男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　2009年宏觀政策對支持、激活房地產(chǎn)市場的作用非常明顯，2010年寬松政策退出預期下，北京市房價過快上漲的態(tài)勢有望得到遏制，"盤整"將是樓市的主基調(diào)。但中心區(qū)住宅，尤其是高端住宅受城市地位和配套建設提升仍有較大升值空間。

　　2010年北京房地產(chǎn)市場主基調(diào)：盤整

　　供應不足，存量房持續(xù)下降、新增供應增長緩慢

　　房價震蕩走高，漲幅趨緩，中心區(qū)與外環(huán)線價差將進一步拉大

　　2009年房地產(chǎn)市場環(huán)境

　　北京市2009年前三季度GDP同比增長9.5%。隨著工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步回升、投資增速迅速以及樓市和消費品市場的活躍，目前北京經(jīng)濟已經(jīng)走出谷底，正處于"V"形運行軌跡的上行區(qū)間，經(jīng)濟上升的趨勢基本形成。

　　由于受國際金融危機的影響，北京市09年年初經(jīng)濟出現(xiàn)大幅下滑，一季度地區(qū)生產(chǎn)總值增長6.1%，比去年同期下降了5.2個百分點，為1993年以來的最低水平。在一系列宏觀調(diào)控政策作用下逐漸回升，回暖由局部向全面擴散，三季度增長12.8%。

　　2009年房地產(chǎn)市場回顧

　　北京房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2008年的全面調(diào)整后，2009年呈現(xiàn)出回暖、井噴、高位盤整的空前繁榮景象。房地產(chǎn)領域各項經(jīng)濟指標全面回升：房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，土地交易和房屋交易市場持續(xù)火爆，交易價格持續(xù)走高，存量房市場活力十足。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增長近五成

　　2009年1-11月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額(含土地一級開發(fā))2230.9億元，比上年同期增長47.7%。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資中土地一級開發(fā)投資達873.4億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的39.1%。房地產(chǎn)開發(fā)建安工程完成投資743億元，比上年同期增長6.5%。

　　截至11月底，全市商品房施工面積為9144.2萬平方米，比上年同期下降3.1%。其中住宅施工面積為5239.5萬平方米，同比下降1%。商品房新開工面積為1678.5萬平方米，同比下降18.3%。其中，住宅新開工面積為1060.1萬平方米，同比下降24.1%。

　　2009年1-11月，全市商品房竣工面積為1653.9萬平方米，比上年同期增長5.2%。其中，住宅竣工面積為1084.3萬平方米，同比增長26.3%。1-11月，全市商品房銷售面積為1995.7萬平方米，比上年同期增長1.1倍。

　　土地交易市場火爆建設面積負增長

　　在一級開發(fā)市場全面啟動和去年基數(shù)較低的背景下，2009年前3季度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)56%的高速增長，增幅創(chuàng)2004年3月份以來的新高，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重再度回升至50%以上。

　　在全球流動性過剩的背景下，適度寬松的貨幣政策導向下，樓市銷售火爆的帶動下，北京市房地產(chǎn)市場資金運轉(zhuǎn)良好，資金來源充裕。隨著大量資金的流入和土地供給速度的加快，今年前三季度，北京市共成交土地面積、金額都大幅增長。隨著土地交易市場的火爆，地價持續(xù)攀升，地王頻現(xiàn)，與去年曾一度出現(xiàn)的流拍形成冰火兩重天。

　　今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)建設延續(xù)了去年的低迷走勢，建設面積全部負增長，供給增加仍顯不足；但隨著銷售量上升和銀行信貸寬松，市場信心逐漸恢復，資金到位情況良好，建設面積降幅均逐漸收窄：施工面積微幅下跌，竣工面積先揚后抑，新開工面積降幅較大。

　　房地產(chǎn)交易同比量價齊升，價格漲幅近70%

　　在稅費減免、貸款優(yōu)惠等多項二手房交易刺激政策的激發(fā)下，累積了一年多的購房需求集中釋放，一季度末起商品房銷售進入快速上升通道。房地產(chǎn)市場交易出現(xiàn)了空前火爆，住宅銷售價格持續(xù)走高。統(tǒng)計數(shù)據(jù)期間，成交均價上漲高達69.6%。成交量較去年同期上漲近80%。

　　2009年的成交均價表現(xiàn)出一路攀升、月月遞增的上漲強勢，從年初的10245元到11月的17378元，漲幅近70%。成交量上半年的峰值在4月、下半年在11月，3、4月份成交量的大幅回升主要是受到高端住宅(包含別墅類物業(yè))首先回暖，成交放大帶動。11月在多項政策即將退市的預期下，市場成交再次大幅躍升，達到了三年來的最高峰。

