男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　受積極政策和當地經濟、城市發(fā)展良好勢頭促動，2009年合肥商品房和商品住宅成交量均有大幅上揚，住宅銷售面積突破千萬平方米，達到歷史新高。由于成交量井噴的帶動，房價也隨之平穩(wěn)上漲，鑒于供不應求的形勢在2010年尚難有較大改觀，預計合肥房價平穩(wěn)上行的勢頭將延續(xù)。

　　未來供地計劃呈下降趨勢，供應多集中在濱湖、廬陽區(qū)

　　價格上漲勢頭持續(xù)，市場熱點在濱湖新區(qū)

　　土地市場成交放量，供應量快速提升

　　2009年房地產市場回顧

　　2009年合肥房地產市場成交放量顯著，價格也有明顯拉升，1-11月住宅銷售面積1160萬平方米；11月份住宅均價為4733元/平方米；比年初4065元/平方米上漲近10%。2009年1-11月住宅均價為4330元/平方米，比2008年同期高出300元/平方米。

　　房地產投資快速增長企業(yè)購地熱情高漲

　　2009年1-11月房地產投資額接近600億元，預計全年房地產投資額接近700億元。

　　上半年房地產投資增長明顯加快，個別月份投資增幅達到70%以上；下半年投資增幅有所減緩。

　　2009年1-11月完成購置土地面積360萬平方米，完成開發(fā)土地面積347萬平方米，房地產企業(yè)購置和開發(fā)土地熱情高漲。一季度房地產開發(fā)企業(yè)在購地面積和開發(fā)面積方面均偏低。二季度開始在購地面積快速增長的同時，開發(fā)面積也伴隨之明顯上升，此后在經過8、9月份的回落之后，10月份開發(fā)面積達到77萬平方米，為2009年最高月份。

　　開工面積大幅增長同期批售亦處高峰

　　2009年1-11月新開工面積1648萬平方米，其中住宅新開工面積1353萬平方米。09上半年，市場回暖初期，以消化市場庫存為主，新開工面積并不大；自6月份開始，新開工面積快速提升，連續(xù)數月商品房新開工面積均超過200萬平方米，預計全年新開工面積超過1800萬平方米，其中住宅超過1500萬平方米。

　　2009年1-11月商品房批準預售面積980萬平方米，其中住宅批準預售面積821萬平方米。

　　2009年商品房預售情況在經過年初的低迷之后，自3月份開始逐步上升，11月份批售面積達到154萬平方米，為全年最高。按目前市場開工量以及預告樓盤動態(tài)，預計2010年春節(jié)前后仍將迎來新一波供應高峰。

　　商品住宅成交量猛增出現嚴重供求失衡

　　2009年1-11月合肥商品房銷售總面積1307萬平方米，其中住宅銷售面積1160萬平方米。2009年住宅銷售面積基本保持持續(xù)上漲態(tài)勢，不僅僅實現了"金九銀十"的突破，即使在往年認為的7、8月等淡季期間，仍然表現不俗，實現銷售量的不斷攀升。

　　11月份，一手商品房成交近148萬平方米，為各月最高。

　　供不應求促升價格市區(qū)均價突破5000大關

　　2009年初，市場繼續(xù)受到去年樓市影響，預售及銷售面積均處低谷；2月之后市場回暖，銷售情況轉暖；住宅市場銷售火爆，市場供需結構失衡，特別是下半年市場需求量大增，而供應僅經過8月份短暫增長之后，再次出現下降態(tài)勢，供需矛盾更為突出。

　　從銷售與預售的比較來看，1、2月份的比值最高，市場主要消化庫存，隨著供應的增加，該比值在3月份后出現下降趨勢。但仍然保持較高的比例，全年處于供不應求態(tài)勢之中。

　　2009年合肥住宅均價呈現不斷上漲勢頭，11月份住宅均價為4733元/平方米；比年初4065元/平方米上漲近10%。2009年1-11月住宅均價為4330元/平方米，高于08年同期近300元/平方米。

　　濱湖新區(qū)占全市成交量1/4引領全市成交放量

　　2009年1-11月住宅成交量比去年同期增長45%，為06年以來最高水平；在各區(qū)域的成交中，濱湖新區(qū)的表現最為搶眼，其成交量占全市總成交量的25.4%，對合肥市場產生明顯的帶動作用，其次為蜀山區(qū)占比18%，包河區(qū)占比14%；廬陽區(qū)占11%，新站區(qū)占9%，政務區(qū)占8%，瑤海區(qū)占7%，經開區(qū)占6%，高新區(qū)比例最少，僅為2%；

