4月22日上午，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2014城市觀點(diǎn)論壇西安行正式開幕。我們邀請(qǐng)了眾多行業(yè)精英齊聚一堂，共同探討“西部經(jīng)略 分類調(diào)控下的房地產(chǎn)”。

　　城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立于2005年，以推動(dòng)中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。十年期間，“城市觀點(diǎn)論壇中國行”先后走進(jìn)青島、南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長(zhǎng)沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽、南昌、連云港等三十多個(gè)省市，對(duì)中國城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策等進(jìn)行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市與地產(chǎn)的動(dòng)力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　毫無疑問，西安是任何一個(gè)有志于布局全國、經(jīng)略大西部的房地產(chǎn)企業(yè)不能忽視，也不能回避的市場(chǎng)。新的一年，新的城鎮(zhèn)化與調(diào)控思路逐漸成形，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位也顯得更為重要。而在提出“雙向調(diào)控”的當(dāng)下，西安將如何尋找開發(fā)價(jià)值和動(dòng)力？如何調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展思路，尋找新的契機(jī)？

　　為此，我們邀請(qǐng)了眾多行業(yè)精英齊聚一堂，共同探討“西部經(jīng)略 分類調(diào)控下的房地產(chǎn)”，尋找新市場(chǎng)背景下行業(yè)的思路與對(duì)策，為新一輪行進(jìn)與發(fā)展注入新的力量。

　　4月22日上午，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2014城市觀點(diǎn)論壇西安行正式開幕。觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，對(duì)會(huì)議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　專題：2014城市觀點(diǎn)論壇西安行

　　直播實(shí)錄：2014城市觀點(diǎn)論壇西安行（一）

　　主持人：親愛的各位來賓，我們今天上午論壇的演講環(huán)節(jié)就到這里就暫告一段落了，讓我們?cè)僖淮胃兄x為我們奉獻(xiàn)精彩演講的各位嘉賓謝謝大家。

　　接下來，我們將進(jìn)入西安行論壇的重點(diǎn)環(huán)節(jié)之一—城市觀點(diǎn)中國行西安圓桌，本次西安圓桌的主題是：西部經(jīng)略分類調(diào)控下的房地產(chǎn)。在這個(gè)主題下面，共設(shè)有兩個(gè)分議題，各位嘉賓可以圍繞兩個(gè)分議題進(jìn)行討論。分議題一：政策變化中的西安房地產(chǎn)機(jī)會(huì)。分議題二：區(qū)位優(yōu)勢(shì)與西安樓市發(fā)展空間。

　　首先，有請(qǐng)圓桌主持嘉賓世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生。

　　接下來，有請(qǐng)參加本次討論的嘉賓上臺(tái)，他們是：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮先生；金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生；陜西省房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、陜西省建秦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)張民憲先生；陜西佳誠房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)度杜旭強(qiáng)先生；陜西聚安實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司總經(jīng)理?xiàng)畲浩较壬?；西安房多多網(wǎng)絡(luò)有限公司總經(jīng)理沈飛先生；思凱來國際總經(jīng)理陸靜女士；世聯(lián)地產(chǎn)西安公司總經(jīng)理肖新志先生；美城地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理汪巍先生；西安創(chuàng)典全程地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理徐正茂先生；陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)CEO趙嚴(yán)先生，掌聲有請(qǐng)。

　　本次圓桌的討論時(shí)間為45分鐘，下面把時(shí)間交給嘉賓主持黎振偉先生。

　　黎振偉：在這個(gè)時(shí)候是大家最后的環(huán)節(jié)，如何把它主持的精彩，觀點(diǎn)分明，不一定說對(duì)立，有不同觀點(diǎn)可能是我責(zé)任。今天上午的論壇都談到了西安，也談到市場(chǎng)化，談到了新城鎮(zhèn)化等等等等。

　　西安是個(gè)特別的城市，有悠久的歷史，也有廣闊的市場(chǎng)，那么，在今后應(yīng)該怎么做，怎么發(fā)展，可能對(duì)這個(gè)古都來說，都是很不容易的。

　　首先還是我們的老領(lǐng)導(dǎo)，也是我們討論最著名的專家陳淮主任。陳主任的觀點(diǎn)一向是很犀利，我提問題也不容易。剛才陳主任在演講中特別談到了四個(gè)關(guān)注，其中關(guān)注到政策，關(guān)注到市場(chǎng)，這兩點(diǎn)我還是挺認(rèn)同的。

