應(yīng)該說(shuō)430億的指標(biāo)是非常審慎的，因?yàn)槲覀儗?duì)企業(yè)的發(fā)展有充分的估量，說(shuō)出的話一定要能夠做到。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 2月7日，大年初五，碧桂園發(fā)布公告稱，公司計(jì)劃發(fā)行7年期優(yōu)先票據(jù)，并已獲得批準(zhǔn)將于新加坡上市，但具體的細(xì)節(jié)還未確定。隨后，有消息表示碧桂園的融資金額為5億美元。

　　據(jù)碧桂園表示，倘若票據(jù)能夠成功發(fā)行，所得款項(xiàng)將用作為現(xiàn)有和新增房地產(chǎn)項(xiàng)目(包括建筑費(fèi)及土地款)提供資金，并作為一般公司用途。。

　　這不是碧桂園這一年多的首次發(fā)債了。在2月1日召開(kāi)的2010年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園高層介紹：“集團(tuán)成功于2010年4月發(fā)行5.5億美元七年期優(yōu)先票據(jù)，為6億可換股債券進(jìn)行再投資，亦于8月成功發(fā)行4億五年期優(yōu)先票據(jù)，至今已累計(jì)回購(gòu)可換股債券本金總額69.78%?？蓜?dòng)用現(xiàn)金由2009年年底約64.3億元，上升至2010年年底約人民幣81億元。凈借貸比率由2009年年底約52.7%下降到2010年年底的48.4%，每股盈利約人民幣25.89分，較去年同期上升約93%”。

　　以新債還舊債，是碧桂園這一年多來(lái)的財(cái)務(wù)大計(jì)。不過(guò)，讓碧桂園如此有把握在春節(jié)假期就匆忙發(fā)債的底氣或許是來(lái)自于其2010年不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。

　　2月1日，碧桂園公布了去年的銷(xiāo)售情況。

　　公告顯示，2010年全年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約329億元，超額完成目標(biāo)約10%，同比增長(zhǎng)約42%；實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積約600萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約26%。碧桂園權(quán)益所有人應(yīng)占利潤(rùn)約42.91億元，同比上升約96%。碧桂園稱其多項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下2007年上市以來(lái)的歷史新高。

　　2010年碧桂園凈利潤(rùn)率約16.6%，同比上升4.1個(gè)百分點(diǎn)，2010年底可動(dòng)用現(xiàn)金約人民幣81億元，凈借貸比率約48.4%。土地增值稅撥備后毛利率約29.5%，同比增加4個(gè)百分點(diǎn)。

　　碧桂園透露，根據(jù)目前已取得國(guó)土證的項(xiàng)目，計(jì)劃今年推出8個(gè)新盤(pán)，其中廣東省6個(gè)，江蘇省1個(gè)，安徽省1個(gè)。當(dāng)中位于佛山市核心地帶的碧桂園城市花園已于1月22日開(kāi)盤(pán)，首推貨量約490套房于該周末基本售罄，錄得預(yù)售金額約5.8億元。

　　碧桂園今年全年預(yù)計(jì)有77個(gè)項(xiàng)目在售。根據(jù)市場(chǎng)需求和國(guó)家政策導(dǎo)向，以及集團(tuán)自身發(fā)展的實(shí)力，2011年的目標(biāo)繼續(xù)保持在30%的良性增長(zhǎng)速度，即2011年全年合同銷(xiāo)售目標(biāo)為430億元。

　　碧桂園總裁莫斌表示，完成430億元的目標(biāo)很有把握。

　　以下為碧桂園2010年業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄：

　　媒體提問(wèn)：碧桂園買(mǎi)地的投入去年比2009年少了很多，內(nèi)地銀行貸款也是下降非常厲害，感覺(jué)碧桂園的開(kāi)發(fā)速度有所減慢，是為什么呢？公司未來(lái)的發(fā)展策略會(huì)有什么變化？

　　莫斌：我們?cè)?010年買(mǎi)地的確比2009年有所減少，但是我們現(xiàn)在的策略因?yàn)槭菄?guó)家政策的導(dǎo)向，像原來(lái)大規(guī)模拿地這種方式國(guó)家也是要求越來(lái)越嚴(yán)格了。

　　第二、也是我們想拿更加優(yōu)質(zhì)的土地，因?yàn)橥恋貙?duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，所以我們對(duì)優(yōu)質(zhì)的土地看得非常重。

　　第三、集團(tuán)快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售、快速資金回籠，所以有充足的現(xiàn)金流來(lái)保證企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。我們買(mǎi)土地一定會(huì)秉承優(yōu)質(zhì)的土地才買(mǎi)，而且具備快速開(kāi)發(fā)的土地才會(huì)買(mǎi)，而不是哪里有土地就到哪里去買(mǎi)。