　　濱湖、包河、蜀山、廬陽四區(qū)完成合肥近70%的成交量，是今年房地產市場熱點區(qū)域。

　　2009年各區(qū)域住宅成交量差異明顯，除廬陽、蜀山、政務、濱湖新區(qū)外，其它五大區(qū)域都呈現不同程度的下滑態(tài)勢。以新站區(qū)下降最為明顯，另外還包括瑤海區(qū)、包河區(qū)、高新區(qū)、經濟區(qū)；濱湖區(qū)自去年9月推貨以來，貨量極為充足，增幅最大。

　　各區(qū)價差不斷縮小蜀山區(qū)最高

　　2009年1-11月，合肥各區(qū)域均有不同程度的漲幅，以蜀山區(qū)、包河區(qū)漲幅最為明顯，均價都在4500元/平方米以上；

　　廬陽區(qū)、高新區(qū)、政務區(qū)的漲幅較小，但除廬陽區(qū)外，另外兩區(qū)亦都超過全市均價水平；

　　各區(qū)均價的差異在不斷縮小，價格最低的經開區(qū)和濱湖新區(qū)也達到4000元/平方米水平。

　　2009年土地市場回顧

　　2009年土地成交5500余畝，為近年成交地塊最多的年份；土地出讓均價增長明顯，全年土地市場成交均價接近300萬元/畝；商住綜合用地成交火爆，超過總成交地塊面積的一半；濱湖區(qū)成交最為集中，占總成交面積的近四成；蜀山區(qū)成交均價最高，居各區(qū)首位，濱湖區(qū)價格偏低。

　　成交土地為04年以來最高地價飆升創(chuàng)新高

　　2009年1-11月合肥公告用地79宗，面積5500畝，其中掛牌31宗，2600畝，拍賣48宗，2900畝。2009年出讓地塊折合成建筑面積約1038萬平方米，出讓土地平均樓面地價為1306元/平方米；其中拍賣地塊樓面均價為2211元/平方米，掛牌地塊樓面均價為1107元/平方米；從合肥土地的出讓方式來看，合肥土地市場的透明度已經有了顯著的提高。

　　2009年1-11月合肥土地市場成交土地面積合計5558畝，為04年以來新高，幾乎是08年的兩倍；合肥平均地價自04年以來，保持快速增長趨勢，2009年為297萬元/畝，比08年215萬元/畝多出82萬元/畝，同比增長近40%。

　　2009年成交地塊折合成建筑面積約1038萬平方米，平均樓面地價為1306元/平方米；其中拍賣地塊樓面均價為2211元/平方米，掛牌地塊樓面均價為1107元/平方米；從合肥土地的出讓情況來看，合肥土地市場的透明度已經有了顯著的提高。

　　商住用地供銷最旺盛，濱湖區(qū)位列各區(qū)域成交首位

　　2009年出讓地塊中，商住綜合用地供應3073畝，成交2957畝，超過總成交地塊面積的一半。純居住用地供應1400畝，成交1600畝，占總成交面積的30%，純商業(yè)用地供應920畝，成交770畝，占總成交面積的14%；商住用地成交均價361萬元/畝，均價最高；其次為居住用地296萬元/畝。

　　2009年成交地塊分布中，以濱湖區(qū)最為集中，區(qū)域供應1922畝，成交1910畝，占合肥總成交面積的37%；其次為包河區(qū)，供應948畝，成交762畝，占總成交面積的14%，經開區(qū)供應615畝，成交621畝，占總成交面積的12%；政務區(qū)供應462畝，成交445畝；蜀山區(qū)供應416畝，成交459畝；廬陽區(qū)供應413畝，成交378畝；高新區(qū)供應403畝，成交436畝；瑤海區(qū)供應272畝，成交193畝；新站區(qū)供應成交僅51畝，為09年成交地塊最少的區(qū)域。

