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　　在各大房企“哄搶”一線城市土地的同時(shí)，萬(wàn)科的天平似乎更偏向于“抄小道”潛入二三線城市。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 周靜怡 1月19日，萬(wàn)科總裁郁亮一行入滇考察，并透露萬(wàn)科集團(tuán)已在昆明設(shè)立分公司。

　　“抄小道”拿地

　　回溯去年底，在云南昆明擁有龐大土地體量的云南城投，曾經(jīng)發(fā)布公告表示，將與萬(wàn)科成立項(xiàng)目公司。如是看來(lái)，萬(wàn)科與云南城投合作已是塵埃落定的事情。

　　在長(zhǎng)城證券的一份有關(guān)云南城投的研報(bào)顯示，2009年底，其已經(jīng)整理好的土地面積為3060畝，預(yù)計(jì)將在2010年全部出讓。另外，預(yù)計(jì)2010年完成整理的土地面積將超過(guò)4000畝。此外，在昆明市336個(gè)城中村改造項(xiàng)目中，云南城投參與改造的就有80多個(gè)，涉及土地面積3萬(wàn)多畝。

　　云南城投稱得上是昆明的“一級(jí)土地開(kāi)發(fā)大亨”。但顯然，萬(wàn)科傍上的“大亨”不只云南城投一家。

　　1月8日，五礦建設(shè)發(fā)布公告表示，將進(jìn)行一幅位于中國(guó)河北省的土地整理工作，以供合營(yíng)伙伴發(fā)展。該幅土地占地20公頃，為商品房主要包括住宅物業(yè)，而項(xiàng)目包括另外兩期即合共約534公頃土地，涉及投資額可能高達(dá)26億元。

　　盡管五礦建設(shè)沒(méi)有“點(diǎn)名”，但觀點(diǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，五礦建設(shè)的合營(yíng)伙伴正是萬(wàn)科，且北京萬(wàn)科與五礦建設(shè)已經(jīng)簽約，將開(kāi)發(fā)河北香河的新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目。

　　2009年12月28日，萬(wàn)科也與天津港集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)港口地產(chǎn)項(xiàng)目。其中后者更是北方第一大港和天津港區(qū)的一級(jí)土地整理單位。

　　“抄小道”拿地，這種與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商合作的模式，萬(wàn)科早在一年多前已經(jīng)付諸行動(dòng)。2008年底，萬(wàn)科在重慶與渝開(kāi)發(fā)“牽手”，僅用了1.63億元便取得了名為“塞納左岸”的別墅項(xiàng)目51%的控股權(quán)，上演了“抄底”的好戲。

　　而今，萬(wàn)科又在重慶渝北區(qū)獲得優(yōu)先拿地的機(jī)會(huì)，進(jìn)軍渝北區(qū)空港新城、悅來(lái)新城的開(kāi)發(fā)，此地正是重慶新CBD中心城區(qū)。

　　萬(wàn)科的天平

　　在各大房企“哄搶”一線城市土地的同時(shí)，萬(wàn)科的天平似乎更偏向于“抄小道”潛入二三線城市。

　　據(jù)資料顯示，2009年萬(wàn)科共新增項(xiàng)目45個(gè)，其中37個(gè)位于二三線城市，不乏與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作的項(xiàng)目。

　　在談到萬(wàn)科與二三線具備一級(jí)土地開(kāi)發(fā)能力的企業(yè)合作時(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家謝逸楓對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，大型房企加速與二三線城市一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作的模式，最大的利益就是首先資源和利潤(rùn)共享，同時(shí)更加容易進(jìn)入陌生的區(qū)域市場(chǎng)。不僅可以減少項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)，還可以提高項(xiàng)目的利潤(rùn)和獲得地方政府的支持。

　　有任職中介機(jī)構(gòu)的業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)同萬(wàn)科“抄小道”獲取土地項(xiàng)目將有更多優(yōu)勢(shì)。

　　該人士表示：“這樣拿地，比直接在市場(chǎng)上拍賣成本低很多，而產(chǎn)品的利潤(rùn)率又很高。第一，政府把偏遠(yuǎn)的地塊以比較低的價(jià)格給萬(wàn)科，萬(wàn)科進(jìn)行開(kāi)發(fā)后會(huì)帶來(lái)一些效應(yīng)，如地塊周邊的土地會(huì)升值。因?yàn)槟玫睾?，萬(wàn)科的房子會(huì)好賣，所以周邊的項(xiàng)目也跟在漲起來(lái)了；其次，萬(wàn)科進(jìn)駐的品牌效應(yīng)對(duì)區(qū)域的發(fā)展起到一個(gè)促進(jìn)的作用；第三也可以提高當(dāng)?shù)卣麄€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的檔次。”

　　“一般這種合作模式都是選擇二三線城市，一線城市的核心地塊，拼得都是錢(qián)，在政府比較強(qiáng)勢(shì)的地域，企業(yè)就沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)了。因此企業(yè)會(huì)選擇地方財(cái)政較弱的城市介入，而在一線城市很多國(guó)企背景的企業(yè)當(dāng)?shù)溃缛f(wàn)科在深圳也只能在關(guān)外拿地，或者是選擇收購(gòu)項(xiàng)目。”

　　和“地主”合作開(kāi)發(fā)的模式既是“香餑餑”，卻也有可能成為不好啃的“硬饅頭”。

　　有分析人士表示，該合作模式不利于這個(gè)企業(yè)今后在本地區(qū)域長(zhǎng)期發(fā)展和開(kāi)發(fā)市場(chǎng)：“大型房企由于受到本地房企和地方政府的牽制影響，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上會(huì)產(chǎn)生‘欺生’的現(xiàn)象。同時(shí)，外來(lái)房企進(jìn)入陌生區(qū)域，基本上會(huì)受到地方房企的排斥。還有，由于地方政府考慮到培養(yǎng)本地房企，在政策優(yōu)惠上會(huì)有一定的傾向性。”

　　還有業(yè)內(nèi)人士亦表示：“二線城市的房?jī)r(jià)和地價(jià)都較從前漲了許多。三年前在昆明拿一塊地，地價(jià)才1000多，現(xiàn)在要3000多，如果早前以低價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商和萬(wàn)科合作的話，雖然土地掙不了多少錢(qián)，但這個(gè)項(xiàng)目掙得錢(qián)比它自己獨(dú)立開(kāi)發(fā)要來(lái)得多。某種意義上也是助推了房?jī)r(jià)。”

　　實(shí)際上，就如進(jìn)入昆明投資開(kāi)發(fā)是萬(wàn)科今年的重要戰(zhàn)略目標(biāo)，盡管已經(jīng)聯(lián)姻昆明的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商，但萬(wàn)科成功進(jìn)軍昆明的道路仍是開(kāi)端，利弊的天平依然未見(jiàn)斜向何方。