預(yù)計(jì)“溫柔版”的新國八條廣州版細(xì)則出臺后，對廣州樓市的影響應(yīng)該還是會比較平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大漲或者大跌的局面。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 陶鯉 1月26日，國務(wù)院公布八條最新樓市調(diào)控政策，“新國八條”正式出臺，第三次調(diào)控浮出水面。

　　針對各界關(guān)心的“新國八條”樓市調(diào)控政策廣州版細(xì)則落地的問題，廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人2月9日透露，相關(guān)細(xì)則已經(jīng)上報(bào)市政府，近日將會以市政府文件的形式正式出臺。

　　賣一買一？

　　縱觀新國八條，最受關(guān)注的還是關(guān)于在限購方面的規(guī)定。根據(jù)新國八條第六條規(guī)定，對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　面對廣州限購令“升級版”的問題，有相關(guān)人士指出，完全停購第三套房打擊面太大，廣州可能實(shí)行“賣一買一”的做法，即如果有戶籍家庭在廣州擁有2套住房，可以賣掉其中一套后，再買一套。

　　對于廣州擬實(shí)行“賣一買一”的做法，有分析認(rèn)為這對廣州購買力也是一種釋放，但也有擔(dān)心會成為投機(jī)購房的政策漏洞。

　　對此，廣州地產(chǎn)資深專家韓世同認(rèn)為，廣州實(shí)行“賣一買一”的做法是切合實(shí)際的，也使得新國八條更具有可操作性。因?yàn)檎咧饕窍拗撇荒苜徺I第三套，廣州實(shí)行賣一買一的做法，讓購房者并沒有更多的占有房屋。

　　對于“賣一買一”的做法是否會成為投機(jī)購房的政策漏洞，韓世同表示，應(yīng)該對這種換購的頻率、次數(shù)和信貸條件加以約定，否則可能會被炒房者鉆空子，造成不良后果。

　　合富輝煌首席分析師黎文江也認(rèn)為，廣州實(shí)行“賣一買一”的做法是比較人性化的，但是他并不認(rèn)為“賣一買一”的做法會給投機(jī)購房者有可乘之機(jī)。他表示，首先國八條已經(jīng)規(guī)定對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，會統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。

　　雖然賣房者可以將契稅轉(zhuǎn)移至買家，但是同時也將造成買房的成本提高，增加購買的難度。同時，如果賣家手里只有兩套房，單純靠賣出一套再買進(jìn)一套來炒房，還涉及到了資金銜接的問題。因此黎文江表示，在“賣一買一”的做法下，炒房的可能性非常小。

　　增城、從化

　　根據(jù)新國八條第六條規(guī)定，限購必須按照行政區(qū)域進(jìn)行，因此不排除會對增城、從化兩個原未納入限購的區(qū)域?qū)嵤┫拶?。一旦納入限購，增城、從化的房價也將納入全市房價統(tǒng)計(jì)中，增城、從化兩個區(qū)實(shí)施限購后，將對廣州樓價有一個怎樣的影響？

　　廣州經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰認(rèn)為，增城、從化兩個區(qū)是否實(shí)施限購比較難以估計(jì)，但是單純從房價來看，這兩個地區(qū)并不需要進(jìn)行限購。

　　但是如果增城、從化兩個區(qū)實(shí)施限購令，將對整個廣州的成交量造成下滑的影響，因?yàn)樵龀窃趶V州樓市成交量中占有較大比例。而這兩個區(qū)成交量下滑，又將在統(tǒng)計(jì)上顯示房價上漲的趨勢。

　　黎文江也表示，增城、從化兩個區(qū)還是有可能實(shí)施限購令。但是房地產(chǎn)業(yè)作為增城、從化兩個區(qū)的支柱性產(chǎn)業(yè)，這兩個區(qū)實(shí)施限購令后，對區(qū)域的發(fā)展還是將會出現(xiàn)較大影響。

　　如果增城、從化兩個區(qū)實(shí)施限購令，將會把這兩個區(qū)的房價納入廣州現(xiàn)有實(shí)施限購的十區(qū)的房價里面，從而降低整個廣州的平均房價，同時對整個廣州樓市的價格控制目標(biāo)有一定幫助。

　　黎文江還認(rèn)為，如果增城、從化兩個區(qū)實(shí)施限購令，未來廣州購買力必然向周邊不限購的區(qū)域轉(zhuǎn)移，比如清遠(yuǎn)與佛山，而不會出現(xiàn)增城、從化兩區(qū)因限購而造成廣州中心區(qū)房價上漲的局面。