　　但這其實(shí)是個(gè)矛盾，像西安這個(gè)城市，開發(fā)商想市場(chǎng)化是必然，但是也不容易，因?yàn)槲靼埠艽蟪潭壬险囊?guī)劃力度對(duì)產(chǎn)業(yè)的影響還是蠻大的。那么在下來的這種發(fā)展中，陳主任您覺得在西安這個(gè)城市，政府的這種職能怎么樣轉(zhuǎn)變，更凸顯國家在資源調(diào)配中，以市場(chǎng)來做調(diào)配資源，在西安這個(gè)城市，您覺得它會(huì)怎么變化。

　　陳淮：這是個(gè)大話題，十八屆三中全會(huì)講的就是這個(gè)話題，三中全會(huì)開宗明義，所謂改革，核心問題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，我就幾分鐘把西安房地產(chǎn)商怎么處理這個(gè)關(guān)系說明白，這個(gè)挑戰(zhàn)太大了。

　　但是簡(jiǎn)單說，和全國所有城市一樣，西安在這個(gè)問題沒有多少突出，一個(gè)是應(yīng)該和必然，以及政府要愿意不是一回事。應(yīng)該和必然上，政府有他強(qiáng)化的地方，比如規(guī)劃，不能夠隨心所欲，想變就變。這個(gè)規(guī)劃，而且還要不斷的完善，還要強(qiáng)化它的執(zhí)行力，這是一個(gè)方面。

　　但是在剩下的方面，政府要大踏步的退出。比如在房?jī)r(jià)問題上，政府要大踏步的退出。沒說錯(cuò)，實(shí)際上從2013年兩會(huì)之后，李克強(qiáng)總理就有一個(gè)明確的思路，不再以房?jī)r(jià)，就是價(jià)格本身為調(diào)控目標(biāo)。而是呢，第一是住有所居，都解決；第二是經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行上下線關(guān)系，通脹率和失業(yè)率經(jīng)濟(jì)增速之間，只有經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在兩個(gè)區(qū)間，就不會(huì)出政策，不刺激它。第三個(gè)根本解決房地產(chǎn)運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制問題，比如說發(fā)展之間融資，優(yōu)勝劣汰等。

　　西安我想也是這樣，別動(dòng)不動(dòng)就是政府就決定哪個(gè)樓盤3月份能賣幾套房，那實(shí)際上都是朝三暮四和朝四暮三的伎倆，表面上這個(gè)季度或者這個(gè)月平均房?jī)r(jià)沒漲，其實(shí)只不過說把價(jià)格高的成分減少了，放到下一個(gè)季度而已。

　　政府大規(guī)模推出，對(duì)于開發(fā)商怎么應(yīng)對(duì)的問題，我想只能是兵無常勢(shì)、水無常形，恐怕不是我們一句話能說清楚的。但是我想最后表達(dá)一個(gè)觀點(diǎn)，你剛才講到西安是個(gè)有歷史的城市，而且我們這個(gè)題目說西安的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其實(shí)寫這個(gè)的人，寫這句話的人未必知道西安有什么優(yōu)勢(shì)。

　　西安有什么優(yōu)勢(shì)呢？西安和全國同等規(guī)模的城市基本上差不多，都面對(duì)一個(gè)城市改造、擴(kuò)張發(fā)展和提高質(zhì)量的過程，但是我們也確實(shí)有我們的優(yōu)勢(shì)，一個(gè)中國的城市化，千年等一回，兩千年前的西安這個(gè)地方有一個(gè)中國建設(shè)城市的高潮，兵馬俑、秦漢時(shí)期秦王陵和漢王陵。一千年前也有一個(gè)在西安這個(gè)地方建設(shè)城市的，唐王朝。現(xiàn)在千年等一回，我們又到一個(gè)歷史時(shí)機(jī)，也許這個(gè)輪回要比我們剛發(fā)言人所講的周期要大的多，但是我們確實(shí)等到了。

