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　　在房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商單方面違約事例累見(jiàn)不鮮，而在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，買(mǎi)家退房事件也常常發(fā)生。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 近日，曾在廣州叱咤風(fēng)云的城啟集團(tuán)旗下樓盤(pán)天鵝灣身陷預(yù)售樓糾紛。城啟集團(tuán)因房?jī)r(jià)上漲，將已簽訂了認(rèn)購(gòu)合同的房子轉(zhuǎn)賣(mài)他人，“原業(yè)主”將之告上法庭。而此次事件再一次把“商品房預(yù)售”的爭(zhēng)論擺上臺(tái)面。

　　天鵝灣售樓鬧糾紛

　　2004年，城啟集團(tuán)與上百名買(mǎi)家簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，協(xié)議出售天鵝灣物業(yè)。但是在2005年，城啟集團(tuán)表示，因?yàn)榉慨a(chǎn)沒(méi)有取得預(yù)售證，一直沒(méi)有與買(mǎi)家簽訂購(gòu)房合同。此間，大部分的買(mǎi)家提出解除合同，只有16戶(hù)買(mǎi)家不愿意退訂。

　　據(jù)資料顯示，城啟集團(tuán)2005年涉嫌偽造規(guī)劃部門(mén)業(yè)務(wù)印章和公文，騙取行政許可證件，廣州有關(guān)政府部門(mén)勒令停止城啟集團(tuán)所有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，其全部在建在售樓盤(pán)停工停售。

　　事件在2007年取得進(jìn)展，有關(guān)部門(mén)調(diào)查確證城啟集團(tuán)違規(guī)造假屬實(shí)，并處以7億元的罰款。其后，天鵝灣項(xiàng)目終獲解凍，進(jìn)入預(yù)售階段。然而，上述16個(gè)買(mǎi)家發(fā)現(xiàn)原本屬于自己的房子卻出售給別人了，于是將城啟集團(tuán)告上法庭。

　　值得注意的是，2004年天鵝灣的售價(jià)在7000-8000元，而現(xiàn)在均價(jià)已達(dá)1.8萬(wàn)。

　　天鵝灣項(xiàng)目并非一個(gè)特例。在房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商單方面違約事例累見(jiàn)不鮮，而在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，買(mǎi)家退房事件也常常發(fā)生。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前房地產(chǎn)糾紛多數(shù)是合同糾紛，其中預(yù)售制引起了的糾紛不在少數(shù)。在2007年，北京通州梨園曾發(fā)生過(guò)200名準(zhǔn)業(yè)主“跳樓”維權(quán)事件，原因在于開(kāi)發(fā)商多次進(jìn)度緩慢，延遲交房。

　　取消預(yù)售制引爭(zhēng)議

　　最近，南寧市有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，南寧將試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度。言論一出，引起了社會(huì)對(duì)于預(yù)售制的種種討論。

　　“商品房預(yù)售制度，對(duì)于購(gòu)房者不是很公平，盡管不是很合理，但按照《城市商品房銷(xiāo)售管理辦法》，預(yù)售制是合法的。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

　　上述人士表示：“在商品房預(yù)售時(shí)，簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)里規(guī)定了解除合同的定金和罰款。在房?jī)r(jià)上升的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商也可能違約，在樓價(jià)大幅度下跌的時(shí)候，也出現(xiàn)購(gòu)房者退房的情況。”

　　在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，影響較大的，出現(xiàn)較多的是開(kāi)發(fā)商違約事件。“開(kāi)發(fā)商并不畏懼用法律來(lái)解決上述的糾紛，簽訂了這樣一個(gè)可以違約的條款，從法律來(lái)講，雙方對(duì)于合約的理解清楚的話(huà)，那么合約就是具有法律效力的。然而，在房?jī)r(jià)大幅上漲的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商看到巨大的利益，寧可賠付相對(duì)較少的違約金。一違約，購(gòu)房者就拿不到原本認(rèn)購(gòu)的房子。”該業(yè)內(nèi)人士指出。

　　“存在就是合理的”或許能恰當(dāng)?shù)男稳萆唐贩款A(yù)售制度。事實(shí)上，不少觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)售制是推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展重要舉措。

　　早前，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力普遍還不夠，因?yàn)榻ǚ孔右芏噘Y金，采用預(yù)售制可以使得開(kāi)發(fā)生拿到回款，迅速的進(jìn)行再開(kāi)發(fā)。

　　廣州地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同則認(rèn)為：“取消預(yù)售制對(duì)于房?jī)r(jià)會(huì)影響較大，所以我的意見(jiàn)是，可以慢慢地、在適當(dāng)時(shí)候取消商品房的預(yù)售制；如果不取消預(yù)售制，那么應(yīng)該將其完善。”

　　有關(guān)人士指出，全國(guó)范圍內(nèi)取消預(yù)售制的可能很小，在南寧拋出試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度之后，北京、云南、河北等地相繼出臺(tái)有關(guān)的預(yù)售制度和預(yù)收款強(qiáng)化管理政策。