上海 市場(chǎng)報(bào)告
2010年流動(dòng)性過(guò)剩的背景下，大量非專(zhuān)業(yè)資金進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行淘金和避險(xiǎn)，土地價(jià)格開(kāi)始飆升，高端住宅市場(chǎng)活躍，價(jià)格快速上漲；供應(yīng)量不足，成交量卻被透支；年底優(yōu)惠政策取消的傳言引發(fā)了市場(chǎng)的恐慌，一些理性的購(gòu)房者不倉(cāng)促入市。2010年房地產(chǎn)消費(fèi)持續(xù)性將大受影響，剛性需求擠出效應(yīng)明顯，投資投機(jī)性住房比例可能進(jìn)一步提高。鑒于政策維穩(wěn)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱局面可望延續(xù)。
政策環(huán)境整體仍相對(duì)寬松，但房地產(chǎn)行業(yè)有調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)
上海進(jìn)入城市建設(shè)新階段，房地產(chǎn)享受城建利好
土地供應(yīng)將有可能減少，郊區(qū)比例仍較大
商品房供應(yīng)繼續(xù)減少住宅供應(yīng)量2500萬(wàn)平方米
高房?jī)r(jià)對(duì)需求形成積壓預(yù)住宅銷(xiāo)售面積2200萬(wàn)平方米
2009年上海整體經(jīng)濟(jì)情況
2009年前三季度上海實(shí)現(xiàn)GDP總值10214.82億元，同比增長(zhǎng)7.1%，略低于全國(guó)增長(zhǎng)水平，在全國(guó)各省直轄市中比較靠后。但整體經(jīng)濟(jì)已逐漸走出陰霾，預(yù)計(jì)第四季度仍將繼續(xù)回暖，基本可以完成年初訂下全年8%的增長(zhǎng)目標(biāo)。
經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)，基本完成全年目標(biāo)
2009年的上海依舊在金融危機(jī)的影響中掙扎，同時(shí)也經(jīng)歷著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的陣痛。從前三季度看，上海實(shí)現(xiàn)GDP總值10214.82億元，同比增長(zhǎng)7.1%，略低于全國(guó)7.7%的增長(zhǎng)水平，在全國(guó)各省直轄市中比較靠后。但增長(zhǎng)水平較前兩季度略好，整體經(jīng)濟(jì)已逐漸走出陰霾，預(yù)計(jì)第四季度仍將繼續(xù)回暖，基本可以完成年初訂下全年8%的增長(zhǎng)目標(biāo)。雖然GDP總量完成了目標(biāo)，但是結(jié)構(gòu)上依然存在不少問(wèn)題。
2009年1月份CPI(居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù))指數(shù)為102，自2月份起連續(xù)9個(gè)月低于100，至11月回復(fù)到100以上，為100.7。
2009年1-10月PPI(生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù))全部低于100，但自7月份觸底開(kāi)始反彈，至10月份回復(fù)至93.6。PPI指數(shù)反映工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格情況，PPI指數(shù)連續(xù)低迷反映工業(yè)生產(chǎn)需求不旺。
2008年底擴(kuò)大內(nèi)需是國(guó)家宏觀調(diào)控的主要政策之一，政策有效刺激了汽車(chē)，家電等消費(fèi)市場(chǎng)。但是從CPI、PPI指數(shù)來(lái)看，整體需求并沒(méi)有得到很好的恢復(fù)，并且作為擴(kuò)大內(nèi)需政策的后遺癥通貨膨脹并沒(méi)有出現(xiàn)。2009年釋放的大量流動(dòng)性，對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)有限，更多的進(jìn)入了樓市、股市等資本投機(jī)市場(chǎng)，普通公眾并沒(méi)有享受到直接紅利。
數(shù)據(jù)顯示CPI、PPI環(huán)比均有增長(zhǎng)，雖然現(xiàn)在通貨膨脹不明顯，但是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)提出了管理通脹的工作任務(wù)，表示中央對(duì)明年通貨膨脹有一定預(yù)期。如果2010年的通貨膨脹預(yù)期明確，屆時(shí)如果準(zhǔn)入條件寬松，可能將會(huì)有部分資金進(jìn)入金融或房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求保值。