　　二一個(gè)，我們?cè)谖鞑拷?jīng)濟(jì)發(fā)展中明確的從"十一五"規(guī)劃起，現(xiàn)在到"十二五"后期了，收縮到城市群建設(shè)，其中在西部幾個(gè)重點(diǎn)城市群建設(shè)中，西安占有一席，關(guān)中城市帶，西部12省區(qū)，3個(gè)重點(diǎn)建設(shè)的城市，西安占一個(gè)，這個(gè)和老工業(yè)的改造，工業(yè)生產(chǎn)能力的調(diào)配升級(jí)在這塊，這個(gè)機(jī)會(huì)對(duì)我們來說是非常重要的優(yōu)勢(shì)。

　　三一個(gè)，新型城市化、城鎮(zhèn)化的過程中，西部來說，若干新的增長(zhǎng)點(diǎn)，屈指可數(shù)，可以找到的，我想成都、西安，以及北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)為核心的西南一些地區(qū)，很有限的，它一定需要一些經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心城市來帶動(dòng)，這是我們非常重要一個(gè)。

　　最后西安的名氣大，名氣是之前的，日本人知道南京和西安，其他的城市不一定知道。我想一個(gè)平穩(wěn)的，有一定波動(dòng)的這樣一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，也是我們過去西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，一個(gè)好的地方，大上大下不好，沒有波動(dòng)也是風(fēng)險(xiǎn)。另外，不斷的把它累計(jì)的不平衡給釋放了，什么地方三天兩頭地震，不容易發(fā)生大地震，老不震的容易像汶川一樣發(fā)生大地震。

　　黎振偉：開發(fā)商我們還是要關(guān)注兩個(gè)，市場(chǎng)和政策。

　　陳淮：多關(guān)注市場(chǎng)，少關(guān)注政府。

　　黎振偉：下一個(gè)問題請(qǐng)問李總，李總是從廣州到重慶。你覺得金科在西安，你們的取地和產(chǎn)品的策略，對(duì)您來說是怎么樣考慮的，特別的城市張總可能也很關(guān)心，作為這么大一個(gè)企業(yè)，你怎么選擇進(jìn)入西安的機(jī)會(huì)？

　　李戰(zhàn)洪：我以前寫過一篇文章，就是地產(chǎn)江湖四大派系，特別說到渝派，物業(yè)服務(wù)、成本的控制能力，在重慶那個(gè)地方，培育出了開發(fā)商，超強(qiáng)的成本控制能力，挑剔的文化，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)，物業(yè)的服務(wù)特別挑剔。所以，在過去的十年里面，龍湖和金科已經(jīng)有好多年，物業(yè)服務(wù)前三名里面排了兩家。去年金科110億，在重慶的110億等于北京的300億，因?yàn)槌杀究刂颇芰φf，服務(wù)跟不上，所以渝派一旦走出重慶往往都很燦爛、很自在。因?yàn)榻鹂?，包括龍湖，它具備了渝派開發(fā)商的，它是渝派開發(fā)商的典型代表，具備了那種氣度能力，所以來到西安，我想同樣的它的能力也能給到我發(fā)揮，能脫穎而出，不意外。

　　黎振偉：下一位張總，張總的項(xiàng)目我在十年前研究過，那個(gè)時(shí)候你們從北京來到西安，到了西安，我聽你說，看來從北京到西安真不容易，跨度很大。今天我問一下您，你們作為開發(fā)商，拿地那么長(zhǎng)時(shí)間，現(xiàn)在會(huì)過頭來看，經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)在哪里？從北京到西安。

