2014年，房地產(chǎn)行業(yè)開局平淡，三月政策定調(diào)，四月成為關(guān)鍵。在分類調(diào)控大方向下，蘇州房地產(chǎn)市場的選擇至關(guān)重要，不應(yīng)當局者迷。

　　城市觀點論壇創(chuàng)立于2005年，以推動中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。十年期間，“城市觀點論壇中國行”先后走進青島、南京、濟南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽、南昌、連云港等三十多個省市，對中國城市發(fā)展進程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策等進行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市與地產(chǎn)的動力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　太湖之濱，千年名城，坐擁江南繁盛氣象，城市觀點論壇2014年選擇了“人間天堂”蘇州。

　　作為吳文化的發(fā)源地，江南核心之地，蘇州現(xiàn)已成為中國特大城市及江蘇省第二大城市，雖然近代以來一直處于大上海的“暗影”之下，但并不能被低估。

　　2014年，房地產(chǎn)行業(yè)開局平淡，三月政策定調(diào)，四月成為關(guān)鍵。在分類調(diào)控大方向下，蘇州房地產(chǎn)市場的選擇至關(guān)重要，不應(yīng)當局者迷。

　　今天，觀點新媒體攜城市觀點論壇首次走進蘇州，邀請著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康及更多房地產(chǎn)界、金融界、財經(jīng)界及政府協(xié)會的杰出人物與蘇州眾多房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)企業(yè)，共論行業(yè)2014年市場變化趨勢，預(yù)測2014中國房地產(chǎn)新發(fā)展。

　　4月25日上午，由觀點新媒體主辦的2014城市觀點論壇蘇州行正式開幕。觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，對會議進行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請關(guān)注！

　　專題：2014城市觀點論壇蘇州行

　　直播實錄：2014城市觀點論壇蘇州行（二）

　　主持人：尊敬的各位來賓，敬愛的朋友們，大家早上好！歡迎來到2014城市觀點論壇蘇州行現(xiàn)場！請允許我代表本次論壇的主辦方觀點新媒體、現(xiàn)代快報歡迎各位朋友來到2014城市觀點論壇蘇州行現(xiàn)場！謝謝各位！

　　下面請允許我介紹一下今天出席論壇的嘉賓！他們是：

　　著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康先生

　　金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷先生

　　世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生

　　高和投資執(zhí)行合伙人蘇鑫先生

　　山東省威海市文登區(qū)國土資源局副局長賽永忠先生

　　威海雙島灣科技城副主任張健先生

　　中海發(fā)展（蘇州）有限公司總經(jīng)理莊勇先生

　　吳中地產(chǎn)集團總裁曾昌宇先生

　　蘇州市新滄浪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司史建華先生

　　融創(chuàng)綠城蘇州城市公司常務(wù)副總經(jīng)理魏萬青先生

　　海亮地產(chǎn)江蘇區(qū)域公司總經(jīng)理史慶超先生

　　蘇州弘陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理梁永飛先生

　　蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理馬紅科女士

　　德信資本董事長陳義楓先生

　　好屋中國集團CEO陳興女士

　　房多多網(wǎng)絡(luò)科技有限公司江蘇區(qū)域總經(jīng)理潘嬌絨女士

　　美國海斯蘭德國際建筑師事務(wù)所首席建筑師、董事長馮瑩女士

　　SKYLINE思凱來國際總經(jīng)理陸靜女士

　　合富輝煌（中國）上海公司副總經(jīng)理趙春雷先生

　　蘇州世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理劉伊寧女士

　　現(xiàn)代快報蘇州新聞中心主任王家言先生

　　觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　接下來我們將請出本次論壇致辭嘉賓，首先有請現(xiàn)代快報蘇州新聞中心主任王家言先生！

　　王家言：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，先生們、女士們、朋友們，大家上午好！人間四月天、春滿金雞湖。相信所有與會的專家、學(xué)者、也能人士在這里都能有所收獲。再次我謹代表現(xiàn)代快報對本次論壇的召開表示熱烈的祝賀，并預(yù)祝本次會議圓滿成功。

　　現(xiàn)代快報自創(chuàng)刊起就創(chuàng)造了每天遞增1萬份的奇跡，受到讀者的好評，在江蘇報業(yè)市場獨樹一幟?，F(xiàn)代快報由傳統(tǒng)單一的紙質(zhì)媒體逐步轉(zhuǎn)型多元化發(fā)展，努力構(gòu)建現(xiàn)代快報、現(xiàn)代畫報、現(xiàn)代快報微博、微信群、現(xiàn)代快報學(xué)院、會議展覽中心等多媒體的傳播平臺，積極完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　在去年召開的中央城鎮(zhèn)化工作會議上習(xí)近平總書記提出新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要看得見山、望得見水，品得出鄉(xiāng)愁。有個朋友覺得房價很高，想等等，結(jié)果一漲再漲，他也后悔，因為沒有早下手。傳導(dǎo)正能量，抨擊假惡丑是媒體應(yīng)該肩負的職責(zé)，現(xiàn)代快報希望將和大家一起深入到房地產(chǎn)行業(yè)中，努力促進房地產(chǎn)行業(yè)走得更穩(wěn)更好、更遠。最后祝遠道而來的嘉賓在蘇州生活愉快，祝本次論壇圓滿成功。謝謝大家！

　　主持人：非常感謝，接下來我們有請下一位致辭嘉賓，觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士！

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓上午好，城市觀點論壇已經(jīng)舉辦了9年，這次是走進蘇州。一項以市場為導(dǎo)向的蘇州房企，我覺得應(yīng)該是一個好事，接下來的市場不再會是一個快速高歌猛進的規(guī)模市場，應(yīng)該是一個細分更加專業(yè)居住會改變我們的很多生活，而我們馬桶的事件可能會從各種質(zhì)量和我們的一些更加專業(yè)的成就上去深入。

　　作為專業(yè)的地產(chǎn)全媒體，我們有各種線上線下的產(chǎn)品，我們正向一個專業(yè)的地產(chǎn)財經(jīng)咨詢服務(wù)商發(fā)展。今天在座的房地產(chǎn)企業(yè)，絕大多數(shù)都是2013年度中國卓越榜的入榜企業(yè)。我們也希望得到在座各位企業(yè)的鼎立支持。

　　4月份其實是蘇州非常美麗的季節(jié)，接下來的5月也是房企的銷售季。我們所有的房企也不要期望政策是否松綁，因為真正決定房企的不是政策，而是我們的市場。期望在座來賓的精彩對話，為我們的房地產(chǎn)再度把把脈，為我們持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展進行添磚加瓦。在這里也隆重邀請我們所有的朋友與我們在博鰲論壇再度相聚，謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士，本次大會嘉賓致辭到此結(jié)束，接下來將進行今天上午的議程。

　　進入2014年，房地產(chǎn)行業(yè)意外轉(zhuǎn)向，看淡之聲此起彼伏，市場分化趨勢亦更加明顯。解讀分類與雙向調(diào)控的啟示，何方才是房地產(chǎn)的新路徑？

　　2014城市觀點論壇蘇州行的大會主題是：分類與市場 調(diào)控新啟示。

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)，首先有請到的是著名財經(jīng)專家、財政部財政科研究所所長賈康先生為大會做主旨演講！賈康先生演講的題目是：全面深化改革與房地產(chǎn)稅的變調(diào)。

　　賈康：謝謝主持人，大家。按照會議給我出的題目，我借此機會向大家做一個匯報。在后面的議程中也安排了和各位討論的機會，我也很愿意得到大家的批評執(zhí)政意見。

　　我今天想分四個層次來講，第一個層次，我們要簡單的勾畫一下我們怎么認識，我們的治國理念及其精神實質(zhì)。因為大家都非常的關(guān)心中國改革開放30年以后，在一個新的歷史起點上，我們已經(jīng)看到最高決策層形成的頂層規(guī)劃性質(zhì)的指導(dǎo)文件。這里面有非常豐富的內(nèi)容，被細心人的排列出來的336項具體改革任務(wù)。如果把它做一個濃縮的概括，我認為最簡要的說，這個內(nèi)容豐富的，在改革方面，包括大量具體要求的文件，它的核心的一個治國理念，現(xiàn)在被認為就是在以習(xí)近平為總書記的領(lǐng)導(dǎo)集體，他們在指導(dǎo)全局的方面，已經(jīng)形成一個綱舉目張的，核心的這樣一個治國方面的大眾方針。就是要推進國家治理的現(xiàn)代化，在這個文件里面的表述是國家治理體系和治理能力的現(xiàn)代化。我更愿意把它最簡要的濃縮為現(xiàn)代國家治理這樣一個概念。