居民收支保持穩(wěn)定，貨幣供應(yīng)增加支撐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇
2009年前三季度上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21871元，同比增長(zhǎng)8%；城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出15799元，同比增長(zhǎng)7.8%；收支比為72%，基本保持在平均水平。居民消費(fèi)支出中，前三季度食品類(lèi)支出較一季度減少4個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步發(fā)生改變。
2009年是近年來(lái)貨幣政策最寬松的一年，貨幣供應(yīng)量(M2)大幅增加。至10月，全國(guó)的貨幣供應(yīng)量達(dá)到586643.28億元，比2008年底增加了23.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出近年來(lái)平均增長(zhǎng)速率。
適度寬松的貨幣政策是2008年底開(kāi)始國(guó)家宏觀調(diào)控的主要政策之一，寬松貨幣環(huán)境對(duì)2009年房地產(chǎn)的繁榮來(lái)講具有關(guān)鍵性意義。融資順暢可以促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)，從而帶動(dòng)土地市場(chǎng)以及開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的繁榮。信貸環(huán)境的寬松同樣可以促進(jìn)需求進(jìn)入市場(chǎng)，尤其是投資性需求。
城市建設(shè)進(jìn)入新階段多極發(fā)展與多元發(fā)展
"兩個(gè)中心"，城市新發(fā)展方向
2009年4月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)上海加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)建設(shè)國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心的意見(jiàn)》正式發(fā)布。明確了上海加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)建設(shè)國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心的重要意義和建設(shè)目標(biāo)。
"兩個(gè)中心"建設(shè)的確立使上海未來(lái)城市地位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向更加明確，上海將迎來(lái)新一輪的發(fā)展契機(jī)。
東部發(fā)展極--大浦東
2009年5月，國(guó)務(wù)院批復(fù)上海《關(guān)于撤消南匯區(qū)建制將原南匯區(qū)行政區(qū)域劃入浦東新區(qū)的請(qǐng)示》，同意撤銷(xiāo)上海市南匯區(qū)，將其行政區(qū)劃并入浦東新區(qū)。調(diào)整后，大浦東將形成兩個(gè)"核心"，即以金融為特色的陸家嘴和以航運(yùn)為特色的臨港新城。這將更有利于浦東的產(chǎn)業(yè)功能調(diào)整。
大浦東的成功合并最大限度的為浦東城市綜合改革試驗(yàn)田的發(fā)展留下余地，也帶動(dòng)了原南匯區(qū)的經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)提升。其中，房地產(chǎn)價(jià)格已從5月以來(lái)的7000多元/平方米上漲到10月份的11000多元/平方米，漲幅達(dá)到57%左右，高于全市平均水平。
西部發(fā)展極--大虹橋
2009年10月，上海市政府公布上海虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)組織架構(gòu)以及虹橋商務(wù)區(qū)的具體規(guī)劃、建設(shè)理念。虹橋商務(wù)區(qū)將以虹橋交通樞紐為中心，總用地面積約26.3平方公里，其中核心商務(wù)區(qū)占地1.4平方公里，預(yù)計(jì)2011年啟動(dòng)建設(shè)，2015年實(shí)現(xiàn)年生產(chǎn)總值超過(guò)100億元。