　　從購房者性質(zhì)看，本市居民和企業(yè)仍是北京市普通住宅的消費主體，平均占比始終保持在60%以上。隨著二套房政策的松動，改善性需求得到釋放，對較大面積住宅需求的比重增加。同時，公寓別墅的空置面積較年初下降較快，高端居住類產(chǎn)品的消費和投資也有較大漲幅。

　　2009年房地產(chǎn)熱點板塊解析

　　2900億3年打造新南城按一軸一帶造產(chǎn)業(yè)園

　　2009年11月5日，北京市《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》正式公布。按照北京城南發(fā)展新計劃，南城將建成"一軸一帶多園區(qū)"的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，未來5年內(nèi)開通7條軌道交通線，并著力發(fā)展金融、物流等產(chǎn)業(yè)。在未來3年內(nèi)，政府投資帶動社會投資總額將達2900億元，著力改善南城基礎設施和實施民生工程，推動南城快速崛起。

　　北京城南地區(qū)包括崇文、宣武、豐臺、房山和大興5個行政區(qū)，總面積3367.1平方公里，占全北京市的20.5%；2008年底常住人口461.2萬，占到27.2%；但是，5個行政區(qū)的生產(chǎn)總值為1400億元，只占全市的13.4%，發(fā)展速度和北城差距較明顯。

　　到2010年底，城南地區(qū)將力爭開通亦莊線、大興線和房山線等三條線路，2012年底，力爭建成地鐵10號線二期及地鐵9號線等兩條線路，地鐵7號線和14號線力爭2013、2014年建成通車，以保證南城5年內(nèi)建成通車7條軌道交通線。

　　隨著各城區(qū)居住用地的飽和，住宅板塊南擴已成必然趨勢。在房山萬科以22億的總價拿下的"新地王"，地塊樓面價達6443元/平方米。占據(jù)南郊大部分地塊的大興也必然要承載這一任務。今年以來，大興房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)開發(fā)商積極拿地、商品房量價齊升的火暴形勢，大興房地產(chǎn)正式步入"萬元時代"。

　　CBD東擴3平方公里

　　2009年5月25日，CBD東擴方案規(guī)劃審批獲準。按照規(guī)劃，東擴區(qū)面積約3平方公里，南至通惠河、北到朝陽北路、西起西大望路、東抵東四環(huán)，建成后將繼續(xù)保持CBD的產(chǎn)業(yè)定位，著重發(fā)展總部經(jīng)濟、國際金融以及高端商務等產(chǎn)業(yè)。東擴區(qū)除保留項目外，還有約40%的用地可以進行改造建設，占地面積約120-130公頃。今后10年，朝陽區(qū)預計投入約70億元用于東擴區(qū)的基礎設施建設。

　　東擴區(qū)將延續(xù)CBD現(xiàn)有規(guī)劃當中的比例：50%是寫字樓，25%是住宅，還有25%是其他的商業(yè)和文化設施的配套。

　　CBD東擴導致東五環(huán)的價格有漲到2萬的趨勢(例如：遠洋一方項目從2009年1月5日開盤新開單位的10500元/平方米上漲至年底的16000-19000元/平方米)。

　　亞奧板塊穩(wěn)中有升輻射效應逐漸增強

　　奧運會，給亞奧區(qū)域提供了一個前所未有的發(fā)展機遇。鳥巢、奧運森林公園、軌道交通……政府在過去幾年的投入使該區(qū)域的道路交通、市政基礎設施、生態(tài)環(huán)境和相關配套得到了極大的改善，促成了亞奧區(qū)域價值的大幅提升。2009年亞奧板塊卸下奧運的光環(huán)，在市場表現(xiàn)出更穩(wěn)健和長足的發(fā)展。

　　在中心區(qū)可供開發(fā)土地日益減少的情況下，亞奧區(qū)域由原來北五環(huán)以南、北土城東路以北、京昌路以東、京承路以西的區(qū)域逐漸向北擴展。立水橋也被納入?yún)^(qū)域的范疇，并在今年表現(xiàn)出強勁的銷售態(tài)勢，亞奧區(qū)域的輻射效應正逐漸增強。

　　由于中心區(qū)域在售項目逐漸稀缺的情況下，亞奧板塊尤其是中心區(qū)域住宅產(chǎn)品正逐步走向高端化。大盤不斷推陳出新，進行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和提升，項目價值、價格提升的同時也加速了本區(qū)域價值升值的進程。例如遠洋萬和城項目，從2008年5月第一批單位成交均價20206元上漲到2009年7月第四批單位成交均價31671元，上漲幅度達57%，而10月單月成交均價已達37635元/平方米。