　　張民憲：應(yīng)該說我們項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)開發(fā)商，北京還有上海。在這個(gè)項(xiàng)目上，從現(xiàn)在的情況看，我覺得剛才提問了陳教授，從我自己心里想，確實(shí)現(xiàn)在是我們更應(yīng)該把更多的精力關(guān)注市場(chǎng)。原來有調(diào)控，實(shí)際上政府的這張手比較大，政府就來控，把矛頭引向開發(fā)商，但是開發(fā)商到這樣的抵抗。政府一收手，要對(duì)著市場(chǎng)，市場(chǎng)能這么干嗎？不行。實(shí)際上從開發(fā)的時(shí)候。市場(chǎng)的發(fā)展不知道，你們自己看，我們自己看，當(dāng)時(shí)是尊重市場(chǎng)。在城市的北邊，在一個(gè)西安人不熟悉的地方，我們做了一個(gè)比較，拿我們自己當(dāng)時(shí)的說法，那個(gè)地方連道路都沒有，我們做了一個(gè)六層的帶電梯的花園房，提出做產(chǎn)品的差異化，用這個(gè)來吸引客戶，證實(shí)市場(chǎng)是認(rèn)可的。我想這個(gè)想法在以后的開發(fā)中間，不要去跟政府去做什么博弈了，政府現(xiàn)在也不管了，不管了的話那你就面對(duì)市場(chǎng)去應(yīng)對(duì)。因?yàn)槲覍?shí)際上原來是做制造業(yè)的，制造業(yè)相對(duì)來說政府管的很少，我是造船的，這個(gè)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)全國的市場(chǎng)對(duì)外開放最早的就是造船，對(duì)著國外去了，馬上就要經(jīng)受市場(chǎng)的考驗(yàn)，而且制造業(yè)本身的利潤(rùn)就很低，房地產(chǎn)實(shí)際上也過了所謂的暴利時(shí)代，進(jìn)入薄利時(shí)代，你要在市場(chǎng)上博你的利。這個(gè)利就是有的時(shí)候你能讓，讓給市場(chǎng)才有你的利，如果不讓給市場(chǎng)，就沒你的利，有的時(shí)候要引導(dǎo)市場(chǎng)。我們把產(chǎn)品做好，把服務(wù)做好，這是客戶最需要的，我們的方向就是這個(gè)。

　　黎振偉：其實(shí)我認(rèn)同，我也是廣州過來的，真正做市場(chǎng)，難過跟市場(chǎng)走。我覺得大城市來這里的開發(fā)商，更應(yīng)該體現(xiàn)能力。下一位嘉賓是沈飛先生。剛才演講的時(shí)候問過，關(guān)于電商的問題，其實(shí)這方面你更專業(yè)，在今天房地產(chǎn)銷售遇到瓶頸的時(shí)候，電商怎么樣去更好的體現(xiàn)我們的作用，是不是靠電商解決問題，您可以回答一下。

　　沈飛：在現(xiàn)在的市場(chǎng)情況下，我們是做地產(chǎn)服務(wù)的，我覺得正是這樣的市場(chǎng)，造就了我們這樣的公司的機(jī)會(huì)，蜀國說是還是在前兩年，地產(chǎn)很好銷的情況下，可能就不會(huì)出現(xiàn)房多多，或者是其他的什么新浪樂居這樣的類似的公司，所以正是這樣的市場(chǎng)造就了我們這樣的機(jī)會(huì)。在現(xiàn)在這個(gè)平臺(tái)上，回答主持人的問題，我覺得像房多多，我們一直做地產(chǎn)電商，主持人提到了電商進(jìn)來之后，對(duì)市場(chǎng)的沖擊，對(duì)傳統(tǒng)的代理行業(yè)有沖擊，可能會(huì)讓你們有更多的緊迫感。第二個(gè)我覺得同時(shí)也是一個(gè)機(jī)會(huì)，因?yàn)槲覀兪欠?wù)于開發(fā)公司，服務(wù)于代理公司，服務(wù)于經(jīng)紀(jì)公司，同時(shí)也服務(wù)于購房的客戶的。因?yàn)楝F(xiàn)在的這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)從原來的產(chǎn)品為王，到后期的銷售為王，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的客戶為王，我覺得現(xiàn)在如何去抓市場(chǎng)，如何去把我們的產(chǎn)品賣的好，關(guān)鍵是客戶，那么客戶在哪里，市場(chǎng)上可能就是更多客戶想要買好的房子，可是挑不到好的項(xiàng)目，開發(fā)商想把項(xiàng)目賣出去，找不到合適的客戶，這個(gè)時(shí)候就像是市場(chǎng)應(yīng)孕而生了我們這種類型的公司，給開發(fā)商和代理機(jī)構(gòu)提供客戶，提供通路，同時(shí)給客戶解決，讓你選到更滿意的房子。