大虹橋板塊的建設(shè)將大大提升上海西部片區(qū)的商務(wù)環(huán)境，同時(shí)加快與長(zhǎng)三角其他城市的聯(lián)動(dòng)，憑借其聚集的人流、物流、信息流等元素通過(guò)整合、調(diào)配、發(fā)散，快速完成上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高經(jīng)濟(jì)震動(dòng)頻率，成為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極。
北部發(fā)展通道--長(zhǎng)江隧道橋
連接上海浦東和崇明的上海長(zhǎng)江隧橋11月7日正式通車(chē)，該隧橋?yàn)槟壳叭蜃铋L(zhǎng)的跨海隧橋，其建成通車(chē)結(jié)束了崇明島這個(gè)中國(guó)第三大島1300多年靠船出島的歷史。
憑借生態(tài)環(huán)境的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，崇明島將成為繼大浦東板塊、大虹橋板塊之后，上海又一個(gè)房地產(chǎn)區(qū)域投資熱點(diǎn)，尤其是繼佘山之后的上海又一個(gè)生態(tài)豪宅聚集區(qū)。
軌道交通，人口疏導(dǎo)與引入
截止2009年底，上海將有4條軌道交通新線(xiàn)通車(chē)試運(yùn)營(yíng)，并且有5條新線(xiàn)將實(shí)現(xiàn)車(chē)輛上線(xiàn)調(diào)試，2010年將投入運(yùn)營(yíng)。其中，8號(hào)線(xiàn)浦東延伸段(成山路-航天博物館站)已于2009年7月正式投入試運(yùn)營(yíng)；7號(hào)線(xiàn)、9號(hào)線(xiàn)二期和11號(hào)線(xiàn)北段一期于12月份通車(chē)試運(yùn)營(yíng)。而正在建設(shè)的軌道交通10號(hào)線(xiàn)，2號(hào)線(xiàn)東、西延伸段，7號(hào)線(xiàn)北延伸段，13號(hào)線(xiàn)世博段也在09年內(nèi)實(shí)現(xiàn)車(chē)輛上線(xiàn)運(yùn)行調(diào)試。
軌道交通拉近了市區(qū)與市郊的距離，淡化了區(qū)域?qū)傩裕瑤?dòng)了相關(guān)區(qū)域板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，也是購(gòu)房需求外溢的主要原因。
迪斯尼項(xiàng)目
2009年11月4日，上海迪斯尼項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告獲國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)。預(yù)期一期占地約1.5平方公里。全部建成后，上海迪斯尼項(xiàng)目總占地面積可能達(dá)到6-8平方公里，數(shù)倍于香港目前的迪斯尼主題公園。擬總投資244.8億元。
迪斯尼這一巨大娛樂(lè)項(xiàng)目的導(dǎo)入，使周邊產(chǎn)業(yè)格局產(chǎn)生聚集效應(yīng)，從而帶動(dòng)人口、消費(fèi)增長(zhǎng)，使區(qū)域房地產(chǎn)需求增加。巨大流量的游客，必使周邊旅游的配套產(chǎn)業(yè)升級(jí)，比如酒店業(yè)、餐飲業(yè)等，從而刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著周邊市政配套的完善，以及居住環(huán)境的改善，會(huì)促進(jìn)區(qū)域住宅市場(chǎng)的發(fā)展，另外由于此區(qū)域就業(yè)人群的顯著增加，也會(huì)導(dǎo)致住宅需求的增加。
2009年房地產(chǎn)政策環(huán)境回顧
2008年底為了拯救低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府推出了大量的優(yōu)惠政策，2009年這些寬松政策得到了很好的延續(xù)和實(shí)施，即使下半年市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快，政府也沒(méi)有推出大力度的調(diào)控政策，而是以加強(qiáng)監(jiān)管為主。
從2008年9月16日起到12月23日，央行5次降息。財(cái)政部從2008年11月起，實(shí)行一系列房地產(chǎn)政策，包括下調(diào)契稅，免征印花稅、土地增值稅；最低首付款比例調(diào)整為20%，利率可打7折；加快廉租房建設(shè)；規(guī)范低收入家庭資格認(rèn)定。
