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　　存量去化加速，供應(yīng)缺口增大

　　各類(lèi)需求的大量釋放，使2009年全國(guó)商品住宅成交量也超越歷史高峰期2007年創(chuàng)新高，全年成交量預(yù)計(jì)達(dá)7.6億平方米，比2008年增長(zhǎng)36%，比2007年增長(zhǎng)10%。其中一線城市商品住宅成交總量將達(dá)4,940萬(wàn)平方米，按年增長(zhǎng)82%，當(dāng)中上海增幅最大，達(dá)100%；成都、武漢、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)和天津六大二線城市成交總量約6,400萬(wàn)平方米，按年增長(zhǎng)將高達(dá)109%。

　　雖然2009年全國(guó)住宅市場(chǎng)成交量大增，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及商品住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率仍低于2004至2008年的平均增幅，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預(yù)計(jì)有3.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18%，商品住宅開(kāi)發(fā)投資預(yù)計(jì)2.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18%。開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)意愿的降低，導(dǎo)致整體市場(chǎng)供應(yīng)減少，供需不平衡的情況加劇。在對(duì)一線城市及成都、武漢、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)于2009年商品住宅供需量的統(tǒng)計(jì)中，除武漢供需比為1.11外，其余八大城市供需比均小于1，此九大城市的總供需比只有0.69。對(duì)于2006年以來(lái)積壓的庫(kù)存，一線城市在2009年去庫(kù)存化明顯加快，除深圳仍需3個(gè)月的消化周期外，其余三大城市均已出清；而上述五大二線城市庫(kù)存只有長(zhǎng)沙出清，其余仍需1至7個(gè)月的消化期?？梢?jiàn)，一線城市的供需不平衡比較明顯。

　　開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流從短缺轉(zhuǎn)向充沛

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展及銀行的信貸支持，令開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債率大幅降低，30大上市開(kāi)發(fā)企業(yè)2009年第3季度的凈現(xiàn)金流比同年第1季度上漲305%，可見(jiàn)從年初到年末，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)已扭轉(zhuǎn)現(xiàn)金流緊缺局面。年初政策的信貸支持，使開(kāi)發(fā)商于1月至11月內(nèi)獲國(guó)內(nèi)貸款達(dá)8,994億元，而居民購(gòu)房熱情的空前高漲，帶動(dòng)1月至11月個(gè)人按揭貸款總值及其增速均成為1998年住房改革以來(lái)最高，達(dá)7,009億元，按年增長(zhǎng)130%。1月至11月開(kāi)發(fā)企業(yè)直接從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持占開(kāi)發(fā)資金總量的33%，而此比例在2008年為28%，可見(jiàn)寬松的信貸政策大大減少了開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資壓力。

　　房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行成交量將回落

　　對(duì)于2010年的展望，由于2009年房?jī)r(jià)已上升至高位，特別是在一、二線城市，房?jī)r(jià)已觸及普通購(gòu)房者的承受上限，2010年上漲的空間較有限，但供應(yīng)量緊缺將決定房?jī)r(jià)難于短期內(nèi)大幅回落，預(yù)計(jì)2010年整體房?jī)r(jià)將在現(xiàn)有水平平穩(wěn)運(yùn)行，部分2009年上漲過(guò)快的城市將會(huì)適度回調(diào)。同時(shí)，寬松的信貸政策及系列優(yōu)惠政策使大量的剛性需求已在2009年釋放，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍高企將擠壓部分剛性需求，而隨著部分調(diào)控政策的出臺(tái)，寬松的信貸環(huán)境將適度收緊，投資投機(jī)性需求將被抑制，因此，預(yù)計(jì)2010年整體成交量將有所回落，但回落幅度將不會(huì)很大。

　　整體市場(chǎng)供應(yīng)略有增長(zhǎng)一線城市仍緊絀

　　隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅將較2009年提高，加上2009年底政府大力打擊捂盤(pán)、囤地行為，預(yù)計(jì)2010年商品住宅的新開(kāi)工面積將較去年增加，但不可忽視的是，項(xiàng)目從建設(shè)到推出市場(chǎng)最快需一年的周期，預(yù)計(jì)供應(yīng)高峰期將推遲至2011年。經(jīng)對(duì)歷年商品住宅的新開(kāi)工面積及批準(zhǔn)預(yù)售面積的分析，預(yù)計(jì)2010年全國(guó)商品住宅新增供應(yīng)量將達(dá)9億平方米，相比2009年的成交量，整體市場(chǎng)有望達(dá)到供求平衡。不過(guò)，一線城市由于庫(kù)存去化較快，去年新開(kāi)工面積總量預(yù)計(jì)只有3,900萬(wàn)平方米，較2008年減少17%。以2009年的總消化量以及2006年以來(lái)余下的庫(kù)存來(lái)看，2010年市場(chǎng)仍將欠缺800萬(wàn)平方米的供應(yīng)。

　　經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)政府將加強(qiáng)樓市調(diào)控以保持市場(chǎng)穩(wěn)定

　　由于2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)白熱化，預(yù)計(jì)2010年中央將因應(yīng)整體市場(chǎng)環(huán)境不斷完善調(diào)控措施，其中最值得關(guān)注為信貸一項(xiàng)。本年1月初國(guó)務(wù)院發(fā)布的2010年“國(guó)11條”已注明二套房貸首付不得低于40%，可見(jiàn)政府已在年頭發(fā)出收緊信貸的訊號(hào)，預(yù)計(jì)未來(lái)政府將上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金，7折按揭利率將嚴(yán)控在首次置業(yè)及小戶型，在2009年開(kāi)發(fā)資金大大改善后，2010年對(duì)開(kāi)發(fā)商的信貸也將收緊。此外，政府仍會(huì)繼續(xù)打擊捂盤(pán)、囤地行為，以加大市場(chǎng)供給?？傊鶕?jù)有保有壓、抑制投機(jī)性購(gòu)房、鼓勵(lì)自住和改善型購(gòu)房的調(diào)控大方向，2010年樓市調(diào)控政策將呈現(xiàn)更大的差異，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好的宏觀環(huán)境下，著力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。