2014年，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)局平淡，三月政策定調(diào)，四月成為關(guān)鍵。在分類(lèi)調(diào)控大方向下，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的選擇至關(guān)重要，不應(yīng)當(dāng)局者迷。

　　城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立于2005年，以推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。十年期間，“城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行”先后走進(jìn)青島、南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門(mén)、無(wú)錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽(yáng)、南昌、連云港等三十多個(gè)省市，對(duì)中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策等進(jìn)行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市與地產(chǎn)的動(dòng)力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　太湖之濱，千年名城，坐擁江南繁盛氣象，城市觀點(diǎn)論壇2014年選擇了“人間天堂”蘇州。

　　作為吳文化的發(fā)源地，江南核心之地，蘇州現(xiàn)已成為中國(guó)特大城市及江蘇省第二大城市，雖然近代以來(lái)一直處于大上海的“暗影”之下，但并不能被低估。

　　2014年，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)局平淡，三月政策定調(diào)，四月成為關(guān)鍵。在分類(lèi)調(diào)控大方向下，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的選擇至關(guān)重要，不應(yīng)當(dāng)局者迷。

　　今天，觀點(diǎn)新媒體攜城市觀點(diǎn)論壇首次走進(jìn)蘇州，邀請(qǐng)著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康及更多房地產(chǎn)界、金融界、財(cái)經(jīng)界及政府協(xié)會(huì)的杰出人物與蘇州眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)企業(yè)，共論行業(yè)2014年市場(chǎng)變化趨勢(shì)，預(yù)測(cè)2014中國(guó)房地產(chǎn)新發(fā)展。

　　4月25日上午，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2014城市觀點(diǎn)論壇蘇州行正式開(kāi)幕。觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，對(duì)會(huì)議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　專(zhuān)題：2014城市觀點(diǎn)論壇蘇州行

　　直播實(shí)錄：2014城市觀點(diǎn)論壇蘇州行（一）

　　主持人：感謝魏萬(wàn)青先生的分享，下面有請(qǐng)高和投資執(zhí)行合伙人蘇鑫先生上臺(tái)分享。蘇鑫先生演講的題目是商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)地產(chǎn)投資。

　　蘇鑫：各位朋友中午好。首先感謝觀點(diǎn)新媒體給我這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家做一個(gè)分享，尤其是在蘇州這樣一個(gè)市場(chǎng)，我們講商業(yè)地產(chǎn)，還是有它的意義的。大家都知道在今年初的時(shí)候蘇州突然公布了國(guó)內(nèi)唯一一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的政策，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售做了很多的限制，這給我們了一個(gè)思考，到底商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？有的人說(shuō)供應(yīng)量太大，太集中，有的人說(shuō)運(yùn)營(yíng)有很多問(wèn)題。但是在我看來(lái)，我覺(jué)得最大的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是在散售。為什么大家覺(jué)得有風(fēng)險(xiǎn)還要散售呢？很簡(jiǎn)單，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是需要錢(qián)堆起來(lái)的，但是我們沒(méi)有錢(qián)。因?yàn)榻鹑诋a(chǎn)品太多，支持商業(yè)地產(chǎn)的太少，所以開(kāi)發(fā)商慣性的就是流動(dòng)性的賣(mài)著來(lái)，當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)也是如此。這樣問(wèn)題就出現(xiàn)了，我們一棟寫(xiě)字樓很多的業(yè)主同時(shí)收樓，同時(shí)在出租，有很多的代理公司，結(jié)果怎么樣呢？結(jié)果造成了小業(yè)主之間的互相競(jìng)價(jià)，租金就低下來(lái)，這樣造成資產(chǎn)的價(jià)值就大幅度的縮減，不能達(dá)到這個(gè)資產(chǎn)應(yīng)有的水平。

