時下政策不容樂觀，不是理性的符合市場的政策，可能達到的效果就是政府幫開發(fā)商整體捂盤。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 隨著限購令的出臺，深圳恐慌性的“退房潮”似乎又卷土重來。

　　日前有分析指，按照深圳9月30日前每天百套的平均成交來計算，深圳可能有近3000套房產(chǎn)按照新規(guī)必須退房，而這幾乎等同于深圳全年銷售量的10%。

　　該數(shù)字一出，全城嘩然。事實上，在限購令出臺后，已有不少購房者紛紛向律師所咨詢退房相關事宜。不少律師表示，這幾天每天都能陸陸續(xù)續(xù)接到關于退房的咨詢電話。

　　此外，因為貸款銀行需要房產(chǎn)證明，深圳市規(guī)劃國土委甚至特地同時開通14個房產(chǎn)信息查詢網(wǎng)點，方便市民查閱房產(chǎn)檔案。

　　盡管相關知情人士表示，目前真正辦理退房手續(xù)的購房者并不多，但這近半個月關于退房的房產(chǎn)糾紛卻有白熱化的趨勢。

　　10月12日，深圳市規(guī)劃國土委對限購令及相關政策給予解讀，并就執(zhí)行政策的時點、家庭認定等市民、企業(yè)關注的問題進行了答疑。

　　規(guī)土委相關人士指出：“考慮到該政策是于9月30日晚出臺，因此9月30日之前（含9月30日當天）已在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽的認購書及買賣合同仍可按原政策執(zhí)行”。

　　有分析人士指，這有助于9月下旬已網(wǎng)簽認購書但未網(wǎng)簽購房合同的新房完成交易并順利過戶，估計全市將有500多套房產(chǎn)可解除退房的風險。

　　但即便解困了500多套，按3000套的總量，仍有2500套房依然在“退房”名單之列。

　　3000限房

　　有市場研究指出，因限購令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成左右，9月二手房成交15000套，9月最后一周的新房成交量約為2000套，按兩成計算，深圳一二手被限房產(chǎn)總量逾3000套。

　　深圳資深地產(chǎn)人士賀承軍對此表示，10%的退房需求可能存在。他指出，在深圳購房者購置三套房并不稀奇，現(xiàn)在因貸款跟套數(shù)的限制，加起來就可能有10%。

　　但賀承軍認為，深圳出現(xiàn)大規(guī)模退房潮的可能性并不大，真正到最后退房的購房者不到10%。

　　他透露，由于開發(fā)商在簽訂賣樓協(xié)議的時候，會要求在一定的期限內(nèi)完成簽訂手續(xù)，現(xiàn)在由于新政原因，簽訂手續(xù)無法辦理因此可能要求退房，而開發(fā)商則會要求先不退房。

　　“因為最后大家都會妥協(xié)，開發(fā)商也不會按照規(guī)定時間完成簽訂手續(xù)，想買房的還是想買，就先掛在那里，等政策變化了、有松動了再說。”賀承軍解釋稱。

　　廣東圣方律師事務所執(zhí)業(yè)律師顏宇丹亦表示，按照4月初新政調(diào)控剛出引發(fā)的退房糾紛來看，由于最后買賣雙方都會通過協(xié)商解決退房事宜，只有部分情況最終進入訴訟程序，因此真正退房的比例并不多。

　　顏宇丹另指，由于涉及相關法律程序，一般大規(guī)模退房都會在風波爆發(fā)后1至2個月才出現(xiàn)，因此目前仍未足以形成退房潮。

　　退房之因

　　據(jù)了解，此次退房現(xiàn)象凸顯的原因主要有三種情況，當中雙拼戶型無疑成為此次限購的最大難題。

　　按深圳市政府最新規(guī)定，深圳市戶籍居民家庭限購兩套住房，非本市戶籍居民家庭限購一套住房。

　　眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華對此指出：“購房者本身已有一套住房，但想再買一套改善型住房，當中很多都是雙拼戶型，如此一來肯定超過三套房。

　　此外，按揭也是原因之一。顏宇丹表示，目前首套按揭貸款由八成縮減至七成，不少購房者有資金壓力，也考慮退房。

　　賀承軍則表示，目前因為套數(shù)的限制，導致部分資金較充裕的購房者想一次性付款也無法購置第三套房，退房成為唯一選擇。

　　顏宇丹律師稱，本次呈現(xiàn)的退房現(xiàn)象與4月樓市調(diào)控所產(chǎn)生的退房潮不一樣，“那次是購房者預期房價會有所下降，于是恐慌性地把房子徹底推掉，多數(shù)以投資者為主，而這次多數(shù)是因為過不了戶而考慮退房。”

　　林曉華亦指出，這次不是因為恐懼房價下跌而退房，而是被行政指令計劃不準買房造成的退房。

　　變相捂盤

　　事實上，包括限購令在內(nèi)調(diào)控政策的出臺以來，原先火爆的深圳樓市開始“冷靜”下來。

　　深圳市規(guī)劃國土委的成交數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，最近一周深圳新房成交套數(shù)為1401套，環(huán)比前周2598套減少46%，成交面積12.24萬平方米，環(huán)比前周22.12萬平方米下降44.68%，然而價格卻暫時還沒有大的變化。

　　深圳知名業(yè)內(nèi)人士風語表示，隨著成交的不斷下降，接下來開發(fā)商會或因為走貨回款而選擇降價促銷，深圳房價或會有所下滑。

　　如此看來，限購令這劑猛藥似乎已經(jīng)開始發(fā)揮作用了。然而，不少業(yè)內(nèi)人士對此仍予以保留。

　　林曉華指出，政府出臺限購令，實質(zhì)上是政策目標大于市場目標，“市場目標是要求供需平衡，緩和矛盾，但政策目標是為了解決房價問題采取行政措施打壓。這也變成了賭氣性的政策目標。”

　　賀承軍亦指出，如果出現(xiàn)退房潮的話，就顯示市場對整個房地產(chǎn)市場徹底失望，中國房地產(chǎn)市場以后會轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€完全沒有賣點的市場。

　　“除非政府能保證將來的房價是降下來，那么這樣的限制是有效的。如果將來的房價還不能降下來，那么現(xiàn)在的政策就相當于幫開發(fā)商捂盤。”賀承軍直指。

　　他指出，房價的大幅度下降其實并不在政府的預期當中，時下政策調(diào)控不容樂觀，不是理性的符合市場的政策，可能達到的效果就是政府幫開發(fā)商整體捂盤。強制性的限購就跟治水一樣，一味地堵肯定會出問題的。

　　林曉華指出，目前來看，深圳明顯供應量少，再出限購令，這容易導致資金往股市或供應量大的地方轉(zhuǎn)移。加上限購令執(zhí)行時長較短，或令不少開發(fā)商待政策結束之時推高房價。

　　他透露，實際上很多開發(fā)商早在兩個月前就知道國慶前后會出臺政策，因此包括萬科在內(nèi)很多樓盤都趕在9月開盤，目的就是規(guī)避政策，大量走貨套取回款。

　　“當需明顯多于供的時候，出現(xiàn)退房只是手段的問題，這不代表價格會跌，這時候只是讓他們買不了房，強制性地終止這種行為，但不代表這種需求結束了，等結束了這種行政指令的時候，市場還是供應量遠遠少于需求量，房價還是會漲。”林曉華如此表示。