　　高端樓盤成交井噴價格持續(xù)走高

　　2009年4月北京豪宅的供應量和銷售量開始雙雙大幅增長，銷售方面一改今年前3個月每月銷售不足百套的窘境，4月銷售了近300套，5月銷量更高達400余套，目前每月銷量穩(wěn)定在600套左右，與去年同期月均200套的銷量相比增長200%。今年二季度后進入了豪宅銷售的高峰期。

　　以高端公寓和別墅為主的豪宅成交占比逐月上升，從一季度不足10%市場占比攀升至三季度25%以上。據(jù)統(tǒng)計，目前北京實際成交單價超25000元的項目有60余個，占到了在售項目總量的20%左右。今年3月以來，北京每平方米單價3萬元以上的樓盤單月總銷售額從5.61億元突破40億元，3hX總價400萬元以上的新建和存量豪宅成交金額超過1100億元。

　　北京二環(huán)內(nèi)樓市已經(jīng)整體步入三萬元時代，四至五環(huán)區(qū)域高端社區(qū)也量價勁漲，2010年北京樓市高端化趨勢將會進一步凸顯。在這種市場大勢下，目前高端客戶的置業(yè)要求也進一步明確，更趨向于資產(chǎn)的保值增值以及居住條件的升級，在這種消費預期下，稀缺資源型產(chǎn)品以及稀缺地段型產(chǎn)品這兩類高端住宅，便成為買房人關注的主力產(chǎn)品。

　　2009年北京豪宅市場趨熱，有多方面的原因：限外令的解除，釋放了一大部分境外高端人士的購房需求；而信貸政策放松和通脹預期，也推動國內(nèi)的富人紛紛入市購買房產(chǎn)。投資主導的需求大量釋放，促進了京城豪宅市場的活躍。從購買客群看，豪宅投資的主力主要有兩類：一是國內(nèi)新貴階層，包括企業(yè)家、金融高管、演藝明星、山西、內(nèi)蒙古等資源型地區(qū)的企業(yè)主等。另一類則是"海歸"及港澳人士。他們因工作需要在北京購買豪宅多側(cè)重居住享受。

　　現(xiàn)在上海單價超10萬元的公寓豪宅項目已經(jīng)超過15個，但北京目前最貴的公寓豪宅單價也僅7萬元／平方米左右，未來的幾年仍然是北京城市化進程發(fā)展的高峰時期，無論是經(jīng)濟環(huán)境、政治地位還是全球吸引力，城市規(guī)劃日趨成熟，軌道交通不斷改善，配套設施水平和品質(zhì)隨人們生活水平的提升而不斷提升，都預示著城市高端住宅的巨大升值前景。

　　2009年土地市場回顧

　　2009年北京土地市場經(jīng)歷了比商品房市場波動更大的一次轉(zhuǎn)折，5月成為市場氣氛轉(zhuǎn)變的重要節(jié)點，而國有開發(fā)企業(yè)在此次市場轉(zhuǎn)折中扮演了領導者和做市出讓用地1541萬平方米，各類用地均有大幅增長

　　截止到2009年11月底，北京市共出讓土地1541萬平方米，同比增加了28%，其中住宅用地成交531萬平方米，占比34%，同比增加了14%；工業(yè)用地成交523萬平方米，占比36%，同比增加了77%；商住用地成交144萬平方米，占比9%，同比減少了55%；商業(yè)用地成交119萬平方米，占比8%，同比增加了近三倍，增長較為明顯。

　　大興漸成土地成交熱點區(qū)域，城市發(fā)展戰(zhàn)略南移

　　2009年1-11月出讓面積排前三的是大興區(qū)(包括經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū))、順義區(qū)和通州區(qū)，出讓面積分別為381萬、304萬、170萬平方米，其中大興區(qū)和順義區(qū)的土地出讓同比去年分別增長了100%和46%，隨著地鐵4號線的開通，綠地、保利相繼在大興拿地，金地、旭輝加入戰(zhàn)團，宜家進場中標商業(yè)物業(yè)，加上在此深耕良久的華潤、鴻坤以及路勁，大興逐漸成為北京房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。而像遠郊的懷柔區(qū)和房山區(qū)，均出現(xiàn)大放量的現(xiàn)象，出讓面積都呈幾何倍數(shù)的增長。

　　土地財政收入激增46%，居住用地金額占一半

　　2009年1-11月出讓土地財政收入的賬面金額652億元，比2008年同期的446億元大幅增長了46%，其中居住用地345億，占一半以上，同比增加了51%；商住用地為110億，占比17%，同比減少了三成；商業(yè)用地為88億，占比13%，同比增加了近7倍，其中朝陽區(qū)望京B29商業(yè)項目被SOHO中國競得，地價40億。