　　有沒(méi)有解決方案？有問(wèn)題就有解決方案。住宅在十年前大量的都是毛坯房，實(shí)際上公寓都已經(jīng)精裝修了，其實(shí)散賣(mài)的商業(yè)地產(chǎn)也必須要做精裝修。這個(gè)理念很簡(jiǎn)單，就是客戶(hù)在買(mǎi)這個(gè)投資品的同時(shí)要簽資產(chǎn)管理協(xié)議，這樣才能夠讓資產(chǎn)類(lèi)似于單一的業(yè)主，這樣我們就不會(huì)出現(xiàn)小業(yè)主之間的互相競(jìng)價(jià)，我們的出租就是一個(gè)市場(chǎng)化水平的出租，租金和租客就能達(dá)到應(yīng)有的水平。租金上去了，資產(chǎn)的價(jià)值自然就能上去。但是我要強(qiáng)調(diào)一下，我們?yōu)槭裁唇匈Y產(chǎn)精裝修呢？因?yàn)楹芏嗤顿Y人是私營(yíng)企業(yè)家，對(duì)資產(chǎn)管理不是很理解，精裝修能夠讓大家聽(tīng)明白。

　　資產(chǎn)精裝修不是我們說(shuō)的包租，包租是一種定價(jià)手段，它是一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)手段。更不是統(tǒng)一的出租，關(guān)鍵是你要跟投資人產(chǎn)生一種法律的托管關(guān)系。說(shuō)起來(lái)容易，這個(gè)實(shí)際上對(duì)資產(chǎn)管理公司是有巨大挑戰(zhàn)的，首先必須是大的投資人，小的投資人是很難接受的。

　　資產(chǎn)管理是有意義的，為什么資產(chǎn)管理有意義？為什么散售有問(wèn)題？（圖）這是去年的諾貝爾經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)的獲得者，他研究了美國(guó)一百年的股票市場(chǎng)的漲漲跌跌，預(yù)測(cè)了2008年的金融危機(jī)。不幸的是今年預(yù)測(cè)的中國(guó)房地產(chǎn)泡沫也會(huì)出來(lái)，但愿沒(méi)有預(yù)測(cè)準(zhǔn)。他說(shuō)人作為投資是非理性的，影響投資的這個(gè)價(jià)值波動(dòng)產(chǎn)生偏離在短期是大概的時(shí)間，所以任何一個(gè)人想預(yù)測(cè)明天的股價(jià)都是頭腦發(fā)熱。但是在中長(zhǎng)期它的價(jià)值和價(jià)格是接近的，是趨同的。這些投資品跟消費(fèi)品是不同的，我們靠什么判斷呢？靠我們的經(jīng)驗(yàn)是解決不了投資的，我們不知道什么時(shí)候買(mǎi)房子，當(dāng)然我們可以找專(zhuān)家。但是專(zhuān)家呢，中央電視臺(tái)任志強(qiáng)說(shuō)房?jī)r(jià)要漲，同樣一個(gè)臺(tái)，過(guò)了廣告以后說(shuō)房?jī)r(jià)要跌，我們相信誰(shuí)？我們判斷商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值就要看它的租金回報(bào)率。我們能不能用一種資產(chǎn)管理的形式通過(guò)一種協(xié)議把這個(gè)管理權(quán)拿到呢？這是可行的，因?yàn)榇蠹铱梢运氵@個(gè)簡(jiǎn)單的賬，如果租金是5塊錢(qián)，散售的是5塊錢(qián)，我們通過(guò)資產(chǎn)精裝修是6塊錢(qián)，這樣只漲一塊錢(qián)，但是由租金定的未來(lái)的價(jià)值就產(chǎn)生了巨大不同，資產(chǎn)價(jià)值就差了20%。我有一個(gè)大膽的預(yù)言，未來(lái)不光是公寓是精裝修的，我們散賣(mài)的商業(yè)地產(chǎn)也必須做資產(chǎn)精裝修。

　　我們?cè)谔K州投的項(xiàng)目叫樂(lè)嘉匯，它有寫(xiě)字樓，有商業(yè)，也有服務(wù)式公寓。投資型服務(wù)公寓是租給了服務(wù)公寓的使用人，是一個(gè)月、幾個(gè)月的商務(wù)人士，而且商務(wù)人群的出資是比較高的。一個(gè)散售的酒店公寓租金可能是5千塊錢(qián)，但是投資型的服務(wù)式公寓可能就是7千塊錢(qián)，它的資產(chǎn)價(jià)值夠會(huì)差40%。但是服務(wù)式公寓沒(méi)有那么容易做，必須要有品牌的運(yùn)營(yíng)商，有專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理公司。我們跟中國(guó)目前最大的服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商中服控股來(lái)合作。這說(shuō)明不光是寫(xiě)字樓可以做資產(chǎn)管理，資產(chǎn)精裝修，其實(shí)服務(wù)式公寓一樣可以。

