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　　雖政策和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變動(dòng)頻發(fā)，以內(nèi)需為主的中山商品住宅市場發(fā)展與周邊城市相比依然表現(xiàn)出相對穩(wěn)健的狀況。2009年1-11月份全市商品住宅成交面積561.31萬平方米，預(yù)計(jì)今年全年成交面積將突破600萬。

　　2010年由于市場剛性需求客戶大規(guī)模被消化，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏向中大戶型(泛城區(qū)為主)的同時(shí)，對需求產(chǎn)生一定弱化因素。預(yù)期明年成交走勢會保持在相對穩(wěn)定的水平，總量下調(diào)至550萬平方米。

　　政策調(diào)控一線城市房價(jià)中山所受影響輕微

　　房地產(chǎn)投資將迎來新一輪回穩(wěn)上升周期

　　中心城區(qū)土地供應(yīng)萎縮，新土地基準(zhǔn)地價(jià)預(yù)升兩成以上

　　中心高端產(chǎn)品區(qū)域布局完成，城郊繼續(xù)引領(lǐng)泛城區(qū)開發(fā)

　　成交量升幅難比09年，預(yù)全年成交量穩(wěn)中有落

　　積極面因素較多，住宅價(jià)格預(yù)升15%以上

　　2009年房地產(chǎn)市場環(huán)境回顧

　　受2008年國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，外貿(mào)出口對于經(jīng)濟(jì)的拉升作用削弱，"一鎮(zhèn)一產(chǎn)業(yè)"的特色經(jīng)濟(jì)增速放緩。但在刺激經(jīng)濟(jì)政策的推動(dòng)下，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)尤其在下半年出現(xiàn)企穩(wěn)及進(jìn)一步回升態(tài)勢；其中投資、消費(fèi)等方面依然保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。

　　根據(jù)中山市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年前三季度，中山全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1099.2億元，同比(下同)增長8.9%，比上半年提升1.6%，較全省同期增幅水平高出0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長2.7%、7.2%和11.9%。

　　中山第三產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展水平與周邊一、二線城市相比處在相對弱勢，表現(xiàn)在三產(chǎn)的發(fā)展基礎(chǔ)支持相對薄弱。交通配套等一系列市政配套不夠成熟，人流、物流、資金流、信息流多方面的活躍程度相對不足。有鑒于此，中山政府近年來積極推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并逐步建設(shè)以中心城區(qū)為中心的商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，打造"起灣道-中山路"城市CBD，建設(shè)中山市博覽中心積極推進(jìn)博覽經(jīng)濟(jì)，打造組團(tuán)商業(yè)中心加強(qiáng)與各鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，積極加大包括城市環(huán)境、交通設(shè)施、文化教育設(shè)施等多方面的建設(shè)投入。

　　中山正逐步由"工業(yè)立市、工業(yè)強(qiáng)市"的指導(dǎo)方針過渡到"三產(chǎn)強(qiáng)市"方向上。從今年三產(chǎn)的發(fā)展形勢來看，雖然經(jīng)歷2008年的經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，但中山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度依然保持在相對較快水平。其中，餐飲住宿(22.63%)、金融保險(xiǎn)(18.04%)、批發(fā)零售(11.75%)均保持在兩位數(shù)增長，中山第三產(chǎn)業(yè)后續(xù)發(fā)展有著較好的發(fā)展勢頭。

　　外貿(mào)出口業(yè)出現(xiàn)發(fā)展瓶頸

　　面對2008年國際金融海嘯的影響，中山特色燈飾、家具、服裝等產(chǎn)業(yè)受到周邊市場的影響，競爭力有著一定程度的下降。2009年中山1-10月份全市出口總額較去年同期下跌8.8%，繼08年首次低于10%增長之后，今年更出現(xiàn)負(fù)增長，中山外貿(mào)出口產(chǎn)業(yè)面臨一定程度發(fā)展瓶頸。