　　優(yōu)質(zhì)地塊異常搶手，地王紀錄屢次刷新

　　2009年1-11月北京市住宅用地出讓價格為10680元/平方米，樓面地價為5163元/平方米，同比分別增長了21%、26%，房價的上漲帶動地價的上漲，其中5月份成交的"廣渠門10號地"，6月份成交的"奧運村鄉(xiāng)居住用地1"、"廣渠門15號地"，8、9月成交的"六里橋居住地塊"、"奧運村鄉(xiāng)居住用地2"樓面價均突破13000元/平方米，而11月底成交的"天竺別墅地塊"，樓面單價達到近30000元/平方米，成為目前的"單價地王"。

　　高額溢價頻出，京城土地價格全面走高

　　伴隨商品房價格的持續(xù)走高，金融信貸政策的寬松，土地交易成本的下降以及資本市場融資功能的全面恢復，開發(fā)企業(yè)再次將戰(zhàn)略的焦點放在了土地儲備之上。京城逢地必爭的態(tài)勢重新出現(xiàn)。保利、萬科、綠地等全國一線開發(fā)商成為本階段推升土地溢價的最大莊家。

　　大體量地塊、保障性住房地塊、遠郊地塊等前期不受關注的土地也成為開發(fā)企業(yè)必爭之地，2009年1-11月，住宅用地的平均溢價率接近60%，近三成地塊溢價超過100%，京城土地市場再次邁進全面火熱階段，土地溢價水平基本恢復到08年初的歷史最高階段。

　　2010年房地產(chǎn)市場預測

　　2009年年末多項政策即將退市的預期下，享受優(yōu)惠力度較大的高端二手房市場出現(xiàn)了交易量居高不下、集中簽約的行情，顯然政策的基調(diào)和延續(xù)性將對北京市房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生顯著影響。在政策逐漸收緊的預期下，2010年房價過快上漲的態(tài)勢有望得到遏制，"盤整"將是樓市的主基調(diào)。

　　經(jīng)濟環(huán)境繼續(xù)回暖政策將逐漸收緊

　　2010年世界經(jīng)濟將止跌回升，有望實現(xiàn)3%左右的增長。全球房地產(chǎn)市場的回暖，將有助于國家及北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者信心的持續(xù)恢復。

　　2009年12月14日召開的國務院常務會議強調(diào)，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設,加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。市場需求對政策的敏感度明顯增強，在年末多項政策即將退市的預期下，享受優(yōu)惠力度較大的高端二手房市場出現(xiàn)了交易量居高不下、集中簽約的行情，政策的基調(diào)和延續(xù)性將對北京市房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生顯著影響。

　　在政策趨穩(wěn)的預期下，明年房價過快上漲的態(tài)勢有望得到遏制，"盤整"將是樓市的主基調(diào)。

　　新增供應繼續(xù)減少保障性住房供應增加

　　北京商品住宅2010年新增供應將繼續(xù)減少，且仍以新城為主。住宅類用地供給增長緩慢，難以緩解北京市商品住房市場供給不足的矛盾，商品住宅供給缺口將持續(xù)。

　　2007年以來政策性住房供應量持續(xù)增長：2007年政策性住房530萬平方米、2008年800萬平方米、2009年1230萬平方米(其中新建廉租住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房、限價房850萬平方米,其他政策性住房380萬平方米)。預計2010年政策性住房供應量將保持小幅上升的態(tài)勢，同時會隨著市場變化有一定結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　新城區(qū)價格增幅趨緩中心區(qū)價格將再次攀升

　　在適度寬松的政策環(huán)境下，隨著經(jīng)濟企穩(wěn)回升，投資性需求將會有所回升。但由于房價漲幅持續(xù)高位運行，投資性需求的漲幅將放緩。首次置業(yè)者的購買力和購買信心不足，但改善型置業(yè)需求將有所放大，成為高端樓市的重要支撐。整體來講供不應求將是2010年房地產(chǎn)市場交易的主要特點，整體房價將震蕩走高。

　　新城和南城價格預測：隨著軌道交通的快速發(fā)展，新城和南城建設步伐的加快，提高了相關地段的附加值和投資潛力，勢必將帶動相關地段房價走高。其中要特別說明的是，由于前期價格上漲幅度較大，已部分透支后期價格，所以這些區(qū)域2010年價格增幅趨緩。

　　中心區(qū)價格預測：中心區(qū)開發(fā)升級，居住升級，四環(huán)內(nèi)住宅已經(jīng)全面高檔化。在投資性和改善型需求的帶動下，價格將再次攀升。