)前高端存量偏大的城市或區(qū)域，比如浙江的各個地級市；其次，對于資源性依賴較為嚴(yán)重并且存在較大市場去化壓力的城市或區(qū)域，比如鄂爾多斯、神木等城市；其他城鎮(zhèn)化重點發(fā)展中小城鎮(zhèn)，也可以采取類似無錫戶籍新政的措施。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者