　　顯然，現(xiàn)代化、現(xiàn)代性的趨向由來以久，上個世紀三件大事，第一件大事是在中國近現(xiàn)代史拉開帷幕以后，經(jīng)過一系列被動捱打的演變，發(fā)動辛亥革命，實際的演變中間要到第二件大事，中華人民共和國成立，三民主義的第一條，在這個過程中經(jīng)受了幾乎要亡國滅種的考驗，49年以后一個基本統(tǒng)一清晰完整的民族國家框架成立。傳統(tǒng)體制時期，包括在10年浩劫中間都明確的提出了我們的奮斗目標是本世紀末我們要實現(xiàn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、國防技術(shù)的現(xiàn)代化。當然我們實際的推進過程中間卻充滿了坎坷。

　　等到第三件事，鄧小平在79年到蘇州考察，長考三天之后終于提煉出現(xiàn)代化三步走戰(zhàn)略的框架。鄧小平確立的現(xiàn)代化的愿景，也就是現(xiàn)在習(xí)近平總書記說的2015年前后中國夢的建立。這樣一個現(xiàn)代化、現(xiàn)代性為趨向的指導(dǎo)目標，在全面改革趨向之下，它落到了國家治理現(xiàn)代化和現(xiàn)代國家治理。它伴隨的新意是承前啟后，要讓中國人民對美好生活的向往作為我們的目標。這個新的理念里面最重要的是“治理”二字，我們過去一直在說，現(xiàn)在強調(diào)的已經(jīng)不是屢屢體積的調(diào)控、管理，那是一個自上而下的層面?，F(xiàn)在講治理，這是一套充分互動的制度安排和連接。這里面強調(diào)的是多元主體充分互動，這種情況下最大的包容性，這是現(xiàn)在提升到的包容性增長。最大包容性所激發(fā)出來的是所有的潛力和活力，這就是鄧小平過去強調(diào)的解放生產(chǎn)力。

　　現(xiàn)在這個文件非常重要，連接著另外一個核心概念，就是文件中多次提及的現(xiàn)代市場體系，這個現(xiàn)代市場體系的表述上面有一個重大突破，就是使市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用，這樣一個表述得來可是千難萬難。

　　鄧小平在考慮四個現(xiàn)代化的時候，考慮改革開放的時候，他已經(jīng)清晰地對我們改革的大方向有了一個必要的表述，就是在79年他見英國外賓的時候，他對外國客人說為什么社會主義不能搞市場經(jīng)濟呢？我們也要搞市場經(jīng)濟，當時這句話對外國人講了之后對內(nèi)秘而不宣。我的解讀就是鄧小平當時意識到如果當時內(nèi)部做傳達的話，會炒作一團，會于事無補。當時是矛盾堆積如山，百廢待興的時候，他希望少爭論，最好不爭論，他說不爭論是他的最大發(fā)明，一爭論起來就把時間全浪費掉了。所以他先不在表述上面糾纏，推進實際可做的事情。80年前后當時鄧小平等領(lǐng)導(dǎo)人開始是容忍了，以后支持了搞農(nóng)村改革，就是分田到戶，幾年時間農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上了一個大臺階。

　　在深圳那個地方最直接的壓力是偷渡成風(fēng)，所以就逼出了一個建立特區(qū)，殺出一條血路的舉措，但這是局部的舉措。宏觀層面從財政方面開始分權(quán)，權(quán)利要進一步下放給企業(yè)，希望市場主體活起來。經(jīng)過幾年的表論，像計劃經(jīng)濟為主還是市場調(diào)節(jié)為輔相結(jié)合等等，到了84年中央認為有可能正式形成經(jīng)濟改革決定，那時候的文本里面所說的是有計劃商品經(jīng)濟，沒有市場兩個字。我們稍微有經(jīng)濟學(xué)知識的人就知道講商品經(jīng)濟必然涉及市場，必然更多的考慮是長期作用。

　　不同趨向在7個字之下暫時得到了可接受的一個表述，這個已經(jīng)取得了突破。第二次是市場二字表述出來了，只有間接調(diào)控才能夠真正發(fā)揮千千萬萬分散市場主體的聰明才智，才能真正解放生產(chǎn)力。89年之后，鄧小平在不得以的情況下曾經(jīng)做出了一個妥協(xié)姿態(tài)，他說那兩句話如果認為不合適可以先不提。再往后，91年他在上海屢屢通過文章給出信息，想推進中國在89那一個誰都不愿意看到的重大打擊之后，我們要重新開局，但是這個文章每年起到他希望看到的作用。

　　92年初南巡，現(xiàn)在跟著小平南巡的老同志寫文章，非常直截了當?shù)恼f南巡是小平同志的天鵝之舞，必須發(fā)力了。從南巡以后，中國的發(fā)展應(yīng)該是在前面改革開放30幾年的另外一個高增長起。我們?nèi)珖鐣姡袊睦习傩?，我們總體這個民族的發(fā)展一直在吃南巡的制度紅利。當然新的挑戰(zhàn)也接踵而來，南巡確立市場經(jīng)濟目標模式之后，中央的文件對于資源配置的表述就是使市場在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。

　　總書記實際上是最后一句一字給這個文件定的稿，他也有一個關(guān)于這個文件很長篇幅的書面說明，公開發(fā)表的。里面有很長的一段話專門講為什么要叫做決定性的表述，核心的觀點就是這樣的表述有利于實質(zhì)的處理好十八大提出的市場關(guān)系的問題，正確處理政府和市場關(guān)系尋求全盤接皆活的解放生產(chǎn)力。我們現(xiàn)在這個階段上認識了現(xiàn)代國家治理，現(xiàn)代市場體系這樣一個邏輯鏈結(jié)之后，這就必須在改革上攻堅克難。

　　新一代領(lǐng)導(dǎo)集體全面改革中的治國理念和他的精神實質(zhì)實際上就落在這60條文件里面，他所要求的我們?nèi)阶攥F(xiàn)代化第三目標，這樣一個目標實現(xiàn)的同時要伴隨著一個非常實質(zhì)性的要求，我認為這樣一個要求就是我們60條的精神實質(zhì)，就是它的主基調(diào)，主旋律。我們必須在這樣一個治國理念和主基調(diào)、主旋律之下看一看我們的房地產(chǎn)市場，以及房地產(chǎn)發(fā)展問題。

　　全面改革當中房地產(chǎn)如果說必須有政府更好發(fā)揮作用，它起什么樣的作用？我愿意把它概括為雙軌統(tǒng)籌，講房地產(chǎn)你不能只講市場，你還得考慮統(tǒng)一保障。低收入群體也必須要居有所居。雖然政治局的會議并沒有按我這個雙軌統(tǒng)籌的表述形成文字，但會議公布出來的信息卻非常明確的用大量的篇幅處理怎么樣加快保障房建設(shè)的問題。同時又明確的提出沒有調(diào)控兒字的表述來提出，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。一邊是保障，一邊是市場健康發(fā)展，在大的邏輯上已經(jīng)比較清晰的形成我認為可以直截了當所稱的雙軌統(tǒng)籌框架。到了三中全會出來之后，我們從理論聯(lián)系實際的角度來看，中央指導(dǎo)之下，我們房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界面對的政府推動是什么？保障房要加快建設(shè)，每一年都很明確的，開工多少套，竣工多少套。這個過程已經(jīng)在一步一步的往前推，幾年之后中國城鎮(zhèn)區(qū)域的，低收入階層，以年輕人為代表，大學(xué)生畢業(yè)之后幾年之內(nèi)他們必須談婚論嫁，要解決住房的問題，這個時候就要靠保障房來解決。隨著這個演變，我們的市場軌，所謂市場競爭中的房價高低問題就越來越?jīng)]有那種殺傷力，房價就越來越不應(yīng)該成為我們大家一起討論的核心，我們希望這個波動不要過于劇烈，不要讓人感到有大起蕩的危險。