　　我們說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，最主要的是我們只是散售，而且我們沒(méi)有看到散售所遇到的風(fēng)險(xiǎn)。我們現(xiàn)在已經(jīng)看到萬(wàn)科開(kāi)始做資產(chǎn)管理了，很大大的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始做資產(chǎn)管理了，這是給我們的一個(gè)啟發(fā)。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的一些投資理念和投資經(jīng)驗(yàn)，我總結(jié)了在SOHO這十幾年的經(jīng)驗(yàn)，會(huì)后大家可以到我這里來(lái)取這個(gè)冊(cè)子。

　　主持人：下面進(jìn)入我們今天的Q&A環(huán)節(jié)，榮幸的邀請(qǐng)本環(huán)節(jié)另外兩位演講嘉賓上臺(tái)就坐，有請(qǐng)陳興女士和魏萬(wàn)青先生。

　　首先我想請(qǐng)問(wèn)魏萬(wàn)青先生，未來(lái)融創(chuàng)綠城會(huì)不會(huì)拓展到其他區(qū)域？會(huì)不會(huì)有下一個(gè)桃花源？

　　魏萬(wàn)青：我們目前還是居于蘇州和上海，包括南京市場(chǎng)也在做前期的一些調(diào)研，我們的重心目前來(lái)看的話(huà)還是在蘇州。我們近期也在看一些地，包括蘇州新區(qū)的一些地。

　　主持人：蘇總您有什么建議幫助開(kāi)發(fā)商提升品牌營(yíng)銷(xiāo)？提升出租率呢？

　　蘇鑫：就是因?yàn)橹袊?guó)的商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有金融支持，最近有些公司已經(jīng)開(kāi)始跟一些金融機(jī)構(gòu)在一起做商業(yè)地產(chǎn)的基金來(lái)支持。在前期商業(yè)地產(chǎn)都面臨租金低、回報(bào)低的問(wèn)題。這里面既有我們看到的這種風(fēng)險(xiǎn)，也有我們看到的機(jī)會(huì)，和更大的金融公司一起合作，這個(gè)機(jī)會(huì)還是存在的。包括今年初我們?cè)谏虾Ｍ读艘粋€(gè)非常大的基金，是開(kāi)發(fā)型基金。我相信未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的這種創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)孵化持有型的這種基金，或者其他形式可以支持在座的各位開(kāi)發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)。這樣大家就把產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)做好，就會(huì)有更多的金融機(jī)構(gòu)來(lái)支持大家。

　　主持人：非常感謝三位演講嘉賓，今天我們上午的演講環(huán)節(jié)到此結(jié)束。下面是進(jìn)入圓桌論壇環(huán)節(jié)，降低、存量成為今年長(zhǎng)三角樓市關(guān)鍵詞，在難以預(yù)測(cè)的形勢(shì)下，未來(lái)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)怎樣的局面？發(fā)展中的房地產(chǎn)行業(yè)不斷尋找新的機(jī)會(huì)，哪一條才是企業(yè)最合適的路徑？

　　今天圓桌論壇的主題就是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈命題下的蘇州樓市。今天的論壇分三個(gè)議題：存量與降價(jià)：變革中的市場(chǎng)、長(zhǎng)三角一體化下的蘇州樓市、中小房企轉(zhuǎn)型與金融改革創(chuàng)新。

　　首先是有請(qǐng)我們的主持嘉賓黎振偉先生。

　　下面我們有請(qǐng)著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家、財(cái)政部財(cái)政科研究所賈康先生，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生，新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷先生，吳中地產(chǎn)集團(tuán)總裁曾昌宇先生，融創(chuàng)綠城蘇州公司副總經(jīng)理魏萬(wàn)青先生，高和投資執(zhí)行合伙人蘇鑫先生，德信資本董事長(zhǎng)陳義楓先生，SKYLINE思凱來(lái)國(guó)際總經(jīng)理陸靜女士，合富輝煌（中國(guó)）上海公司副總經(jīng)理趙春雷先生。

　　黎振偉：我們來(lái)到美麗的蘇州，如果蘇州的房地產(chǎn)今天都擔(dān)憂(yōu)有問(wèn)題，我想中國(guó)就不用做了。所以我想我們這個(gè)題目能不能改一下，就是在蘇州這種特定的環(huán)境下我們的房地產(chǎn)應(yīng)該如何搞得更好。而不是怎么去降價(jià)，怎么去走貨。這個(gè)是需要，但不是最重要的，如果蘇州都搞不好，那其他地方就不用做了。