　　而且董事局特別是楊主席對(duì)土地有非常深的認(rèn)知，所以在買(mǎi)土地方面會(huì)非常的慎重。

　　我來(lái)碧桂園已經(jīng)超過(guò)半年了，原來(lái)是在央企，現(xiàn)在到了民企，我覺(jué)得也是挑戰(zhàn)。特別是碧桂園的平臺(tái)跟央企的平臺(tái)還有不同的界限和邊緣，但我覺(jué)得在哪里都是在為社會(huì)作貢獻(xiàn)。

　　關(guān)于董事變動(dòng)的情況的確是有，原來(lái)的總裁崔健波先生因?yàn)閭€(gè)人的原因已經(jīng)辭去了執(zhí)行董事的職位，在這里也特別感謝崔健波對(duì)碧桂園集團(tuán)所作出的貢獻(xiàn)。

　　我個(gè)人也非常地感謝他，來(lái)碧桂園在短短的半年時(shí)間能夠很快的上手，能夠帶領(lǐng)碧桂園精英高管層取得相對(duì)比較好的成績(jī)，如果沒(méi)有崔總前期打下的基礎(chǔ)也是做不到的，所以在這里也特別的感謝。

　　媒體提問(wèn)：今年碧桂園提出了430億目標(biāo)，其目標(biāo)制訂的依據(jù)或者信心來(lái)自于哪里？今年是否會(huì)有新的融資需求？碧桂園城市花園的項(xiàng)目取得了不錯(cuò)的成績(jī)，今年是不是會(huì)繼續(xù)采取這種現(xiàn)成的方式，會(huì)有更多這樣的項(xiàng)目？

　　莫斌：應(yīng)該說(shuō)430億的指標(biāo)是非常審慎的，因?yàn)槲覀儗?duì)企業(yè)的發(fā)展有充分的估量，說(shuō)出的話一定要能夠做到，所以在這個(gè)方面是做了很慎重的研究。

　　碧桂園的產(chǎn)品就是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就是我們的低成本、高收入和精品質(zhì)，把生產(chǎn)做得更好。

　　通過(guò)這種衡量，430億的合同銷(xiāo)售額是完全有信心做到的。我們現(xiàn)在是全國(guó)性布局，在2011年準(zhǔn)備要開(kāi)13個(gè)新盤(pán)，原有產(chǎn)品的品質(zhì)都在進(jìn)一步的提升，而且配套越來(lái)越完善，銷(xiāo)售的速度也是非常的好。

　　剛才我也提過(guò)了，就是所有的新盤(pán)一經(jīng)推出80%的貨量都銷(xiāo)售一空，所以產(chǎn)品的定價(jià)跟市場(chǎng)的需求基本上是吻合的。我相信我們完全有能力完成430億的銷(xiāo)售額。

　　至于城市花園的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目在元月份開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)之后銷(xiāo)售的確非常好，當(dāng)天已經(jīng)超過(guò)了5億。

　　應(yīng)該說(shuō)碧桂園是否進(jìn)城也是根據(jù)市場(chǎng)的需求和自身的發(fā)展能力來(lái)決定。首先秉承一貫的優(yōu)勢(shì)，就是在二三線城市核心區(qū)這種發(fā)展模式去做，但是一線城市相對(duì)來(lái)說(shuō)，不是說(shuō)一些一線城市就是一線城市中心好的優(yōu)質(zhì)的地塊，我們也不排除我們會(huì)進(jìn)駐，因?yàn)槎喾N形式的發(fā)展對(duì)企業(yè)的健康持續(xù)是有一定好處的。

　　媒體提問(wèn)：碧桂園在重慶也有一個(gè)項(xiàng)目，重慶實(shí)施房產(chǎn)稅對(duì)你們來(lái)說(shuō)會(huì)不會(huì)受什么影響？碧桂園會(huì)不會(huì)可能減少去重慶的發(fā)展規(guī)劃？另外碧桂園在各地都有比較多的項(xiàng)目，會(huì)不會(huì)擔(dān)心重慶和上海實(shí)施了房產(chǎn)稅之后，廣州有可能就會(huì)成為下一個(gè)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市？

　　莫斌：我們開(kāi)發(fā)的是重慶長(zhǎng)壽項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢了，所以房產(chǎn)稅對(duì)項(xiàng)目來(lái)講已經(jīng)沒(méi)有什么更大的影響。

　　至于重慶上海的開(kāi)發(fā)去不去的問(wèn)題，只要認(rèn)為收益能夠滿足企業(yè)發(fā)展的需求，只要土地是優(yōu)質(zhì)的，只要市場(chǎng)能夠接受，我們都應(yīng)該會(huì)去。并不是說(shuō)那個(gè)地方有政策、有干擾性的東西就會(huì)不去。

　　總體來(lái)說(shuō)，國(guó)家對(duì)地產(chǎn)的政策一定是保證地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的，所以出臺(tái)有其道理，我們并不會(huì)有意識(shí)的避開(kāi)哪個(gè)城市不做。當(dāng)然我們會(huì)更加審慎的去選擇，選擇更能夠確保我們企業(yè)的利益最大化，或者確保收益能夠滿足要求的城市。