　　在保障房這個軌道上具體的指導(dǎo)方針越來越有合理性，保障房居然可以合計有12種具體形式?，F(xiàn)在主打的三個概念，實際上是兩個概念。第一，原來所說的廉租房和公租房要并軌，兩個概念并成一個概念。這是務(wù)實的態(tài)度，實際生活里你不能實際劃分出廉租房和公租房的區(qū)別。我們現(xiàn)在必須務(wù)實，既然廉租房、公租房不可能形成清晰的差異了，就把它變成一個概念，但是它的租房屬性是非常清晰的，它是保障軌，不是給你產(chǎn)權(quán)房，而是給政府特定的優(yōu)惠政策配上去的租房。

　　另外一個概念就是現(xiàn)在非常強調(diào)還要發(fā)展保障規(guī)上的公有產(chǎn)權(quán)房，我認為這是非常正確的一個具體的保障房設(shè)計。共有產(chǎn)權(quán)是比租房上了一個大臺階，很多年輕人現(xiàn)實生活中碰到的約束，比如說他們有了喜歡的女朋友了，想要談婚論嫁的時候，丈母娘一定會約束里，首先你要有一套有產(chǎn)權(quán)的房子，你要租房的話門都沒有。但是共有產(chǎn)權(quán)房正好解決了這個問題，這是實實在在有產(chǎn)權(quán)的。它的約束條件就是你這個產(chǎn)權(quán)不能保證你想出手的時候到市場上去隨行就市。它是政策優(yōu)惠房，給你一部分產(chǎn)權(quán)，另外一部分產(chǎn)權(quán)在公權(quán)手里，你要想出手的時候第一買主是政府，不能隨行就市。這種可對公共資源所提供的保障房不會變形到被一些人拿去牟利。這樣的保障軌上的進步，更加確定了我們市場軌方面越來越會按照健康的軌跡發(fā)展。

　　大家都說新的領(lǐng)導(dǎo)集體只字不提調(diào)控概念，你可以說他一點沒有調(diào)控嗎？不能這么理解，現(xiàn)在他尊重市場，把脫離的事情盡快做到位，不是像原來那樣頻頻出手，是直接的的對市場進行干預(yù)，這是更直接的一種做法。

　　我想談一下在改革背景之下的房地產(chǎn)市場分化，以及對分化的解讀。既然這邊政府盡心盡力的加快保障房的供給，讓市場那方面更多的靠自己的資源優(yōu)勢配置起作用。在政府不是三番五次強調(diào)調(diào)控的情況下，市場卻出現(xiàn)了沉穩(wěn)和往下的動態(tài)，這不是全面的下調(diào)，而是市場分化?，F(xiàn)在這個局面以市場分化的形式出現(xiàn)了，我認為這種市場分化是在供需變化和社會普遍預(yù)期變化之下值得看重的，處理的好可以使市場應(yīng)該健康的一個契機。首先我不認同有人看到了市場分化以后就一下子把它強調(diào)到極端，造成這種恐慌心理，甚至有人說這是他們屢屢作出預(yù)言的中國房地產(chǎn)崩盤的轉(zhuǎn)折點。說中國經(jīng)濟的不確定性里面有幾個看點，房地產(chǎn)市場崩盤據(jù)說是一個看點，我完全不認同。全面的微調(diào)，我們看去看到過，有先例，比如說日本，上個世紀90年代以后它的不動產(chǎn)全面價位明顯回調(diào)之后，整個經(jīng)濟陷入20年停滯期。中國現(xiàn)在不能簡單跟日本當年的情況相提并論，那是在日本經(jīng)過多年發(fā)展之后，城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)在70%以上發(fā)生的，中國現(xiàn)在實際的城鎮(zhèn)化水平不到40%。既然如此，我們今后幾十年誰也改變不了的一個演變軌跡，大勢所趨之下，陸續(xù)還有接近4億的人從中國的農(nóng)村區(qū)域到城市區(qū)域來居住，建成區(qū)要一輪一輪的擴大，我們的城鎮(zhèn)化水平要一路走高。在這個階段上，市場分化所帶來的是方方面面更多的來認識市場的規(guī)律，來注意防范市場的風(fēng)險。個別的案例，比如說溫州、鄂爾多斯確實是給我們叫停了，警醒。但是不能拿它們來代表全體，我們要正面說一說怎么把市場分化以后的事情處理好。

　　我一邊我們可以注意到這樣的市場分化以后，相關(guān)的所有的利益主體，實際上我們應(yīng)該進入一個進一步的做全民培訓(xùn)師的凝聚共識的過程。就是中國的房地產(chǎn)市場，這次如果能夠突破分化打回原型的話，它仍然是一個波動市場，而不是單邊市場。你只要買進房子，實際上最后證明其實不光保值，而且是增值的。

　　我們這個市場上有一種恣無忌憚的炒作力量，就是所謂泡沫化的威脅?，F(xiàn)在大家要形成一個凝聚共識的全民培訓(xùn)，在這樣一個市場分化的大背景大環(huán)境之下，任何一個不動產(chǎn)、房地產(chǎn)都要強調(diào)分，一線、二線、三線你必須分開，不能一概而論。分線之后你還要分市，再往下還要分地段，再往下還得分戶型，分其他一些具體的不同特點，朝向等等，還有一些附加條件。另外你還得分類，比如說這個小區(qū)屬不屬于學(xué)區(qū)房，在北京、南京，在很多中心城市這個概念非常重要。學(xué)區(qū)房、非學(xué)區(qū)房，其他條件一模一樣，價位上完全是兩個概念。這些你都不考慮，談何你認識房地產(chǎn)變化的規(guī)律呢。我是很看中這樣一個現(xiàn)代國家治理過程中間我們的普遍認識水平，對房地產(chǎn)市場認同共識的提升。我們現(xiàn)在已經(jīng)看到了在這個波動過程中，在市場軌上我們有可能借此使大家更好的形成一些基本共識，使大家的預(yù)期越來越帶有理性化，這樣就是資源配置的優(yōu)化。

　　下面我再勾畫一下對房地產(chǎn)稅改革的認知。中央現(xiàn)在有明確關(guān)于房地產(chǎn)稅這樣一個牽動感情、牽動利益的指導(dǎo)方針，就是加快房地產(chǎn)立法和稅務(wù)改革。我們現(xiàn)在還沒有聽到進一步的公報，如果說現(xiàn)在以房地產(chǎn)立法做一個估計的話，有兩個極端假設(shè)，第一個是最順利。最順利也要通過一審二審、三審，最少要一年。另外一種假設(shè)就是最不順利，能拖多少年我們就不討論了。很多朋友關(guān)心在此之前我們有過物業(yè)稅的模擬平稅，長達十幾年的空轉(zhuǎn)試點，后來有了重慶、上海兩地的試點。現(xiàn)在有人說試點失敗了，我不認同?，F(xiàn)在強調(diào)立法先行，并不是否定這些積極的探索。鄧小平強調(diào)的是在一個大方向有認識之后要大膽的試大膽的闖，現(xiàn)在官場里面誰有不敢闖，但事總要允許。兩地試點就是敢為天下先的非?？少F的試點，也提供了我們在加快房地產(chǎn)稅立法這樣一個重大任務(wù)面前的很珍貴的本土經(jīng)驗。我們過去只看到了國際經(jīng)驗，只看到了那些學(xué)者的邏輯推演。在中國的現(xiàn)實生活中間，唯一可以提到的本土經(jīng)驗就是兩地試點，因為它們兩地必然是非常精神，柔性切入之后非常低調(diào)，不做過多評論。很多人說它們試點的這個力度不足，效果不明顯等等。但是大家沒有注意到他們這里面有非常珍貴的，值得啟發(fā)的經(jīng)驗。當然他們也有教訓(xùn)，無論是經(jīng)驗還是教訓(xùn)都對我們完成這個立法是彌足珍貴的。我們要充分的意識到這種本土經(jīng)驗要把它融合到立法中間去，要支撐我們科學(xué)決策和立法。