　　蘇州在它特定的產(chǎn)業(yè)、文化發(fā)展之下，給房地產(chǎn)帶來(lái)的機(jī)會(huì)跟啟示是哪些呢？首先問(wèn)一下賈康所長(zhǎng)，蘇州的GDP排第六，人均GDP是排第二的，人口跟深圳差不多，蘇州已經(jīng)是超越了二線(xiàn)城市，在這種情況下賈康所長(zhǎng)您認(rèn)為在今后的經(jīng)濟(jì)紅利下蘇州的房地產(chǎn)應(yīng)該怎樣呈現(xiàn)它的特色？

　　賈康：我覺(jué)得蘇州所有1.5線(xiàn)城市，從現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)支撐，注重生態(tài)、人文和方方面面的要素，按照現(xiàn)代化為趨向的結(jié)合融合來(lái)看，應(yīng)該有很好的題目。如果我們對(duì)蘇州都悲觀的話(huà)，你就不要想搞了。中國(guó)在這個(gè)發(fā)展過(guò)程中，不要有劇烈的大起大落，要平穩(wěn)發(fā)展。

　　黎振偉：下面請(qǐng)問(wèn)李戰(zhàn)洪先生一個(gè)問(wèn)題，剛才您的發(fā)言當(dāng)中是講如何轉(zhuǎn)型。金科是從重慶來(lái)到蘇州的，我想問(wèn)李總，從您的模式來(lái)看，在蘇州這種城市我們金科地產(chǎn)應(yīng)該用什么樣的模式呢？

　　李戰(zhàn)洪：如果說(shuō)模式，其實(shí)全國(guó)房地產(chǎn)整體的模式差異都不是很大的。如果要說(shuō)蘇州和重慶的區(qū)別，我覺(jué)得第一個(gè)就是蘇州的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地理環(huán)境以及它的企業(yè)深度環(huán)境來(lái)說(shuō)它的地位已經(jīng)決定了。它和其他區(qū)域最大的區(qū)別，我覺(jué)得它和華東其他城市一樣，特別聽(tīng)黨的話(huà)，對(duì)政策特別敏感。我覺(jué)得以蘇州為代表的華東地區(qū)是最聽(tīng)黨的話(huà)的一個(gè)城市，對(duì)政策的敏感度特別高。提降價(jià)其實(shí)是炒作，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有人，也沒(méi)有必要去承擔(dān)降價(jià)的責(zé)任。中央政府不愿意降稅費(fèi)、地方政府不愿意降地價(jià)，金融行業(yè)不愿意降利息，這三大頭都不愿意降，老百姓不愿意降房?jī)r(jià)，一降房?jī)r(jià)之后自己的資產(chǎn)就貶值了，他們也不開(kāi)心。四個(gè)大頭都不愿意降，你開(kāi)發(fā)商降什么東西？所以降價(jià)也不是出路。

　　黎振偉：如果一個(gè)城市確實(shí)沒(méi)有這個(gè)能力支撐這個(gè)市場(chǎng)的話(huà)，你不降也不行。在蘇州這個(gè)城市你可能不用降價(jià)，因?yàn)樗兄巍？墒怯械某鞘胁幌虢狄膊恍?，比如說(shuō)鄂爾多斯、溫州等等。我們下一位嘉賓就是我們新城控股集團(tuán)有限公司的歐陽(yáng)捷先生，我們這次來(lái)的路上都在探討常州現(xiàn)在的問(wèn)題。你從常州來(lái)到蘇州，您怎么比較？它都是在長(zhǎng)三角中心區(qū)的城市發(fā)展，它們之間的差距在哪里了？

