　　這兩個觀點發(fā)表之后，就是春節(jié)來臨。一方面，春節(jié)朋友相聚都在交流對房價走勢的看法，并提供了許多購房信息；另一方面，市場因本身是淡季等原因，交投十分清淡。也就是說，成交量仍是萎縮行情，雖然在部分地區(qū)出現(xiàn)了一定的搶購；而人們的市場預(yù)期卻仍然較為堅定地看漲！

　　毫無疑問，中國房地產(chǎn)市場進行了一年多（從2009年12月份起已跨三個年度）的調(diào)控，房價沒有跌，還在漲，關(guān)鍵就是幾乎沒人相信房價會跌！

　　官員、企業(yè)家、學(xué)者等對政策、市場、國情等了解比較全面而深刻的群體，也是當前投資房地產(chǎn)市場最主要的群體。連他們都不相信調(diào)控會有顯著效果，可想而知，調(diào)控政策出臺的難度！

　　我想市場預(yù)期堅挺主要是幾個方面的因素所致：一是城市化。這是一些人造出的神話之一。其實，進城人員即使房價下降20%他們大多數(shù)還是買不起，只要通過大量建設(shè)保障房來解決，這是形不成市場支撐的；

　　二是支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻有目共睹，但如果長期成為支柱產(chǎn)業(yè)將把中國經(jīng)濟拖垮，大量產(chǎn)業(yè)資本進入房地產(chǎn)只能對其他經(jīng)濟領(lǐng)域形成“擠出效應(yīng)”，中國經(jīng)濟房地產(chǎn)化后果十分嚴重；

　　三是剛性需求。這也是一些人造出的神話之一。大量人群結(jié)婚要買房、改善要買房、進城要買房、投資沒有更好的去處也要買房、抵御通脹最好買房等等。真正的“剛性需要”就是有購買力的基本居住性需求，只要與投資相關(guān)，只要超出自身購買力，都談不上什么真實的“剛性需要”；

　　四是土地財政。確實，地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展上很多時候是與開發(fā)商形成了利益共同體。如果把土地出讓金轉(zhuǎn)為收取房產(chǎn)稅，也許政府角色就會轉(zhuǎn)變；

　　五是二十年經(jīng)驗。上述因素如果沒有過往房價總體上是上漲的甚至上漲了多少倍的歷史作基礎(chǔ)，可能就難以形成如此堅挺的預(yù)期！問題在于中國房地產(chǎn)市場本身就沒有規(guī)范好。

　　因此，開始于2009年底的調(diào)控能否完善房地產(chǎn)市場機制而不同于以往各輪調(diào)控，就將決定市場預(yù)期會否改變！

　　我認為路線圖包括幾個方面：一是供應(yīng)端。短期內(nèi)要繼續(xù)大量供應(yīng)土地，而且明確主要供應(yīng)中小戶型、保障房建設(shè)用地，對閑置土地堅決收回。設(shè)想10年內(nèi)堅持每年提供1000萬套保障性住房，可以滿足3億以上人口住房需求，基本上解決城市中低收入群體和進城農(nóng)民的需求。

　　二是購買端。在全面推廣房產(chǎn)稅以前，堅定地實施限購政策，并向三線城市推廣，控制不合理住房需求。全面實施5年內(nèi)出售住房全面征稅措施，限制購買第三套住房或長期凍結(jié)第三套房按揭。

　　三是持有端。兩三年內(nèi)分期分批在全國主要城市推行房產(chǎn)稅，今年內(nèi)主要城市必須提出房產(chǎn)稅實施方案，一線城市全面推行；明年內(nèi)二線城市全面推行；三年內(nèi)在全國普遍推行。房產(chǎn)稅率提高到國際通行水平，即按月租計征15%左右；根據(jù)中國國情第一套在人均30平方米以下免征。多房多面積多征稅。所征房產(chǎn)稅首先用于保障性住房建設(shè)，如全面征收后款項較大，再按比例用于社會保障事業(yè)以及養(yǎng)老事業(yè)，取之于民用之于民。

　　只有如此，而不是簡單地打壓房價，才可能有利于降低市場預(yù)期，降低房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟的不利影響。而這要取得切實的進展，一是抓緊《住宅保障法》的立法工作，把保障房建設(shè)用立法形式確定下來，成為地方政府中心工作之一；二是抓緊推廣房產(chǎn)稅，把地方政府的角色轉(zhuǎn)變過來，不致于上有政策下有對策！

　　彭澎 觀點新媒體專欄作者