　　再往下我還想提到我認為現(xiàn)在中央這個態(tài)度實際上是再次重申房地產(chǎn)稅改革大方向已經(jīng)鎖定，與之相呼應(yīng)的我們看到領(lǐng)導(dǎo)曾反復(fù)強調(diào)不動產(chǎn)連網(wǎng)的登記制度，所有的不動產(chǎn)都要連網(wǎng)，要登記。這樣一個信息一定會影響市場的預(yù)期，而且現(xiàn)在實際上已經(jīng)可以判斷它的預(yù)期在發(fā)揮作用。在全面改革、配套改革、現(xiàn)代治理的概念之下，一個政府轄區(qū)之內(nèi)的不動產(chǎn)的基本信息是治理的基礎(chǔ)條件，這個事情是不言而喻的。我們只能說過去我們在這方面欠帳、拖延的時間太長了，你要加快國家現(xiàn)代治理的進程，這個事情已經(jīng)有了一個時間表，接下來我們就要合乎邏輯的意識到，稍微聰明點的人都會意識到以后的調(diào)控機制有了實打?qū)嵉男畔⒒A(chǔ)之后，要做起來就有可能形成協(xié)同性。這種情況下還是要調(diào)節(jié)高端，稍微聰明一點的人就必然要考慮自己手里的不動產(chǎn)怎么再做一個優(yōu)化處置。從中央到地方的體制內(nèi)官員，往往他們手上都有大房、好房、多套房，不是說他們都搞違法亂紀，這里面有有種種的原因。他們通過合法的程序，他和他的親友也可以買房賣房。但是這些空置的房子在預(yù)期的影響之下會考慮出手，我認為現(xiàn)在從市場分化來看，多種因素交織成的演變市場分化的局面之下，這種空置房必然是形成市場分化的諸多因素之間的一個形成因素。我現(xiàn)在還不可能拿到精確的統(tǒng)計數(shù)字，但是我們完全可以通過邏輯來觀察這種預(yù)期和市場波動，這個預(yù)期在以后還會進一步的影響中國房地產(chǎn)市場分化以后的走勢。換句話說，就是供需之間的平衡狀態(tài)在未來的時間里會越來越多的表現(xiàn)出供給要涌流出來。這樣一個大的環(huán)境處理的好，應(yīng)該就是中國房地產(chǎn)市場一個更健康的信息。

　　我們知道管理部門心知肚明的是借這個機會使市場里的一些炒作收斂下來，同時也不應(yīng)該把各種因素湊在一起造成市場的極跌，我認為房地產(chǎn)的極跌是不會有任何好處的。溫州和鄂爾多斯這種案例出來以后，之所以并沒有變成直接的多米諾骨牌式的風(fēng)潮，是因為它確實不一樣。我們的政府完全可以放在公開場合討論的問題就是一些原來不得以的行政手段現(xiàn)在正好來淡出，使我們整個市場更加健康。

　　我最后還是回到我們中國人非常推崇的哲理和文化，我們必須在全面改革的新的歷史時期，首先是要看到市場經(jīng)濟發(fā)展的大勢，這個制度建設(shè)是必然要往前推進的，所以房地產(chǎn)稅的改革在大的方向之下我們要順應(yīng)大勢，認識市場規(guī)律，要建立現(xiàn)代國家必然要現(xiàn)代市場和現(xiàn)代的財稅制度，包括現(xiàn)代的稅制。最后還是要接受我們市場認識、我們與房地產(chǎn)有關(guān)的利益相關(guān)者，我們要在專業(yè)化的水準之上要做最具體的風(fēng)險評估和我們最具體的投資交易活動里面的可行性的研究。市場分化，我們具體的研究一定要非常的細致，這才可能規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)我們自己在市場中間、競爭中間勝出的目標。

　　以上看法請大家批評指正，謝謝！

　　主持人：謝謝賈康先生為我們作出的精彩演講，請臺上就坐。

　　主持人：接下來我們將進入觀點答問環(huán)節(jié)。三月政策定調(diào)，四月成為行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵。在分類調(diào)控大方向下，房地產(chǎn)全行業(yè)的選擇至關(guān)重要，當局者如何破局？旁觀者如何答疑？本次關(guān)鍵答問的主題是分類調(diào)控與房地產(chǎn)行業(yè)。

　　下面有請主持人：蘇州世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理劉伊寧女士；

　　提問嘉賓：新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷先生；資深地產(chǎn)評論人、城市文化學(xué)者王世泰先生。

　　主持人：歐陽總主要是在商業(yè)地產(chǎn)，總體在全國也做了很多項目。您就在分類調(diào)控分類各個城市的變化方面有什么問題嗎？

　　歐陽捷：我是這么看，其實剛才賈所長已經(jīng)講了一個很重要的觀點，在中央去年新一屆政府上臺之后，以及去年的兩會，以及去年的中央城鎮(zhèn)化工作會議上，其實都不提調(diào)控。我們現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)的相關(guān)利益方還把調(diào)控當做一回事，這是一種小媳婦的心態(tài)。我們寄希望于市場好的時候我們怕中央政府這個婆婆來管，市場不好的時候我們又寄希望于政府是否放松限購，我認為這個思維是嚴重的倒退?，F(xiàn)在中央政府已經(jīng)不提倡調(diào)控，以市場為主導(dǎo)，我們現(xiàn)在應(yīng)該抓住之際向真正市場化方向發(fā)展。

　　我們必須要改變現(xiàn)在一系列操作的模式和措施。現(xiàn)在大家感覺到這個市場可能會有很大的問題，市場到底好不好，待會兒我們可能會在下一個議題中談蘇州。但是從全國的形勢來看，房地產(chǎn)的供求關(guān)系沒有改變，城鎮(zhèn)化的進程沒有改變。改善型需求也沒有改變，我們最近也在看一個數(shù)字，其實大家在關(guān)注很多數(shù)字的時候忽略了一個數(shù)字，就是我們每年全國結(jié)婚人口有多少，離婚人口有多少。我們?nèi)珖磕杲Y(jié)婚人口是1200多萬，如果按照城鎮(zhèn)化50%算，要600萬對，換說就要600套房子。離婚人口是300萬對，這就要有300對人有房子住，加起來就是900多萬套，而我們一年的供應(yīng)是1000多萬套。所以這個市場大家不用過多的關(guān)心。

　　賈所長是最權(quán)威的專家，在房地產(chǎn)稅政策方面有很深的研究。我提兩個問題，第一個問題就是房地產(chǎn)稅是否可以實行一稅制或者九稅制？就是用一種稅就把這個問題全部解決。第二個是這個稅率有沒有可能下降？還有就是關(guān)于我們土地出讓金，房地產(chǎn)稅一旦推出，房地產(chǎn)稅是土地出讓金的同路人還是終結(jié)者？

　　賈康：我回應(yīng)一下歐總這兩個很好的問題，第一個問題這和房地產(chǎn)整個演變鏈條，從土地批租到交易等等，整個鏈條相關(guān)的，137種為代表的各種收稅的邏輯。18種稅里面直接間接和房地產(chǎn)相關(guān)的是11種，房地產(chǎn)是我們整個國民經(jīng)濟中帶有支柱意義的行業(yè)。它要應(yīng)對生產(chǎn)要素的不同側(cè)面，要形成調(diào)節(jié)體系，我們以后顯然是要把幾十種、上百種的東西整合，把所有稅費整合。不做好這個整合的話這個立法是不到位的。整合以后這個是一稅制還是九稅制，我理解的一稅制就是單一稅種，這是不可能的，實際上還是多種稅多次征。這樣就理順在開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)。交易環(huán)節(jié)的稅負有一個總體模式是要下降的，保有環(huán)節(jié)的稅是要往上升的。所有這些稅制加在一起，實際上你說的這個稅率也是一定要規(guī)劃調(diào)整的，整合之后總體是要往下調(diào)的。交易環(huán)節(jié)上也不排除有些稅是不是要往上調(diào)。具體的設(shè)計我們可以在深入討論，但是總體上這個要區(qū)別對待。

　　在土地出讓金方面，我是這樣認識的，土地出讓金一定會存在，這跟后面所說的稅是并行的關(guān)系，不是二者取其一的關(guān)系。往下就比較簡單了，您所說到的，以后真正完成房地產(chǎn)稅立法以后，這個房地產(chǎn)稅一定是和土地出讓金是同步的，而不是終結(jié)者。這里面具體的內(nèi)容要專門展開做討論。

　　王世泰：賈康先生是我心中最崇拜的專家，我想提三個問題。第一個就是說李克強總理在兩會記者招待會講，對房地產(chǎn)問題提了一句話，叫按照不同城市，不同人群的需求分類施策，我們就聯(lián)想到蘇州這樣一個城市，如果按照我們行政區(qū)劃的話，它是2.5，就是次省級。但是我們從它的歷史源流、文化積淀、經(jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)框架和人口結(jié)構(gòu)來看，我們說它是一線城市一點也不夸張。所以說在分類施策，分類調(diào)控的背景下蘇州的房地產(chǎn)市場將扮演什么樣的角色？