　　歐陽(yáng)捷：您提的這個(gè)問(wèn)題非常好，第一個(gè)我想講的觀點(diǎn)是蘇州不用擔(dān)心。三個(gè)月之后，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)恢復(fù)。為什么這么說(shuō)？第一，城鎮(zhèn)化進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。蘇州對(duì)人口的吸引力是巨大的，蘇州的文化底蘊(yùn)非常豐厚，蘇州的民間資本是非常雄厚的。另外我們從供求關(guān)系上來(lái)講，蘇州也就5萬(wàn)多套庫(kù)存量，每個(gè)月去化一萬(wàn)多套的話(huà)也就是四個(gè)多月，所以也不存在大的問(wèn)題。常州是不是鬼城？我們是從常州出來(lái)的，常州其實(shí)也不是鬼城，只不過(guò)我們是現(xiàn)在人的城鎮(zhèn)化速度滯后于城的城鎮(zhèn)化速度。就是說(shuō)我們的城鎮(zhèn)速度推進(jìn)的快了點(diǎn)，人的進(jìn)駐慢了點(diǎn)。其實(shí)蘇州也有這個(gè)問(wèn)題，但是蘇州政府對(duì)土地的控制是非常有效率的，所以它們土地的供應(yīng)量并不多，控制是比較有節(jié)奏的，有效率的。所以我覺(jué)得蘇州市政府在這方面做的非常好。常州市政府以前在方面可能還經(jīng)驗(yàn)不夠，不像蘇州這么有經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)在常州市政府已經(jīng)醒悟過(guò)來(lái)，去年的土地供應(yīng)量比前年的減少了一半，今年還要再減少三分之一，整個(gè)供應(yīng)量的供求關(guān)系調(diào)整了之后，我們這個(gè)市場(chǎng)還會(huì)恢復(fù)過(guò)來(lái)。我們企業(yè)還是要做好自己的事，第一是做好品質(zhì)，第二是做好自己的管理，第三是做好客戶(hù)的定位。

　　其實(shí)常州的房?jī)r(jià)沒(méi)有說(shuō)的那么嚴(yán)重，我們就是打個(gè)95折，所以影響并不是很大。對(duì)于我們蘇州的開(kāi)發(fā)企業(yè)，包括我們自己在蘇州有有9個(gè)盤(pán)，我們蘇州自己的企業(yè)也是一樣要堅(jiān)定信心。另外中央也是有底線(xiàn)政策的，底線(xiàn)思維，如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了下滑，房地產(chǎn)出現(xiàn)了下滑，政府是會(huì)做微刺激的。

　　黎振偉：下面我們請(qǐng)問(wèn)蘇鑫總，他不是講樓盤(pán)，他是講城市，因?yàn)樗峭顿Y者。從您的角度怎么看蘇州的商業(yè)地產(chǎn)投資的模式？

　　蘇鑫：剛才您也提到了鄂爾多斯，我們每年有一個(gè)民間組織調(diào)研，每年我們都去鄂爾多斯，所以見(jiàn)證了鄂爾多斯整個(gè)從泡沫到崩盤(pán)?，F(xiàn)在的結(jié)果是什么呢？道德水平高的人基本上跳樓自殺了，道德水平差的人都跑了。房?jī)r(jià)從100萬(wàn)跌到50萬(wàn)就會(huì)出現(xiàn)一種現(xiàn)象，就是說(shuō)怎么還這個(gè)錢(qián)呀？這100萬(wàn)不是他們自己的，好鄂爾多斯人非常的聰明，他們換了一種方式，不能用貨幣來(lái)評(píng)判。有些人很聰明，他們就從四川弄了一種酒，比方說(shuō)這個(gè)酒值1萬(wàn)，我們?cè)靸r(jià)就說(shuō)值2萬(wàn)，所有都用這個(gè)酒來(lái)切分。這個(gè)酒不是明碼標(biāo)價(jià)的，是四川的很聰明的人為鄂爾多斯的人特地生產(chǎn)的一種酒。我們投蘇州就是因?yàn)樘K州是1.5線(xiàn)城市，沒(méi)有城市的發(fā)展有什么城鎮(zhèn)化呢？城鎮(zhèn)化是被動(dòng)形成的過(guò)程，1.5線(xiàn)城市當(dāng)然是有需求的，盡管現(xiàn)在蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)依然很大，三年五年能不能消化掉？最終還是要看城市的量級(jí)，看它的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　這次政府出臺(tái)了一個(gè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的限制，我覺(jué)得還是比較英明的，弄一個(gè)門(mén)檻，你自己決定，你有錢(qián)就投，沒(méi)有錢(qián)就離遠(yuǎn)點(diǎn)。你做商業(yè)地產(chǎn)可以再細(xì)分，商業(yè)地產(chǎn)的最終是消費(fèi)者，消費(fèi)者各方面的意識(shí)和理念發(fā)生了重大變化，這個(gè)時(shí)候就會(huì)有很多的機(jī)會(huì)，但是簡(jiǎn)單的復(fù)制別人成功的經(jīng)驗(yàn)還是有問(wèn)題的。我覺(jué)得還是非?？春?.5線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)的，如果我要投商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)時(shí)候你一定要找一些長(zhǎng)錢(qián)，這是必須的。另外要研究一下消費(fèi)者的需求，如果我們能夠把產(chǎn)品研究的很好，把消費(fèi)者也研究的很好，其實(shí)是沒(méi)有問(wèn)題的。