　　黎振偉：打通渠道，更多選擇。選擇以后落地的服務(wù)還是很重要的，這方面就到下一位嘉賓，世聯(lián)的肖總，作為西安銷售量比較大的企業(yè)，昨天我跟肖總探討了一下，現(xiàn)在市場(chǎng)受到瓶頸了，最簡(jiǎn)單的辦法就是降價(jià)，但是問題是如果大家都走量，降價(jià)，可能這個(gè)降價(jià)就沒有優(yōu)勢(shì)了。那肖總我們作為當(dāng)?shù)氐闹髁Φ拇砉?，有什么好的建議給開發(fā)商，在這個(gè)市場(chǎng)，相對(duì)瓶頸的時(shí)候怎么突破呢？

　　肖新志：現(xiàn)在目前經(jīng)濟(jì)下行壓力大，房地產(chǎn)市場(chǎng)之下行壓力也比較大，而且現(xiàn)在目前迷茫的人也很多，好在我們大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期沒有改變，所以今天還有機(jī)會(huì)在這跟大家一一起探討一下?，F(xiàn)在目前的市場(chǎng)壓力比較大，危機(jī)也比較多，競(jìng)爭(zhēng)的壓力可能來的更直接，但是我們對(duì)未來要有一個(gè)最基本的信念。我講的是一個(gè)，今年下半年和明年上半年會(huì)出現(xiàn)的西安市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)的小趨勢(shì)，我們說西安的高端市場(chǎng)是西安價(jià)格的天花板，這個(gè)天花板決定這個(gè)城市的價(jià)格的天花板，我們做了一個(gè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，曲江的一期核心區(qū)域應(yīng)該是在今年7月份開始它的供需平衡被打破了，原來我們都說供需壓力大，2：1，3：1。但是我們說，一線城市為什么2012年翹尾，它能夠?qū)崿F(xiàn)交割的暴漲，但是在2012年談市場(chǎng)的時(shí)候，很多人都很悲觀，為什么一線城市會(huì)暴漲，那是因?yàn)楣┬璞仁Ш饬恕，F(xiàn)在目前曲江供需比，我講的一期核心區(qū)域是在雁塔南路以東，西影路以北，曲江大道，三環(huán)以北，一年的成交量在70萬方。所以，這個(gè)平衡在今年的7月份被打破，就像2012年北京上海一樣，平衡被打破了。今年西安的房地產(chǎn)價(jià)格有結(jié)構(gòu)性的上漲壓力，140平方以上的成交比重會(huì)加大。所以盡管西安的房?jī)r(jià)一分錢不上漲，依然是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上漲。去年西安的房?jī)r(jià)沒上漲，其實(shí)消費(fèi)者都感覺到西安的房?jī)r(jià)上漲，為什么西安的房?jī)r(jià)沒有上漲，統(tǒng)計(jì)結(jié)果發(fā)生變革，去年的占比只有19%，也就是140平米以下的房子占了多少，是因?yàn)楦叨说模叻績(jī)r(jià)的成交比重下滑了。我講的這個(gè)小區(qū)是不可流轉(zhuǎn)的，今年下半年的不來，明年上半年一定要到來。所以我們說降價(jià)不是唯一的出路，一個(gè)人降可以，但是大家都降，市場(chǎng)就亂了。

　　黎振偉：現(xiàn)在市場(chǎng)越來越復(fù)雜了，規(guī)律是有，但是你怎么把握這個(gè)規(guī)律，專業(yè)公司應(yīng)該起到很好的作用。下一位是來思凱來國際總經(jīng)理陸靜女士。我們談到了西安的機(jī)會(huì)，也包括空間，剛才陳主任，包括幾位嘉賓已經(jīng)都談到了西安的設(shè)計(jì)，對(duì)西安來說，這個(gè)古都在未來房產(chǎn)里面，在過去的快速發(fā)展，在下一步慢一點(diǎn)的時(shí)候，西安怎么做創(chuàng)新，下來西安的設(shè)計(jì)是什么樣的方向，可以解決現(xiàn)代與傳統(tǒng)，古都與現(xiàn)代文明可以很好的結(jié)合。