　　擴(kuò)內(nèi)需政策拉動(dòng)本地消費(fèi)保持高增長態(tài)勢

　　受到擴(kuò)內(nèi)需政策的有效拉動(dòng)，全市消費(fèi)品零售總額增長明顯。據(jù)中山統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年1-10月份全市消費(fèi)品零售總額達(dá)到455.65億元，同比增長14.2%。其中住宿和餐飲市場繼續(xù)保持24.5%的高位增幅態(tài)勢；批發(fā)零售貿(mào)易則實(shí)現(xiàn)增長12.66%。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，新興商業(yè)時(shí)尚消費(fèi)點(diǎn)的興起帶動(dòng)整體消費(fèi)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。

　　固定資產(chǎn)投資持續(xù)回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)回調(diào)

　　2009年1-10月份，全市完成固定資產(chǎn)投資423.55億元，增長17.1%，增速比上半年提高8.7個(gè)百分點(diǎn)，下半年投資增速明顯加快。從投資結(jié)構(gòu)看，基建技改受政府投資拉動(dòng)，分別增長37.5%和33.2%，占全市固定資產(chǎn)投資額的55.2%，同比提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。從房地產(chǎn)市場看，開發(fā)與銷售"一升一降"的趨勢延續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額155.37億元，下降4.9%，降幅較上半年收窄12.2個(gè)百分點(diǎn)，下半年的投資降幅明顯收窄；商品房施工面積下降4.7%。而商品房銷售面積和銷售額則持續(xù)快速增長。

　　2009年土地市場回顧

　　2009年上半年開發(fā)商主要任務(wù)在于迅速去存貨而滾動(dòng)經(jīng)營資金。下半年則由于商品房市場日趨回暖態(tài)勢，土地市場出現(xiàn)了8、9月份短暫的成交高峰期，全年來看基本呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)趨勢，下半年成交有顯著回暖。

　　自2003年開始，在外來品牌開發(fā)商的帶動(dòng)下，中山房地產(chǎn)開發(fā)重心逐步由城中心向外圍轉(zhuǎn)移。鎮(zhèn)區(qū)尤其以泛城區(qū)房地產(chǎn)的逐步成熟帶動(dòng)近5年(03-07)的全市土地成交量年平均增幅達(dá)到36%，至2007年達(dá)到歷史的高峰。不少本地及外地的開發(fā)商由此而積累了大規(guī)模的可開發(fā)用地。自經(jīng)歷2008年樓市低迷時(shí)期之后，適逢今年刺激經(jīng)濟(jì)政策，不少開發(fā)商紛紛將今年主要目標(biāo)鎖定在迅速去貨及資金回籠方面，配置土地?cái)U(kuò)大投資規(guī)模則由于08年較大的存貨量而成為不少開發(fā)商工作的次重點(diǎn)。

　　根據(jù)中山國土資源局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2009年1-11月份全市土地成交宗數(shù)2056宗、成交面積422.7萬平方、成交金額30.1億元，較去年同期分別下跌36.0%、49.2%及49.5%，整體市場成交量跌至近5年的低位，但跌幅較上半年則大幅度收窄。

　　土地成交價(jià)格方面，根據(jù)中山國土資源局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月全市土地累計(jì)成交均價(jià)為701元/平方，同比微幅下調(diào)0.6%。從近年土地成交均價(jià)的增幅走勢來看，08、09年成交增幅的回調(diào)則主要由于成交土地結(jié)構(gòu)類型的改變所致。今年以來，工業(yè)用地成交比重的增加導(dǎo)致整體市場成交均價(jià)升幅保持在相對低位水平。

　　從今年單月的土地成交量走勢來看，今年上半年開發(fā)商普遍"重去貨而輕擴(kuò)張"，導(dǎo)致下半年成交量遠(yuǎn)大于上半年，整體市場呈現(xiàn)"前低后穩(wěn)"的整體態(tài)勢。從市場面反映：由于小陽春行情的帶動(dòng)促使不少開發(fā)商投資信心增強(qiáng)，自4月份加快落實(shí)"珠中江一體化戰(zhàn)略"前提之下，不少開發(fā)商對于城際區(qū)域土地的需求熱情進(jìn)一步加大。港珠澳大橋確定年尾正式動(dòng)工加之珠海橫琴的開發(fā)，尤其體現(xiàn)在南部坦洲及南朗方面地塊價(jià)值的重新評估。