　　韓世同則表示，從廣州樓市本身的情況來看，增城、從化兩個區(qū)沒有必要實(shí)施限購令，除非是有中央行政的命令。如果增城、從化兩個區(qū)實(shí)施限購令，對廣州整體樓市的影響還是不會太大。因?yàn)樵龀?、從化兩個區(qū)除了投資性的購房者外，剛性需求的購房者也可以支撐當(dāng)?shù)厥袌?。但是這兩個區(qū)實(shí)施限購后，會導(dǎo)致部分投資性購房者失去投資渠道。

　　調(diào)控目標(biāo)

　　根據(jù)新國八條第三條與第四條規(guī)定，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。

　　對于此項(xiàng)新政在廣州的落地，黎文江表示，根據(jù)合富輝煌統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，將會有20%的購房者因?yàn)橐陨显蚍艞壻徺I二手房；受二手房購買門檻提高的影響，將會有40%的購房者因?yàn)橐陨显蚍艞壻徺I一手房。

　　韓世同則認(rèn)為，提高第二套住房的首付比例與對不足5年的住房交易全額征稅將會使購買二手房的負(fù)擔(dān)加重，即使能夠轉(zhuǎn)嫁買方，也會增加買方的負(fù)擔(dān)，而且同時也會造成政府加強(qiáng)對稅收的監(jiān)管。

　　針對網(wǎng)上流傳的一種規(guī)避全額征稅的手段，即買賣雙方先簽合同，等交易住房夠5年時間再去辦理過戶手續(xù)。韓世同認(rèn)為這種做法理論上可行，但實(shí)際操作風(fēng)險太大，容易造成很多合同糾紛與詐騙行為。

　　另外，根據(jù)新國八條第二條規(guī)定，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，廣州市合理房價目標(biāo)估計(jì)會按照全市定總體目標(biāo)，將根據(jù)今年明年一段時期廣州的GDP增長速度和居民收入多少等因素做綜合考慮。據(jù)最新的《2010年中國城市房價排行榜》顯示，廣州房價為12560元每平方米，位居第八位。

　　對此，韓世同表示，年度目標(biāo)房價比較難以確定，要參照的目標(biāo)太多，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、地區(qū)人均收入的增長水平、當(dāng)?shù)鼐用褓彿磕芰Φ?。韓世同個人估計(jì)政府將會制定一個穩(wěn)定增長的目標(biāo)。

　　曾英杰表示，年度目標(biāo)房價不能僅僅依靠市場價格來參考，因此比較難以確定。預(yù)計(jì)目標(biāo)房價將會制定一個區(qū)間，而不會出現(xiàn)一個具體的價格。

　　黎文江認(rèn)為，年度目標(biāo)房價應(yīng)該允許有10-15%的漲幅，但是這10-15%的漲幅其實(shí)是對沖開發(fā)成本。隨著開發(fā)商拿地的成本上升，以及能源與人工成本的上升，房價上漲10-15%，其實(shí)可以認(rèn)為是沒有上漲。

　　后市猜想

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年春節(jié)廣州樓市成交慘淡，7天假期日均網(wǎng)簽賣樓不足14套，市區(qū)絕大部分樓盤更是零成交。而新國八條廣州版細(xì)則出臺在即，春節(jié)至今并未出現(xiàn)市民趕限購末班車買房的現(xiàn)象，樓市似乎將進(jìn)入更深的觀望期。

　　對此，曾英杰認(rèn)為，國八條廣州版細(xì)則的影響，主要還是取決于政策的力度。如果按目前國八條的內(nèi)容來看，地方政府已經(jīng)很難去進(jìn)行強(qiáng)化，地方政府唯一可以作為的就是公布調(diào)控目標(biāo)。參照目前廣州市場5月前的供應(yīng)量都比較少，預(yù)計(jì)5月前廣州樓市將會處于一個低迷階段。

　　韓世同表示，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，調(diào)控政策出臺，往往會打樓市造成一至兩個月的低迷。目前加息和新政所形成的雙重疊加效應(yīng)對于消除房價上漲預(yù)期是有效的，韓世同預(yù)計(jì)廣州樓市會進(jìn)入觀望期，成交也會嚴(yán)重萎縮和下降。

　　黎文江認(rèn)為，從業(yè)內(nèi)有消息說廣州版細(xì)則將出臺“賣一買一”的限購政策，就說明廣州版細(xì)則還是比較溫柔的，因此，預(yù)計(jì)廣州版的細(xì)則出臺后，對廣州樓市的影響應(yīng)該還是會比較平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大漲或者大跌的局面。