　　第二個問題是我今天早上剛剛看新聞?wù)f定向降準，央行又出了定向降準的通知。這個定向降準究竟會給房地產(chǎn)市場帶來什么樣的信號？

　　第三個問題是互聯(lián)網(wǎng)思潮迅猛而來以后，無論是從技術(shù)層面，無論是從發(fā)展的趨勢來看，它給我們房地產(chǎn)本身的，無論是建設(shè)、營銷等等方面會帶來可能的變化。

　　賈康：您提的問題都有很深厚的文化積淀，第一個問題，我是認同蘇州可能要按幾線城市來做歸類的話，它直說被評為二線，但是可能在很多方面可以接近一線，1.5可能是差不多的。深圳畢竟是一個前面更超常的增長，深圳建立特區(qū)30年的時候已經(jīng)是無地可批，推動轄區(qū)之內(nèi)的房地產(chǎn)價格更明顯的上升?，F(xiàn)在深圳意識到簡單靠土地批復(fù)是不可持續(xù)的，就是不能簡單的靠土地財政的方式推進我們的增長過程。蘇州這些年似乎是把地鋪開了，它的容積率上明顯低于深圳。它發(fā)展過程中非常有明顯的超常規(guī)增長，蘇州現(xiàn)象，甚至在全國帶有領(lǐng)跑者的特征。但是它在不動產(chǎn)的價位表上跟深圳有區(qū)別，我聽說蘇州的均價也就1萬多塊錢。深圳5環(huán)之內(nèi)的房子直奔5萬塊錢，曾經(jīng)有一些時段5環(huán)之內(nèi)的價格都變相降價了。蘇州跟深圳相比又有一些區(qū)別，所以對您第一個問題，我覺得如果在現(xiàn)在蘇州現(xiàn)在的進程處理的好，我們蘇州商品房價位的表現(xiàn)，從面上來說不應(yīng)該出現(xiàn)下調(diào)的。

　　你提到的定向降準，這是對一些小微企業(yè)、三農(nóng)等等定向。在降準方面最不靠操作的是面對三農(nóng)的金融機構(gòu)，我估計在一段時間內(nèi)似乎定向降準還不會針對我們房地產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)業(yè)真正出現(xiàn)了相對而言的比較普遍的下滑，我認為這種下滑是全局部分承受的，是當局不能容忍的，那時候在極端情況下才會出現(xiàn)。你最后說到了互聯(lián)網(wǎng)，這也是我觀察和學(xué)習(xí)的。我注意到房地產(chǎn)業(yè)這邊有智能的設(shè)置和智能的園區(qū)，這跟互聯(lián)網(wǎng)有必然的聯(lián)系。它的用戶體驗一下子改變了體驗之后，我們相關(guān)的開發(fā)主體在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展潮流之下聯(lián)系到我們的不動產(chǎn)開發(fā)，聯(lián)系到我們的社區(qū)建設(shè)，以及以后大家越來越靠實力比拼的競爭中間我們真實性形成相對優(yōu)勢。一定要借助互聯(lián)網(wǎng)插上我們房地產(chǎn)競爭優(yōu)勢的翅膀。

　　主持人：謝謝各位的精彩答問，在精彩答問環(huán)節(jié)之后我們將繼續(xù)進行下一環(huán)節(jié)，專題演講及互動提問之一，主題是產(chǎn)業(yè)鏈拼圖。首先我們有請出第一位演講嘉賓，他是金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生！李戰(zhàn)洪先生演講的題目是市場調(diào)整中的企業(yè)模式選擇。

　　李戰(zhàn)洪：主辦方給的命題是房企模式的選擇，我在這中間加了15個。從身份來說，我更愿意以全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會副主席的身份來跟大家交流?，F(xiàn)在到了徹底改變企業(yè)思維的時間了，要么轉(zhuǎn)型，要么破產(chǎn)。下面就是15個模型的選擇，在這里面我先說一下，就是有一種轉(zhuǎn)型不在我們考慮之內(nèi)，就是那一種轉(zhuǎn)出房地產(chǎn)行業(yè)的，他在房地產(chǎn)行業(yè)無法生存，因為他能力不夠，所以不考慮。

　　轉(zhuǎn)型的選擇4個要點特別重要，企業(yè)分析、企業(yè)主動預(yù)見未來、實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、預(yù)見和控制轉(zhuǎn)型風(fēng)險。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的第二個主要內(nèi)容就是企業(yè)的長期經(jīng)營方向、運營模式、相應(yīng)的組織方式，資源配置方式的整體性轉(zhuǎn)變。還有就是是企業(yè)重塑競爭優(yōu)勢、提升社會價值、達到新的企業(yè)形態(tài)的過程。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型有三種生態(tài)，最近一組數(shù)據(jù)讓人有很多思考，從2010年到2013年房地產(chǎn)50強企業(yè)的市場份額在2010年的時候是26.7%，到2013年已經(jīng)達到32.5%，在這3年的調(diào)控過程中，他們市場份額的增長分別是1%、2%、3%。特別是50強的開發(fā)商，他們都說自己在轉(zhuǎn)型。

　　房企轉(zhuǎn)型中的第四個方面有三類轉(zhuǎn)型，第一個情況就是被夸大的轉(zhuǎn)型，就是盲目的轉(zhuǎn)型，其實也是自己能力不夠的一種表現(xiàn)。第二個情況是被動的轉(zhuǎn)型，沒有準備好。第三種情況是理性的轉(zhuǎn)型，還有一種轉(zhuǎn)型叫做退出。第五個方面就是說調(diào)整在不斷的變化，過去的調(diào)整是周期性的調(diào)整，現(xiàn)在的調(diào)整是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。周期性調(diào)整的企業(yè)對策是等待，結(jié)構(gòu)性調(diào)整的企業(yè)對策是轉(zhuǎn)型。

　　在周期調(diào)整的時候我們發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律，就是周期在變化。在2013年前面十年房地產(chǎn)的調(diào)整是一年一個周期，從2013年開始，現(xiàn)在已經(jīng)悄悄的變成一個兩年一個周期了。我們看看房企50強在做什么，在過去十年全國50強品牌開發(fā)商主要做了三件事，就是上市、全國化、規(guī)?；?。未來年他們會做的就是房地產(chǎn)金融、多業(yè)態(tài)拓展、跨行業(yè)擴張。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的選擇有五個主要的戰(zhàn)略，第一個是是過去十年里面大多開發(fā)商習(xí)慣用的戰(zhàn)略，我叫做危機推遲型，他們習(xí)慣把危機作為發(fā)展線索，樂于在危機中不斷的解決問題，把企業(yè)不斷的帶到明天。就是在未來的時間里面，其他的戰(zhàn)略選擇對開發(fā)商來說更重要。如果是把危機推遲，就是通過不斷的解決問題把企業(yè)不斷的帶到明年，就越來越不適應(yīng)未來十年的開發(fā)商。

　　4個開發(fā)策略，第一個就是開發(fā)產(chǎn)品的提升，第二個是開發(fā)業(yè)態(tài)的拓展，第三個是開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，第四個是開發(fā)融資的創(chuàng)新。在轉(zhuǎn)型的過程之中一定要打贏準備之仗，在轉(zhuǎn)型過程中一定有轉(zhuǎn)型之難。十年前很多人還不明白什么叫商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在有一句話說十年之前大家都在問什么叫商業(yè)地產(chǎn)，五年之前都在問誰在做商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在大家會問誰還做商業(yè)地產(chǎn)。就是說轉(zhuǎn)型之難，大家要做好準備。

　　經(jīng)營模式有三個變化，一是黃金到青銅，黃金是不需要加工的，你拉來黃金就值錢。青銅并不怎么值錢，青銅要精耕細作，要加工才能值錢。二是過去開發(fā)商是從依靠資源致勝的短跑到了能力致勝的長跑。三是從資金到資產(chǎn)，中國大部分開發(fā)商的經(jīng)營模式都是以現(xiàn)金流為導(dǎo)向，到注重資產(chǎn)的優(yōu)化。