　　黎振偉：其實(shí)蘇州再好，如果你在某類(lèi)物業(yè)短期內(nèi)投入很多也消費(fèi)不了，因?yàn)樘K州畢竟不是一線(xiàn)城市。下面請(qǐng)問(wèn)的嘉賓是我們來(lái)自吳中地產(chǎn)集團(tuán)的總裁曾昌宇，您是老牌蘇州企業(yè)。我看到您的企業(yè)也是有很多老牌的物業(yè)公司，你們要做的是面對(duì)蘇州城市大發(fā)展，你們?cè)趺纯刺K州這種物業(yè)的發(fā)展，怎么把握它的機(jī)會(huì)和控制這個(gè)力度呢？

　　曾昌宇：蘇州確實(shí)已經(jīng)成為我們大佬云集之地，作為本土的一家22年的企業(yè)，實(shí)際上壓力很大。今天我們可能更多討論在這樣一個(gè)時(shí)點(diǎn)，在蘇州這樣一個(gè)地域，它所面臨的問(wèn)題。實(shí)際上這種裝下下蘇州的問(wèn)題并不推出，2008年的時(shí)候我們出現(xiàn)了28個(gè)月的存活量。我們說(shuō)這些問(wèn)題還是會(huì)給我們很多思考，我們上上周應(yīng)該是跟八家銀行的行長(zhǎng)做了一些交流，我們各大開(kāi)發(fā)商一起。對(duì)于資金的這樣一種狀態(tài)我們還是表現(xiàn)比較擔(dān)心的，盡管剛才我們蘇總講到的這樣一個(gè)政策，這個(gè)從行業(yè)來(lái)講可能是一個(gè)不錯(cuò)的政策。從目前來(lái)看我們的所有商業(yè)貸款都出現(xiàn)了停貸，所有外地人到蘇州來(lái)買(mǎi)房子都停貸。2008年是什么情況呢？我們回想一下，所以對(duì)資金的持有還是表現(xiàn)比較擔(dān)憂(yōu)的。當(dāng)然這是近期的，從遠(yuǎn)期和長(zhǎng)期來(lái)看，蘇州都沒(méi)有問(wèn)題。從一線(xiàn)的大顎來(lái)講，我們可能會(huì)注重錯(cuò)位，一是為一般購(gòu)房者帶來(lái)性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品，二是為改善型或者是終極購(gòu)房者帶來(lái)好的產(chǎn)品。我們推出了三重服務(wù)體系，我們的教育服務(wù)體系，目前我們是江蘇的第一家中美合作辦學(xué)的機(jī)構(gòu)，是我們集團(tuán)。北美高中，也就是在蘇州讀高中拿到美國(guó)的文憑，同時(shí)也可以到美國(guó)的北卡爾蘭大學(xué)讀我們吳中的高中。還有就是我們的醫(yī)療體系，這是基于我們的健康服務(wù)方面。第三個(gè)就是我們的生活服務(wù)，這幾大體系作為本土企業(yè)，包括我們?cè)谌ツ?0月18在香港上市的中國(guó)融匯也可以做金融服務(wù)?？赡芪覀儠?huì)成為一個(gè)真正的服務(wù)商，我們希望成為一個(gè)真正的，綜合性的城市服務(wù)商。

　　黎振偉：下為嘉賓是融創(chuàng)綠城的魏萬(wàn)青先生，其實(shí)這兩個(gè)公司的文化風(fēng)格有很多，這次你們?cè)谔K州做了一個(gè)很獨(dú)特的東西。你們?cè)趺催x擇在蘇州做最好的項(xiàng)目，你們不擔(dān)心資金積壓?jiǎn)?？不?dān)心銷(xiāo)售周期長(zhǎng)為你們帶來(lái)壓力嗎？