上海在財(cái)政部救市政策的基礎(chǔ)上，發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，共14條新政策刺激樓市，其中涉及契稅下調(diào)，貸款利率的下限擴(kuò)大，最低首付款比例下調(diào)，住房交易稅費(fèi)調(diào)整等。2009年上述救市政策繼續(xù)運(yùn)行，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫起到了促進(jìn)作用。
2009年下半年受房?jī)r(jià)過(guò)快上漲影響，政策逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)向。在中央政治局會(huì)議之前，國(guó)家各部委出臺(tái)各類(lèi)監(jiān)管性政策，以期加強(qiáng)引導(dǎo)，使房?jī)r(jià)上漲幅度引入正常軌道。政治局會(huì)議后，調(diào)控政策力度明顯加大，打擊投資、投機(jī)購(gòu)房成為國(guó)家此輪抑制房?jī)r(jià)的主要手段。
2009年6月，《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》正式對(duì)外公布?！对囆修k法》出了規(guī)定購(gòu)房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)還規(guī)定上海市經(jīng)濟(jì)適用住房將實(shí)行"租售并舉"的措施，以保障困難群體的居住問(wèn)題。
2009年7月，上海市房管局已出臺(tái)《上海市商品房銷(xiāo)售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》，打擊捂房惜售，明確商品房預(yù)售和現(xiàn)售，其銷(xiāo)售方案須經(jīng)備案。并且重申商品住房申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米。
2009年土地市場(chǎng)回顧
2009年上海土地供應(yīng)同比略有增加，由于房地產(chǎn)吸納大量流動(dòng)性，地王頻出，并且對(duì)房?jī)r(jià)攀升起到推波助瀾作用，土地市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。
供應(yīng)略增，土地出讓總金額全國(guó)第一
根據(jù)公開(kāi)公告信息，2009年前11月上海出讓土地總面積的達(dá)到1750萬(wàn)平方米，比上一年略有增加。截至11月23日，上海土地出讓金高達(dá)821億元，位居全國(guó)各大城市之首。上海的土地出讓金額和2008年的382億元相比增加了115%。比最高時(shí)期2007年的803億元增加了2%。土地出讓金的增加有兩個(gè)方面的因素，一是因?yàn)橥恋毓?yīng)量增加，二是因?yàn)橥恋爻山粌r(jià)格提高。
根據(jù)公開(kāi)信息，2009年1-11月份，上海市土地供求市場(chǎng)基本呈波浪式發(fā)展。共推出432塊地塊，約1750萬(wàn)平方米，較去年同期略有增加；累計(jì)成交土地389塊，共約1526萬(wàn)平方米，存在流拍現(xiàn)象。分月份看，1-11月集中供應(yīng)量出現(xiàn)在3月、8月和9月份，8月份供應(yīng)量最大達(dá)到274萬(wàn)平方米；而成交量最高則出現(xiàn)在9月份，共成交了270萬(wàn)平方米。
土地出讓區(qū)域不平衡居住類(lèi)用地供應(yīng)增加
從各個(gè)區(qū)縣的供應(yīng)量看，奉賢、嘉定及松江三區(qū)成為今年以來(lái)供應(yīng)最大的區(qū)域，分別達(dá)到257萬(wàn)平方米、247萬(wàn)平方米和187萬(wàn)平方米，三區(qū)供應(yīng)量占總供應(yīng)量的45%左右。中心城區(qū)8大區(qū)供應(yīng)量極少，總和僅約82萬(wàn)平方米，占比約5%左右?？梢?jiàn)，上海的土地供應(yīng)仍以遠(yuǎn)郊為主。隨著今年南匯與浦東的合并，預(yù)計(jì)下一年大浦東的土地供應(yīng)量將有大的提升。
從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，居住用地的增加是今年最明顯的亮點(diǎn)。1-11月份，純居住類(lèi)用地共推出64塊地塊，總量約461萬(wàn)平方米，這也是近年來(lái)最集中的一次。上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)和社會(huì)輿論壓力是其主要因素。但是，這并沒(méi)有完全改變上海居住用地的稀缺性，相反由于市中心居住用地供應(yīng)不足，導(dǎo)致了上海地王頻現(xiàn)。
地王現(xiàn)象頻出，土地平均溢價(jià)率高