　　陸靜：我簡(jiǎn)單談兩句。大家都談到很好的時(shí)代背景，我們中國目前大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，從國際上來講，包括美國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過75%，我自己看到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，說中國實(shí)際上有一種說法是51%，但是也有一種說法，這個(gè)數(shù)據(jù)里頭還含有很多的水分，中國的城鎮(zhèn)化恐怕在35%-36%之間，也就是我們實(shí)際上還有很大的空間去進(jìn)行城鎮(zhèn)化的建設(shè)。城鎮(zhèn)化建設(shè)分兩個(gè)部分，一部分是城鎮(zhèn)數(shù)量的增加，另外一部分就是城鎮(zhèn)的人口的增加。我覺得在這一點(diǎn)上面其實(shí)西安有一個(gè)得天獨(dú)厚的條件，它還有很多可參照和學(xué)習(xí)的樣本。北京和西安是非常相像的城市，我們之前在做城鎮(zhèn)和進(jìn)程的時(shí)候，北京其實(shí)走了很多彎路，西安都是可以避免的。從目前來看，本身西安應(yīng)該是我認(rèn)為是在往一個(gè)多中心的城市化格局發(fā)展，避免北京原先的單一中心造就的種種壓力。我們看到西安市場(chǎng)，存在很多大盤，這些大盤實(shí)際上是一個(gè)，它的業(yè)態(tài)包括住宅、辦公、酒店、商業(yè)，還有公寓和學(xué)校，實(shí)際上也是走一個(gè)整個(gè)國際上大的城市的發(fā)展格局。多中心的城市和單一的城市比較起來有幾有點(diǎn)好處：一個(gè)是能解決自身內(nèi)部的交通流量，避免人員遷徙，給交通帶來壓力。另外對(duì)于古都來講有很好的保護(hù)原有風(fēng)貌的做法。過去的、舊的、歷史的，我們是希望保留的，還有包括去沉淀，它體現(xiàn)整個(gè)城市文化的根基。我們新的完全替代舊的，包括生活方式，實(shí)際上在新的和舊的矛盾之間，我們把大規(guī)模的建設(shè)，還有新城，搬到城市之外，建立多個(gè)中心，包括法國巴黎，包括其他的知名的城市，盡量保留城市原來的風(fēng)貌，把新的城市放在城市之外，建立多個(gè)中心，這個(gè)中心區(qū)外建立商業(yè)、文化等等一系列的問題。所以我覺得西安在這一點(diǎn)上來講，由于等等一系列歷史問題，其實(shí)做的比北京更好。它的古城保護(hù)的比北京好，而且新的開發(fā)，目前來講，在國家戰(zhàn)略的布局下，都有很多的空間，西安在這兩方面做的都很好。

　　黎振偉：我在廣州也看到一個(gè)現(xiàn)象，我們上海老城區(qū)房?jī)r(jià)越來越貴，老城區(qū)不太宜居，但是那里方便。對(duì)于西安這個(gè)城市，下來應(yīng)該是把更多人口從老城往外搬，新城建設(shè)就是一個(gè)機(jī)會(huì)了。我看到高新區(qū)這個(gè)房地產(chǎn)也是我看到的最獨(dú)特的一個(gè)新區(qū)，因?yàn)槔铣遣荒芴喟l(fā)展，所以造就了高新區(qū)下來西安的機(jī)會(huì)怎么把老城做好，做成真正的旅游城市，那西安不得了，還可以發(fā)展更多年。
下一位嘉賓，美城地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理汪巍總經(jīng)理，當(dāng)前樓市遇到困難，您的模式如何去發(fā)揮呢，理論怎么和實(shí)踐相結(jié)合？