　　2009年1-11月，經(jīng)中山國土資源局進(jìn)行公開招拍掛土地成交宗數(shù)為121宗、成交面積447萬平方，成交金額38.2億元。整體成交量(按面積)較去年同期上升近1.5倍。今年招拍掛土地市場表現(xiàn)較去年活躍，成交量同比有十分顯著升幅。其中商住類用地成交均價(jià)同比上升20%。

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，商住用地的成交均價(jià)則表現(xiàn)強(qiáng)硬，截至11月份，全市招拍掛商住類用地累計(jì)成交均價(jià)為1289元/平方，較去年同期上升20%左右?？v觀今年行情，下半年招拍掛土地的價(jià)格表現(xiàn)力要優(yōu)于上半年，尤其在7月份萬科庫充地王的成交則有效帶動(dòng)下半年成交價(jià)格顯著造好。

　　2009年西北部古鎮(zhèn)、小欖經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)由于高端的消費(fèi)水平及極少供應(yīng)量，導(dǎo)致成交均價(jià)保持較高水平。今年古鎮(zhèn)、小欖成交均價(jià)分別為3400元/平方和2804元/平方，屬于價(jià)格第一梯隊(duì)區(qū)域；其次，中心城區(qū)商業(yè)化程度較高的東區(qū)(2099元/平方)及石岐區(qū)(2092元/平方)屬于第二梯隊(duì)區(qū)域；此外，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)西區(qū)(1636)及現(xiàn)時(shí)商品房供需最為活躍的坦洲(1581)，商住地成交價(jià)均超過1500元/平方水平。

　　2009年商品房市場回顧

　　在經(jīng)歷2008年的市場低微期之后，整體市場的存量積壓普遍較大。2009年上半年"政策支持、價(jià)格松動(dòng)"使成交低位回升，全年成交量躍升到歷史同期高位，開發(fā)商從保守變成主動(dòng)，在整體市場良好預(yù)期的帶動(dòng)下，中山房地產(chǎn)下半年市場進(jìn)入"量穩(wěn)價(jià)升"的相互促進(jìn)形勢。

　　供應(yīng)少于需求，全市現(xiàn)房容量同比縮減

　　2009年1-10月份全市商品房累計(jì)竣工面積為252.45萬平方，同比上升27.9%；銷售面積430.72萬平方，上升67.0%。1-10月份，全市商品房竣工銷售比為0.6，重回07年樓市高峰期水平，較08年低位則大幅減少0.5。

　　在高成交量的支撐下，今年以來開發(fā)商存貨壓力有所降低。自今年3月份開始，由于政策刺激促使的剛性需求的集中釋放，整體市場正經(jīng)歷著顯著的回暖行情，今年商品房市場現(xiàn)房供應(yīng)量少于銷售量。

　　受2008年存貨積壓影響2009年新增供應(yīng)量顯著下滑

　　2009年1-11月份，全市新建商品房當(dāng)期新增供應(yīng)面積為411.47萬平方米，其中商品住宅351.35萬平方米，與去年同期相比均下降32%。由于受到2008年市場的低迷現(xiàn)況拖累投資者信心。今年以來，全市新增供應(yīng)面積較去年顯著萎縮。