地王層出是2009年土地市場(chǎng)的顯著特征之一。截至11月23日，上海的住宅用地溢價(jià)水平位于前列，平均溢價(jià)達(dá)到114%。土地價(jià)格抬高同樣是房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺盛帶動(dòng)，同時(shí)又促進(jìn)了本地房?jī)r(jià)的上漲，形成循環(huán)效應(yīng)。上海住宅地拍賣(mài)多次出現(xiàn)新拍地價(jià)超過(guò)周邊房?jī)r(jià)的情況。部分重點(diǎn)地塊的交易情況：
2009年商品住宅市場(chǎng)回顧
2009年在高需求與豪宅供應(yīng)的多重影響下，上海市商品住宅價(jià)格創(chuàng)下新高，自6月開(kāi)始，整體均價(jià)已超過(guò)15000元/平方米，8月份更達(dá)到18463元/平方米，12月初已經(jīng)超過(guò)22000元/平方米。高端住宅市場(chǎng)成交活躍，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)已超過(guò)10個(gè)。上海房?jī)r(jià)全面進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代。
市場(chǎng)快速回升，供求矛盾突出
經(jīng)歷了08年一整年的低迷后，上海商品住宅市場(chǎng)終于在09年迎來(lái)了新的春天。自年初開(kāi)始，市場(chǎng)成交量持續(xù)走高，于4月份達(dá)到高峰，當(dāng)月成交量達(dá)到228萬(wàn)平方米。而今年以來(lái)，單月成交量超過(guò)200萬(wàn)平方米的月份就有3個(gè)，整體表現(xiàn)已超過(guò)了2007年的火爆行情。
另一方面，我們看到，目前上海商品住宅市場(chǎng)供求矛盾越來(lái)越突出。09年1-10月份，除9月份供求比略超過(guò)1以外，其余月份全部呈現(xiàn)供小于求的市場(chǎng)局面。
房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，豪宅領(lǐng)漲
盡管2008年的金融危機(jī)對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大，并出現(xiàn)個(gè)別月份價(jià)格震動(dòng)，但從整體趨勢(shì)看，仍呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)。而進(jìn)入2009年，在高需求與豪宅供應(yīng)的多重影響下，上海市商品住宅價(jià)格也進(jìn)入了一個(gè)新的領(lǐng)域。自6月開(kāi)始，整體均價(jià)已超過(guò)15000元/平方米，8月份更達(dá)到18463元/平方米，12月初已經(jīng)超過(guò)22000元/平方米。
上海已進(jìn)入豪宅時(shí)代，目前市場(chǎng)上單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)已超過(guò)10個(gè)，除了人們熟知的湯臣一品外，還包括翠湖天地嘉苑、濟(jì)南路8號(hào)、海珀日暉、嘉里華庭、新華路1號(hào)、白金灣府邸等等。其中，新華路1號(hào)、白金府邸等項(xiàng)目是今年剛?cè)胧械男聵潜P(pán)。
購(gòu)房需求擠壓溢出，房?jī)r(jià)全面進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代
今年爆破似的成交量與價(jià)格上漲致使剛性需求逐漸向上海外圍市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。2009年10月份，上海外環(huán)外、郊環(huán)內(nèi)的成交比例占總成交比例的62%。那些曾經(jīng)被上海人稱(chēng)之為"鄉(xiāng)下地方"的區(qū)域成為了今年購(gòu)房大軍的主要選擇。
我們?cè)谔骄抠?gòu)房需求轉(zhuǎn)移的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者的主觀購(gòu)房需求并沒(méi)有改變，仍希望能在市中心購(gòu)房、生活。造成需求外溢更重要的因素是由于房?jī)r(jià)的擠壓效應(yīng)。自今年8月份開(kāi)始，上海城市地區(qū)房?jī)r(jià)已全面突破10000元/平方米。郊環(huán)內(nèi)已幾乎找不到低于10000元/平方米的樓盤(pán)。以上海四環(huán)區(qū)分的"54321"格局正在逐步形成。
房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)平緩，下半年回升