　　2009年成交均價整體呈現上升趨勢，特別是在11月份，土地成交均價達到563萬元/畝，增長明顯。

　　各區(qū)域成交地塊中，以蜀山區(qū)均價最高，達到493萬元/畝；包河、政務、新站、經開區(qū)土地均價亦都超過400萬元/畝。濱湖區(qū)由于新興的區(qū)域，均價暫且偏低，僅145萬元/畝。

　　2009年成交購房客戶分析

　　合肥購房客戶以本地客戶為主，剛性自住需求占據市場絕對主導，但由于房價持續(xù)上升，投資比例有較大幅度增加。

　　本地客戶占絕對主導，投資型購房需求激增

　　在樣本中，69.8%的客戶是來自合肥城區(qū)及三縣城市，由于各個區(qū)域地理位置差異，三縣客戶會就近區(qū)域購買，如四季華庭三縣客戶多來自長豐、上海城市多來自肥西。省外在肥購房者僅占到5.1%，而空白部分是客戶來源未做錄入。

　　自住占80%，剛性需求在合肥房地產市場表現強烈；投資占20%，投資型需求增長較快。

　　根據對各項目已成交客戶分析，中青年客戶占70%以上，23.4%的客戶年齡段在26-30歲；25歲以下、31-35歲、36-40歲客戶各占17.7%、16.9%、16.9%，分布較為平均。

　　職業(yè)分布中企業(yè)職工和個體業(yè)主占80%，職員多為私企職工、白領，收入在城市中處于中下水平，大多來自外地，剛性需求較強，占整個樣本的50.3%，其次是有一定購買能力的個體業(yè)主，占29.2%，公務員及事業(yè)單位由于大多數有本單位的集資房，所占比例較少，分別為1.6%、3.8%。

　　2010年房地產市場發(fā)展預測

　　2009年是合肥市近年住宅建設用地出讓高峰，未來3年土地供應將持續(xù)回落。預計2010年合肥住宅供應量將繼續(xù)上升，但未來供應預期減少。由于當前需求旺盛，2010年房價將延續(xù)上升勢頭。

　　未來供地計劃呈下降趨勢供應多集中在濱湖、廬陽區(qū)

　　在2009-2012年的土地供應計劃分布中，濱湖、包河、瑤海、廬陽、蜀山、高新等六大區(qū)域的土地供應最為集中。其中尤以濱湖新區(qū)和廬陽區(qū)分布最密集。

　　根據合肥2008-2012年住房建設計劃，09年計劃出讓土地面積11586畝，住房建設面積1841萬平方米，居各年首位。自2010年起，土地出讓面積和住房建設面積都將有不同的回落；根據計劃，2010年土地出讓面積7611畝，住房建設面積1318萬平方米；2011年土地出讓面積9309畝，住房建設面積1318萬平方米；2012年土地出讓面積7691畝，住房建設面積1200萬平方米。

　　根據合肥2008-2012年住房建設計劃，廬陽區(qū)住宅建設面積為1376萬平方米，超過濱湖區(qū)的1134萬/平方米，居于各區(qū)域之首。根據計劃，廬陽區(qū)土地出讓面積共計為7724畝，同樣居于各區(qū)域首位，其次為蜀山、瑤海、包河、濱湖區(qū)，分別為7051畝，6583畝，6081畝，5847畝；相比之下，經開區(qū)、新站區(qū)、高新區(qū)明顯靠后，分別為2893畝，3512畝和4354畝。

　　價格上漲勢頭持續(xù)市場熱點在濱湖區(qū)

　　2009年整個房地產市場價格保持一個較快的上漲過程，一方面需求旺盛，供應乏力，另一方面在土地價格不斷拉升，也促使房價在短期內處于較快上漲過程。

　　市場熱點集中在濱湖區(qū)的局面不會改變。09年合肥成交的地塊中近4成集中在濱湖區(qū)，充足的土地成交量對保持該區(qū)域優(yōu)勢起到顯著推動作用。另外，濱湖區(qū)也是當前合肥政府著重發(fā)展的區(qū)域，房地產市場前景可期。

　　土地市場成交放量，供應量快速提升

　　2009年目前已成交地塊5500余畝，合計總建筑面積1000萬平方米，且目前開發(fā)商對購置、開發(fā)土地的熱情極高，也促使政府加快土地出讓步伐。按照合肥市2008-2012年土地供應計劃，濱湖新區(qū)開發(fā)節(jié)奏，并結合2009年土地市場情況，預計從2010全年土地供應總量將超過7000畝。