　　市場快速回暖下半年新增供應(yīng)面積回升

　　2009年上半年的商品房新增供應(yīng)面積為152.57萬平方(其中商品住宅124.36)，同比下跌52%(商品住宅下跌54%)；而7-11月份全市商品房新增供應(yīng)面積則為258.9萬方(其中商品住宅226.99)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映：下半年各月份新增面積較上半年顯著放大，由于去年大規(guī)模積壓存貨的影響，上半年的去貨任務(wù)相對較重。經(jīng)歷小陽春行情之后，整體市場去化速度在短時(shí)期內(nèi)激發(fā)，一方面由于資金的快速回籠，另一方面由于存貨壓力的緩解以及對于下半年市場的樂觀預(yù)期，不少開發(fā)商下半年的供應(yīng)量顯著放大。適逢今年黃金周雙節(jié)齊臨，不少開發(fā)商相當(dāng)重視，9月份單月商品房新增供應(yīng)面積達(dá)到86.32萬方(其中商品住宅77.35)，占下半年7-11月份總量的33.3%(其中商品住宅占34.1%)。

　　供不應(yīng)求年末市場存量同比大減

　　在商品房產(chǎn)品存量方面，根據(jù)中山國土資源局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年11月末，全市累計(jì)商品房可售面積642.14萬平方，其中商品住宅397.8萬平方，與去年同期相比分別下降22%及30%。其中以120-144m2、180m2以上兩個(gè)區(qū)段最為突出，分別為81.66萬平方米、104.98萬平方米。本年度供小于求的市場供需狀況導(dǎo)致全市年尾商品房可售量較去年同期顯著下降。

　　市場成交量創(chuàng)新高，成交價(jià)格低位波動(dòng)

　　自2009年2月份開始，珠三角各大城市商品住宅成交量均一致高走。尤其在廣佛兩大城市，市場表現(xiàn)相對活躍。由于市場容量及發(fā)展水平的差異，在投資類需求相對缺失的前提下，以內(nèi)需為主的中山商品住宅市場發(fā)展與周邊城市相比依然表現(xiàn)出相對穩(wěn)健的狀況。

　　而成交價(jià)格方面，由于城市價(jià)值競爭力不強(qiáng)，市場的成熟程度不高，在缺乏投資需求等多方面因素的影響下，今年以來中山房價(jià)發(fā)展依然處在相對的低位水平，同時(shí)價(jià)格的波動(dòng)性依然相對輕微。

　　商品住宅成交量創(chuàng)歷史同期新高

　　在經(jīng)歷2008年市場成交量大規(guī)模萎縮之后，2009年在政策的鼓勵(lì)帶動(dòng)下出現(xiàn)顯著的回暖行情，整體成交量躍升至歷史同期高位。根據(jù)中山國土資源局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年1-11月份全市商品住宅成交宗數(shù)49543宗、成交面積561.3萬方、成交金額242.5億元，較去年同期分別大幅度上升73.9%、83.1%及83.9%。成交面積升幅較上半年輕微下跌1.1%，但成交金額卻上升13.9%，下半年成交金額的升勢十分明顯。

　　城區(qū)成交量升幅大于鎮(zhèn)區(qū)

　　城區(qū)方面，1-11月份區(qū)域累計(jì)成交宗數(shù)、成交面積、成交金額分別達(dá)到10362宗，122.5萬方，58.7億元，同比分別上升91.9%、105.5%及115.4%。城區(qū)的整體升幅均接近或超過去年同期水平的1倍，較全市同期升幅水平明顯放大，但與上半年升幅相比則大幅度回落；

　　鎮(zhèn)區(qū)成交走勢與城區(qū)不同的是，1-11月份累計(jì)39181宗成交宗數(shù)、438.8萬方成交面積、183.8億成交金額較全市同期升幅有所減少，但與上半年成交升幅則有所上升。從數(shù)據(jù)反映：城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)上下半年的增幅表現(xiàn)出不同的發(fā)展勢頭，今年樓市升幅的主導(dǎo)性在城區(qū)。

　　住宅成交均價(jià)增幅4年新低下半年大戶型產(chǎn)品對均價(jià)有所拉升

　　在各價(jià)格段產(chǎn)品的成交量方面，根據(jù)中山國土資源局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來商品住宅成交價(jià)格主要集中在2500-5000元/m2區(qū)間，其中3000-4000元/m2、4000-5000元/m2為成交的中心區(qū)，3000-4000元/m2區(qū)段成交面積為188.10萬平方米，相應(yīng)的成交套數(shù)為17871套；4000-5000元/m2成交面積為135.50萬平方米，相應(yīng)的成交套數(shù)為12190套。