2009年1-11月上海市房地產(chǎn)投資總量為1356.93億元，比上一年同期年增加7.5%。房地產(chǎn)投資占社會(huì)投資總量比例為27.9%，比重比2008年下降了0.4%。2004年至2008年房地產(chǎn)投資比重下降趨勢(shì)明顯，但是2009年的比重下降趨勢(shì)明顯減緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度驅(qū)使資本重新選擇。
2009年上海市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及銷(xiāo)售增長(zhǎng)的勢(shì)頭。4-6月份是商品房銷(xiāo)售面積最多的四個(gè)月，卻是投資資金增長(zhǎng)最低的月份，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)局勢(shì)判斷比較保守。至后期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期傾向利好。雖然預(yù)期一致導(dǎo)致行動(dòng)一致，加重了風(fēng)險(xiǎn)的可能，但是相比今年的銷(xiāo)售收入開(kāi)放商的投資行為仍是比較保守的，開(kāi)放商保留了充分流動(dòng)性面對(duì)2010年的局勢(shì)。
2010年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
2010年還未擺脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰影，政府不會(huì)打壓房地產(chǎn)，大量高價(jià)地王的出現(xiàn)使得房產(chǎn)價(jià)格不會(huì)自動(dòng)理性下調(diào)；由于消費(fèi)熱情難以持續(xù)，2010年成交量將比2009年有所下降，價(jià)格也不會(huì)持續(xù)09年的瘋狂上漲趨勢(shì)。
十一五規(guī)劃最后一年，充滿(mǎn)危機(jī)與挑戰(zhàn)
國(guó)際經(jīng)濟(jì)局勢(shì)方面，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)力仍然有限，國(guó)內(nèi)需求與危機(jī)前仍有相當(dāng)差距。同時(shí)，2008年開(kāi)始美國(guó)、西歐、日本等國(guó)為救市釋放出大量流通性，2010年面臨一個(gè)收縮的可能。如果美國(guó)2010年開(kāi)始收緊流通，國(guó)際金融局勢(shì)可能會(huì)面臨不小的沖擊，中國(guó)的股市樓市必然也會(huì)受到影響。
國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面，2009年面對(duì)相當(dāng)?shù)睦щy保持住了GDP8%的增長(zhǎng)率。鑒于目前形勢(shì)，2010年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力比2009年略小，但也不可太樂(lè)觀。2010年國(guó)家4萬(wàn)億救市資金中仍有一半可投入到各項(xiàng)建設(shè)中，投資增長(zhǎng)依然保持了強(qiáng)勁的力量。2009年的消費(fèi)增長(zhǎng)受政策影響大，結(jié)構(gòu)很不平衡，2010年消費(fèi)市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。出口增長(zhǎng)恢復(fù)受到美國(guó)等國(guó)家的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀況的影響，從數(shù)據(jù)上看，進(jìn)度仍處于緩慢。中國(guó)之前一直是依賴(lài)出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，出口如果無(wú)法完全復(fù)蘇，依靠目前國(guó)內(nèi)內(nèi)需，無(wú)法承擔(dān)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重?fù)?dān)。
政策環(huán)境整體仍相對(duì)寬松，房地產(chǎn)行業(yè)有調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)