　　過去房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式主要依靠囤積土地等待升值來盈利?，F(xiàn)在的引領(lǐng)模式會從依靠土地升值轉(zhuǎn)變到依靠城市選擇，依靠多元化產(chǎn)品，依靠成本控制實現(xiàn)盈利，依靠提升效率。行業(yè)關(guān)系在變化，未來大家要關(guān)注合作發(fā)展和關(guān)聯(lián)發(fā)展，這是一個趨勢。以前的開發(fā)商都是單個發(fā)展，現(xiàn)在大型的房地產(chǎn)企業(yè)都有戰(zhàn)略合作伙伴，出現(xiàn)了行業(yè)間的合作發(fā)展態(tài)勢。比如說融創(chuàng)綠城，行業(yè)間的合作是一種趨勢。關(guān)聯(lián)發(fā)展是上下游產(chǎn)業(yè)鏈條上的企業(yè)關(guān)系將更加密切。

　　組織關(guān)系在變化，一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨被兼并，轉(zhuǎn)讓手中的存地和項目被合作的機率加大。兼并和合作將提高房地產(chǎn)行業(yè)的集中度。過去大多的房地產(chǎn)企業(yè)都是開發(fā)投資一體化，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)、投資分離的現(xiàn)象。我們企業(yè)一定要具備兩種能力，就是不誤判大勢，不誤讀政策。房企還有多少好時光？憑什么來判斷？主要是總?cè)齻€方面判斷，第一是看一二手房的成交比。第二個方面就是看房子現(xiàn)在是什么東西，我們都是用老百姓自己的語言來進行判斷，房子有三個名稱，就是居所、資產(chǎn)、投資品。其實很多企業(yè)，包括業(yè)內(nèi)的資深人士回答不了這個問題，它究竟是真正？在2012、2013年之前它就是投資品，但是它的城市化率的一個關(guān)系，到35%以上的時候它就是投資品。當這個房子屬性是投資品的時候，如果你一定不讓投資的話這一定是一個最大的錯誤。在城市化率55%以上的時候房子叫做資產(chǎn)，這是從投資品到資產(chǎn)的過渡階段。從長期來看房子是居所，就是當城市化70%以上的時候。日本長達20年的調(diào)整，它是在76.6%城市化率的時候房價連漲三倍，在三年之內(nèi)漲三倍，之后才進入了20年的漫長調(diào)整過程。所以我從保守的數(shù)字來說，70%的城市化率是安全的。

　　還有就是看城市化率是否到75%，跟隨城市化發(fā)展的階段性規(guī)律來看。這些歷史的經(jīng)驗告訴我們一致認為中國房地產(chǎn)有泡沫的企業(yè)和個人不具備可持續(xù)發(fā)展能力。謝謝大家！

　　主持人：感謝李戰(zhàn)洪先生的精彩演講，下面請出本環(huán)節(jié)第二位專題演講嘉賓，我們有請房多多網(wǎng)絡(luò)科技有限公司江蘇區(qū)域總經(jīng)理潘嬌絨女士，她演講的題目是房地產(chǎn)電商的要素。

　　潘嬌絨：在座的各位早上好，我想今天站在這個臺上跟大家分享一個觀點，什么是房地產(chǎn)的真電商。在互聯(lián)網(wǎng)時代，其實電商正在逐漸改變我們的生活，我們應(yīng)該非常有感觸。在房地產(chǎn)行業(yè)當中有這樣一些公司存在，它們通過跟購房者收費做團購服務(wù)，來為開發(fā)商帶來一些來源以及成交的增量，這樣的公司是否就是房地產(chǎn)電商公司呢？我們房多多也通過了2年半的時間，通過對于傳統(tǒng)的電商行業(yè)的研究，我們看到其實真正要成為一家電商公司是需要具備以上四大要素的。

　　第一必須要有線上的流量，無論是淘寶還是京東，都是有自己的互聯(lián)網(wǎng)平臺。第二是必須要有線下的物流，需要這樣的物流公司把產(chǎn)品送到客戶的手中。第三就是需要交易工具。我們認為房地產(chǎn)要進入電商時代，還必須進行幾個創(chuàng)新，第一是線上的創(chuàng)新。目前房地產(chǎn)的廣告還處在1.0的時代，我們要把它升級到2.0的時代。在2013年我們可以看到在整個互聯(lián)網(wǎng)廣告當中搜索引擎的廣告占據(jù)了55%，我們對于搜索引擎的廣告是必須要去關(guān)注的，但是很可惜的是我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)廣告直接運用到搜索引擎是非常少的。在互聯(lián)網(wǎng)廣告生態(tài)圈當中其實是有非常多多內(nèi)容和服務(wù)的，我們經(jīng)常說大數(shù)據(jù)，大數(shù)據(jù)在哪里呢？大數(shù)據(jù)就在DSP平臺上，它其實就是一個用戶上網(wǎng)行為的大數(shù)據(jù)的入口。我們可以通過網(wǎng)銀在互聯(lián)網(wǎng)瀏覽中的消費行為來了解客戶的消費需求。

　　在2.0的互聯(lián)網(wǎng)廣告時代，所有的廣告都是跟著人來走的，所有的廣告都會經(jīng)過這樣一個過程，它通過你曾經(jīng)在網(wǎng)絡(luò)上的瀏覽行為，在DSP平臺上對你已經(jīng)有了記錄，你進入到互聯(lián)網(wǎng)的任何一個角落都會被跟蹤，其實RTB的定向技術(shù)可以實現(xiàn)我們的廣告是跟著人來走的，只要你出現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)的任何角落，我都能找到你，我都可以定向的推送你所需要的產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)的2.0廣告是通過這樣一個技術(shù)可以讓廣告從千人一面變成千人千面，也就是說我們所有互聯(lián)網(wǎng)廣告都是因為你而產(chǎn)生的。我們房多多也是發(fā)現(xiàn)這樣一個廣告的方式是比傳統(tǒng)的廣告效率是高很多的。當然它需要有非常強大的技術(shù)后臺，我們也有這樣的技術(shù)團隊在做數(shù)據(jù)分析，精準定位，只讓我們的目標客戶看到廣告。所以說1.0時代的廣告已經(jīng)過去了，我們認為房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷應(yīng)該是一個系統(tǒng)化的過程，而不僅僅是你花錢在門戶網(wǎng)站上買一個廣告位。

　　我們房多多研發(fā)了一個房點通的APP，通過這樣的APP每天可以監(jiān)控我投放的任何一個渠道帶來的點擊量、來電量等等，我們也可以根據(jù)這樣一個效果反饋來及時的調(diào)整我們明天的投放方案。線下的物流其實就是線下的客流，房多多認為線下客戶的入口在經(jīng)紀公司，因為經(jīng)紀公司掌握了大多的經(jīng)紀人。蘇州有6500個注冊經(jīng)紀人。我們已經(jīng)在平臺上積累了有20萬的注冊經(jīng)紀人。有了這么多資源之后，我們是用什么樣的工具管理這樣的資源呢？其實在美國我們都已經(jīng)通過了大量的工具去圍繞經(jīng)紀人買房賣房的過程中是用工具解決問題的，我相信在不久的中國這樣的工具都會一一的展現(xiàn)出來。

　　我們通過2年的時間研發(fā)了這樣一個互聯(lián)網(wǎng)工具，房多多也是通過這樣一個系統(tǒng)平臺去完善的，我們的系統(tǒng)也實現(xiàn)了移動化，大大的提高了經(jīng)紀人的工作效率。我們認為構(gòu)成電商必須要有一個平臺的生態(tài)規(guī)則，衛(wèi)哲曾經(jīng)說過阿里的成功是建立信用機制，并將這個信用機制轉(zhuǎn)化為了價值。我們必須用互聯(lián)網(wǎng)的思維，用互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)品技術(shù)讓每一點都進行點對點的連接，通過平臺機制滿足各方需求。我們說房地產(chǎn)的真電商，其實它跟我們傳統(tǒng)快消品的電商是一樣的，房多多在創(chuàng)立初期，我們一直在孜孜不倦的追求房地產(chǎn)真電商的夢想。我們認為房地產(chǎn)真電商跟傳統(tǒng)行業(yè)的電商必須一樣，具有線上的流量。

　　房多多從2011年開始創(chuàng)辦到現(xiàn)在，我們已經(jīng)覆蓋了31個城市，在去年這個平臺上的交易額已經(jīng)達到了400億，我們已經(jīng)獲得了兩輪的投資，最近正在做第三輪的投資。房地產(chǎn)的真電商其實就是以效果付費的O2O的時代，在互聯(lián)網(wǎng)大行其道的年代，房地產(chǎn)的電商事業(yè)才剛剛起步，我們也希望通過房多多的探索能夠給這個行業(yè)帶來一定的幫助，讓我們一起見證互聯(lián)網(wǎng)給我們世界，給我們每個人帶來的變化。謝謝各位！