　　汪巍：講營(yíng)銷之前，轉(zhuǎn)向市場(chǎng)為主導(dǎo)的發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)規(guī)律逐漸其到主導(dǎo)作用。在這種大形勢(shì)下，西安房地產(chǎn)，包括全國在內(nèi)，目前影響房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)，主要有六個(gè)因素：第一，整個(gè)國家宏觀經(jīng)濟(jì)的下行，剛才說指標(biāo)；第二，調(diào)控政策仍然沒有全面放松；第三，去年以來八項(xiàng)規(guī)定，群眾教育實(shí)踐等等一系列活動(dòng)；第四，一塊石頭沒有落地的，不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅，過去說物業(yè)稅，改變了人們，尤其是實(shí)力階層的購房預(yù)期和期望；第五，對(duì)于銀根緊縮，流動(dòng)性，尤其在個(gè)貸層面出現(xiàn)的影響；第六，落到西安來說，整體西安市近期從供應(yīng)面和需求面來說，已經(jīng)造成了，我在這里認(rèn)為是嚴(yán)重的失衡。西安市的成交不僅僅是正式批復(fù)的商品房項(xiàng)目，還有大量的城中村改造項(xiàng)目。今年做過一個(gè)行業(yè)的調(diào)查，占到市場(chǎng)實(shí)際成交的40%，甚至更多。這是西安的地方特色，在這六個(gè)因素影響下，營(yíng)銷人經(jīng)歷了坐銷等客時(shí)代，到了11年的126之后，在西安市場(chǎng)，11年下半年開始被迫轉(zhuǎn)入了走出售樓，這個(gè)招用了兩年多。去年下半年以來，大家又發(fā)現(xiàn)在坐銷的基礎(chǔ)上，我們很多招用盡了，泛濫了，效果大大折扣，來一個(gè)媒體報(bào)告，來十個(gè)電話已經(jīng)很不錯(cuò)了。去年下半年主導(dǎo)的跟開發(fā)商引導(dǎo)要全面進(jìn)入營(yíng)銷3.0結(jié)構(gòu)，全面轉(zhuǎn)移，泛營(yíng)銷等等，這些手段。我們美城大膽地實(shí)行一種混合營(yíng)銷模式，把你的代理機(jī)構(gòu)，把你的營(yíng)銷推廣費(fèi)用，把你的投資成本讓出來一點(diǎn)，可以給營(yíng)銷推團(tuán)隊(duì)和分包商更多的激勵(lì)。這是一個(gè)營(yíng)銷手段的趨勢(shì)，稱之為混合營(yíng)銷模式。當(dāng)然反過來說，面對(duì)未來的趨勢(shì)，建議西安從政府層面應(yīng)該加大對(duì)供地規(guī)模的控制尤其是城改項(xiàng)目。這些年的數(shù)據(jù)大家都可以看到很多，我們07年到10年在市場(chǎng)銷售的有效項(xiàng)目數(shù)量100多個(gè)，不超過200個(gè)，現(xiàn)在有效銷售數(shù)量700個(gè)，每家分了多少，營(yíng)銷人在這中間已經(jīng)變成外包勞務(wù)公司了，知識(shí)含很低了。對(duì)于一個(gè)消費(fèi)者來說，西安的房?jī)r(jià)已經(jīng)沒有任何空間，像曲江我認(rèn)為還是要降一些，但是西安二環(huán)三環(huán)附近，開發(fā)商利潤(rùn)非常非常之微薄了。長(zhǎng)遠(yuǎn)看好，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)有太大的下行。

　　黎振偉：我們還在看政府，政府怎么科學(xué)的管理，這方面很重要。下一位嘉賓，來自西安創(chuàng)典地產(chǎn)咨詢有限公司的總經(jīng)理徐正茂先生。你們也是從深圳過來的，你們那時(shí)候從深圳到這里是走城鎮(zhèn)化新的發(fā)展，今天你們?cè)谶@里已經(jīng)扎根了，做大了。你怎么看西安這個(gè)城市的機(jī)會(huì)與發(fā)展，同時(shí)也比較一下沿海城市的一些城市。

　　徐正茂：西安人自我感覺比較好，我去石家莊的時(shí)候，石家莊覺得它的優(yōu)勢(shì)大的不得了，但是西安有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是從市場(chǎng)層面，我們的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，西安這些年發(fā)展一直比較慢。這幾年喂藥，確實(shí)吃的不合理，下面我覺得慢慢會(huì)分類了，這個(gè)事還是有所期待，對(duì)西安來說，下一步還是一個(gè)機(jī)會(huì)，相對(duì)比較科學(xué)一些，我們不能追求一個(gè)完美的政策，所以對(duì)溫和調(diào)控我們還是有所期待的。從這個(gè)角度來說，對(duì)未來下一個(gè)周期，雖然過程中有一些經(jīng)濟(jì)下行的困難，我還是非常有信心。對(duì)西安目前的市場(chǎng)狀況，更多我內(nèi)心上，機(jī)會(huì)感的感覺強(qiáng)烈一些，房?jī)r(jià)漲的太好了對(duì)開發(fā)商也不是什么好事，當(dāng)然太差了也不好。