　　累計(jì)2009年1-11月全市商品住宅整體成交均價(jià)4320元/平方，同比微幅上升0.4%，全市商品住宅整體成交均價(jià)創(chuàng)4年來最低增幅。其中城區(qū)成交均價(jià)4791元/平方，同比上升4.8%；鎮(zhèn)區(qū)4188元/平方，下跌1.1%。從歷史數(shù)據(jù)反映：近3年平均年增幅則達(dá)到14.2%，回顧過去幾年成交走勢，中山商品住宅成交價(jià)格發(fā)展的積極態(tài)勢普遍存在。

　　由于上下半年產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的顯著改變，今年各月份成交均價(jià)基本呈現(xiàn)出"低開高走"的發(fā)展態(tài)勢。上半年政策的刺激加之開發(fā)商價(jià)格的松動(dòng)，剛性需求的整體激發(fā)帶動(dòng)中小型產(chǎn)品快速消化，成交均價(jià)基本保持在3900-4200元/平方幅度波動(dòng)；下半年市場上升預(yù)期逐漸形成，不少開發(fā)商陸續(xù)試水大面積產(chǎn)品，有效拉動(dòng)整體價(jià)格上升，隨著以雅居樂天譽(yù)為代表的高端產(chǎn)品持續(xù)放量，11月價(jià)格進(jìn)一步走高。

　　2010年房地產(chǎn)市場預(yù)測

　　近3年中山房價(jià)走勢波動(dòng)頻繁，但價(jià)格"上行波動(dòng)"趨勢明顯大于下行，年均增幅達(dá)到14.2%。隨著城市競爭力及市場發(fā)展日趨成熟，尤其珠三角一體化大背景下的大型交通基建啟動(dòng)，將拉動(dòng)市內(nèi)房價(jià)上行。預(yù)期明年全市商品住宅成交均價(jià)同比增幅15%以上。

　　政策調(diào)控一線城市房價(jià)中山所受影響輕微

　　經(jīng)歷今年量價(jià)快速走高的形勢，尤其一線城市發(fā)展的過快現(xiàn)狀，預(yù)期國家在2010年將實(shí)施適度偏松的政策調(diào)控，"保與壓"并存的政策形勢。而作為二三線城市的中山，2010年正處于今年市場恢復(fù)時(shí)期的保溫階段，整體市場的后續(xù)發(fā)展形勢較顯樂觀，由于目前自住型內(nèi)需比例仍然相對較大，加之本地對于政策執(zhí)行力度相對薄弱，倘若在外來置業(yè)者及投資需求保持較少比例的情況下，政策的實(shí)質(zhì)性影響較一線城市依然輕微。

　　房地產(chǎn)投資將迎來新一輪回穩(wěn)上升周期

　　從中山市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：我們發(fā)現(xiàn)中山房地產(chǎn)投資走勢基本在3-4年出現(xiàn)一個(gè)周期變化，本輪投資周期自2007年達(dá)到高位之后，后續(xù)發(fā)展趨勢出現(xiàn)萎縮。倘若按照歷史數(shù)據(jù)走勢判斷，目前投資正處于下行周期的谷底時(shí)期。2009中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，2010年總的原則是：促進(jìn)消費(fèi)的政策必須進(jìn)一步加強(qiáng)，現(xiàn)行政策大部分要繼續(xù)執(zhí)行。

　　從《中山商品房投資及銷售增長速度走勢圖》來看，投資與銷售基本上保持在相同的發(fā)展周期上。今年以來中山商品房"量價(jià)齊升"的銷售狀況將有效促進(jìn)明年投資市場回穩(wěn)，同時(shí)更由于"珠中江"一體化大背景底下，在城際輕軌、港珠澳大橋、中深大橋等大型基建的前景價(jià)值拉動(dòng)下，2010年或2011年將出現(xiàn)新的投資增長期；