　　主持人：非常感謝潘嬌絨女士，下面請出本環(huán)節(jié)第三位專題演講嘉賓。我們有請威海雙島灣科技城副主任張健先生，他演講的題目是新型城鎮(zhèn)化下的雙島灣科技城。

　　張?。?/strong>各位來賓大家好，非常榮幸來到城市觀點論壇。本次論壇的主題是分類和市場，剛才在下面和李總也進行了一個簡單的交流，就是如何打造一個新的城市新區(qū)，可能有的時候方式方法和方向比努力更重要。我在這里結(jié)合威海雙島灣的發(fā)展思路談一下自己的一些看法。

　　首先內(nèi)在需求是一個重要前提，新型城鎮(zhèn)化是近年來的一個熱詞，城鎮(zhèn)化的建設(shè)決不能盲目的，無序的發(fā)展。威海市著眼于自己的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和結(jié)構(gòu)的調(diào)整，決定對雙島灣區(qū)域進行進一步的開發(fā)建設(shè)，打造一個城市發(fā)展的新的增長極。投資商如何從這些城市和新的城市新區(qū)當中找到適合自己和市場的項目的區(qū)域呢？我認為這個新城市的的發(fā)展必須具備戰(zhàn)略發(fā)展要素，甚至是多種戰(zhàn)略發(fā)展要素的疊加。

　　雙島灣科技城也是國家戰(zhàn)略中的一環(huán)，在這個規(guī)劃當中威海市處于核心位置，雙島灣科技城是連接煙臺、威海兩大城市的一個紐帶。產(chǎn)業(yè)定位是一個未來發(fā)展內(nèi)在動力，城鎮(zhèn)化的發(fā)展必須堅持產(chǎn)城互動，城市化和產(chǎn)業(yè)化相輔相成。大家現(xiàn)在應(yīng)該都比較了解威海，它是作為中國第一個獲得聯(lián)合國宜居獎的城市，具有良好的宜居品牌和環(huán)境優(yōu)勢。威海市決定走可持續(xù)的發(fā)展道路，將雙島灣科技城的定位確定為主導(dǎo)發(fā)展高新技術(shù)和科教研發(fā)產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展濱海特色旅游和健康養(yǎng)生。以科教研發(fā)為平臺吸引高端的科技人在，打造科技成果和高端人才的會聚地。以政府引導(dǎo)資金，風(fēng)險投資基金為平臺，打造科技成果交易轉(zhuǎn)化的匯集地。以濱海特色旅游和高端休閑養(yǎng)生為平臺，心音整個東北亞人流的匯集，打造高端旅游資源的匯集地。利用自然環(huán)境吸引人，利用良好的居住環(huán)境留住人，利用科研這個良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展人。

　　雙島灣科技城之所以作出這樣的定位，是因為我們有區(qū)別于其他城市的優(yōu)勢。第一個是自然環(huán)境比較優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，生態(tài)和諧，融合了山、海、灣、島、林、濕地、溫泉等各種自然資源。周邊的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也相對比較完善，雙島灣周邊已經(jīng)有了國外大型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)入住。另外山東大學(xué)、哈爾濱工業(yè)大學(xué)等近十幾所國內(nèi)知名的學(xué)校院所在這一區(qū)域內(nèi)做科研支撐。近幾年威海的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，增值的空間比較大，投資的回報豐厚，市場前景也比較廣闊。目前我們的工作重點是放在了基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的打造，已經(jīng)完成投資30多億元，到2015年預(yù)計完成投資60億元。我相信美麗的雙島灣對大家來講是一個良好的發(fā)展機遇，我們真誠的希望大家能到雙島灣科技城來投資興業(yè)。

　　主持人：非常感謝張健先生的演講，現(xiàn)在我們邀請上剛才兩位演講嘉賓，潘嬌絨女士和李戰(zhàn)洪總裁?，F(xiàn)場觀眾有針對我們剛才演講嘉賓的主題提問的嗎？在這里我首先代表現(xiàn)場觀眾向我們李總提一個問題，您如何看其他行業(yè)的企業(yè)涉足房地產(chǎn)？

　　李戰(zhàn)洪：其他的產(chǎn)業(yè)向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，說明房地產(chǎn)的日子還不錯，還是個很好的行業(yè)。大家不用悲觀，你問我怎么看待其他行業(yè)的專業(yè)。如果你的實力不夠，市場競爭力不夠，企業(yè)能力不夠，你就退出。如果你覺得自己的企業(yè)還有希望，你就掙扎，活過去之后才能活的好。如果你的企業(yè)實力足夠強，就做強做大。

　　提問：剛才聽了你們的分享也非常激動，我是一家裝飾企業(yè)的負責(zé)人。我想請問房多多的潘嬌絨女士，感覺未來精裝修市場是會大行其道嗎？

　　潘嬌絨：您說大了精裝修市場，從我個人裝修房子的一個感觸來講，去年我自己裝修了一套房子，這個過程確實讓我非常的糾結(jié)和痛苦，也有時間上的一些原因。我個人覺得精裝修市場應(yīng)該是未來房地產(chǎn)營銷上的一個增值的概念，其實在目前房地產(chǎn)越來越專業(yè)化的領(lǐng)域下，其實客戶也越來越專業(yè)。在客戶越來越專業(yè)的時刻，我認為做精品住宅應(yīng)該是會給客戶帶來附加值的。

　　主持人：在這里我想問一下我們張健主任，雙島灣科技城在三線城市中，或者說宜居威海這個城市有哪些發(fā)展優(yōu)勢呢？

　　張健：剛才也提到了，我們的優(yōu)勢更多的是立足于我們的本身，威海作為一個三線城市來講，還是有自己比較好的獨特優(yōu)勢。雙島灣科技城最大的優(yōu)勢就是緊鄰?fù)５闹行氖袇^(qū)，它具有交通的優(yōu)勢、科技優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢。今天過來和大家交流是把我們的思路和想法拿出來跟大家分享，我們的想法不一定準確，因為放在山東來講是優(yōu)勢，放在全國來講可能優(yōu)勢并不凸顯，也可能并不能稱之為是一個優(yōu)勢。所以這次來主要是和大家進行交流和學(xué)習(xí)。

　　主持人：精彩互動環(huán)節(jié)之后我們繼續(xù)進行下一環(huán)節(jié)，專題演講及互動提問之二，本環(huán)節(jié)的主題為市場的力量。首先我們掌聲有請出本環(huán)節(jié)第一位演講嘉賓，她是好屋中國集團總裁陳興女士，她演講的題目是電商時代的房地產(chǎn)市場需求與營銷策略。

　　陳興：久違了蘇州，也幸會蘇州。今天能有機會跟各位分享，在臺下也坐了全國的大佬們，今天給我的命題是電商時代的房地產(chǎn)市場需求與營銷策略。我很誠心誠意的感謝，剛才的幾位嘉賓，其實我覺得李總解決了市場需求問題，潘總給大家也上了一下課，普及了一下什么是電商市場。小陳在這里就跟大家做一下分享。去年大家也一直在說華東的中?，F(xiàn)象是怎么創(chuàng)造的，在電商市場的需求和營銷策略，最重要的是聽到開發(fā)商的語言你能了解市場。我們把開發(fā)商分為4類，第一類是十強開發(fā)商，第二類是五十強開發(fā)商，百強開發(fā)商是第三類，還有一類開發(fā)商是養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。

　　我們也遇到了幾個問題，第一個是現(xiàn)在蓄客周期短，就是說我們作為服務(wù)方怎么讓這個行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，打造一個可持續(xù)的商業(yè)環(huán)境。在我們目前的市場環(huán)境越來越激烈的情況下，包括在蘇州，因為這段時間我一直在蘇州一周多的時間，營銷的思路還是決定思路，深度挖掘客戶的需求，一定要做勢，勢做起來了，我們的銷量和客戶的信心也自然就有了。最近也是在不斷的學(xué)習(xí)，因為在廣州和深圳跟當?shù)貥I(yè)內(nèi)的行家一直在交流，其實在整個房地產(chǎn)來說，O2O線上也不是很稀奇，重點的是線下的渠道，現(xiàn)在我們很多電商在做的事情是開發(fā)商十年前或者八年前就在做的事情，如果深耕細作是一個很重要的部分。資源我們也有，如何把我們的O2O全部整合起來？我們說在中國國民經(jīng)濟的時代，群眾很重要，如何能夠發(fā)動群眾來幫我們干活？其實就是老帶新和新帶新。