2010年宏觀經(jīng)濟(jì)仍然面臨著保增長(zhǎng)和調(diào)結(jié)構(gòu)兩項(xiàng)重大問(wèn)題。從保增長(zhǎng)的角度講，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)拉動(dòng)內(nèi)需，貢獻(xiàn)GDP增長(zhǎng)。并且已經(jīng)執(zhí)行的寬松貨幣政策釋放出的大量流通貨幣很大程度集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)以及股市，如果強(qiáng)力打壓市場(chǎng)，流通量從這兩大市場(chǎng)溢出，可能會(huì)影響到資本市場(chǎng)。
但是，沉重的住房壓力與就業(yè)形勢(shì)使得2009年民怨加重。政府從考慮民生角度來(lái)講，需要控制通脹以及房?jī)r(jià)強(qiáng)勁的上漲勢(shì)頭。預(yù)計(jì)部分政策轉(zhuǎn)而會(huì)抑制投資需求，在稅收和信貸方面，將會(huì)把合理需求與不合理需求分得更加清晰，繼續(xù)扶持前者，壓制后者。
2009年11月底，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，12月初，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)。兩個(gè)會(huì)議均表示2010年將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中雖然不再提房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位，但表示鼓勵(lì)自住需求。這在很大程度上表達(dá)了中央對(duì)于明年的政策基調(diào)，因此預(yù)計(jì)2010年宏觀經(jīng)濟(jì)政策不會(huì)發(fā)生大的變化，房地產(chǎn)政策主要抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。
上海進(jìn)入城市建設(shè)新階段，房地產(chǎn)享受城建福利
2009年上海完成了大浦東、大虹橋的構(gòu)建，長(zhǎng)江隧道橋的通車(chē)等幾大重點(diǎn)項(xiàng)目。2010年是世博年，預(yù)期明年不會(huì)上馬新的大項(xiàng)目，而是繼續(xù)完成09年及之前的規(guī)劃建設(shè)工程。此外，由于受世博會(huì)影響，上海市政府規(guī)定，至2010年4月底，全市部分在建工程將停工。
大虹橋跟進(jìn)大浦東，上海樓市現(xiàn)有格局即將打破
東有"大浦東"，西有"大虹橋"，這兩個(gè)"杠鈴"被延安路這條杠桿相連，是上海今后發(fā)展的兩個(gè)主要基點(diǎn)，分別承擔(dān)著上海國(guó)際金融和航運(yùn)中心建設(shè)，以及國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)的責(zé)任。南匯并入大浦東，2010年世博會(huì)、以及迪士尼樂(lè)園落戶(hù)浦東川沙進(jìn)一步使得浦東的房地產(chǎn)市場(chǎng)在09和10年發(fā)展迅猛。虹橋樞紐站2010年投入使用，帶動(dòng)了大虹橋區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，整個(gè)大虹橋都將成為浦西樓市新的動(dòng)力源。
2009年只是大浦東大虹橋的初步規(guī)劃形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)快速接受并消化了這些利好消息。2010年大浦東的具體建設(shè)項(xiàng)目以及虹橋樞紐的建設(shè)項(xiàng)目將陸續(xù)完工，市場(chǎng)將重新消化這些利好。
長(zhǎng)江隧橋開(kāi)通，崇明樓市迎來(lái)新起點(diǎn)
崇明的契機(jī)，來(lái)自于剛開(kāi)通的上海長(zhǎng)江隧橋和即將開(kāi)通的崇啟大橋項(xiàng)目。前者將崇明和上海本土連接，后者則將江蘇與崇明合為一體。前者09年10月通車(chē)，后者也將于2011年投用，并與南京高速公路相連。
受隧橋通車(chē)?yán)靡蛩刈饔?，崇明的區(qū)域房?jī)r(jià)已出現(xiàn)幾波全面上漲的行情。目前上海多家房地產(chǎn)企業(yè)正積極在崇明買(mǎi)地或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,崇明島這一上海"最后熱土"的開(kāi)發(fā)并非將營(yíng)造一個(gè)簡(jiǎn)單的"房地產(chǎn)島"，而是與崇明產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑、生態(tài)島建設(shè)融為一體，或?qū)⑹侵袊?guó)的"濟(jì)州島"，普通住宅總量受到嚴(yán)格控制，高端物業(yè)和旅游地產(chǎn)項(xiàng)目將與生態(tài)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)。