　　中心城區(qū)土地供應(yīng)萎縮，新土地基準(zhǔn)地價(jià)預(yù)升兩成以上

　　今年7月，當(dāng)萬科以稅前250萬/畝(容積1.5)單價(jià)拿下東區(qū)庫充地塊創(chuàng)造出今年新地王的同時(shí)，本地開發(fā)商弘基于11月中以稅前210萬/畝(容積1.5)價(jià)格奪得東區(qū)起灣地塊。隨著中心城區(qū)，尤其以東區(qū)、石岐區(qū)土地開發(fā)日趨飽和，預(yù)期中心區(qū)域土地供應(yīng)量進(jìn)一步緊缺，土地價(jià)格進(jìn)一步走高，繼而進(jìn)一步促使泛城區(qū)例如沙溪、港口等周邊鎮(zhèn)區(qū)土地交易逐步活躍，而中山土地交易的最熱門區(qū)域則偏向東部的開發(fā)區(qū)、南朗，南部的坦洲等地，尤其以南朗、坦洲為重點(diǎn)。今年下半年，當(dāng)雅居樂接連大規(guī)模購地南朗、坦洲，明確將發(fā)展的重心轉(zhuǎn)移東南部區(qū)域表明，隨著港珠澳、輕軌等基建的落實(shí)，中珠一體化的格局在未來幾年將逐步釋放坦洲、南朗等區(qū)域土地開發(fā)價(jià)值。至少在未來的3-5年，中山東部及南部區(qū)域?qū)⒂瓉矸康禺a(chǎn)開發(fā)的黃金時(shí)期，土地交易市場的活躍程度將冠絕全市。

　　2010年將頒布新土地基準(zhǔn)價(jià)格，初步預(yù)期土地基準(zhǔn)價(jià)格將平均有20%-45%的漲幅，中山土地的整體價(jià)值將重新得到評估。誠然，隨著市場的逐步成熟，在經(jīng)濟(jì)大步前行的情況下，土地價(jià)格的提升勢在必行。尤其在中心城區(qū)、古鎮(zhèn)、小欖等供應(yīng)較小區(qū)域以及南朗、坦洲等熱點(diǎn)區(qū)域，土地價(jià)格將有較為顯著的升幅。

　　中心高端產(chǎn)品區(qū)域布局完成城郊繼續(xù)引領(lǐng)泛城區(qū)開發(fā)

　　自2000年后開始，城東商品房開發(fā)的主導(dǎo)位置已經(jīng)延續(xù)近10年。2010年隨著城西彩虹片區(qū)、沙朗片區(qū)、富華道片區(qū)的開發(fā)積累，目前已吸引了包括雅居樂、大信、時(shí)代、麗豐、奧園、合生、廣城、華策、寶嘉、眾聯(lián)、廣浩等區(qū)域內(nèi)外知名品牌開發(fā)商的布局。預(yù)期未來1-2年，各大開發(fā)商陸續(xù)上市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將促使中心城區(qū)市場進(jìn)入西線聚焦時(shí)期。與此同時(shí)，明年濱江一號公館、時(shí)代勃朗峰、棕櫚彩虹花園等城西高端住宅項(xiàng)目或是鳳鳴商業(yè)城為代表的商業(yè)項(xiàng)目上馬，促使東、西線區(qū)域高端產(chǎn)品呈均勻化布局。

　　截至今年11月末，城郊片區(qū)(港口片區(qū)、彩虹/沙朗片區(qū)、星寶/朗心片區(qū)、濠頭/長江片區(qū))的商品住宅存量累計(jì)占全市總存量的1/3左右。目前，由于中心城區(qū)供應(yīng)量進(jìn)一步的縮減及價(jià)格高企現(xiàn)狀導(dǎo)致部分客戶已分流到周邊城郊片區(qū)。在城區(qū)客戶外圍轉(zhuǎn)移的背景形勢之下，泛城區(qū)地產(chǎn)市場的發(fā)展重心偏向城郊已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。

