由于區(qū)域位置比較好，目前地價比較高，最高已經(jīng)達到每畝320萬元，預期仍將有上升的空間。

　　觀點網(wǎng) 見習生 孔藝華 “國際旅游島”概念之后，海南土地市場迅速升溫。首創(chuàng)股份在海南擁有一級開發(fā)權(quán)的5209畝土地，亦在此時陸續(xù)整理入市。
 
　　根據(jù)2007年5月首創(chuàng)股份與?？谑型恋貎湔碇行暮炇鸬摹逗？谑形骱Ｐ聟^(qū)土地一級開發(fā)合作合同》，該等5209畝土地將分兩期開發(fā)，一期面積約4050 畝，二期面積則約1159 畝。開發(fā)完成后，將被納入土地供應(yīng)計劃，從2009年下半年起，已經(jīng)開始有土地成交記錄。

　　西海岸“囤地”5209畝

　　“目前該部分的土地已有兩個交易記錄，一次是由海南天源利豐實業(yè)有限公司競得，而另一次奪標的則是海南晨暉置業(yè)。其中單價最高的一幅，達到每畝320萬元。”?？谑形骱０堕_發(fā)建設(shè)管理委員會有關(guān)負責人表示。

　　據(jù)了解，首創(chuàng)股份負責整理的土地多位于?？谖骱０堕L流起步區(qū)，該區(qū)域集中了大部分的?？诳晒┏鲎屚恋?，同時還擁有著豐富的海景資源。根據(jù)海南的發(fā)展規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒁猿鞘懈敝行牡亩ㄎ淮蛟斐杉姓F(xiàn)代服務(wù)區(qū)、會議展覽、旅游度假等元素為一體的海口新核心區(qū)。

　　在該區(qū)域內(nèi)，已有萬科浪琴灣國際溫泉度假村、富力地產(chǎn)盈溪谷、阿聯(lián)酋阿卡不動產(chǎn)公司的國際會展中心等國內(nèi)外知名開發(fā)商所打造的多個高端項目，預計總投資額超過100億元。

　　“但是，目前首創(chuàng)股份在這里并沒有獲得任何二級開發(fā)項目。”上述?？谑形骱０堕_發(fā)建設(shè)管理委員會有關(guān)負責人續(xù)稱：“由于區(qū)域位置比較好，目前這里的地價比較高，最高已經(jīng)達到每畝320萬元，預期仍將有上升的空間，首創(chuàng)股份通過對土地進行一級開發(fā)就可以獲得不錯的土地收益分成。”

　　事實上，根據(jù)2006 年7月海南省人民政府出臺的《關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》，土地經(jīng)一級整理出讓后，“土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例。”也就是說，一級開發(fā)商最高可以獲得70%的土地純收益。

　　“政府能獲得30%的土地純收益已經(jīng)算是一個比較高的比例了，在以往的一些一級開發(fā)的例子里，政府能獲得的分成比例往往達不到30%。”曾參與策劃海南星光半島等成片開發(fā)項目的資深業(yè)內(nèi)人士崔元星說道。

　　“首創(chuàng)股份獲得這些一級開發(fā)土地時的成本很低，而目前該區(qū)域的地價不斷爬升，已出現(xiàn)‘面粉比面包貴’的情況。要進行二級開發(fā)的話，風險要比一級開發(fā)要大得多。所以說，最終受益的還是一級開發(fā)商。”

　　“同時，國際旅游島的概念其實已經(jīng)提出來好幾年，只不過最近又重新炒了起來。而開發(fā)商進入海南的一級開發(fā)市場也是從05、06年開始，目前一級開發(fā)的市場已經(jīng)所剩無幾。”崔元星表示：“估計目前一級開發(fā)商手中帶海景資源仍未出讓的土地還有至少300平方公里，李嘉誠控制了大概20平方公里，榮智健29.8平方公里，魯能、華潤、海航等開發(fā)商在海南都有大量的土地儲備。中信旗下的三家企業(yè)最多，超過了122平方公里，反而首創(chuàng)股份的數(shù)量是比較少的。現(xiàn)在進入海南房地產(chǎn)市場，已經(jīng)很難在一級開發(fā)上分一杯羹了，而且二級開發(fā)的風險又相對較大。”

　　看好“國際旅游島”概念

　　然而，面對日益升溫的海南房地產(chǎn)市場，對在海南仍未取得過項目的首創(chuàng)系香港上市公司首創(chuàng)置業(yè)而言，二級開發(fā)則成為其進軍瓊島的突破口。

　　“在2009年首創(chuàng)置業(yè)亦曾參加過海南的土地拍賣會，并打算就此一舉進入海南。但在拍賣過程中，有了另一家的競爭對手出現(xiàn)，比較突然，而且最后拍出的地價超出了我們的預期，達到了320萬每畝。雖然這個價格也不算十分的高，但考慮到風險的問題，最后還是放棄了這幅土地的競奪。”首創(chuàng)置業(yè)投資者關(guān)系主任張燕雯表示。

　　“其實我們是非常想進入海南島市場，當日拍賣會是我們的CEO親自去的。雖然那次土地是沒拿下來，但我們?nèi)栽谝恢睂ふ覚C會，包括現(xiàn)在也仍舊有這樣的想法。”張燕雯補充到。

　　而對于部分市場人士指出的“一級開發(fā)的利潤可能高于二級開發(fā)”問題，張燕雯則稱：“一級開發(fā)的毛利的確比較高。但目前的狀況下，海南一級開發(fā)項目已經(jīng)很難再取得。而我們要進入海南進行二級開發(fā)的話，必然會考慮到成本等更方面因素。若然的確風險太高，也會選擇暫緩進入海南市場。”

　　“其實目前也有不少可以在海南獲得項目的機會，而且價格也不是很高。而通過招拍掛拿地，我們對自己拿地能力也還是比較有信心的。雖然國際旅游島的概念以前曾經(jīng)炒過一波，但是這次可以看出政府是真的想把這個概念落實下去，所以我們對海南的房地產(chǎn)市場還是比較有信心的。”

　　“所以說，我們還是會通過多種途徑進入海南，而如果進入到海南市場，將以發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的別墅與度假村為主。但我們也不會盲目地去搶地，因為我們畢竟是不拿高價地、不拿地王的，所有可能的風險我們都會算在心中。”張燕雯最后表示。