　　魏萬(wàn)青：桃花源這個(gè)地是2009年拿的地王，目前來(lái)看是蘇州園區(qū)最好的板塊。當(dāng)時(shí)做設(shè)計(jì)的時(shí)候我們光做方案就有400多套，最初是想做法式的，最后把這個(gè)推翻了，覺(jué)得這么好的一個(gè)地方，最后還是選擇做中式的園林。從工序上，材料選擇和供應(yīng)商上都有很多的局限，當(dāng)時(shí)也是下決心要把這個(gè)做成最好的作品，留給這個(gè)城市。實(shí)際上這個(gè)項(xiàng)目做出來(lái)以后，包括去年開(kāi)放的時(shí)候，來(lái)自地產(chǎn)界的，包括客戶(hù)來(lái)了以后確實(shí)是非常的認(rèn)可。去年可能就賣(mài)了大約12個(gè)億左右，兩個(gè)月。今年4月份我們這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)賣(mài)了26套，一套是2千萬(wàn)左右，最高是值5個(gè)億一套的，這個(gè)可能是在5月份要發(fā)布。這個(gè)產(chǎn)品我相信在中國(guó)真的不會(huì)再有了，獨(dú)一無(wú)二的一個(gè)產(chǎn)品。

　　黎振偉：下一位是合富輝煌的趙春雷總，我們來(lái)蘇州賣(mài)房子，面對(duì)今天的環(huán)境，您覺(jué)得我們采取什么樣的策略給開(kāi)發(fā)商？

　　趙春雷：首先作為營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)，服務(wù)商的要求是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)需求。開(kāi)發(fā)商有很多做法，有資金導(dǎo)向型的，也快速回籠的，我們是針對(duì)開(kāi)發(fā)商的需求來(lái)制定我們的策略。我分別在管蘇州和上海兩地，它們雖然距離并不是很遠(yuǎn)，其實(shí)我覺(jué)得這兩地的差距實(shí)際是很大的。

　　黎振偉：下面有請(qǐng)德信資本的陳總，您怎么看蘇州這個(gè)城市？

　　陳義楓：我們是來(lái)自深圳的一家專(zhuān)業(yè)公司，我們很感謝蘇州。整體的來(lái)看，我認(rèn)為現(xiàn)在中國(guó)的地產(chǎn)從長(zhǎng)周期來(lái)看是穩(wěn)健的，很多長(zhǎng)期因素并不大的變化，所以是有支撐的。一年到一年半的時(shí)間內(nèi)可能是一個(gè)弱的，冷的困難期，這是一個(gè)小周期。這個(gè)周期的難度也不是那么大，我們認(rèn)為這是一個(gè)小的幅度。這個(gè)并不是下跌的幅度，可能是不漲，或者說(shuō)微漲，不一定會(huì)跌。從樓價(jià)看，我們短期內(nèi)看淡，但不看跌。這個(gè)周期就決定了今后房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)不在趨勢(shì)下，趨勢(shì)很難給你帶來(lái)大的機(jī)會(huì)，當(dāng)然也不會(huì)有那么大的風(fēng)險(xiǎn)。第二個(gè)是我們認(rèn)為結(jié)構(gòu)化的差異很大，首先就是區(qū)域的結(jié)構(gòu)化。蘇州這個(gè)區(qū)域究竟怎么樣呢？我們認(rèn)為蘇州是一個(gè)比較好的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)非常好。它可以用時(shí)間來(lái)消化存量，而且消化的速度會(huì)比較快。由于過(guò)去兩三年可能集中供應(yīng)比較大，可能需要消化那么一小陣子，但是蘇州是能夠從容應(yīng)對(duì)這些存量的。我認(rèn)為在大的結(jié)構(gòu)化差異中，蘇州屬于好的那些區(qū)域。

　　未來(lái)一兩年的周期可能樓價(jià)不會(huì)那么悲觀，但是去化的速度要警惕，它的流動(dòng)性可能面臨挑戰(zhàn)和威脅。我覺(jué)得未來(lái)兩年的弱周期集中體現(xiàn)在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商怎么辦呢？我覺(jué)得一個(gè)是要有充分的思想準(zhǔn)備，要儲(chǔ)備過(guò)冬的棉襖。另外可以往金融這個(gè)方向靠一靠，可以跟反周期的業(yè)態(tài)合作，我們就是政策越緊做的越多。我們總體是謹(jǐn)慎樂(lè)觀的。