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　　整體市場(chǎng)回顧

　　2009年在央行信貸開(kāi)閘以及其他首付、利率等優(yōu)惠刺激下，全國(guó)樓市全面激活，成交量節(jié)節(jié)攀升。伴隨著市場(chǎng)尤其是高端市場(chǎng)的升溫，商品住宅價(jià)格也是"漲"聲一片。在經(jīng)歷了2008年的低潮后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)率先于整體宏觀經(jīng)濟(jì)全面回暖。

　　2009全國(guó)土地市場(chǎng)回顧

　　開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，推動(dòng)土地價(jià)格上升

　　伴隨著商品住宅市場(chǎng)的迅速回暖，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的追捧和熱情也不斷升溫。但從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-10月全國(guó)完成土地購(gòu)置共24072萬(wàn)平方米，同比上年減少18.7%。

　　分析認(rèn)為受2008年市場(chǎng)大幅下挫影響，年初開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍吃緊，"加大銷售，快速回籠資金"是首要任務(wù)。因此在土地市場(chǎng)上，尤其是年初，開(kāi)發(fā)商拿地信心和意愿普遍不強(qiáng)。在市場(chǎng)的快速回暖后，開(kāi)發(fā)商拿地力度明顯加大，土地購(gòu)置面積增速逐月上升，但總體上相比上年同期仍然是負(fù)增長(zhǎng)。

　　土地購(gòu)置規(guī)模的下降將對(duì)后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)量產(chǎn)生直接影響。預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)商品住宅供應(yīng)將明顯減少，供不應(yīng)求壓力增大。

　　從各重點(diǎn)城市的土地出讓情況來(lái)看，土地出讓面積不同的城市有增有減，幅度不一。但是土地出讓金額基本都是大幅增長(zhǎng)。只有東莞、中山，由于當(dāng)?shù)卣恋爻鲎屃Χ纫约伴_(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的信心問(wèn)題，土地出讓金額同比仍然減少。對(duì)土地的大量需求推動(dòng)了土地價(jià)格的上升，像北京、濟(jì)南、合肥等，樓面地價(jià)同比上升超過(guò)30%。

　　"地王"頻現(xiàn)，勢(shì)頭絲毫不遜于2007年

　　老的地王退地風(fēng)波尚未平息，新的地王接二連三涌現(xiàn)。今年土地市場(chǎng)"地王"出現(xiàn)的勢(shì)頭絲毫不遜于2007年。

　　相比退地的損失，地王效應(yīng)所帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲增加的收益，兩者孰輕孰重，成為企業(yè)拿下新地王考量的重要因素。

　　2009全國(guó)房企資金情況回顧

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金超過(guò)1/3來(lái)源于銀行體系

　　2009年1-10月房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金總額達(dá)44034億元，同比去年大幅上升43.4%，更加超過(guò)了去年全年的資金總額。企業(yè)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于其他資金(主要包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款)、企業(yè)自籌和國(guó)內(nèi)貸款，占比分別為45.9%、32.5%和20.7%，利用外資僅占總資金額的0.9%，比例很小。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，有35%的資金來(lái)自銀行體系(國(guó)內(nèi)貸款和其他資金中的個(gè)人按揭貸款)，同樣的指標(biāo)在2008年全年占比僅有28%。

　　信貸放量和銷售回暖，為房地產(chǎn)企業(yè)積累充足資金

　　在各類資金來(lái)源中，其他資金(主要包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款)增長(zhǎng)最快，同比增速達(dá)69.5%。其中定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)59.2%，個(gè)人按揭貸款更是達(dá)到了驚人的119.7%。去年緊縮的信貸政策使得原本按揭貸款的基數(shù)就小，再加上2009年寬松的信貸環(huán)境以及利率優(yōu)惠等政策，極大的刺激了個(gè)人按揭貸款需求的快速增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)貸款1-10月總額達(dá)到9119億元，也達(dá)到了53%的高增速。增長(zhǎng)速度僅次于其他資金。銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款兩方面，可見(jiàn)2009年寬松的信貸環(huán)境，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了充足的發(fā)展資金。

　　今年房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍充裕，但市場(chǎng)普遍預(yù)期，當(dāng)前樓市的各項(xiàng)優(yōu)惠政策明年可能取消，而且2010年很難還會(huì)繼續(xù)2009年的天量信貸規(guī)模，預(yù)計(jì)明年房企資金面壓力相比今年會(huì)增大。

　　各地商品住宅市場(chǎng)"供不應(yīng)求"狀況突出

　　2009年全國(guó)商品住宅供應(yīng)規(guī)模呈現(xiàn)不一樣的狀況。上海、武漢、貴陽(yáng)和合肥新增供應(yīng)面積出現(xiàn)不同程度的上升，尤其是貴陽(yáng)市同比出現(xiàn)64.7%的增長(zhǎng)。北京、廣州、東莞、長(zhǎng)沙和鄭州新增供應(yīng)則出現(xiàn)同比下降。

　　雖然在供應(yīng)規(guī)模上各城市表現(xiàn)出不同的態(tài)勢(shì)，但是絕大多數(shù)城市的商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的"供不應(yīng)求"狀況，余貨被大量消化。以貴陽(yáng)為例，盡管其新增供應(yīng)大增但遠(yuǎn)不及其銷售的增長(zhǎng)，1-10月其消化率高達(dá)212%。

　　各市商品住宅成交面積大幅拉升，多數(shù)"量?jī)r(jià)齊升"

　　2009年在多項(xiàng)利好政策的刺激下，全國(guó)商品住宅市場(chǎng)成交量一片大好，重點(diǎn)城市成交量同比上年增幅基本都超過(guò)50%，貴陽(yáng)市更是達(dá)到了驚人的229%。

　　在成交價(jià)格方面，大部分城市都呈現(xiàn)了"價(jià)量齊升"的局面，重點(diǎn)城市中僅有貴陽(yáng)、廣州、中山和武漢的成交均價(jià)同比下跌。成交均價(jià)升幅最明顯的是南寧、鄭州和西安，漲幅分別達(dá)17%、15.2%和13.3%，中部省會(huì)城市領(lǐng)漲。相對(duì)而言，價(jià)格漲幅越大的城市，成交量上升幅度越小。