　　碧桂園84個(gè)樓盤(pán)里面有51個(gè)在廣東省，廣州會(huì)不會(huì)實(shí)行房產(chǎn)稅不得而知，但是碧桂園本身的樓面均價(jià)不高，加上本身的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品的性價(jià)比是滿足了社會(huì)大眾的需求，走的線路跟國(guó)家政策基本上相吻合，所以房產(chǎn)稅對(duì)我們的沖擊，你說(shuō)會(huì)不會(huì)有？

　　我相信銷(xiāo)售具體上肯定多少會(huì)有，這個(gè)我們也做了充足的準(zhǔn)備，做好自己的事情，在產(chǎn)品的品質(zhì)方面進(jìn)一步升級(jí)，做得更符合市場(chǎng)的需求。

　　我們?cè)路蒌N(xiāo)售額已經(jīng)超過(guò)了46億，而且還有15億沒(méi)有簽約。元月份已經(jīng)拿出了非常亮麗的成績(jī)，所以在春節(jié)期間我們也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步做樓盤(pán)的推售。

　　媒體提問(wèn)：碧桂園有興趣發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目嗎？保障房建設(shè)方面的業(yè)務(wù)呢？

　　莫斌：碧桂園集團(tuán)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)大家應(yīng)該也都知道，就是在一線城市近郊，二三線城市中心區(qū)開(kāi)發(fā)園區(qū)，規(guī)模相對(duì)來(lái)說(shuō)比較大，建設(shè)就像城鎮(zhèn)一樣的。應(yīng)該說(shuō)目前這種發(fā)展態(tài)勢(shì)對(duì)碧桂園起到良性的作用，而且對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的健康發(fā)展的確有起到支撐的作用。

　　進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的想法肯定有，但是商業(yè)地產(chǎn)不是我們的優(yōu)勢(shì)，所以我們會(huì)進(jìn)行一些嘗試。我們一直認(rèn)為持有性物業(yè)對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是有好處，所以會(huì)嘗試，如果一旦嘗試的確有利，我們會(huì)進(jìn)一步探討和研究是否鋪開(kāi)。

　　關(guān)于保障性住房建設(shè)方面，這是一個(gè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的問(wèn)題。碧桂園集團(tuán)在地產(chǎn)公司有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)、專業(yè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，如果政府需要我們做，我們一定去做。當(dāng)然，在不影響主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展、不影響企業(yè)集團(tuán)的正常發(fā)展、不占用企業(yè)更多資源的情況下，我們會(huì)進(jìn)一步的配合政府做好保障性住房建設(shè)。

　　媒體提問(wèn)：今年整個(gè)房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)怎么樣，尤其是最新的國(guó)八條要求各個(gè)地方政府要制訂限價(jià)政策，對(duì)高端房是不是影響比較大？對(duì)2011年整體樓市的看法是什么？

　　莫斌：國(guó)家政策都是引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展的，這次國(guó)八條強(qiáng)調(diào)也是打擊投資或者投機(jī)。

　　碧桂園的房?jī)r(jià)相對(duì)比較低，調(diào)控對(duì)碧桂園的影響會(huì)不會(huì)有？一定會(huì)有，但是會(huì)比較低。

　　從地產(chǎn)的角度來(lái)看，我相信政策應(yīng)該對(duì)銷(xiāo)售預(yù)期會(huì)有影響，因?yàn)榇蠹矣^望態(tài)度比較濃厚。第二、價(jià)格方面看，因?yàn)槲覀儾皇翘幱诔鞘兄行膮^(qū)，不是處于高價(jià)區(qū)域，所以碧桂園的價(jià)格會(huì)是平穩(wěn)的。

　　媒體提問(wèn)：碧桂園的業(yè)主中有多少比例是二次置業(yè)、三次置業(yè)的？國(guó)務(wù)院之前已經(jīng)表示一線城市和二線城市有兩套房以上的人都已經(jīng)不可以再買(mǎi)第三套房子了，有沒(méi)有評(píng)估過(guò)這個(gè)政策將來(lái)會(huì)對(duì)集團(tuán)造成的影響有多大？

　　莫斌：碧桂園的住宅群體是多方面的，據(jù)我們的初步調(diào)查，改善性住房和自住性住宅是占了大多數(shù)。

　　基本可以肯定，90%以上購(gòu)買(mǎi)碧桂園的房子都是自住的，有60%左右的都是自有資金去買(mǎi)的，按揭都相對(duì)比較少。所以大家買(mǎi)碧桂園的房子可能更多的是自己想擁有的而不是投資或者炒作的。

　　媒體提問(wèn)：碧桂園現(xiàn)在沒(méi)有大規(guī)模的拿地是受政策的影響，未來(lái)是不是說(shuō)這種大規(guī)模拿地公司會(huì)慢慢地減少？還是有新的計(jì)劃在拿地方面？

　　莫斌：大規(guī)模拿地受政策影響可能不是很全面，我說(shuō)的政策是因素之一，不是全部。

　　最重要的因素是土地的質(zhì)量，然后是收益的比較，包括開(kāi)發(fā)速度和土地是否符合集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，然后才做決定要不要買(mǎi)土地。