　　黎振偉：陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)的CEO趙嚴(yán)先生，其實(shí)講到協(xié)會(huì)和信息太重要了，在座的開發(fā)商講市場(chǎng)離不開信息，沒有準(zhǔn)確的信息怎么做市場(chǎng)，所以這個(gè)責(zé)任就放到趙總的身上。你怎么去完善這個(gè)信息網(wǎng)，讓政府關(guān)注你，企業(yè)依賴你。

　　趙嚴(yán)：中國的信息資源80%都是在政府，到今天70%依然在政府。所以這個(gè)問題，我是作為一個(gè)從業(yè)者，但這個(gè)信息，不動(dòng)產(chǎn)的信息正在由我們的土地部門正在轉(zhuǎn)移，所以這個(gè)到今年下半年，我就不好說了。但是我們可以做什么，把這個(gè)信息，因?yàn)檎男畔⑾鄬?duì)是靜態(tài)的，我們可以做靜態(tài)的，動(dòng)態(tài)和靜態(tài)的結(jié)合到一塊，形成一個(gè)信息，到明年這個(gè)就越來越清楚。我在這要說的是，剛才徐總說西安慢一步，我們有一句古話叫皇帝不急太監(jiān)急。所以說這個(gè)說明什么，它逐漸形成一個(gè)理性的概念，理性最根本的表現(xiàn)出來是什么？是標(biāo)準(zhǔn)。我們現(xiàn)在看到房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，92的建筑標(biāo)準(zhǔn)，那么消費(fèi)者有沒有標(biāo)準(zhǔn)？消費(fèi)者在購房的時(shí)候有沒有標(biāo)準(zhǔn)，這也是一個(gè)理性，理性是一個(gè)不動(dòng)式。我有一個(gè)數(shù)字，我們做的一個(gè)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)，在2002年就開始做西安地區(qū)普通功能性價(jià)比，在去年被住建部列為一個(gè)專項(xiàng)。它就回答的是在非標(biāo)的情況下，房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)如何取向，這是我們一個(gè)理性，對(duì)市場(chǎng)的一種標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在推進(jìn)過程中，我們整個(gè)十年賣房差不多是100多萬套，在百度上的搜尋和西安的性價(jià)比基本接近100萬，如果把這20年算進(jìn)去，平均3個(gè)買房的人都通過這個(gè)，當(dāng)然不是完全的天衣無縫，也是經(jīng)過一個(gè)不斷實(shí)踐檢驗(yàn)完成的過程。也是在這個(gè)時(shí)代，我們的整個(gè)的中國的房地產(chǎn)，也正在由此步入理性，西安地區(qū)平均每戶房地產(chǎn)均數(shù)是1.5，相對(duì)飽和。西安還有一個(gè)數(shù)據(jù)，我們的房產(chǎn)和收入比在全國是23，倒數(shù)第5位，這個(gè)數(shù)字就體現(xiàn)，如果拉的稍微寬一點(diǎn)，我非常感謝我們的團(tuán)隊(duì)在這將近20年的過程中，給西安消費(fèi)者奉獻(xiàn)了一個(gè)理性購房、科學(xué)置業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然可能是微不足道的，但至少在10個(gè)人里面，有3個(gè)人得到了影響，增加了理性和科學(xué)的概念。最后祝觀點(diǎn)的論壇繼續(xù)舉辦的更好，謝謝。

　　黎振偉：謝謝趙總。的確我在20年前我們做顧問的時(shí)候，香港人找我們都是問數(shù)據(jù)，我們國內(nèi)開發(fā)商都找政府、找市長(zhǎng)，今天我們知道數(shù)據(jù)，知道市場(chǎng)了。謝謝各位嘉賓，我們希望下一次繼續(xù)來西安論劍，謝謝各位嘉賓。

　　主持人：讓我們用熱烈掌聲感謝各位嘉賓為我們獻(xiàn)上的城市觀點(diǎn)論壇中國行西安圓桌。接下來有請(qǐng)今天參與演講及圓桌討論的嘉賓上臺(tái)合影留念，謝謝各位嘉賓的參與。

　　親愛的各位來賓、朋友們，2014城市觀點(diǎn)論壇西安行到此正式閉幕，再一次感謝大家參加我們今天的論壇活動(dòng)，感謝各位在論壇當(dāng)中對(duì)我們的支持，謝謝大家。