　　在去年也是非常感謝蘇州市場培養(yǎng)了好屋中國，也是非常感謝今天在座的所有開發(fā)商給了我們機會。在蘇州我們跟中海打了三仗，，就是獨棟別墅，鳳凰熙岸和山湖一號。這一次我們在蘇州大劇院里面跟中海一起答謝的是鳳凰熙岸的這個項目，我們的方法非常簡單，因為中介機構(gòu)也是我們的合作伙伴，我們社會的經(jīng)紀人也是合作伙伴，還有我們的專業(yè)團隊，我們在這里請了鳳凰傳奇來答謝我們的經(jīng)紀人，答謝了所有為鳳凰熙岸付出努力的朋友。當然也有很多的專業(yè)機構(gòu)，我們的中介公司在這場戰(zhàn)役中也是奉獻了很大的力量。

　　如果大家要形成合力引導(dǎo)一個行業(yè)的市場，一定不是簡單的以價換量，而是我們要更多的挖掘我們的客戶。這三個戰(zhàn)役讓我們收獲很多，也學(xué)習(xí)到很多。當時做這三場大仗的時候，因為都是千套以上的推盤，千套以上的成交。我們覺得板塊是需要炒作的，行業(yè)是需要我們大家共同努力的。

　　在西南電商引爆的是MYTOWN現(xiàn)象，我們也是學(xué)習(xí)研究了金科的電商和渠道做的怎么樣，融創(chuàng)做的也是非常好，其實開發(fā)商做的都很好。我們在重慶走的是社區(qū)經(jīng)紀人的模式，我們通過這樣的電商結(jié)合我們的房產(chǎn)營銷的方式創(chuàng)造了熱銷的一些現(xiàn)象。還有一些像東北很大總量不做電商的，現(xiàn)在東北市場也只賣7個月的房子，我們就通過出租車經(jīng)紀人幫助這個項目來帶客，因為遠郊的項目要實現(xiàn)更多客戶的流量。我們感謝所有的市場，感謝各位。

　　我在這里用三張圖來表達一下為什么好屋能夠走出去，我們的市場占有率目前在中國已經(jīng)有50個城市，去年完成了600多億的銷售。好屋在平臺上有205萬經(jīng)紀人，這些不是拿證的經(jīng)紀人，而是有這個意愿，愿意幫我們開發(fā)商賣房子的人。我們的重慶、廣州以及華南市場，這是我們205萬平臺經(jīng)紀人在全國的布局，不同的年齡配比也是配比不同的樓盤。剛需和收改，包括我們的投資經(jīng)紀人，我們能夠細致到他每一個區(qū)域。在華東，目前我們有57萬幫我們賣房子的人，所以目前也有很多媒體把我們譽為中國最大的經(jīng)紀，其實我們只是一個平臺，我們把平臺搭建好，跟很多的中介公司來合作，我們只是搭建這個平臺讓各位有更好的工具。

　　其實我們不需要那么辛苦，社會上有很多人愿意幫助我們賣房子。在這里也是謝謝觀點新媒體，謝謝蘇州。下面請各位欣賞一下我們做的一個短片，謝謝大家?。ㄒ曨l…）

　　主持人：感謝陳興女士，下面請出本環(huán)節(jié)第二位專題演講嘉賓，我們有請融創(chuàng)綠城蘇州公司副總經(jīng)理魏萬青先生。魏萬青先生演講的題目是堅持深耕，不負姑蘇。

　　魏萬青：各位來賓上午好，非常榮幸參加這次2014城市觀點論壇，我是代表融創(chuàng)綠城蘇州公司，向大家介紹一下融創(chuàng)綠城這家公司，包括從合作到商業(yè)發(fā)展模式，包括這家公司整個營銷的特點，另外我們向大家推薦一下我們在蘇州目前正在操作的兩個項目，其中最好的一個項目就是蘇州桃花源項目。

　　融創(chuàng)集團和綠城集團自從合作以來，實際上這兩家公司還是集合了很多的優(yōu)勢。這兩家公司成立以后，當時我們在做公司定位的時候還是考慮到在整個長三角區(qū)域，還是希望聚焦長三角幾個重點城市。我們現(xiàn)在在長三角的目標還是在重點城市，比如說上海，蘇州、無錫等等。融創(chuàng)綠城自2012年開始合作以來，目前也取得了一些非常好的業(yè)績。

　　在2014年一季度融創(chuàng)綠城的成交額現(xiàn)在位居上海房企第一名，在4月份一個月時間銷售額就達到10億。融創(chuàng)綠城還是一家非常市場化的公司，從拿地到定位，到做產(chǎn)品和銷售，基本上是高度市場化的一家公司。我們這次這兩個集團合作成立融創(chuàng)綠城以后，我們是所有的產(chǎn)品品質(zhì)是堅持綠城品質(zhì)的，堅持做有價值的，做精致的綠城系產(chǎn)品。

　　我們還是堅持一些人文主義理想，這還是延續(xù)宋總當時對產(chǎn)品服務(wù)方面的一些理想要求，還是以為客戶營造最好的產(chǎn)品和生活為核心服務(wù)理念。因為這是一家合作公司，融創(chuàng)綠城整合了兩個公司優(yōu)秀的團隊，融合了兩個企業(yè)相對來說比較好的企業(yè)文化。我們的核心是堅持高周轉(zhuǎn)，同時提高利潤率水平。因為現(xiàn)在房地產(chǎn)在中國發(fā)展上最核心的就是周轉(zhuǎn)，因為你10個億資金一年轉(zhuǎn)四次和轉(zhuǎn)一次的區(qū)別是非常非常大的。

　　另外也向大家介紹一下我們做營銷的一些心得，因為我們現(xiàn)在做營銷都是聚焦銷售本質(zhì)的東西在做。我們認為銷售最核心的第一要素是要找到最好的銷售人員，包括到銷售、策劃、回款等等都找到最好的人。我們認為最好的銷售人員能把咱們的銷售工作做好，能夠把咱們的服務(wù)做好，知道跟客戶去說什么，最好的銷售人員往往能夠?qū)崿F(xiàn)更好的銷售價值。

　　我們還是要聚焦銷售本質(zhì)性的一些問題，以往有些做的銷售或者策劃等等，可能做的是偏的。因為我們理解你別管是銷售什么產(chǎn)品，你一定要知道客戶在哪里，怎么把把找到，怎么成交。實際上我們現(xiàn)在所有的動作都是聚焦這三句話在做，我們的動作相對來說更簡單?，F(xiàn)在這個公司做的所有的產(chǎn)品相對來說都是市場化的產(chǎn)品，我們理解產(chǎn)品必須要滿足客戶的需求，包括到服務(wù)和高的投資價值。同時找到對的客戶來展現(xiàn)你的產(chǎn)品，這樣就會形成共鳴。通過良好的服務(wù)，客戶滿意了就會形成推薦購買、重復(fù)購買，就能形成品牌。

　　我們現(xiàn)在在蘇州做桃花源項目，我們覺得在蘇州這么好的一個地王的產(chǎn)品，我們還是希望做中式的產(chǎn)品。所以桃花源產(chǎn)品實際上是融創(chuàng)和綠城這兩家公司合作以后一個最好的產(chǎn)品的呈現(xiàn)。蘇州桃花源項目在我理解，就是在中國一定要找一個最有地脈的城市，那就是在蘇州。在蘇州要找一個最好的地，我們就找到了三面環(huán)湖的地王，我相信未來也不會有開發(fā)商再投入這么大的精力，我們是花了5年時間做這樣一個產(chǎn)品。這個產(chǎn)品在目前來說是非常非常稀缺的，基本是賣一套少一套，目前我們的成交客戶來自于開發(fā)商，同行包括一些建筑企業(yè)，占了30%—40%的比例。

　　我們實際上對這個項目整個格局定位，它是一個東方國寶級的項目，另外是全球孤品級的項目。我們今年從5月份也是希望桃花源項目會在全亞洲建立它的唯一性，我們希望這個項目能夠為中國，特別是為中式園林別墅留下一部非常非常好的作品呈現(xiàn)在房地產(chǎn)歷史上。也希望下午的時候大家蒞臨蘇州桃花源，品鑒最美的中式園林別墅！

 

（審校：勞蓉蓉）