土地供應(yīng)將有可能減少，郊區(qū)比例仍較大
上海市2020年的建設(shè)用地指標(biāo)為2981平方公里，而2008年的建設(shè)用地面積已經(jīng)達(dá)到2860平方公里，可擴(kuò)張用地十分緊缺。實(shí)際上，上海市近年的土地供應(yīng)計(jì)劃逐年減少，2008年經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)計(jì)劃已經(jīng)縮至1500公頃，2009年更低，預(yù)計(jì)2010年經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)計(jì)劃為1400公頃。中心市區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地?zé)o比緊缺，郊區(qū)仍將是土地市場(chǎng)的主要供應(yīng)。
窮則思變，面臨有限緊缺的土地供應(yīng)，目前主要有兩個(gè)方向的緩解可能。一方面，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)以及城市棚戶(hù)區(qū)的改造，提高土地利用率，釋放土地供應(yīng)量。土地流轉(zhuǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)比較爭(zhēng)議的話(huà)題，這方面仍有政策阻礙，但是打擦邊球行為廣泛存在。另一方面，利用快捷的城市交通，將部分住房需求引導(dǎo)出行政區(qū)劃外，蠶食周邊區(qū)域，發(fā)展居住衛(wèi)星城。目前綠地集團(tuán)在昆山花橋的項(xiàng)目以及太倉(cāng)新城的項(xiàng)目已經(jīng)是此意圖的明確體現(xiàn)。
商品房供應(yīng)繼續(xù)減少住宅供應(yīng)量2500萬(wàn)
2009年上海新開(kāi)工商品房面積約為2150萬(wàn)平方米，比2008年減少月16.7%；2009年新開(kāi)工住宅約為1500平方米，比2008年全年減少約15%。
同時(shí)，商品房供應(yīng)跟土地供應(yīng)相關(guān)性很高，根據(jù)前四年的土地供應(yīng)與2009年的房地產(chǎn)投資狀況，預(yù)測(cè)2010年商品房供應(yīng)約3000萬(wàn)平方米，其中商品住宅的供應(yīng)量為2500萬(wàn)平方米。
高房?jī)r(jià)對(duì)需求形成擠壓預(yù)住宅銷(xiāo)售面積2200萬(wàn)
一方面，剛性需求將受到進(jìn)一步擠壓。目前上海市的房?jī)r(jià)收入比為60倍左右，對(duì)普通公眾來(lái)講，一套住房要花費(fèi)幾代人積蓄。房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的情況下，會(huì)將更多需求擠出。另外，目前上海城市化水平已經(jīng)達(dá)到75%，城市化進(jìn)程減緩，所以城市化進(jìn)程中釋放的需求量也極少。同時(shí)2010年的貸款量可能比2009稍有回落，也影響到銷(xiāo)售市場(chǎng)。
另一方面，2009年中央政府默許房?jī)r(jià)急速上竄這個(gè)既成事實(shí)，并為2010年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲保留了空間。目前資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期空前一致，必將導(dǎo)致2010年資本行為的高度一致并且趨向有恃無(wú)恐，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，國(guó)內(nèi)的通脹預(yù)期以及資產(chǎn)價(jià)格的飆升并將吸引更多國(guó)際熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。在沒(méi)有任何重大結(jié)構(gòu)性政策遏制的情況下，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)仍是群雄起舞，欲罷不能。
根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)量以及需求預(yù)期，預(yù)測(cè)2010年商品房銷(xiāo)售面積為2800萬(wàn)平方米，商品住宅的銷(xiāo)售面積達(dá)到2200萬(wàn)平方米。
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