　　城際銜接區(qū)域：坦洲市場價(jià)值中長期均看好；三鄉(xiāng)樓市有復(fù)蘇跡象；南朗品牌發(fā)展商布局進(jìn)行時(shí)。隨著中珠一體化格局逐步落實(shí)，和區(qū)域交通線路與珠海的多向銜接，三鄉(xiāng)本身的環(huán)境、教育、市政建設(shè)等多方面資源優(yōu)勢依然相對明顯，預(yù)期明年區(qū)域市場成交量會有所復(fù)蘇；隨著雅居樂及敏捷等品牌開發(fā)商在南朗大規(guī)模儲地，南朗后續(xù)發(fā)展將迎來較大的品牌。

　　輕軌效應(yīng)：廣珠城際輕軌開通，輕軌因素成市場焦點(diǎn),但片區(qū)實(shí)質(zhì)性利好尚未成型。從中長期看，預(yù)期輕軌的開通將是本地市場擺脫單一客戶需求的主要?jiǎng)恿?。是否能憑借城市的后發(fā)優(yōu)勢帶動(dòng)外來投資或者需求的進(jìn)入將是未來10年中山房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵之一。

　　成交量升幅難比09年，預(yù)全年成交量穩(wěn)中有落

　　2009年1-11月份全市商品住宅成交面積561.31萬方，同比上升83%左右；相對于2007年樓市高峰時(shí)期則有7.9%升幅，2009年房地產(chǎn)市場達(dá)到歷史的最高位水平。

　　預(yù)計(jì)今年全年成交面將突破600萬方高位水平，而對于明年商品住宅成交量走勢，目前由于市場剛性需求客戶大規(guī)模被消化，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏向中大戶型(泛城區(qū)為主)的同時(shí)，會因應(yīng)對需求產(chǎn)生較大的弱化因素。國家明年對于宏觀政策保持"維穩(wěn)"措施，在本地市場供應(yīng)量保持一定上升空間及城際區(qū)域交易量保持高企的同時(shí)，預(yù)期明年成交量會保持在相對穩(wěn)定的水平，而最終實(shí)現(xiàn)年度成交面積在550萬方左右，較今年水平下跌5-10個(gè)百分點(diǎn)。

　　積極面因素較多住宅價(jià)格預(yù)升15%

　　中山國土資源局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2009年1-11月份全市商品住宅成交均價(jià)為4320元/平方，基本保持在去年同期水平。較2007年成交量高峰時(shí)期卻上升13.3%。

　　縱觀中山近年來房價(jià)走勢，我們不難發(fā)現(xiàn)價(jià)格的"上行波動(dòng)"變化顯著要大于下行。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映：近3年來，中山商品住宅成交均價(jià)平均年增幅更達(dá)到14.2%。隨著城市競爭力及市場發(fā)展日趨成熟，尤其體現(xiàn)在珠三角一體化大背景之下，大型交通基建的動(dòng)工一定程度上帶動(dòng)城市后發(fā)優(yōu)勢，預(yù)期中山房價(jià)變化依然朝"積極面"發(fā)展。在各熱點(diǎn)區(qū)域方面，城區(qū)大面積戶型及別墅產(chǎn)品的后繼放量將拉動(dòng)城區(qū)房價(jià)繼續(xù)有所上揚(yáng)；以坦洲為例的受外圍客戶支撐的城際邊緣區(qū)域，房價(jià)上升的潛力依然十分充足；以小欖、古鎮(zhèn)為代表的低供應(yīng)區(qū)域，房價(jià)的發(fā)展將在供不應(yīng)求的狀況下繼續(xù)保持堅(jiān)挺。

　　預(yù)期明年全市商品住宅成交均價(jià)同比增幅在：15-20%之間，而最終實(shí)現(xiàn)年度均價(jià)保持在5000±200元/平方水平浮動(dòng)。其中，城區(qū)均價(jià)預(yù)期升幅在20-25%之間，最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格將有望達(dá)到5800±200元范圍，城區(qū)整體房價(jià)繼續(xù)保持堅(jiān)挺態(tài)勢。